物业管理前期介入与入住管理培训

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物业管理前期介入与入住管理培训
5.1.2设计办理入住手续流程图。
5.1.3 入 住 时 的 环 境 布 置 ： 涉 及 服 务 标 识 区 别 的 按 《服务标识管理标准作业规程》有关规定办理：
a)区内环境：
——入口处挂横幅，内容有“欢迎您乔迁某某某”等， 插彩旗，营造热烈的气氛；
➢ 隐蔽工程验收 ➢ 单项工程验收 ➢ 分期验收 ➢ 全部工程验收
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竣工验收的实施
竣工验收的工作程序
1、根据建设项目的规模和复杂程度，确定分两个 阶段（初步验收和竣工验收）或一次性竣工验收。
2、在竣工验收前，由开发单位组织施工、设计、 使用等有关部门进行验收。
竣工验收时需移交的材料 竣工验收的依据和标准
竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程 是否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。《建 设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础 设施工程竣工验收暂行规定》等的要求，结合各地区 的实际情况，制定竣工验收办法。
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接管验收的程序
新建房屋 原有房屋
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物业接管验收应提交的 资料
•技术资料 产权资料
l 新建房屋接管验收应提交的资料 l 原有房屋接管验收应提交的资料
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接管验收的主要内容和技术 标准
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a)《关于办理手续的通知》； b)《购房合同》原件和复印件各一份；
c)业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份，小一 寸彩照每人各两张；
d)单位购房的尚须带齐营业执照副本及其复印件各一份； e)委托他人办理的，需带业主委托书。
•5.4入住手续的办理
•5.4.1验证：管理员在业主前来办理入住手续时，应 首先对以下证件进行检查：
新建房屋接管验收的主要内容及标准
主体结构、 屋面和楼梯面、 装修、 电气、水、卫、消防、
采暖、 附属工程及其他
原有房屋接管验收的主要内容及标准 质量与使用功能的检验 危险和损坏问题的处理
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物业接管验收应注意的主要问题
1.选派素质好、业务精、认真负责的人员参加验收工作。 2.严格按照相关规范要求逐项、认真验收。 3.写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。 4.仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。 5.对于不同程度的质量问题，一定要落实责任，并对整
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•三、办理入伙手续的重要文件
•（一）、楼宇交接书——在业主确认可 以接受所购楼宇后，业主和发展商共同签 署的一个文件。
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•（二）、 物业管理规约
•1、物业管理规约——也叫物业管理公共契约，
简称“公约”一般是由物业管理公司拟订，经过业主 和物业管理公司共同签署并约束双方行为规范的法律 文件。
改措施进行明确。 6.在整个的接管验收过程中要遵循原则性和灵活性相结
合的原则等。
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•接管验收过程中质量问题的处理原 则
1. 坚持原则性与灵活性相结合的原则
2. 坚持细致入微与整体把握相结合的原则
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•二、客户入伙概述
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前期介入的重要意义
l 对于开发商而言 l 对于物业管理公司而言 l 物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管
理的一致性和连贯性，减少很多不必要的损失。
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前期介入的类型
物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环 节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。
•2、“规约”的内容——物业的基本情况、明确
物业管理机构的基本情况、业主的权力和义务、明确 各方的法律责任。
•3、“规约”的实质——处理好人与人之间的关系。
•发展商与物业管理公司之间的关系 •业主与物业管理公司的关系
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•（三）、 住户手册——物业管理公司为 了使业主或租户更好地了解物业管理的有 关规定，以便以后管理的工作顺利开展， 而准备的一种宣传材料。
•介入可行性研究 → 退出房地产开发
前
•签订合同，正式进入前期介入
期
介
•介入规划设计阶段
入
流
•介入施工建设阶段
程
图
•介入物业销售阶段
•物业验收、移交，结束前期介入
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•
前期介入的主要内容
l立项决策阶段
项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评 估），对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费 水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管 理标准及成本、利润测算等方面提供意见建议。
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三、 入住管理标准作业规程
1.0目的 规范业主入住管理工作,确保业主顺利入住。 •2.0范围 适用于业主入住的管理工作 •3.0职责
•3.1管理处经理负责组织安排入住工作。
•3.2公共事务部主管负责协助经理安排业主入住工作。
•3.3公共事务部管理员负责具体办理入住手续。
——插指路牌，由入口处到管理处，指路牌标明“管理 处→”字样；
——入口处标明管理处办公地址和办公时间。 b)管理处办公环境：
——挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮、盆景，给人以隆重、 喜庆的感受；
——张贴醒目的“办理入住手续流程图”，办理手续窗 口设置要求做到“一条龙服务”，各窗口标识清楚，一目 了然；
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➢ 寄发“入伙通知书”——物业管理企业在物业验
收合格后通知业主或租户可以办理入住手续的文件。
➢ 收楼须知——物业管理公司告知业主或租户在收楼
时应注意的事项以及在办理入伙手续时应携带的各种证件、 合同和费用的文件。
➢ 入伙手续书——物业管理工司为方便业主、让其知
晓办理入伙手续具体程序而制定的一个 文件。
物业管理前期介入与入 住管理培训
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2020/11/22
物业管理前期介入与入住管理培训
一、物业管理前期介 入
——指物业管理公司在接管物业之前，就参 与物业的规划设计和建设的过程。从业主与使用 人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后 使用、管理提出建议，并对将接管的物业从物质 上和组织上做好准备，以更好满足业主与非业主 使用人的需求和有利于之后的物业管理。
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•
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早期介入：是指物业管理企业在项 目可行性研究阶段的介入。 中期介入：是指物业管理企业在方 案设计阶段的介入。 晚期介入：是指物业管理企业在项 目施工阶段的介入。
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•与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议
•一、什么是客户入伙
• 含义——住宅小区的居民入住或商厦、写字楼的业主或租
户入住
• 客户入伙手续——物业管理企业在物业具备入伙条件后
向业主或租户寄发入伙通知，要求业主或租户按要求进行验楼、 付款、签约、装修、搬迁入住的过程。
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•二、办理入伙手续及应注意的问 题
——管理人员着装整洁，精神饱满； ——办公室内资料摆放整齐有序。
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5.2办理入住流程图
5.3发出入住通知
5.3.1公共事务依据管理处办公会议议定的入住时间， 向业主发出入住通知，内容包括：
a)《关于办理入住手续的通知》；
b)《致广大业主的慰问信》。
5.3.2业主收到入住通知后，应当在规定的时间内带齐 有关证件和资料到管理处办理入住手续。如果在规 定期限到来的前3天内，业主尚未办理入住手续的， 公共事务部管理员应再次发函或致电通知尚未办理 入住手续的业主前来办理入住手续；超过规定期限 未办理入住手续的，公共事务部应将情况向管理处 经理汇报决定是否登报催办。业主办理入住手续需 带以下证件：
三、接管验收
——指物业管理企业接管开发企业、建设单位 或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结 构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
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物业接管验收的主要作用
1、明确交接双方的责、权、利关系 2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身
和业主的利益 3、为后期管理创造条件
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•企业在竣工验收过程中应注意的问题：
l 认真参与竣工验收，严格把质量关。 l 通过参与竣工验收，熟悉物业，为物业的接管验收
以至将来的维修养护做准备。 l 细心查验竣工验收资料，保证资料齐全、准确。
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竣工验收的种类
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前期介入的主பைடு நூலகம்目的
物业管理前期介入的目的是在物业建成 之前采取措施，确保建成的物业质量和功能都 合乎要求，有利于业主使用，方便以后的物业 管理。
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前期介入的必要性
l 减少或避免规划设计、建设的隐患 l 加强对物业的全面了解 l 维护物业管理企业的专业形象 l 后期管理工作的进行 l 促进物业的销售
•a)根据小区的实际情况编写和印刷《住户手册》、 《服务指南》、《消防安全责任书》、《入住通知 书》；
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b)《入住通知书》的内容要求写明管理处办公地 点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及 交纳的费用明细，并附简明扼要的入住流程等；
c)印刷以下各类入住表格： ——《<业主证>领用登记表》； ——《装修申请表》； ——《住宅使用说明书》； ——《住宅质量保证书》； ——《钥匙领用登记表》； ——《入住验房表》； ——《业主家庭情况登记表》； ——《入住登记表》。
（可减少决策中的风险性。）
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规划设计阶段
规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术 人员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、 合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的 角度进行参谋，提出建议。
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施工建设阶段
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• 3、验收均符合设计要求，必要文件齐全，由项
目主管部门或开发单位向负责验收的单位提出
竣工验收申请报告。
• 4、竣工验收由开发单位会同设计单位、施工单
位和政府工程质量监督部门组成验收委员会或
验收组共同进行。
• 5、办理工程交接手续。
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接管验收与竣工验收的区别
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l 验收目的不同 l 验收性质不同 l 验收条件不同 l 交接对象不同 l 验收阶段不同
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物业接管验收的实施
早期介入 签约前的洽商 制定详细的接管验收计划 着手制定管理公约及一系列管理制度 建立与社会协作单位的联络 人员培训 协助房地产开发商售楼 检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件 开始接管验收
• 物业管理企业选派相应专业的人员参与施工 质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程 施工质量。
竣工验收阶段
• 竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必 要措施。
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二、物业竣工验收
——工程项目竣工后，施工单位须向开发单位办理交 付手续。在办理交付手续时，须经开发单位或专门组 织的验收委员会对竣工项目查验，在认为工程合格后 办理工程接收手续，把产品移交给开发单位，这一交 接过程称之为竣工验收。
•a)《购房合同》原件；b)业主的身份证原件；c)单位购房
的还需检查其单位营业执照副本；d)委托他人办理的，还
•3.4财务部负责核收各项入住费用。
•3.5机电维修部负责收楼时发现的楼宇整改的跟进和
水电的开通工作。
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4.0定义
入住：是指业主收到书面入住通知，并办理 完相应手续。业主收到入住通知一个月内未办 理入住手续的，视为入住。
•5.0程序要点
•入住的准备工作
•5.1入住资料的准备：