以新时代的产业园区物业服务 带动行业高质量发展

今天的论坛，大家都提到了产业园区物业服务跨入新时代，正在向现代服务业转型，给我很多启发。

新时代一定有新内容、新问题要去研究和探索。

产业园区物业服务跨入新时代不仅是由于产业园区进入到智慧数字化发展阶段，更多是因为产业园区的发展趋势发生了新的变化。

今年３月，成都市印发了《２０１９年成都市产业功能区建设工作要点》，引起了全国的关注，国务院发展研究中心给予了高度评价。

功能区建设，其关注点就是要在质量、效益、动力上进行重大变革。

我理解的功能区建设，实际上就是升级版的产业园区建设。

中国进入了高质量发展阶段，进入中等收入水平阶段，意味着人民群众需要更高品质的生活服务。

需要解决产城分离、职住分离、同质竞争、公共服务隔离、基础设施各自为政等现实问题，在产业园区的建设或者说发展方面，需要进行一场革命，突破原有产业园区的局限性，对接全球的产业链高端和价值链的核心，建设开放型、现代型的经济体系。

成都的功能区就是在这样的背景下演变而来的。

按照产城融合的逻辑，集研发、生产、居住、消费、人文、生态功能为一体，打造城市新型社区，依据这一规划理念，成都市将制造业、服务业、农业，按照现代化的标准和要求，划分了６６个产业功能区、９３３个产业化项目，其中２０个功能区是按产业生态圈这一
以新时代的产业园区物业服务带动行业高质量发展
原则打造的。

成都的这一动向，让我联想到功能区的建设将会成为新经济增长的重要载体，成为深化供给侧结构性改革的有效措施，也将成为城市综合治理结构和城市治理方式的有效抓手，将给产业园区物业服务带来新的机遇和挑战。

产业园区物业服务的春天会更绚
丽多彩
根据相关数据，国家级高新区和开发区共计３７５家，贡献全国１／４的ＧＤＰ，１／３的工业总产值，１／５的税收，４０％的出口创汇，如果算上省级的、市级的、乡镇级的，产业园区在中国经济的版图里将占半壁江山。

因此，产业园区物业管理面临着更多的机会和挑战，产业园区物业管理的春天也会更绚丽多彩，因为产业园区物业服务至少在三个效应方面比其他物业服务业态要来得快、来得猛。

第一，规模效应。

随着现有产业园区的转型优化升级，硬环境向软环境的转变、产城融合等变化，意味着产业园区物业服务将从过去单一发展变为融合发展，也就是以园兴城、以园兴业、以城促园、以城促业。

融合发展意味着人才、资金、信息、物流将更多地向产业园区集中，意味着物业服务企业更容易在规模化基础上做大做强，产生规模效应。

第二，品牌的效应。

产业园区占据着各地经济的制高点，是地方经济
的一张王牌。

要打造产业园区的核心竞争力，才能吸引国内外更多的龙头企业、总部经济、主导产业、人才、资源等。

打造精品园区和品牌园区比拼的是什么？除了硬环境，更重要的是软环境，软环境中除了政策因素外，更重要的是服务，服务不仅包括物业基础服务，还包括金融、法律、财务、商务等其他方面。

所以，为了吸引高端的生产要素，要建设创新团队，加快建立专业化的公共服务平台和服务机制，提升服务的精细化管理水平。

在产业园区大品牌战略基础上成就物业服务品牌做起来容易得多，价值也要大很多。

第三，示范效应。

作为按照新型城市社区打造的产业园区，必将呈现出多业态的物业管理场景，这将有利于物业服务企业根据智慧产业园区的发展要求整合资源，提升智慧化水平，形成全程式、专业化、精细化的服务体系。

我到西安参观西安创业物业服务的高新区时，发现其管理园区的服务具有明显的个性化、差异化特征。

比如说餐饮服务，园区中的人来自于五湖四海，甚至全世界，就要根据不同口味，提供相
文_沈建忠
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10PROPERTY MANAGEMENT 中国物业管理
应的餐饮服务。

园区的环境除了整洁干净以外，还要更多地体现人文关怀、和谐温馨，比如说打造共享创业的办公空间，体现集约绿色低碳的元素等。

所以产业园区的机制体制更有利于物业服务企业成长，有利于创新的物业服务成果在物业管理行业的落地生根，给行业带来示范效应。

所以在物业各种业态中，产业园区是最好的业态，由于基因、基础、条件都要比任何其他的物业业态优越，因此更容易在创新方面突破，更容易在服务体系、品质、效应上，成为行业发展的带动力量。

提升品牌的影响力和核心竞争力作为产业园区物业服务企业，应如何开拓创新，提升服务的质量，提升
品牌的影响力和核心竞争力，我认为应
从以下方面发力。

第一，从事产业园区服务的物业
服务企业，一定要解放思想、转变观
念。

企业要根据产业园区发展的趋势
和特点，摆正自己的角色定位，产业园
区现正在瘦身、增高，加快引进和聚焦
核心的产业，聚焦主导的产业链，聚焦
物联网、５Ｇ、人工智能等新型科技。

产城融合发展的路径意味着产业园区
将形成工作、生活、商务为一体的基本
形态；低碳、绿色、环保将成为标配；
协同、共享、开放将更多地贯穿于产业
园区的建设、运行、管理和服务中。

产
业园区会越来越向生态圈发展。

因此，
我认为未来物业服务企业与园区的关
系，不是简单的雇佣关系，也不是被动
服务者的关系，更不是受合同管理约
束的关系。

物业服务不应仅仅以满足客
户需求为导向，而是要引领客户需求。

因此，增值服务不仅给物业服务企业
带来效益，更多则是要给客户创造价
值，带来更多的增值效应。

也就是马云
曾说过的，让对手赢，合作伙伴赢，最
后才是自己赢。

产业园区最终要形成生态圈，也
就是创新的共同体、利益的共同体和
发展的共同体。

物业服务企业作为园
区生态圈的成员，要主动根据产业园
区发展的愿景，按照全生命周期的理
念提供高效的服务解决方案，要围绕
着让服务更简单、更有价值的理念，
让园区内的工作、生活、
商务变得更
11 PROPERTY MANAGEMENT中国物业管理
友好、更愉悦。

也就是说，物业服务企业要提供更好的服务对接平台，要围绕园区内多元个性服务的需求，整合更多的资源，集成更好的服务商，争取更多的科技红利，让园区的客户共同分享。

要围绕商业模式创新，在为园区创造更多价值的同时，增强企业的盈利能力。

因此产业园区物业服务是突破边界的、是清单式的，是包罗万象的，包含技术方面、增值方面、菜单式方面的服务。

产业园区物业服务企业的观念要转变，要把过去根据合同提供的被动式服务变成
主动服务，成为生态圈的一分子，共享、共融、共存。

第二，物业服务企业要通过机制改革创新，让企业更具活力。

产业园区物业服务企业的出身都很好，国资背景、开发区的级别都是高配，起点高、标准高、环境好、条件好。

有些园区甚至成为当地一景。

但在行政体制下打造的园区，虽然短时期建设没有问题，但长期的运行管理服务就会出这样或者那样的问题，现在很多产业园区已经出现一些疲态，这与体制是有关联的。

最明显的是留不住人才，因为近年来，物业管理行业的资本化、市场化发展很快，人才需求量很大。

扩张，需要人，需要团队。

体制若不变，有理想、有事业抱负的人才留不住。

另外，留住了人，但是留不住心，积极性打了折扣。

管委会体制下如何推行改革，各地都在探索，有成功的，但更多的还在成功路上。

比如说混合制，理念上看很好，能够形成优势互补，但是它的实现首先要有观念上的共识、社会的认同，否则一个单位中两种机制、两种身份、两种待遇，凭什么同样的人，干的是一样的活，待遇却不一样？再比如说转型，一些产业园区正在试点，让物业服务企业的管理层变为甲方，让基层员工变成乙方，一线服务就改造成了股份制或者是专业化公司，管理方负责发包、
监督，这种模式也有成功的，但是更
多的还是在成功的路上。

在改革过程中，物业服务企业要
在创新上下功夫，创新服务模式，现在
已经有很多成功的经验可以借鉴，包括
将部分业务面向市场来发包或与第三
方合作；商业模式的创新，需要调动内
部的积极性以提升企业活力；开放业
务市场，让更多具备市场化背景的企
业参与进来。

我认为在两种不同机制
的碰撞中，总有一天会找到融合的关
键点，那时产业园区的发展会更顺畅。

物业服务企业在创新与改革上，要积
极参与，主动作为。

第三，要用大智慧去推动智慧园
区建设。

近年来，物业服务企业在推
动智慧园区建设方面，积极性很高，投
入也很大，效果也很明显，特别是在
一些规模化的产业园区，科技应用的
普及率很高。

远程监控、智慧门禁、安
防、停车等这类应用场景比其他业态
应用更为普及。

《中国物业管理》杂志社提供的
产业园区报告数据，也印证了这点。

但
我认为在智慧园区建设方面，各物业
服务企业是协调、协作的关系，不是单
打独斗的关系，需要更多地与资本、技
术融合，形成行业的力量，才能彰显智
慧园区的特色和魅力。

随着５Ｇ时代的
到来，为产业园区的企业提供更好服
务方案的技术壁垒越来越少了，所以物
业服务企业不能光低头拉车，更重要
的是要抬头看路，要找专业的咨询机
构出谋划策，否则智慧物业建设也许
是个无底洞，近年来在社区Ｏ２Ｏ、物联
网＋方面，有很多的经验和教训值得汲
取。

我一直主张物业服务企业要想少
走弯路，就要以开放、共享的理念，寻
找合适的合作伙伴，形成利益共同体，
一个企业的力量是弱小的，但是联合
了产业链上上下下的企业后，就会变
得很强大，在智慧园区的路上才会越
走越光明。

第四，要继续下大力气推动产
业园区标准化工作。

产业园区都是大
项目，服务的产业链长、规格高、规模
大，标准化工作至关重要。

根据《产
业园区发展报告》提供的数据，９２％
的企业参与了标准的制定，但是从内
容、体例、分类和质量的把控上，差异
性比较大，还有１／３的企业认为现行的
标准针对性比较差，无法适应个性化
差异化的需求。

还有１／５的企业认为
12PROPERTY MANAGEMENT中国物业管理
成熟度不够，４３％企业的一线员工不理解标准，在标准的宣贯方面做得不够到位，不够有力，执行的情况不理想，一半以上的企业认为标准化落地难。

这些事实告诉我们，必须下大力气推动标准化工作。

今年是行业的标准建设年，产业园区物业服务企业要走在前列，从问题导向入手认真分析原因，采取切实措施去解决，争取有突破、有成果。

一是要有协作共享的理念，分享产业园区标准化先进经验和成果，减少低水平重复，让标准在更高的层次上落地生根。

二是要加快标准化师资队伍的培训和建设工作，来带动我们企业标准化人才的培养和成长。

三是企业在标准化方面要勇于创新，要像华为那样，用抢占制高点的理念和信念，去抢占产业园区标准的制高点。

用更科学高效的标准，提升产业园区服务质量。

对产业园区物业服务企业联盟工作的建议
联盟可以做的工作很多，我认为应突出以下重点。

一是在推动产业链上下游深度合作
方面，发挥联盟的作用，提升产业园区
企业的聚合力和竞争力。

可以通过技术
交流会，以及其他多种形式，让物业服
务企业对接上下游，针对性、实用性地
解决行业痛点问题，加快成果的转化。

二是在推动标准建设实现高质量
发展方面，联盟大有作为。

特别是在国
标、行标、团标的制定过程中，可以组
织会员积极参与，比如产业园区的标
准，产业园区联盟要发挥主导作用，之
前在成都嘉善商务牵头下，发动联盟
力量组织编撰的《产业园区管理指南》
就很典型，把联盟成员的积极性调动
起来了，这是非常关键的。

因为只有把
成员单位的积极性调动起来，才能够
集中智慧和力量，提高标准的质量。

配
合今年的标准建设年主题，联盟在这
方面可以做很多事情。

三是在推动产业园区服务前瞻性
研究方面发挥作用，产业园区现在产生
了一些新的趋势和变化，联盟要以此为
导向，加强前瞻性研究，利用联盟组织
协调的优势，聚集一批高水平的专家，
同时及时挖掘总结企业的一些先进标
准，作为成果分享给同行。

联盟还可以
整合各方资源，组织开展标准的宣贯和
培训工作，也可以建立标准化的服务平
台，为行业标准的落地提供咨询和数据
服务，推动产业标准资源的共建共享。

我认为行业要像华为那样，有备胎计
划的思路，研究战略性、储备性的产业
政策，为企业提供高质量的产业研究报
告。

当然要开展这些前瞻性的工作，非
常地辛苦，企业要有相应的激励机制，
要调动科研人员做贡献，要让他们像侦
察兵一样为行业转型研究清楚未来的
问题，保证主攻方向和目标，不让一线
战士做无谓的牺牲，这样才能够真正做
到攻难克艰。

以上工作建议，联盟可以多下功
夫，多做文章，为联盟成员提供更有价
值、更有针对性的服务。

满意＋惊喜是
我们服务业主和客户的情怀，也当成为
联盟高质量服务会员、服务行业应有
的情怀。

◇
本文系中国物业管理协会沈建忠
会长在第五届产业园区物业管理发展
论坛暨产业园区物业服务企业联盟会
议上的讲话
我认为未来物业服务企业与园区的关系，不是简单的雇佣关系，也不是被动服
务者的关系，更不是受合同管理约束的关系。

物业服务不应仅仅以满足客户需
求为导向，而是要引领客户需求。

因此，增值服务不仅给物业服务企业带来效
益，更多则是要给客户创造价值，带来更多的增值效应。

也就是马云曾说过的，
让对手赢，合作伙伴赢，最后才是自己赢。

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