湖南省2015年下半年房产估价师经营与管理辅导：招标程序考试试卷

湖南省2015年下半年房产估价师经营与管理辅导：招标程序考试试
卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。

A：销售收入
B：转让收入
C：租金收入
D：利息收入
E：借款合同
2、碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为，危害非常大。

A：乙烯
B：光化学烟雾
C：甲烷
D：乙烷
E：执行层的组织协调
3、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。

已知成地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。

A．2427元/m2
B．2500元/m2
C．2575元/m2
D．2632元/m2
4、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的__以下征收土地闲置费。

A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
5、某宗房地产的土地总面积为1 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为1 8万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620 元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。

该宗房地产的现时单一价为元／㎡。

A：1 200
B：1 250
C：1 270
D：1 800
E：工业用地的监测点评估价格
6、在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为__年。

A．4
B．3
C．2
D．1
7、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。

那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。

A：选择专业化
B：产品专业化
C：大量定制
D：单一市场集中化
E：借款合同
8、已知整个投资市场的平均收益率为10%，国债的收益率为5%，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，根据资本资产定价模型，在进行房地产投资评估时所选用的折现率应为__。

A．5%
B．7%
C．10%
D．12%
9、某住宅用地出让年限50年，建设期2年。

建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为年。

A：38
B：40
C：58
D：60
E：执行层的组织协调
10、通常是构成居住区的基本单位是__。

A．居住小区
B．居住组团
C．独幢住宅楼
D．分户家庭
11、在发生过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明。

A：商业信用
B：银行信用
C：消费信用
D：民间信用
E：执行层的组织协调
12、按照规定，租赁合同到期，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。

A：3
B：5
C：6
D：9
E：执行层的组织协调
13、某企业年应纳税所得额为10万元，应缴纳企业所得税额为元。

A：3300
B：33000
C：1000
D：10000
E：执行层的组织协调
14、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括__。

A．融通资金职能
B．防灾防损职能
C．分配职能
D．分散风险职能
15、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡。

假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。

A：14140
B：42421
C：56561
D：60000
E：工业用地的监测点评估价格
16、关于债务融资，下列说法不正确的是。

A：信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道
B：债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷
C：企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3—5年
D：利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”
E：借款合同
17、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于导向定价法。

A：成本
B：购买者
C：竞争
D：市场
E：借款合同
18、如果银行年实际利率为15%，那么它的月实际利率是__。

A．1.25%
B．1.17%
C．12.59%
D．14.06%
19、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％．现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于．【2004年考题】
A：3275元／㎡
B：3287元／㎡
C：3402元／㎡
D：4375元㎡
E：工业用地的监测点评估价格
20、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。

A：估价目的
B：估价方法
C：价格类型
D：估价时间
E：工业用地的监测点评估价格
21、某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积为__m2。

A．92500
B．88800
C．80000
D．76800
22、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。

A：1
B：2
C：5
D：7
E：执行层的组织协调
23、__是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。

A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标法
24、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。

A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性
E：工业用地的监测点评估价格
25、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为__预算价格。

A．单项工程
B．单位工程
C．分部工程
D．分项工程
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、比准价格是一种__。

A．理论价格
B．市场价格
C．评估价格
D．交易价格
2、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。

银行自贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是。

(2008年试题)
A：1.82%
B：2.33%
C：3.57%
D：5.45%
E：借款合同
3、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于引起的．【2005年考题】
A：装饰装修改造
B：通货膨胀
C：需求增加导致稀缺性增加
D：改进物业管理
E：周围环境改善
4、房地产项目投资估算的范围，包括__。

A．土地费用
B．前期工程费用
C．销售利润
D．销售费用
E．设计费
5、甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比__。

A．甲大于乙
B．甲小于乙
C．甲等于乙
D．无法确定
6、下列各项中，属于房地产开发前期工作的有。

A：安排短期和长期信贷
B：项目的市场分析
C：初步确定目标市场、租金或售价水平
D：签订施工合同
E：开挖基槽
7、下列对于信托的性质叙述有误的一项是__。

A．信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为B．信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人
C．受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬
D．信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定
8、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师的条件为。

A：取得执业资格
B：达到继续教育合格标准
C：受聘于具有资质的房地产估价机构
D：具有完全民事行为能力
E：刑事处罚尚未执行完毕
9、城乡规划管理部门在规划意见书(选址)中，规划土地使用要求包括等。

A：建筑规模
B：公共服务设施
C：容积率
D：绿地率
E：建设项目与城市道路的距离
10、下列有关物业服务合同，说法不正确的是。

A：业主委托物业服务企业对物业实施物业管理，物业服务企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订物业服务合同
B：物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同
C：物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间
D：《前期物业服务合同》合同甲方是业主委员会
E：《物业服务合同》合同甲方是房地产开发企业或公房出售单位
11、收益法适用的条件是房地产的__。

A．收益能够量化
B．风险能够量化
C．收益或风险其一可以量化
D．收益和风险均能量化
12、建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括。

A：当事人的名称和住所
B：土地界址、面积
C：宗地平面界址图
D：开发投资强度
E：市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件
13、以下这些权利中，属于他物权的有__。

A．使用权
B．租赁权
C．地役权
D．所有权
E．抵押权
14、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。

这里的资源包括了（）等诸方面。

A．城市基础设施
B．高新技术
C．城市公用配套设施
D．资金
E．专业人员经验
15、房地产具有以下特性。

A：寿命周期长
B：不可移动性
C：异质性
D：弱流动性
E：适应性
16、下列会导致房地产的价格偏高的情况是__。

A．政府协议出让土地
B．购买相邻房地产
C．卖方不了解行情
D．设立抵押的房地产
17、禁止发布房地产广告的是__。

A．在划拨土地上开发建设的房地产
B．已设定抵押的房地产
C．未取得商品房预售许可证的房地产
D．没有选聘物业管理企业的房地产
18、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于__。

A．2.50%
B．3.5%
C．2.38%
D．3.25%
19、目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、其他各类金融机构并存的金融体系，逐步形成了的金融体制。

A：银行、证券、保险业分业经营
B：银行、证券、保险业分业监管
C：银行、证券、保险业共同经营
D：银行、证券、保险业合作经营
E：银行、证券、保险业共同监管
20、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为6%，试求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格__。

A．3252元/m2
B．3435元/m2
C．3565元/m2
D．3343元/m2
21、基本供水方式可分为四种。

A：分质供水方式
B：直接供水方式
C：水泵水箱的供水方式
D：分区分压供水方式
E：设置水箱的供水方式
22、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期的收益率为。

(2006年试题)
A：4.42%
B：8.11%
C：8.13%
D：9.54%
E：借款合同
23、信托的职能包括。

A：融通资金
B：财产所有权的转移性
C：财务管理
D：信用服务
E：收益分配的实绩性
24、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。

A．图书馆
B．钢铁厂
C．空置的写字楼
D．单纯的建筑物
E．加油站
25、不定值保险的特点在于，保险标的的损失额以为计算依据。

A：保险事故发生时保险标的的预期价值
B：保险事故发生时保险标的的实际价值
C：保险合同双方事先约定的保险价值
D：保险合同双方事后约定的保险价值
E：执行层的组织协调。