2019二建法规精讲班第44讲：第四章-建设工程合同和劳动合同法律制度(十五)

【考点】买卖合同的解除
（1）因主物不符合约定而解除合同的，解除的效力及于从物。

因从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物；——主及于从，从不及于主（2）标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同；
（3）出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除；
（4）出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除；
（5）买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除；——该批、今后以及全部
（6）分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1／5的，出卖人可以①要求买受人支付全部价款或者②解除合同。

出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

【考点】借款合同的法律特征
（1）借款合同的标的物是货币；
（2）借款合同一般为要式合同，一般应书面形式，但自然人之间借款除外；
（3）借款合同一般是有偿合同（有息借款），但自然人之间的借款合同如果
没有约定利息，贷款人主张利息的，人民法院不予支持。

【真题】关于借款合同的说法，正确的是（）。

【2016二建】
A．自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效
B．借款合同为有偿合同
C．借款合同必须采用书面形式
D．借款合同自双方当事人签字盖章之日起生效
【答案】A
【解析】自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。

自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。

A选项正确，D选项错误；
借款合同原则上为有偿合同（有息借款），也可以是无偿合同（无息借款）。

自然人之间的借款合同如果没有约定利息，贷款入主张利息的，人民法院不予支持。

B选项错误；
借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。

借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。

C选项错误。

【考点】借款合同的权利义务
1．贷款人的义务
（1）贷款人应当按照合同约定提供借款；
（2）借款的利息不得预先在本金中扣除。

2．借款人的义务
（1）提供担保；
（2）提供真实情况；
（3）按照约定收取借款；
（4）按照约定用途使用借款；
（5）按期归还本金和利息。

【练习题】某大型水利设施建设项目业主与某银行签订了《借款合同》。

银行的主要义务有（）。

A．按约定提供借款
B．按照实际用途使用借款
C．按期归还本金和利息
D．提供担保
E．按照规定不得预扣利息
【答案】AE
【解析】贷款人的主要义务是提供借款和不得预扣利息。

贷款人应当按照合同约定提供借款。

贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失，应当赔偿损失。

借款的利息不得预先在本金中扣除。

利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。

【考点】借款合同的其他规定
自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。

A．贷款人有权处置拒不还款的借款人的其他财产
B．贷款人不得预先在本金中扣除利息
C．借款人应当按照约定的用途使用借款
D．对于未定期限且无法确定期限的借款合同，借款人可以随时偿还
E．订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保
【答案】BCDE
【解析】贷款人的义务：（1）提供借款的义务；（2）不得预扣利息的义务；（3）借款人的义务：（1）提供担保的义务；（2）提供真实情况的义务；（3）按照约定收取借款的义务。

【考点】租赁合同的法律特征
（1）租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同；
（2）租赁合同是诺成合同；
（3）租赁合同是双务合同；
（4）租赁合同是有偿合同。

【真题】关于租赁合同特征的说法，正确的是（）。

【2014二建】
A．租赁合同是单务合同
B．租赁合同成立以租赁物的交付为要件
C．出租方转移租赁物的所有权
D．承租人获得租赁物的使用收益权
【答案】D
【解析】排除法
租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同，也是诺成合同和双务、有偿合同。

租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议，合同即告成立。

【真题】租赁合同的出租人出卖租赁房屋前通知承租人，此时承租人享有的权利是（）。

【2015二建】
A．优先购买权
B．留置权
C．抗辩权
D．优先受偿权
【答案】A
【解析】
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

因此，选择A。

【考点】租赁合同的类型
1．定期租赁
（1）期限
①X＜20年，按约定的租期；
②X≥20年，X=20+Y，Y无效（超过20年的部分）。

（2）形式
①X＜6个月，口头、书面：都有效；
②X≥6个月，书面：有效，口头：视为不定期租赁，可以随时解除合同。

2．不定期租赁
（1）没有约定租赁期限的；
（2）续用但没有续签的；
（3）X≥6个月，口头形式。

【练习题】关于租赁合同类型的说法，正确的是（）。

A．租赁期限超过20年的租赁合同无效
B．没有约定时承租人可以转租
C．租赁合同应当采取书面形式
D．租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力
【答案】D
【解析】（1）租赁合同可以约定租赁期限，但租赁期限不得超过20年。

超过20年的，超过部分无效。

（2）租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁（3）租赁物在租赁期间发生所有权
变动的，不影响租赁合同的效力（4）未经出租人同意，承租人不得转租。

【练习题】甲与乙订立租赁合同，租期约定为30年。

对此，下列说法正确的是（）。

A．该合同可以采用书面形式，也可以采用口头方式签订
B．由于租赁期超过20年，该合同无效
C．由于租赁期超过20年，该合同超过20年的部分无效
D．由于租赁期超过20年，该合同也被撤销
【答案】C
【解析】租赁期限在6个月以下的，当事人可以自由选择合同形式；租赁期限在6个月以上的，应当采用书面形式，否则无论当事人是否约定租赁期限，均视为不定期租赁。

无论当事人如何约定租赁期限，租赁期限均不得超过20年；超过20年的，超过部分无效。

【考点】租赁合同的权利义务
1．出租人的义务
（1）按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；
（2）维修租赁物的义务；
（3）权利瑕疵担保的义务；
（4）物的瑕疵担保义务；
（5）保证承租人优先购买权的义务；
①出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

②租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

（买卖不破租赁）
（6）保证共同居住人继续承租的义务。

2．承租人的义务
（1）支付租金的义务；
（2）按照约定使用租赁物的义务；
（3）妥善保管租赁物的义务；
（4）有关事项通知的义务；
（5）返还租赁物的义务；
（6）损失赔偿的义务。

【练习题】甲写字楼业主将部分房屋租赁给乙单位，并签订了房屋租赁合同，乙单位没有按约定到期支付租金，并在租赁房屋期间损坏了部分租赁物品。

乙单位的主要义务有（）。

A．按约定支付租金
B．按约定方法使用租赁物
C．对损坏的租赁物品要按约定赔偿
D．对租赁物品的维修
E．可随意对租赁物品转租
【答案】ABC
【解析】承租人的主要义务是支付租金、按照约定使用租赁物、妥善保管租赁物、有关事项通知、返还租赁物和损失赔偿。