物业公司管理系统样本

XX物业企业管理系统
1．背景
XX是一个大型民营企业集团，下辖包含中心商厦、世纪大厦、翠海酒店公寓、北方家园建材超市、XX 办公楼、方圆国家样品油库、南延宾馆在内众多楼宇物业。

长久以来集团内物业管理工作各分企业之间相互独立，或有物业自己组建自己物业队，或有物业聘用外部物业企业，这在一定程度上增大了企业成本开支，形成了资源浪费。

在这么背景下，经集团董事局研究决定：成立XX内部物业企业。

物业企业第一阶段任务和目标是集团内部全部物业物业管理工作，第二阶段将考虑走出集团内部，对外营业，接管葫芦岛市其它物业管理工作。

2．服务对象
现阶段物业企业服务对象为集团内部各部室、各分企业等
3．办公地点
北方家园建材超市办公楼
4．隶属关系
物业企业为集团企业直属单位，其在集团内位置以下图：
5．业务范围
基础业务：
建筑物维修和定时养护
辅助设备定时检修保养
确保供水、电、热、气和电梯和消防系统正常运转
确保道路、污水排放管道通畅无阻
维护物业整体计划不受破坏
阻止乱搭乱建、乱贴乱画等行为
做好物业管理绿化和室内外保洁工作
辅助业务：
房屋装饰、家电维修、代收多种费用、代换液化气、代换纯净水、代收发信件等
7．人员编制（总编制不超出150人）
经理：1人。

副经理：1人。

服务中心：5人（二十四小时分3班倒，白班2人，夜班1人）。

消防监控队：设消防干事1人；每个岗设消防监控员1人，共10人。

保洁队：设队长1人；每个保洁班设班长1人，共10人；每个保洁班下设保洁员若干人。

检修队：设队长1人；下属电工班、设备班、管道班、木工班不设班长，每个班维修工2人。

绿化队：设队长1人；技术员1人（队长兼）；绿化员若干。

机动队：消防监控员、保洁员、检修员、绿化员各2人，此队组员负责物业企业其它队组员临时性替班，及应急性维修及其它服务行为。

8．部门职能
◆服务中心
物业企业日常行政后勤工作由服务中心负责。

关键包含接维修电话、依据维修电话安排对应工作人员出勤、处理用户投诉、整理多种物业维修档案资料、协调物业企业同集团其它部门关系、负责物业企业同外部机关沟通联络等。

◆消防监控队
消防设备检修管理由物业企业消防监控队负责。

关键负责对各物业消防设施设备进行日常维护检测，发觉问题立即处理，不能处理立即报相关技术部门进行处理。

◆保洁队
保洁管理范围包含公共地方保洁、公共部位保洁、生活垃圾处理等
◆检修队
①给排水设备管理和维修和供暖设备管理和维修
包含供水设备系统、排水设备系统、用水设备、热水供给设备系统等，锅炉房、室外供热热网、室内供暖系统等，由物业企业检修队管道班负责。

②供电设备管理和维修
包含高压配电设备、低压配电设备、电力变压器等，由物业企业检修队电工班负责。

③中央空调设备管理和维修包含工作区、空气输送和分配部分、空气处理部分、空气处理所需辅助设备等。

电梯管理和维修包含井道和机房、传动部门、升降设备部分、安全装置、控制部分等。

常见办公设备管理和维修包含复印机、晒图机、吸尘器、引水机、治水机、厨房设备等。

上述设备管理和维修由物业企业检修队设备班负责。

④房屋日常养护包含：
屋面补漏、修补屋面、修补泛水、屋脊等
钢、木门窗整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等
修补楼面地面面层、抽换部分棱木等
修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等
拆砌挖补局部墙体、部分拱圈、拆换部分过梁等
抽换部分檩条、接换部分木梁、屋架、木柱、修补木楼等
上述管理维护由物业企业检修队木工班负责。

◆绿化队
负责企业各物业内部及外围绿化美化工作。

包含绿化带、苗圃、花草树木、盆景盆栽等
9．岗位职责
经理：
1、全方面负责物业企业各项工作。

2、负责企业所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作；
3、负责制订本部门各项管理制度及应急方法，确保质量管理体系在本部门有效运行；
4、负责向经营户及消费者提供日常维修、安全、保洁、仓储维修等服务。

5、负责对本部门各班组工作进行检验，指导；
6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模装修验收工作；
7、负责参与楼宇工程验收交接工作及制订楼宇工程验收实施计划。

负责组织新接物业机电设备运行调试工作；
8、负责对本部门发生重大事故，组织调查分析及处理工作；
9、对采购物资和提供服务供方进行评价；
10、负责审核本部门提交物品申购汇报，交主管领导审核并报总经理同意；
11、负责本部门水、电等各专业技工工作技能培训及考评计划制订，并配合物管部组织实施；确保其正常运行。

12、监督、组织实施和物业管理相关计量检测设备定时校准工作。

13、全方面计划企业服务设施、消防设施添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量管理体系正常运作提供保障；
14、负责搜集设施、设备运行原始统计，并进行统计分析，为提升运行质量提供依据。

15、组织领导工程技术人员岗位培训。

副经理：
服务中心文员：
消防干事：
1．落实实施《中国消防条例》及实施细则和其它相关部门消防法规。

组织防火安全宣传教育。

2．落实实施XX相关消防规章制度。

3．在整个集团组织开展消防安全教育，制订用火、用电等防火管理制度。

4．组织义务消防员，制订灭火预案，开展灭火演练。

5．组织防火检验，消除火险隐患，改善消防安全条件，完善消防设施。

6．组织消防检验，督促整改火险隐患，制订紧急疏散方案。

7．常常检验防火器材使用、管理情况，发觉已失效器材立即更换和购置。

8．组织早期扑救火灾和人员疏散，保护火灾现场，帮助上级公安部门调查火灾原因。

9．督促相关部门加强对易燃、易爆、剧毒等危险物品管理。

10．帮助处理部内日常事务。

保洁队队长：
1．全方面负责保洁队各项工作。

2．协调保洁队组组员分工合作，带动大家努力工作。

3．班组组员出现问题，立即向领导反应；上级下达文件精神，也要立即、正确向班组组员传达。

4．负责保洁班组同其它部门之间协调沟通工作。

5．负责安排好本班组节假日值班工作。

6．完成领导临时交办其它任务。

检修队队长：
1．全方面负责检修队各项工作。

2．协调维修班组组员分工合作，带动大家努力工作。

3．班组组员出现问题，立即向领导反应；上级下达文件精神，也要立即、正确向班组组员传达。

4．负责维修班组同其它部门之间协调沟通工作。

5．负责安排好本班组节假日值班工作。

6．完成领导临时交办其它任务。

绿化队队长：
1．全方面负责物业队各项工作。

2．负责企业所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、绿化美化、环境卫生等管理工作。

3．负责制订本部门各项管理制度及应急方法，确保本部门良好运行。

4．负责向集团企业提供日常维修、保洁、仓储维修等服务。

5．负责对本部门各班组工作进行检验，指导。

6．负责参与楼宇工程验收交接工作及制订楼宇工程验收实施计划。

负责组织新接物业机电设备运行调试工作。

7．负责对本部门发生重大事故，组织调查分析及处理工作。

8．负责审核本部门提交物品申购汇报，并报相关领导同意。

9．负责本部门水、电等各专业技工工作技能培训及考评计划制订，组织实施；确保其正常运行。

10．监督、组织实施和物业管理相关计量检测设备定时校准工作。

11．负责搜集设施、设备运行原始统计，并进行统计分析，为提升运行质量提供依据。

12．组织领导工程技术人员岗位培训。

13．完成领导临时交办其它任务。

消防监控员：
1．严格遵守集团各项规章制度，认真推行岗位职责。

2．服从命令，听从指挥，遵守纪律，主动完成任务。

3．熟识企业防火及灭火设施、设备操作和相关防火、灭火知识。

4．检验落实企业各部门防火管理制度。

5．做好消防器材、设备检验工作，确保设备处于完好情况，一旦发生火警即可投入使用。

检验电器、电线、电掣、煤气管道有没有霉坏、锈坏、氧化、堵塞情况，预防因短路或爆炸引发火灾。

6．督促维修队对消防设施进行维修保养，确保灭火器材及设施在应急时能正常启用。

7．负责调查通常火灭事故，并写成书面材料上报及存档，并以此作为以后培训教材。

8．配合公安消防部门进行防火安全检验，发觉隐患立即协同相关部门进行整改。

9．每七天呈报防火安全情况汇报并存档。

10．负责对企业用火部门安全监督，并做好现场督导检验。

11．负责对企业多种危险品监督管理，检验防火、防爆工作落实情况。

12．阻止任何违反消防安全行为。

一旦发生火警，不管是上班还是下班，必需全力投入抢救工作，不得临阵逃避。

13．发生火警事故时，不要惊慌，应采取下列应急方法：
（1）快速汇报相关部门、消防大队，火警电话：119；
（2）组织人员抢救险情，努力争取把火扑灭，并注意查找起火原因；
（3）组织相关人员撤离危险地域，并做好妥善安排；
（4）做好现场安全保卫工作，严防坏人趁火打动和搞破坏活动
（5）帮助相关部门查原因、查损失并做好善后工作。

14．参与企业定时消防检验工作及定时安全会议
15．实施及有效完成上级指派其它工作任务。

保洁员：
1．严格遵守集团企业各项规章制度。

2．严格实施清洁工作制度，坚守岗位，掌握保洁用具、用具使用方法，出现突发事件立即汇报。

3．自行确定保洁时间表，报物业企业服务中心同意；根据保洁时间表做好日常保洁工作。

4．安排保洁时间先于工作时间，保洁工作在上班前完成，不能影响企业正常工作。

5．保洁员出入企业各个场所，严禁发生偷窃行为。

6．不许可因个人情绪降低保洁质量。

7．保洁员请假事先申请，获准后方可离开。

8．保洁员和职员礼貌相待，相互尊重。

9．有权阻止职员多种破坏卫生、污染环境行为。

10．保洁员卫生负责范围有：
（1）负责办公室、会议室、大厅、楼梯（电梯）、过道及卫生间清扫。

（2）清倒办公室和公共走道之垃圾，做到通道“五无”：无垃圾、无蛛网、无积灰、无痰迹、无杂物。

（3）清擦办公场所（办公桌、沙发、办公用具、门窗、扶手等），保持公共场所门窗玻璃洁净，扶手无积灰。

（4）定时检验卫生间内设备情况，确保良好使用；立即增添卫生间内洗手液、卫生纸。

（5）定时维护盆景植物卫生，做到其叶面、花瓣无显著积灰。

（6）放置药品、除四害，做好蚊蝇消杀工作和灭鼠工作。

（7）完成领导临时交办其它任务。

电工：
1．严格遵守企业各项规章制度。

2．努力学习技术，熟练掌握企业各物业供电方法状态、线路走向及所辖设备原理、技术性能及实际操作。

3．负责配电室、电梯机房、楼层电井日常运行、维修、保养。

4．负责管辖范围内全部公共设备应急维修。

5．每个月两次发电机试运行。

6．负责企业物业外围照明灯具启、停。

7．做好办公楼内房间、公共场所照明灯具、开关、插座等修理和更换。

8．负责电气设备、各配电箱（柜）表面清洁。

9．负责餐厅、厨房、办公室、洗涤动力设备电气维护保养和故障检修工作。

10．每七天一次巡查责任设备；每个月一次清洁责任设备及周围环境卫生。

11．制订并监督实施强、弱电系统设备定时保养要求。

12．提出本系统备料计划，帮助采购专业性较强工具或零件。

13．做好企业办公区域供电系统外线修理。

14．坚守岗位定时巡视电气设备亲密监视运行情况，正确抄录各项数据并填好报表。

15．发生事故时，应保持冷静头脑，根据操作规程立即排除故障。

16．服务热情周到，接到报修通知单立即上门服务，确保质量，做到“小修不过天，大修在三天”。

17．完成领导临时交办其它任务。

设备维护工：
空调工：
1．坚守岗位，服从指挥，对领导安排工作负责。

2．严格实施安全操作规程，确保维修质量，按时完成任务。

3．认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，以求判定故障正确，维修快捷。

4．空调工必需掌握好设备运行技术情况，发觉问题立即汇报队长，并立即进行抢修。

5．按保养规程做好所分管设备日常及月度保养工作，确保关键设备常常处于良好技术状态。

6．值班人员必需严守岗位职责，服从指挥。

严守操作规程，对安排工作负责，不得擅离职守。

7．制订并实施空调及给排水系统设备定时保养要求及技改项目方案。

8．填写本系统操作要求和工作指令。

9．提出本系统备料计划，帮助采购专业性较强工具或零件。

10．负责空调系统（包含风机）日常运行和维护保养。

帮助水、电工对空调系统中相关电气设备进行维护保养。

11．负责给排水系统（包含阀门、管道）维护保养。

帮助水电维修组对给排水系统中相关电气设备进行维护保养。

12．在非供冷期内设备责任人每七天一次巡查责任设备；每个月一次清洁责任设备及周围环境卫生。

13．负责企业中央空调系统运行管理。

14．负责中央空调水系统维护保养和故障检修。

15．发生故障时主动抢修，应急故障未处理完成不得下班。

16．维修人员违反制度，拖延时间，修理质量低劣造成影响营业或损坏设备，追究当事者责任。

17．完成领导临时交办其它任务。

电梯工：
1．负责监视和掌握企业各物业电梯运行状态，确保电梯正常运行；
2．负责企业电梯及隶属设备定时维修保养和故障检修工作。

3．负责轿厢（不包厢内）、井道及井道底、各梯整流、控制柜、变频器清洁。

4．负责各电梯照明及内选外呼指示巡查和检修。

5．负责企业自动门维修保养和故障检修。

6．电梯机房发觉故障时，应立即进行检修，并做好统计，如无法修理，应立即和厂家联络，同时做好统计；
7．当碰到运行中电梯出现紧急情况，首先应保持镇静，立即汇报部门领导并按应急处理措施进行处理。

水管工：
1．做好企业物业各主干线以内上下水道维修，确保通畅无阻。

2．做好各物业楼内管线、盥洗间、厕所上下水日常维修，确保其处于良好运行状态。

3．负责天天两次巡视给排水设施设备，并做好统计；
4．服务热情周到，接到报修通知单立即上门服务，确保质量，做到“小修不过天，大修在三天”。

5．完成领导临时交办其它任务。

木工：
1．负责房屋维修，并管理杂工。

2．屋面补漏、修补屋面、修补泛水、屋脊等
3．钢、木门窗整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等
4．修补楼面地面面层、抽换部分棱木等
5．修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等
6．拆砌挖补局部墙体、部分拱圈、拆换部分过梁等
7．抽换部分檩条、接换部分木梁、屋架、木柱、修补木楼等
8．制订房屋定时保养要求及改造方案。

绿化员：
1．认真实施集团环境绿化美化相关要求及各项管理制度。

2．全方面维护和监护集团环境绿化美化工作，并立即统计；对违犯《XX环境绿化美化管理要求》，立即上报进行处理。

3．定时修整，配置适当，践损不现，用途不变，长势良好，不见虫害，花木宜人，绿化美化。

4．依据季节改变、天气情况对绿化范围内花草树木及设施要立即进行培土、修剪，灭虫，浇水及日常卫生清洁等养护管理工作。

5．凡由企业负责之绿化，绿化员应立即检验统计汇报绿化情况
6．要做到草坪内：无杂草、垃圾及其它杂物，保持清洁卫生。

7．企业绿化范围内树木和其它绿化设施和电力通讯、地下管道、基建等施工相矛盾时，绿化员要会同主管领导、部门，采取保护绿化有效方法，不得私自砍伐和修剪。

8．完成领导临时交办其它任务。

10．工作标准
11．规章制度
内部管理要求
一、值班管理要求
1、值班职员必需严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。

未经同意私自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失，追究其经济责任。

2、值班职员必需集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何和值班岗位无关事情。

3、值班职员必需服从组长安排，听从调配，实施组长工作指令。

4、值班职员必需严格实施巡检制度；做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，立即发觉隐患，快速排除故障，确保设备安全运行。

5、值班职员外出作业必需随身携带对讲机，保持联络。

6、值班职员必需掌握并正确实施应急处理方案。

遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。

7、值班职员必需做好事故现场保护工作，搜集相关数据和原始统计，等候上级到场处理。

8、值班人员必需做好当班工作统计，按栏目要求认真如实填写。

二、值班员（巡视值班员）交接班规程
（一）接班员须知
1、上一班设备运行情况；
2、正在检修设备情况；
3、设备故障处理经过和结果。

（二）交接班程序
1、按要求时间由交班职员主持交接班。

2、交班职员宣读本班工作情况及设备运行情况，设备故障处理结果和经过。

3、交接班双方会齐共同对关键巡视内容进行巡检，接班检验，交班随从巡查。

4、汇报检验结果。

5、正常：接班人员签字，交接班结束。

6、不正常：由交班人员处理，接班人员配合；一时难以完成，转由接班人员进行。

7、交接班情况统计在交接班统计表中，双方签字认可。

（三）交接班暂停
凡有下列情况不得交接班，必需时立即通知主管到现场处理。

1、巡视统计和实际情况不符时。

2、交接班人数不齐或不在场时。

3、接班人员精神状态不良，包含倦怠、醉酒和伤病等时。

4、设备有故障在抢修中，而又必需交接双方共同处理时。

5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。

三、供电值班员交接班规程
(一)接班员须知
1、上一班设备运行情况；
2、正在检修设备情况；
3、仪表指示是否正确；
4、设备故障处理经过和结果。

(二)交接班程序
1、按要求时间由交班职员主持交接班。

2、列队于模拟图板前，交班背对图板，接班面对图板。

3、交班宣读本班工作情况统计及目前运行方法。

4、交接班双方会齐共同巡检设备一次，接班检验，交班随从巡查。

5、汇报检验结果。

6、正常：接班人员签字，交接班结束。

7、不正常：由交班负责处理，接班配合；一时难以完成，转接班继续进行。

8、交接班情况统计在当值日志上，双方署名确定。

(三)交接班暂停
凡有下列情况不得交接班，必需时须立即通知值班主管到场处理。

1、设备统计和实际运行情况不符时。

2、交接班人数不齐或不在场时。

3、当值员精神状态不良，包含疲惫、醉酒、伤病等时。

4、设备有故障在抢修中，而又必需交接双方共同处理时。

5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。

四、运行统计管理制度
1、巡视值班统计表每班统计一次，电气设备运行统计、每半天统计一次，设备运行统计表（空调系统）每班统计一次，由相关专业管理员检验后每个月月底将表格汇总交设备设施组组长存档。

2、设备维修保养统计由维修人员填好后交班长，相关专业管理员审查后署名，每个月月底将统计表格汇总交检修队队长存档。

3、巡查签到表每日均由当值职员巡查设备后署名，由相关专业管理员抽查监督，月底汇总后交检修队队长存档。

4、巡视值班统计表每日由当值职员填写，每七天经物业企业经理署名后交检修队队长。

5、值班表每个月月底由维修班长填写，物业企业经理审阅后交检修队队长。

6、设备检验必需认真、仔细，统计须填写认真、字迹清楚。

7、全部统计必需按时完成，不准弄虚作假。

五、工程档案管理制度
1、工程设备档案由服务中心资料员管理。

资料员者应严守企业档案管理制度和保密守则。

2、各类档案应按系统分类：强、弱电；给排水；暖通、空调；消防报警；房屋结构；资料员存放于档案盒内并贴上标签。

3、编制档案目录，内容应和档案盒外标签一致。

4、外单位交来图纸由资料员统一签收，并将相关图纸交各相关专业管理员查对实物，图纸无误则由资料管理员按系统归档；图纸有误，则由资料管理员联络交图单位更正。

5、档案及图纸是工程维修保养关键依据，应妥善保留。

6、借阅档案须经对应系统管理员以上人员同意，资料员登记并指定归还日期，由资料员按期追还，需续借要重新登记。

设备设施管理
第一部分总则
一、承包商监督要求
对须持有政府部门颁发资质证书方许可从事专业，如消防自动报警系统维护保养和定时试验，及一些专业性较强项目，如电梯维修保养等可将项目外委给承包商作业。

(一)承包商监督要求
为规范对承包项目标管理，特制订本要求。

1、承包商进场前，必需提供工程图、施工程序、工期计划各三套，经审查同意后方许可入场。

2、其相关专业管理员应协调、监督承包商工作。

3、承包商进场作业期间，必需遵守大楼各项管理要求。

4、督促承包商严格按国家规范(如环境保护、劳保条例等)及协议要求施工。

5、承包商用料，必需和协议条款要求相一致。

承包商用料任何变更须事先经该工程主管人员签认，不然作违反协议处理。

6、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必需提出书面汇报，经该工程主管人员签认并报物管部经理核准后，方许可实施。

7、承包商完工汇报、资料、图纸等，必需先交该检修队管理员检验查对，双方填写技改工程验收汇报书，经物业企业经理审查同意后，方可通知财务结算。

二、设施设备巡检要求
为确保设备正常运行，立即发觉并消除故障隐患，检修队必需对所辖设备进行日常巡检。

1、巡视值班人员必需按本系统要求时间和项目巡视检验管辖下设备。

2、巡视值班人员外出巡检，必需随时和部门保持联络。

3、巡视值班人员每次巡检均须在对应巡查统计上依次序做好巡查情况和结果统计。

4、巡视值班人员应依据当班设备具体运行情况，对“手动”运行设备和有异常苗头、运行不稳定设备加强巡检和监控。

5、发觉设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺点，发觉设备运行状态指示灯有损坏，发觉安全保护元件有改变，均应即时通知维修人员调整或更换，确保设备监控元件在完好状态下运行。

6、发觉有不正常噪音、压力、振动、泄露等又不能快速排除，必需立即汇报维修人员，并采取合适防护方法，预防事故发生或扩大。

7、相关专业管理员每七天一次对巡查情况和结果进行抽查，发觉问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。

三、设备管理要求。