星级酒店投资预算回报分析及项目运营思路

郑州酒店市场竞争日趋 酒店项目的筹建一系列工作，必须进行认真的细致

调研，这样我们的市场定位和开拓才会顺畅。 一、项目市场调查

根据本项目所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研，情况大致如下:

郑州酒店调查表

酒店名称

调研项目 **国际酒店

***酒店 ***国际酒店 ****大酒店 ****酒店 区域 **** j 区

***** j 区 ***** j 区 ***** j 区 *** j 区 星级等级 准五星 五星

五星

准三星 准三星 营业面积 6. 2力平米； 28F

4万平米；

24F

万平米；22F

1万平米；10F 万平米 配套设施

中餐丿丁、西餐 厅、日式餐厅、 意大利餐厅；38 间KTV 包房；游 泳馆；洗浴中心 海港大酒 楼、阳光西 餐厅；游泳 馆；夜总会； 桑拿中心 6个不同风格的 餐厅；豪情天地 歌舞剧院、汤城 桑拿中心、游泳

馆、保龄球馆 中餐厅；宴会大厅

金驼洗浴 广场；中餐 厅；宴会厅

客房数

400间/套

'284间/套 130间/套 60间/套 客房价位（标房）

门市价RMB988 现行价RMB598 协议价RMB448 门市价888 现行价666 协议价330

门市价898 现行价449 协议价380

门市价198 现行价178 协议价160 门市价268 现行价214 协议

价180 餐位数/人均消费 1700/150〜200 500/100~15 0

1200/100~150 800/50~70 600/50~10 0 婚宴标准 1580/桌起 1280/桌起 1380/桌起 698/桌起

506/桌起 会议设施 14间 3间 6间

1间 车位配备 有停车场/地下

门前/地下

门前/地下

门前泊车 有停车场 优点

建筑大气，装修 豪华，配套设施 齐全，具备五星 级酒店的气质

本土企业， 有自己的企 业文化及管 理模式 包头地区最早 的五星级酒店 性价比较高的酒 店

东河区硬 件较好的 酒店

缺点

硬件绝对五星， 软件有待提高， 简单的退房服 务竟然可以拖 延至半个小时 客房设计一

般，配品一

般，面积不 是很大

整体装修装饰 过于老化，服务 还停留在国企 老大

的观念上 客房卫生较差，消

费群体过于单一

过于重视 洗浴广场， 因客房过 少，难有作 为

1、项目有利因素

（1） 主楼形象较好：酒店主楼高

22层，具有一定的视觉冲击力，是

**区的地标建筑。

激烈/,

or

酒店业

版营

，可国

自由编辑

！

为达 到高星级标准化酒店的项目,

（2）交通环境：项目位于**住宅密集区和商业中心区，具火车东站及商业街均是一步之遥，距离飞机场更是6分钟的车程

（3）市场环境：目前**区高端酒店还是空白

2、项目不利因素

（1）项目所在区域不是郑州的CBD也不是高端消费密集区

（2）所在区域消费能力还有待考证，消费观念还有待加强

三、项目定位

结合对郑州酒店业的市场调研，以及对本项目的形势分析，建议将酒店打造成郑州市乃至河南唯一的时尚精品酒店

四、项目投资及经营方向设想

目前，全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型经济型酒店，从2009年全国的酒店市场状况来看，也反映岀这种趋势，酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群体，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店现有的目标市场忠诚度比较低，对价格过于敏感，在市场上岀现大量经济型酒店等较便宜产品后，跳槽”频发。

因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我们现在必须开始考虑的战略问题。

在进入主题之前，我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。

首先，经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的,

旦市场上岀现大量的经济型酒店后，他们之间的竞争将是相当惨烈的，道理很简单，经济型酒店一开始就是以廉价”为营销策略的，当大家都以此为竞争手段（受服务内容限制，很有可能是唯一竞争手段），结果可想而知。

其次，经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型酒店人力成本相对节约，

使整体利润率要高于一般的星级酒店，但由于房价偏低，客房数量有限（客房数量受人力成本制约），绝对利润额不会很高。

最后，经济型酒店服务含量较低，无法有效提升投资者管理酒店的能力和品牌效应。举个形象的例子，经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店，所提供的产品和服务都是走低端路线的，从长远看，的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任，就象肯德基和麦当劳，在目前的中国似乎是地位颇高，但在国外，象这样的快餐店几乎遍地都是，就象国内的大排档一样，没什么希奇的。

那么，什么样的酒店才值得投资呢？换句话说，面对何种消费群体的酒店才是我们的梦中情人呢？如今是网络时代，是时尚达人的年代，做一个时尚的精品酒店才能迎合主流，才能在酒店市场立于不败之地。时尚精品酒店的消费群体是哪些呢？如果按社会身份划分，他们应该包括但不只包括以下几种人：外企白领和部分中高层管理人员，

IT、广告、咨询等新型行业从业人员，外贸公司营销人员，有

高等教育背景的自主创业者和自由职业者以及有国外生活、工作经历的各类人员。如果说中国将来会岀现中产阶级”这一阶层，他们一定会成为最主要的组成部分，而国外的社会发展历史表明，这一群体不仅消费能力最强，而且能引领消费潮流，甚至形成社会上主流的消费意识，目前，国内的类似群体还在初步形成的过程中，数量还不够庞大，但可以预见，随着中国开放型经济的深入发展，全球化浪潮进一步升温，在不远的将来，所谓的中产阶级”一定会岀现在我们的周围。

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所以，投资专门服务于他们的酒店绝对是值得尝试的投资目标，重要的是，至少在内蒙，这样的

酒店还没有或者说特征完全匹配的没有，因此，投资这样的酒店具备掘第一桶金”的潜力，其次，这样

的酒店不同于传统的高星级酒店，投资额不会过于巨大，投资者资金压力比较小，第三，由于面对的顾客群体喜欢简单的服务和自助式服务，对人员面对面服务要求不高，使酒店可以有效地控制人力成本。

（1 ）时尚精品酒店设计、服务和管理的一些特点