房地产行业财务报表分析方法探讨

A c co u n ti n g r e s e a r c h
财会研究房地产行业财务报表分析方法探讨
■ 文 / 安璐
摘要：随着我国社会经济的发展进步，人们的生活水平显著提升，在保障基本温饱的基础上开始追求物质和精神上的享受，房地产行业实现了高速发展。

财务报表分析的主要作用是对企业财务会计报告之中的相关数据进行收集、整理及分析，并对企业的财务状况和经济管理等内容进行分析评估，为企业的管理者提供财务管理和决策的重要依据。

本文首先对房地产行业财务报表分析方法进行了简单的阐述，然后介绍房地产企业财务报表分析存在的问题，比如缺乏对财务报表分析的重要性认识、分析方法缺少创新等，基于此提出了应对措施，以不断优化房地产行业财务报表分析方法。

关键词：房地产企业；财务报表；分析方法
房地产行业与其他传统行业相比比较特殊，主要表现为产品开发周期较长、会投入较大的资金，资金的回流时间也就相对延长。

对于房地产行业来说，在进行指标核算及入账记录的过程中，其基本方法和模式与其他行业也存在较大的差异。

因此，对房地产的各项财务数据进行分析时，并不能像其他行业一样真实有效地反映出房地产行业的经营情况，给出的指导意见也不能作为管理者进行企业管理的重要依据。

对房地产行业的财务报表进行分析，能让企业更加了解自身的发展状况，确保决定的可靠性，因此本文对房地产行业财务报表分析方法展开讨论。

一、房地产行业财务报表分析方法概述
（一）财务报表分析方法
财务报表分析方法在企业财务管理中具有重要作用，其主要可以分为下面几种：第一，结构分析法。

这一方法的主要依据是房地产企业的某一项财务指标占总指标的百分比，以此来对该项指标在总的财务报表中的地位和结构关系进行评估和衡量。

第二，因素分析法。

顾名思义，因素分析法主要对影响房地产企业财务指标的各个因素之间的关系进行分析，以此为基础说明财务指标影响历史和计划数据变动的原因。

第三，趋势分析法。

将房地产企业连续多期的财务报表以及相关数据进行观察和分析，以此为基础分析各项指标的变动情况，通过各项数据结果对企业的经济发展趋势进行判断，分析未来可能出现的结果。

第四，比率分析法。

这一方法的应用是用来分析房地产企业的财务经营
请款以及经营成果，比率分析法包含内
容较多。

第五，对比分析法。

对比分析
法是将房地产企业彼此之间没有联系的
财务报表数据各项指标进行分析比较，
以此为数据支撑，对企业的财务经营情
况和经营成果进行评价和说明。

（二）房地产行业财务报表分析特点
房地产企业在经营发展的过程中本
身具有开发周期较长、项目投资风险较
高的特点，因此在进行会计核算的过程
中更具特殊性。

房地产企业的项目开发
形式呈现多样化发展，比如住宅、公寓
以及写字楼等，项目本身施工建设需要
较长时间，房地产企业的项目开发也就
需要更长的建设周期，在实际计算的
过程中不能够只根据某一时间段内的建
设开发成果来对整个项目的经营成果进
行分析。

房地产企业在对产品的销售价
格进行制定的过程中，其本身受到供求
关系、政策及项目开发等多种因素的影
响，项目在建设开发时需要大量的资金
作为支持，又因为开发时间较长，因此
并不能够对项目的投资收益准确把控在
房地产企业的资产负债记录表中，无论
是正在开发建设的房地产项目还是已经
完工的房地产项目，其主要的记录形式
都是已经开发的产品或者是存货，但是
因为其价值计量方式的不同，因此具体
的选择会对企业的经济效益产生较大的
影响。

（三）房地产行业财务报表分析的
意义
财务报表相关数据是进行财务报表
分析的重要依据。

在进行财务报表分析
时，其主要分析对象是财务报表的具体
内容，以此为基础对企业的财务经济情
况和经营效果进行分析，主要目的是帮
助企业实现科学合理的经营，尽可能避
免财务风险的出现。

随着我国社会主义
市场经济体制改革的稳步推进，我国经
济实现了快速发展，大多数企业的规模
在不断扩大，因此在进行财务报表分析
的过程中，由传统的分析模式逐渐向战
略、会计、前景以及财务等分析方向发
展，这也要求相关财务报表分析管理人
员应该不断根据社会的发展创新财务报
表分析方法，实现与时俱进，在时代发
展的潮流中实现自身企业的进步和发展。

二、房地产企业财务报表分析存在
的问题
上文对房地产企业财务报表分析的
重要性进行了介绍，发现在实际应用中
发挥着重要作用，但是房地产企业财务
报表分析依然存在着很多问题，具体表
现如下：
（一）缺乏足够的重视
在我国相关政策的控制之下，房地
产市场的竞争更加激烈，其在实际运营
过程中面临着较大的风险和挑战。

首
先，为了在市场竞争中实现自身的发
展，许多房地产企业的管理者往往只重
视企业经济效益的提升，在销售、经营
管理方面投入大量的时间和精力，往往
忽视了财务管理的重要性。

其次，企业
的财务管理分析人员为了更好地适应市
场的变化以及时代发展的要求，在实际
工作开展过程中，常常将时间花费在新
财务分析方法的学习上，并没有将创新
模式与实际工作相结合，因此当房地产
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财富生活>>Wealth Life
企业就财务问题进行决策管理时，缺乏真实可靠的基础依据。

（二）财务报表分析方法缺乏创新性
首先，部分房地产企业在进行财务报表数据分析工作时，所针对的数据主要是企业过去的各项财务指标，预测能力相对较差，并且传统的分析模式和分析方法与现阶段的社会经济发展不相符。

在分析方法的选择上，常见的有比较分析法等，这些单一的财务报表分析办法都不能够使企业的管理层实现既定的财务分析目标。

其次，现阶段计算机科学技术实现了快速发展，房地产企业在进行财务报表分析过程中并没有将其引入进来，使得整个分析模式和方法缺乏一定的创新性。

（三）财务报表分析人员的综合素质较低
首先，对于我国大多数企业的财务工作人员来说，在开展财务报表分析工作的过程中，并没有提前掌握和分析企业各项财务指标的内在信息和外在影响因素，且对财务报表的分析解读能力较差，在实际计算过程中各个指标之间不存在关联性，容易导致出现只对计算结果进行分析的现象。

其次，对于部分规模较小的房地产企业来说，其没有专门的财务报表分析人员，往往由企业财务管理部门人员兼任的，在对财务报表分析的专业性上比较薄弱，在进行指标分析计算的过程中也没有与企业的实际建设发展情况相结合，不能够真正地反映出企业的实际发展情况。

（四）不能够全面分析房地产企业的偿债能力
首先，房地产企业因其开发的特殊性，其实际产品销售是在获得许可证以后进行的，所取得的收入形式较多，包括小额定金、首付款及全款等。

大多数企业的小额定金都能够归类于其他应付款之中，而预收账款包含首付款或者全款。

其次，因为房地产项目的开发周期较长，房屋产品销售和成交的时间也相对延长，导致其他账目的挂账时间延长，给企业带来较高的负债率。

在这个过程中如果直接按照财务报表的有关数据进行分析，将会高估企业的偿债能力，不能够全面地对房地产企业的偿债
能力进行分析。

三、提升房地产企业财务报表分析
有效性的措施
针对房地产企业财务报表分析中存
在的问题，本文提出了如下具体的解决
措施，希望可以为地产企业财务报表分
析的有效应用提供支持。

（一）领导层要重视房地产企业的
财务分析工作
首先，房地产企业的领导层要重
视财务报表的分析工作，将其放在与
企业其他经营活动相同的位置上，并
且组织企业的其他各个部门共同配合
财务部门的财务报表分析工作，不断
创新财务报表分析工作模式和工作方
法。

其次，对于财务报表分析工作人
员来说，也应该从根本上重视该项工
作的开展，在不断实践探索之中寻求
提升房地产企业财务分析工作有效性
的方法。

最后，根据企业的实际生产
经营情况，健全完善符合企业发展特
色的财务报表分析管理体系，提升财
务报表分析工作质量和效率。

（二）创新财务报表分析方法和分
析模式
第一，相关管理人员应该积极分析
房地产企业所处的市场环境以及企业本
身的竞争优势。

第二，将先进的科学技
术手段与财务报表分析办法相结合，提
升财务报表分析工作的质量，并在一定
程度上降低成本，提升企业的经济效
益。

第三，房地产企业在进行财务报表
分析工作的过程中，应该积极融合和创
新多种单一的分析方法，促使整个分析
结果更具科学性和全面性，保障分析数
据的真实性和可靠性，为企业的财务管
理提供科学的基础依据。

（三）提升财务报表分析工作人员
能力和综合素质
一方面，房地产企业应该建立专门
的财务报表分析部门，由具有专业能力
的人来负责，为企业提供财务报表分析
服务。

其次，企业应该定期组织内部培
训工作，不断提升相关工作人员的综合
素质，促使其基础能力能够顺应时代发
展的具体要求，帮助企业实现更好地发
展。

同时，企业应该根据人才的特点，
为其进行岗位的分配，落实激励和责任
制度，定期开展企业内部的考核工作，
增强工作人员的责任意识，激发其工作
热情和积极性，引导其能够为企业经营
目标的实现而贡献出自己的力量。

（四）将各项数据资源进行灵活
运用
企业应该灵活运用除财务报表以外
的信息，比如经营情况说明书以及开发
合同等，将这些数据资料作为财务分析
的重要依据之一，改善企业财务报表分
析的可靠性和科学性，提升企业财务管
理质量和效率，更好地反映出企业的经
营状况和经营效果。

数据是最能反映企
业运行情况的方法，所以在财务分析过
程中，需要运用的数据资源较多，只有
保证运用的灵活性与可靠性，才能全面
地反映企业的运行状况，为企业提供可
靠的参考，并为企业的决策提供支持。

四、结语
房地产企业因其经营发展的特殊性，
在实际财务存在较大的问题和漏洞。

要
想提升其财务管理的有效性，就要从根
本上重视房地产企业财务报表分析所发
挥的重要作用，根据房地产企业发展实
际，在传统分析方法的基础上进行创新
与融合，提升管理人员的综合素质能力，
实现房地产企业的持续健康发展。

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作者简介：
安璐，云南城投置业股份有限
公司。

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