张建国与段文盛房屋买卖合同纠纷二审鲁01民终2469号 张建国 二审判决书

张建国与段文盛房屋买卖合同纠纷二审鲁01民终2469号张
建国二审判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审结日期】2021.03.19
【案件字号】(2021)鲁01民终2469号
【审理程序】二审
【审理法官】褚飞
【审理法官】褚飞
【文书类型】判决书
【当事人】张建国;段文盛;济南蓝泰房地产经纪有限公司
【当事人】张建国段文盛济南蓝泰房地产经纪有限公司
【当事人-个人】张建国段文盛
【当事人-公司】济南蓝泰房地产经纪有限公司
【代理律师/律所】丁振华山东舜达律师事务所;俞鹏飞山东舜达律师事务所
【代理律师/律所】丁振华山东舜达律师事务所俞鹏飞山东舜达律师事务所
【代理律师】丁振华俞鹏飞
【代理律所】山东舜达律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】张建国;济南蓝泰房地产经纪有限公司
【被告】段文盛
【本院观点】本案二审争议的焦点为：一是《房屋买卖合同》的效力如何认定；二是涉争中介服务费的责任承担。

【权责关键词】无效无权处分撤销委托代理双方违约违约金支付违约金合同约定第三人证据不足新证据质证诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，本案二审争议的焦点为：一是《房屋买卖合同》的效力如何认定；二是涉争中介服务费的责任承担。

关于焦点一，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

本案中，张建国系涉案房屋所有权人之一，其以个人名义签字房屋买卖合同，对于合同的履行承担相应法律责任，其以自己没有处分权为由，主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。

关于焦点二，张建国、段文盛分别为《房屋买卖合同》的出卖人和买受人，而蓝泰公司仅为见证人而非居间人。

蓝泰公司与张建国、段文盛均未签订居间服务合同，《房屋买卖合同》亦未体现出蓝泰公司的相关义务。

《房屋买卖合同》未记载关于房屋过户的时间，亦未确定房屋共有人信息，更未确定办理房产继承相关的公证具体期限，导致张建国、段文盛之间无法确定房屋过户的具体时间。

蓝泰公司仅通过获取张建国、段文盛的相关信息，促成双方签订了内容不完善的《房屋买卖合同》，也是导致双方履行合同之纠纷的重要原因。

《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

蓝泰公司作为房屋买卖格式合同的提供方，对于居间活动未尽到谨慎、勤勉义务，虽然促成《房屋买卖合同》的签订，但合同的履行具有不确定性，其结果等同于合同未成立的结果。

因此，蓝泰公司无权收取合同居间费用，本院酌定支持蓝泰公司
的居间必要费用6000元，退还段文盛30000元。

从合同签订到合同解除，仅有1个月时间，基于段文盛对房屋过户的急迫需求和张建国因疫情原因导致办理公正手续的客观困难，根据公平原则，双方当事人应当分担居间费用损失，即张建国承担费用损失3000元。

综上所述，张建国的上诉请求部分成立。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下
【裁判结果】一、维持济南市槐荫区人民法院(2020)鲁0104民初5433号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销济南市槐荫区人民法院(2020)鲁0104民初5433号民事判决第三项及一审案件受理费的负担部分；三、济南蓝泰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还段文盛居间费用30000元；四、张建国于本判决生效之日起十日内向段文盛支付中介费用损失3000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1700元，减半收取计850元，由段文盛、张建国各负担50元，济南蓝泰房地产经纪有限公司负担750元；二审案件受理费1700元，由段文盛、张建国各负担100元，济南蓝泰房地产经纪有限公司负担1500元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-10-25 22:31:21
张建国与段文盛房屋买卖合同纠纷二审（2021）鲁01民终2469号张建国二审判决书
山东省济南市中级人民法院
民事判决书
(2021)鲁01民终2469号当事人上诉人(原审被告)：张建国。

被上诉人(原审原告)：段文盛。

委托诉讼代理人：丁振华，山东舜达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：俞鹏飞，山东舜达律师事务所律师。

原审第三人：济南蓝泰房地产经纪有限公司，住所地济南市。

法定代表人：史兆振，总经理。

委托诉讼代理人：邱立民。

审理经过上诉人张建国因与被上诉人段文盛，原审第三人济南蓝泰房地产经纪有限公司(以下简称蓝泰公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2020)鲁0104民初5433号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年3月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称张建国上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回段文盛的诉讼请求；2.诉讼费由段文盛承担。

事实和理由：一、一审判决事实不清，证据不足，判决错误。

1、本案所涉房屋系张建国与孙萌(已去世)的夫妻共同财产，蓝泰公司、段文盛明知该房产没有继承分割，就与张建国签订三方房屋买卖合同。

《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产不得转让：(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
(五)权属有争议的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

民法典第二百一十五条当事人之间定立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

签订房屋买卖合同时，没有继承分割，未经其他共有人书面同意，侵害比例有争议，依法不得转让。

本案的三方房屋买卖合同因违反法律、行政法规禁止转让的强制性规定而无效。

2、从张建国的角度，张建国在未经其他房屋共有人同意的情况下，签订三方房屋买卖合同将房屋卖给段文盛，侵害了其他房屋共有人的合法权益，张建国的卖房行为属于
无权处分行为，因此张建国与段文盛、蓝泰公司签订三方房屋买卖合同应为无效。

二、张建国不应承担中介费，蓝泰公司依法不应当获得中介费。

张建国于2020年2月29日委托德佑房地产中介公司出售涉案房屋，并在其网站挂牌，从未委托其他中介，蓝泰公司系从德佑中介网站上窃取房源信息后主动联系张建国。

因张建国已与德佑公司签了独家协议，不同意蓝泰公司代理，是蓝泰公司的业务员一直软磨硬泡要介入到该房屋买卖中。

张建国并未委托蓝泰公司，不需要蓝泰公司提供服务，张建国不应承担中介费用。

二审被上诉人辩称段文盛辩称，一、在段文盛通过蓝泰公司购买涉案房屋时，张建国与蓝泰公司均明确告知，张建国在一个月的时间内会将其房产的继承公证或者由其妻子的法定继承人来济南办理相应的房屋继承手续，因此段文盛才与张建国签订了涉案的房屋买卖合同，但在签订合同后，中介多次催促其办理房产的继承问题，但其以种种理由予以推脱，后来段文盛多次催促中介，中介告知张建国根本不再接电话和微信，此后，在本合同没有解除的情况下，张建国偷偷将涉案房屋出售给其他案外人。

二、张建国严重违约，侵害了段文盛的合法权益，虽然对一审判决结果并不满意，鉴于段文盛的时间成本考虑，并没有提起上诉，因此，恳请二审法院依法驳回张建国的上诉请求，维持原判。

蓝泰公司述称，同意段文盛的答辩意见，另补充：张建国同意蓝泰公司出售涉案房屋，并没有强制让张建国出售，并且委托手续都是按正规流程办理的，张建国给蓝泰公司出具了委托协议，张建国的房屋信息蓝泰公司是在网络获取的，然后与张建国联系，张建国也明确涉案房屋可以找客户出售，在签订合同当天，张建国明确表示签订合同后15至30天内继承公证手续完全办理成功，就去办理过户手续，在这个过程中继承人需要办理手续，继承人在外地，能够回济南办理，但是迟迟没有来济南办理，后来张建国也可以去外地办理手续，但也未办，之后蓝泰公司就无法与张建国取得联系了，偶然的一次电话，蓝泰公司才知道，在合同没有解除之前张建国已经把涉案房屋又再次出
售了。

原告诉称段文盛向一审法院起诉请求：1.请求判令张建国返还双倍定金4万元；
2.请求判令张建国承担中介费
3.6万元；3.本案诉讼费由张建国承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2020年4月23日，张建国作为卖方(甲方)，段文盛作为买方(乙方)，济南蓝泰地产恒大世纪广场店作为见证方(丙方)，三方签订房屋买卖合同。

合同约定，甲方自愿出售位于济南市槐荫区淄博路66号鑫苑世家公馆8号楼1-2604室的房产出售给乙方，房屋所有权证书号：鲁(2019)济南市00某某某91号，房屋所有权人张建国，房屋建筑面积119.24平方米，附属设施包含地下车位一个，房屋无抵押、租赁。

甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及配套设施的总价款为183万元整，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金2万元，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。

第十条违约责任约定，1.若发生与甲方有关权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任；2.甲乙方双方在签订本合同后，如甲乙任一方未按本合同规定约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失；3.若甲方违反第八条、第九条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金；4.若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获违约金；5.委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担；5.委托代理人能全权代表此房真实出售意愿，否则由代理人承担全部法律责任；6.甲乙双方任何一方违约，造成合同不能继续履行的，由违约方承担丙方中介费。

7.甲方违约双倍赔偿定金；乙方违约，定金不退；违约方同时按照以上违约责任支付违约金。

第十一条其他事项约定，1.甲乙双方提供的资料必须真实有效；2.甲乙双方均按丙方指定时间办理房屋所有手续；3.丙方已明确告知甲乙双方现有
国家政策，甲方已告知，乙方已知晓；4.甲方保证此房无任何产权纠纷争议，否则，由甲方承担全部法律责任；6.甲方办理公证书完毕后，乙方支付甲方首付款(部分)叁拾万元整，剩余首付款于过户当日支付；7.此价格包含地下二层车位一个。

第十二条，如果本合同第十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准。

合同还对其他事项进行了约定。

涉案房屋系张建国与其妻孙萌(已于2016年5月15日死亡)的夫妻共同财产,涉案房屋需要办理继承公证手续。

签订合同时，蓝泰公司已将该情况向段文盛说明。

合同签订当日，段文盛向张建国支付2万元，张建国为段文盛出具《购房定金收条》。

段文盛另向蓝泰公司支付中介费3.6万元。

2020年7月4日，张建国另与他人签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以185万元的价格出售。

2020年8月28日，山东省济南市天桥公证处作出(2020)鲁济南天桥证民字第1975号《公证书》。

《公证书》载明，申请人张建国，公证事项：继承，申请人张建国因继承被继承人孙萌的遗产，于二〇二〇年八月十九日向本处提出法定继承公证申请。

兹证明坐落在济南市槐荫区淄博路66号鑫苑世家公馆8号楼1-2604号(房屋建筑面积：119.24平方米，《不动产权证书》编号：鲁(xxx)济南市不动产权第xxx某某某xxx号)的房产是被继承人孙萌和其丈夫张建国的夫妻共同财产，其中属于被继承人孙萌所有的产权份额是她的遗产，由继承人张建国继承。

本公证书为依据《中华人民共和国公证法》第十一条第一款第(二)项出具的合法有效的继承遗产证明。

申请人在取得本公证书后应当及时办理不动产变更登记。

段文盛陈述，其一直通过中介催促张建国办理继承公证。

张建国在中介催促下拖延办理相关手续，多次拒绝见面商谈办理公证手续的事宜。

其购买涉案房屋是为了尽早让孩子上学，但张建国在其孩子入学时无法办理房产手续，致使其合同目的、购房目的无法实现，张建国存在违约行为。

因为张建国拒绝履行合同，其合同目的不能实现，主动提出与张建国解除合同。

张建国陈述，涉案房屋的继承人是其与孙萌的父母，需要办理继承公证。

其没有和段文盛单独见过面，也没有段文盛的联系方式，段文盛也没有告诉过其购房是为了孩子上学，但是其告诉过中介涉案房屋需要办理继承公证的事情。

5月份的时候哈尔滨发生二次疫情，其岳父在山区坐火车到市里，当时交通中断了，来不了济南办理公证手续。

9月初疫情基本解除，段文盛已经不要房子了，其又找到其他买家。

其没有拒绝履行合同，是段文盛提出的解除合同，一直和中介沟通，并且让中介帮其在公证处咨询过办理过程。

其一直办理公证，一直到8月底9月初可以放心到济南办时才办理。

双方已经口头解除了合同，解除合同时其同意退还段文盛2万元定金，但当时想着下个月给段文盛定金，到了下个月段文盛起诉其违约。

段文盛违约在先，其没有违约行为不同意退还定金。

蓝泰公司陈述，其知道涉案房屋需要办理继承公证的事情也告知了段文盛，但是当时不知道需要这么长的时间。

段文盛与张建国在签订合同当天见过面。

段文盛在签订合同之前提过购买房屋给孩子上学的事情，凡是购买小区房屋的大部分都是为了孩子上学，该小区是幼儿园、小学、初中一贯制的。

签合同时因为考虑到疫情，担心约定了具体时间后拖几天办不下来或者公证办不下来首付款是否要给。

其问过公证处，两位老人可以不到济南，可以在当地办理一个放弃继承的公证，张建国拿着放弃继承公证书再办理。

张建国担心孙萌的父母多要钱就没走这一步。

蓝泰公司在本案诉讼中提交了其工作人员与张建国的微信聊天记录。

微信聊天记录显示，4月27日双方商议孙萌父母从佳木斯来济南办理公证的事情，张建国和蓝泰公司工作人员就孙萌父母来济南会不会因为疫情影响被隔离的问题讨论，双方均称向12345政务服务热线核实过相关政策，张建国称12345热线未回复，蓝泰公司工作人员称已经12345热线已经回复了，持有健康码就不需要隔离。

之后，双方就该事宜进行了讨论，张建国称孙萌的父母买火车票车站没有人，聊天记录中未显示孙萌父母到济南办理公证
书。

蓝泰公司工作人员一直催促张建国办理公证手续，张建国称孙萌父母不来没有办
法。

蓝泰公司工作人员称张建国可以去佳木斯办理公证。

张建国称打听打听看看是否可行，之后张建国未去佳木斯，孙萌父母也未来济南。

蓝泰公司工作人员催促张建国办理
公证手续，张建国称自己工作忙。

5月18日蓝泰公司工作人员告知张建国，段文盛的孩
子要在6月9日在房子附近的幼儿园上学。

蓝泰公司工作人员仍催促张建国，5月19日
蓝泰公司工作人员称没有办理继承公证的时间节点没法给段文盛交代。

5月20日至5月22日，蓝泰公司工作人员一直催促张建国。

5月22日，张建国回复把钱垫到工作上了，下个月给段文盛钱。

2020年5月23日，蓝泰公司工作人员邱立民向张建国发送微信消息“张哥你昨天给我说的我刚才给客户说了，客户肯定不想在(再)等了，毕竟已经拖了这
么长时间了，你也同意把定金退给人家了，你这两天把钱凑一下礼拜一解决了就散了，
我再给你找其他客户”，张建国回复“给他说一声，前一段时间为了提前完成工作，把
钱都垫工作上了，下月给他吧，给他说一声，抱歉了”。

段文盛对微信聊天记录质证称，通过聊天记录可以确认张建国在蓝泰公司催促下拖延办理公证手续，多次拒绝见面商谈办理手续的事宜，微信聊天记录可以证实张建国
违约。

段文盛对微信聊天记录质证称，是段文盛提出不买房子了，其同意段文盛不购买
房屋，其也答应了退还段文盛定金、口头解除合同。

一审法院认为一审法院认为，《房屋买卖合同》系段文盛与张建国的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。

合同签订后，双方均需按合
同约定行使权利、履行义务。

段文盛按约定向张建国支付了定金2万元。

张建国在2020
年8月28日办理了涉案房屋的继承公证手续。

段文盛主张系张建国违约，拒不办理涉案房屋的继承公证手续，并将涉案房屋出售给他人。

张建国辩称，系段文盛违反合同约定，主动提出不再购买涉案房屋，其不存
在违约行为。

《房屋买卖合同》约定，甲方办理公证完毕后，乙方支付甲方首付款(部分)
叁拾万元整，剩余房款于过户当日支付。

从房屋买卖合同的约定看，双方当事人并未就办理继承公证的时间进行明确约定。

蓝泰公司在本案庭审中称，因考虑到疫情原因，担心继承公证办不下来或者继承公证办不下来首付款是否支付，没有对办理继承公证的时间进行具体约定。

综合合同约定及蓝泰公司陈述，双方签订合同时对涉案房屋需要办理继承公证及办理继承公证的时间不确定是明知的。

蓝泰公司工作人员虽一直催促张建国办理手续，但从双方签订合同到张建国同意退还段文盛定金仅有一个月时间。

在合同没有明确约定办理继承公证时间，且在上述期间东北地区新冠肺炎疫情确实存在反复的情况下，上述时间难以认定为超过了合理期间，不能据此认定张建国迟延履行合同义务。

张建国也无证据证明其将孩子上学作为合同约定的其购买涉案房屋的合同目的之一。

因张建国经蓝泰公司工作人员催促后未在段文盛预期的时间内办理继承公证，段文盛提出解除合同，张建国亦同意解除合同，双方约定由张建国退还段文盛购房定金2万元。

段文盛与张建国在庭审中亦均认可合同已经解除，段文盛要求确认双方之间的合同已经解除，一审法院予以确认。

需要说明的是，张建国在段文盛明确表示不再购买涉案房屋，双方合同解除后将涉案房屋出卖给他人并不构成违约。

双方系因对办理完成继承公证的时间无法达成一致意见的情况下，均同意解除的合同，而非因张建国根本违约解除合同。

合同解除后，张建国至今未退还段文盛定金，段文盛有权要求张建国返还2万元定金。

但因系双方共同的原因导致合同解除，段文盛要求张建国双倍返还定金，没有法律依据，一审法院不予支持。

关于3.6万元中介费用，蓝泰公司已经促成了合同并且在合同履行过程中积极履行居间义务，蓝泰公司有权收取相应中介费用。

段文盛与张建国解除合同，系因合同双方对具体合同条款无法达成一致意见情况下的解除，而非双方违约导致的解除。

在双方原因导致合同解除的情况下，该中介费用应由双方共同承担。

段文盛支付了3.6万元中介费用，张建国应向段文盛支付中介费用1.8万元。

段文盛要求张建国承担全部中介费
用，没有依据，超出部分，一审法院不予支持。

判决：一、确认段文盛与张建国于2020年4月23日签订的《房屋买卖合同》已经解除；二、张建国于本判决生效之日起十日内返还段文盛定金2万元；三、张建国于本判决生效之日起十日内向段文盛支付中介费用1.8万元；四、驳回段文盛的其他诉讼请求。

案件受理费1700元，减半收取计850元，由段文盛、张建国各负担425元。

本院查明二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为本院认为，本案二审争议的焦点为：一是《房屋买卖合同》的效力如何认定；二是涉争中介服务费的责任承担。

关于焦点一，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

本案中，张建国系涉案房屋所有权人之一，其以个人名义签字房屋买卖合同，对于合同的履行承担相应法律责任，其以自己没有处分权为由，主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。

关于焦点二，张建国、段文盛分别为《房屋买卖合同》的出卖人和买受人，而蓝泰公司仅为见证人而非居间人。

蓝泰公司与张建国、段文盛均未签订居间服务合同，《房屋买卖合同》亦未体现出蓝泰公司的相关义务。

《房屋买卖合同》未记载关于房屋过户的时间，亦未确定房屋共有人信息，更未确定办理房产继承相关的公证具体期限，导致张建国、段文盛之间无法确定房屋过户的具体时间。

蓝泰公司仅通过获取张建国、段文盛的相关信息，促成双方签订了内容不完善的《房屋买卖合同》，也是导致双方履行合同之纠纷的重要原因。

《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

蓝泰公司作为房屋买卖格式合同的提供方，对于居间活动未尽到谨慎、勤勉义。