北京2016年房地产估价师制度与政策城镇土地使用制度改革模拟试题

北京2016年房地产估价师《制度与政策》：城镇土地使用制度改革
模
拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。

A.50
B.60
C.70
D.80
2、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的。

A：20%
B：30%
C：40%
D：50%
E：借款合同
3、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于。

A：单元估算法
B：单位指标估算法
C：概算指标法
D：工程量近似匡算法
E：借款合同
4、下列证券中，风险最小的是_。

A.债券
B.普通股
C.优先股
D.投资基金证券
5、某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过亿元。

（2009 年试题）
A：50
B：100
C：150
D：200
E：执行层的组织协调
6、中国现有房地产租金统计，是基于的统计。

A：不同类型的房屋的中位数租金
B：同类型的房屋的中位数租金
C：各类物业平均租金
D：同类型物业平均租金
E：借款合同
7、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为一万元。

A.260
B.300
C.360
D.600
8、属于反映会计主体某一时点财务状况的报表是_。

A.资产负债表
B.损益表
C.现金流量表
D.利润分配表
9、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的。

（2009年试题）
A：替代性
B：发展性
C：地区性
D：复杂性
E：借款合同
10、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积1120近，单位建筑面积的重置价格为800元/m2,建筑物残值率6%,年折旧率2.2%,计算该建筑物的现值是元。

A：76800
B：79104
C：77952
D：81562
E：工业用地的监测点评估价格
11、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500由2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/近。

现市场上类似的写字楼的月租金为100元/近。

假设折现率为10%,目前承租人权益的价值应是万元。

A：70. 03
B：71. 03
C：72.03
D：73.03
E：工业用地的监测点评估价格
12、下列关于住房置业担保的政策表述中，正确的是_。

A.设立担保公司应有不少于2000万元人民币的实有资本
B.设立担保公司，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，再报城市房地产行政主管部门审核，并最后经城市人民政府批准
C.担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主
D.担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的20倍；超过20倍的，应当追加实有资本
13、按标志进行划分，分为品质标志和数量标志。

A：是否可以用质量表现
B：是否可以用数量表现
C：是否可以用重量表现
D：是否可以用面积表现
E：执行层的组织协调
14、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是_。

A.空置率> 合理空置率
B.空置率
15、竣工房屋价值一般按—价格计算。

A.概算
B.结算
C.预算
D.决算
16、地价本质上是_。

A.劳动创造
B. “劳动价值”的货币表现
C.围绕着“劳动价值”而上下波动
D.地租的资本化
17、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，错误的是。

A：拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式
B：拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼
C：诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
D：拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理
E：房地产估价机构必须加盖公章
18、收益法中的运营费用率是指_。

A.运营费用与潜在毛收入之比
B.运营费用与总收益之比
C.运营费用与净收益之比
D.运营费用与有效毛收入之比
19、我国住房公积金制度实行的利率政策是。

（2009年试题）
A：低存低贷
B：低存高贷
C：高存低贷
D：高存高贷
E：执行层的组织协调
20、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法叫做。

A：单元估算法
B：单位指标估算法
C：工程量近似匡算法
D：概算指标估算法
E：借款合同
21、管理中心运作住房公积金的基本要求是_。

A.效益性
B.安全性
C.流动性
D.风险性
22、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收相当于20%以下的土地闲置费。

A：地价款
B：房价款
C：土地使用权出让金
D：土地使用权出让税
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。

A：获利能力分析
B：盈亏平衡分析
C：市场状况分析
D：定性风险分析
E：借款合同
24、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资—的自有资金或股本金。

A.15%
B.20%
C.30%
D.40%
25、—是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

A.房地产经纪
B.房地产咨询
C.房地产评估
D.房地产开发
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。

错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、下列关于住房公积金的表述中，正确的是_。

A.每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
B.住房公积金的缴存比例一般不得低于5%,原则上不得超过15%
C.职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D.个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所
得税
2、某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为一万元。

A.60
B.80
C.100
D.110
3、受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派—单数成员组成鉴定组。

A.3人（含3人）以上
B.5人（含5人）以上
C.7人（含7人）以上
D.9人（含9人）以上
4、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是。

A：宏观区位
B：中观区位
C：微观区位
D：其他区位
E：执行层的组织协调
5、某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。

已知贷款年利率为9%,则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是一万元。

A.28.62
B.35.57
C.41.56
D.48.24
6、工程造价的特点包括等。

A：大额性
B：差异性
C：个别性
D：静态性
E：非层次性
7、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种（）。

A.房价收入比
B.实际价格/理论价格
C.房地产价格指数
D.期内吸纳率/历年同期吸纳率
E.房地产投资需求/房地产使用需求
8、马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于_。

A.平均利润率
B.资本供求状况
C.通货膨胀率水平
D.资金成本
9、房地产间接投资的形式主要有。

A：投资房地产信托
B：购买住房抵押支持证券
C：购买房地产企业债券
D：购买物业用于出租经营
E：购买土地进行开发
10、投资项目可行性研究的根本目的包括。

A：减少或避免投资决策的失误
B：提高项目开发建设的经济效益
C：提高项目开发建设的社会和环境效益
D：为项目决策提供依据
E：为项目后期的经营决策提供依据
11、当计息周期短于一年时，实际利率与名义利率的关系是
A：名义利率大于等于实际利率
B：实际利率大于名义利率
C：名义利率等于实际利率
D：实际利率小于名义利率
E：借款合同
12、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680 万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45%；一般概率为35%；不好的概率为20%.则该项目的期望值为万元.（2008年试题）
A：2677. 50
B：3680.60
C：4003.50
D：5356.80
E：借款合同
13、某房地产开发商经过市场调研后，决定在继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品一一为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是—模式。

A.市场集中化
B.选择专业化
C.产品专业化
D.市场专业化
14、某宗房地产，使用面积为830平方英尺，成交总价为7万美元，于成交时一次付清。

人民币的年利率为5%,人民币与美元的汇率为1美元= 7.7395元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1m2建筑面积=0.9m2使用面积，（1平方英尺=0.09290304平方米），该宗房地产的实际成交价格为（）元人民币/平方米建筑面积。

A.7026.14
B.6258.75
C.7010.34
D.6323.58
15、2009年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一宗土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于
2009年3月1日动工开发。

后因建设资金未到位，直到2010年10月20日仍未进行。

这时土地出让者_。

A.可以无偿收回土地使用权
B.可以征收200万元以下的土地闲置费
C.可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20%的罚款
D.既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款
16、下列情形中，属于房地产有偿转让的有。

A：房地产买卖
B：房地产入股
C：房地产继承
D：房地产抵债
E：房地产典当
17、房地产价格构成中的开发成本包括_。

A.取得土地使用权时的出让金或转让金
B.基础设施建设费
C.公共配套设施建设费
D.勘察设计和前期工程费
E.管理费
18、某写字楼的建筑面积为8X104m2,可出租面积系数为80%,公用建筑面积系数为15%,则该写字楼出租单元内建筑面积是_ X104m2。

A. 5.2
B. 6.4
C. 6.8
D.7.6
19、关于个人住房公积金的说法，正确的是_。

A.个人住房公积金的利息所得免征个人所得税
B.住房公积金的缴存比例一般不得低于5%,原则上不得超过15%
C.个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D.每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
20、建筑工程项目质量控制的主要工作包括（）。

A.原材料检验
B.配套设备检验
C.制定控制质量的具体措施
D.建立有关档案制度
21、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为_。

A.1.05
B.0.95
C.0.98
D. 1.03
22、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是.（2009 年试题）
A：出租率
B：基准收益率
C：成本利润率
D：财务杠杆比率
E：借款合同
23、下列关于物业管理的含义，表述正确的是。

A：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境工生和秩序的活动
B：物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的
C：物业管理活动的依据是《商品房买卖合同》
D：物业管理活动的依据是物业服务合同
E：物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和
秩序进行维护
24、若按等比例选择投资品，则预期收益最大的投资组合应是_。

A.股票+债券
B.股票+投资基金
C.债券+投资基金
D.股票+投资基金+债券
25、建筑安装工程费由—构成。

A.直接费
B.间接费
C.施工企业利润
口.税金
E.人工费及福利费。