＜企业管理手册＞物业公司工程部工作手册

（企业管理手册）物业公司工
程部工作手册
工程部工作手册
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审核：日期：
批准：日期：
声明：工程部工作手册未经许可，不得翻印。

责任部门：品质部
目录……………………………………………工程部组织架构……………………………………………工程部经理职责……………………………………………工程部主管职责……………………………………………工程部领班职责……………………………………………维修工职责……………………………………………弱电工职责……………………………………………给排水工职责……………………………………………土建工（泥工）职责……………………………………………配电工职责
……………………………………………设备保养与维修制度……………………………………………工程管理交接班制度……………………………………………机电设备的中修、大修管理制度……………………………………………设备巡视检查制度……………………………………………配电室工作制度……………………………………………电梯安全管理制度……………………………………………电梯机房管理制度……………………………………………工程设施、设备维修维护保养修缮工作程序
……………………………………………入户维修操作程序……………………………………………用户报修工作流程……………………………………………强电突发事件应急方案……………………………………………电梯系统突发事件应急方案……………………………………………机械管道系统突发事件应急处理方案
……………………………………………维修服务规程作业指导书……………………………………………供配电设备维修保养规程作业指
导书
……………………………………………给排水设备维修保养规程作业指导书
……………………………………………机电及其它设施维修保养规程作业指导书
……………………………………………水箱管理规程作业指导书……………………………………………中控室设备维修保养规程作业指导书
……………………………………………消防栓的保养规程作业指导书……………………………………………外管网维修保养操作规程作业指导书
……………………………………………工程部工作考核评分细则……………………………………………工程工作范围及细则
工程部组织架构图
工程部主管
工程部经理岗位职责
1、在总经理的领导下，负责公司所辖房屋建筑、公共设施、机
电设备的技术管理工作，制定本部门的各项制度及应急措施。

2、对管理处工程维修部工作的检查指导，对发生重大事故组织
调查分析及处理工作。

3、负责制定年度维修保养计划及三电节能计划。

4、负责参与楼宇工程验收交接工作，组织新接物业的机电设备调
试运行。

5、负责管理处提交的分包合同的制定、审核、采购、监督，工
程维修物品申购的审核。

6、负责本部门招聘的新员工面试工作及本部门员工培训考核计
划制定。

7、负责根据实际情况，组织调配各管理处工程人员、工程设施
设备和维修工具。

8、完成领导交待的其它工作。

工程部主管职责
1、负责组织对机电设备、公共设施、日常运行、保养和维修工作
安排与工程质量跟踪。

2、负责所有机电设备的大、中修计划报批，并组织本部门员工参与实施。

3、负责对工程维修人员的维修保养工作提供工作指导及检查、监督。

4、负责本部门物品采购计划的汇总。

5、负责三电节能工作，确保电气设备安全经济运行。

6、负责外委维修的联系工作。

7、负责指导建立设备台帐、设备卡，并收集、建立、整理设备技术资料、档案，做到设备档案齐全。

8、参与工程接管与验收，监控二次装修质量。

9、督查工程维修部工作人员做好设备运行、维修保养记录。

10、组织人员对遗留工程及改造工程、房屋翻新的施工与质量验收。

11、负责对工程维修部工作人员的培训，提高员工专业技能、职业道德、服务意识。

12、负责对工程维修部员工的检查、考评。

13、负责对本部门范围内投诉的处理及不合格服务的纠正。

14、负责组织对申购物品的检查。

15、负责指导对分包方的监管。

16、负责贯彻落实公司制定的各项规章制度的实施。

17、负责对工程维修部各岗位人员工作的日检、周检及月检的组织。

18、完成管理处主任交待的其它工作。

工程部领班职责
1、带领全班员工，按质按量及时完成各项维修保养工作。

2、组织员工技术练兵，带领全班员工掌握本岗位设备技术性能，确保设备正常运行。

3、以身作则，技术精益求精，遵章守纪，严把质量关。

4、制定物品采购计划，报主管汇总。

5、配合主管收集、整理、建立设备台帐、设备卡、技术资料，督促员工做好设备运行记录、维修保养记录，并收集上交归档管理。

6、参加并带领工程维修人员参与设备大、中修，及时处理突发事件。

7、配合主管做好员工的思想工作。

8、督促员工按时抄水、电表，及时通知用户交纳水、电费，杜绝偷电、漏电行为。

9、牢固树立安全第一思想，遵守安全制度，坚决制止违章操作。

10、安排班内每天工作，同主管一起按规定检查、落实。

11、完成主管交办的其它工作任务。

维修工职责
1、负责小区供配电、水泵系统、电梯等供配电设备的操作、维修、保养。

2、熟练掌握机电设备的操作规程，安全可靠、按质按量准时完成维修任务。

3、负责供配电设备运行的操作、监控、记录。

4、供配电设备发生异常，及时报告并在主管及班长协助下排除故障。

5、负责配合消防中心对自动报警系统、监控系统进行维护保养。

6、每月按时抄表，及时督促用电单位、业主按时缴纳电费。

7、牢固树立“安全第一”的原则，认真做好本职工作。

8、经常检查有无偷、漏电及违章线路架设，发现问题及时处理或向领导报告。

9、负责责任区域内的清洁卫生工作。

10、负责保管好个人工具、公用工具、检测仪表和电器材料。

11、负责本岗位用电设备的监护管理。

弱电工职责
1、负责电梯、水泵变频柜、消防系统、监控系统、对讲系统等弱电设备的管理、维修、保养。

2、熟练掌握弱电设备的技术性能及工作原理，及时、准确地完成维修任务。

3、负责督促、协助专业维修单位做好维修保养。

4、负责申请购买维修所需的材料及元件报主管后上报公司。

5、每周对弱电系统进行一次细致的检查、调整，根据运行状况做维护保养，并作好记录。

6、认真做好工程维修部主管或班长安排的其它工作任务。

1给排水工职责
1、负责小区内给排水设备的运行、监控、维护、保养工作。

2、负责水池(箱)的管理对水池(箱)的清洗、消毒及水样抽取和送检工作。

确保向业主（住户）供应卫生合格的用水。

3、熟练掌握管辖区内管网情况和设备技术性能，确保设备运行正
常。

4、确保给排水设备(设施)处于良好技术状态，保证生活、消防用水的需要。

5、负责业主（住户）水表的抄查及派单，及时督促用户按时缴纳水费。

6、负责编制给排水设备的技术档案，负责申报给排水备用品、备用件计划。

7、开展节约用水宣传。

8、负责责任区域内的清洁卫生工作。

9、每月至少一次疏通地下排污管网。

10、认真完成管理处安排的其他有关工作。

土建工（泥工）岗位职责
1、负责房屋本体公用配套设施及住宅区内室外公用配套设施的维修及保养。

2、服从工程维修部主管及班长的工作安排，协助其他维修工做好各项维修工作。

3、负责管理处内水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、瓷砖、
瓷片等公共设施的维修及养护工作。

4、负责房屋天面隔热保温层及墙体的裂缝、起灰、起壳、剥落的维修保养工作。

5、负责钢门窗、铁栏杆、铁门、电梯房、防盗网、停车场防护栏及小区内污水井盖、雨水井盖等市政网盖的除锈及刷油漆工作。

6、负责土建方面的维修工作，做到急修不过夜，小修、小补应及时修完。

7、配合水工确保管辖区内地上、地下排污管（沟）、雨水管（沟）道的畅通。

8、认真完成工程维修部交给的其它任务。

9、遵守公司的各项规章制度。

配电工岗位职责
一、掌握供电系统线路布置情况、设备技术性能及实际操作规程。

二、坚守岗位，定时巡视配电房、水泵房设备，掌握设备运行情况，注意负荷变动，发现异常情况分析原因及时处理，认真做好运行记录及巡查记录。

三、发生人身触电事故和火灾事故时，值班人员应立即断开有关设
备的电源，以进行抢救。

四、认真抄录各种仪表数据，监视负荷变化。

五、做好防小动物、防水、防火工作，确保安全运行，认真经常巡视设备并做好记录。

六、发生事故或停电时头脑保持冷静，按规程操作，及时排除故障，执行工作票制度、操作票制度，正确停、送电。

七、按时上、下班，不脱岗。

紧急事故未排除严格执行交接班制度，做到上不清，下不接，上、下班两班协同排除，并详细记录故障情况，且及时汇报。

八、经常保持配电房、变压器房、值班室内外的清洁卫生、工作。

九、持证上岗，遵守员工守则和各项规章制度，服从领导及部门分配安排。

十、严格遵守安全操作规程，除经主管批准并制订可靠的安全措施外，一般情况下不允许带电作业，停电作业线路柜的主开关要及时挂上“线路检修，严禁合闸”牌。

十一、管理好安全用具和设备，认真做好环境卫生工作。

十二、配电工应不断加强业务学习，提高专业技术水平
设备保养与维修制度
1.0目的
维护好设备设施，保证设备最大限度的使用及保证维修人员安全及设备性能完好。

2.0适用范围
对管理区域的设备、设施维修保养
3.0职责
预防为主。

坚持日常保养与计划维修并重的原则，使设备、
设施经常处于良好状态。

4.0管理制度
4.1工程部各专业技术人员要求对设备做到：“三好”“四会”和“五定”。

“三好”是指用好，修好和管理好重要机电设备。

“四会”是工程维修人员对机电设备要会使用，会保养，会检查，会排除故障。

“五定”是指工程技术人员对设备的清洁、润滑，维修要做到定量、定人、定点、定时和定质。

4.2工程部实行专业人员维修与使用操作人修理相结合。

以专业修
理为主，同时由工程部协调其它技术人员相互配合的原则，共同协作完成修理任务。

4.3由工程部各专业技术主任制定科学的保养规程，设备维修后要认真填写设备维修登记卡，合理制定维修计划。

4.4修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，发挥设备最大潜力，提高经济效益。

工程交接班制度
1.0目的：
为了确保设备的安全运行及在运行过程中出现的问题被及时发现，使下一班工作人员能进行正常的工作做好准备。

2.0适用范围
设备机房
3.0管理规定
3.1值班人员应按巡查表认真填写巡查内容，发现问题及时解决，当班出现的问题无特殊原因不留给下一班，并做好记录。

3.2值班人员必须在交接班前做好机房的环境卫生工作。

3.3接班人员必须提前15分钟进岗接班，对上班情况应了解清楚，
并办理好交接班手续方可下班。

3.4接班人员若因故迟到，值班人员应坚守岗位，待接班人员到达后，办理完交接班手续后方可下班。

3.5除值班人员外，无关人员未经允许不得进入机房。

4.0相关记录和表格
《交接班表》
工程设备交接班表
备注：交接班时应严格填报交接班表，并详细填写设备在当班运行的状况，如设备在运行中出现问题，须将处理结果清楚的填
写在备注中，以备下一班人员及时了解设备的运行情况。

填
写时需用正楷字体。

机电设备的大、中修管理制度
1.0目的
保证设备恢复和达到应有的运行标准和技术要求。

2.0适用范围
所有正在运行的设备。

3.0管理制度
3.1中修规定
中修工程是指设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体和更换少量磨损零部件，以保证设备能恢复和达到应有的
标准和技术要求，使设备能正常运转到下次修理，零配件
更换一般应控制在10-30%。

3.2大修制度
大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有的
性能。

更换率一般不超过30%。

附机电设备大、中修计划
表。

4.0相关记录和表格
《零部件更换及大、中修记录》
零部件更换及设备大、中修计划
设备巡视检查制度
1.0目的
为了确保设备安全正常运行，保证用户、业主生活的正常进行。

2.0适用范围
设备机房
3.0管理规定
3.1设备责任人每周要对所管辖的设备进行一次巡视检查，检查结
果记入“各设备房检查记录表”中。

3.2巡视检查转动设备是否灵活，有没有拖卡现象，设备是否有异
声、异味。

3.3巡视检查设备油位及各种仪表指针指示是否完好。

3.4巡视检查设备是否有跑、冒、滴、漏现象。

3.5巡视检查环境卫生及照明等情况。

3.6巡视检查消防设施是否完备。

3.7每次检查结果要认真记录，检查中发现的问题能自己解决的，
尽量自己解决，不能解决的，尽快上报。

3.8巡视检查过程中要认真仔细，切勿走马观花，走过场。

3.9工程部主管负责此项工作的检查监督工作。

4.0相关记录和表格
《设备维修记录表》
设备巡查记录表
填表人：填表时间：
配电室工作制度
1.0目的
为了确保工作人员的人身安全，设备运行安全
2.0适用范围
各管辖的配电室
3.0管理制度
3.1值班工要树立高度的责任心，努力学习技术，熟练掌握供电方式，状态、路线定向及所管辖设备的原理、技术性能和操作规程。

3.2定时巡查电气设备，密切监视设备运行情况，并准确抄录各项
报表，确保电力系统正常运行。

3.3严格保持各开关和模拟盘相一致，不经领导批准，值班人员不得随意更改设备和接线的运行方式及各种开关的整定值。

3.4在气候突变的环境下，要加强对设备的特别巡视，当发生事故时，要保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并按要求做好记录。

3.5值班人员违反制度或失职造成影响运行及损坏设备，要追究当事人的责任。

3.6任何人非因工作不得进入配电室，更不得逗留。

4.0相关记录和表格
《小区低压配电房巡查记录表》
《小区变压器房巡查记录表》
变压器房巡查记录表
注：√——表示正常
X——表示需维修、整改
-——表示没有此内容
O——表示已调整、清扫
低压配电房巡查记录表
备注：O—已调整、清扫；X—不正常需维修、整改；-—表示无此内容；√—正确、正常；
年度工程设备维修保养费
制表日期：年月日
编制：管理中心经理：审核：
年度工程设备维修保养费用计划表制表日期：年月日
编制：管理分部经理：审核：
年度工程设备维修保养费用计划表制表日期：年月日
编制：管理分部经理：审核：
入户维修操作程序
1.0目的
为客户提供优良的服务水准，建立服务效果的反馈，确保服务满足规定要求。

2.0适用范围
管理辖区维修工作
3.0工作程序
3.1维修前的准备工作
3.1.1维修人员在接受任务时，应详细了解工作内容，做好维修准备工作。

3.1.2按公司规定统一着装，工作服整洁干净。

检查胸牌是否带好。

3.1.3检查是否带了抹布和鞋套。

3.1.4检查维修工具和常用备件是否带齐全。

3.1.5维修人员在10分钟内完成准备工作，紧急事故在接到电话后15分钟内到达。

若遇非紧急情况，与业主约定时间，准时到达。

3.2入户
3.2.1维修服务人员到达业主门外，正对门镜后退一步，按响门铃，
若没人反应，过5秒钟再按一次，若没有门铃，则用右手中指弯曲敲三次，每次一组，两组间隔5秒，力度适中，切勿用脚或异物敲门。

3.2.2业主听到铃声后询问时，应回答：“您好，我是颐德物业公司的，约好来给您维修XXX的”。

3.2.3业主开门后，维修工应出示有关维修单据，并将维修项目和内容向业主说明。

3.2.4经业主同意后，换成鞋套再随业主进入室内。

3.3维修服务
3.3.1进入工作现场，若发现室内的家具或其它器具妨碍维修工作，特别是维修过程中有可能给装修外观性能等带来一定程度的影响，维修工应向业主说明，并争得业主同意，方可进行挪动维修。

3.3.2维修工根据现场情况，对于当时可以进行维修的项目，应向业主说明大概所需的工时，物料及收费标准等。

征得业主同意后，再进入下一步骤。

若业主不认可，则婉言谢绝此次维修任务。

3.3.3准备工作完成后，将工具、材料拿出，放在工具包上，尽量不弄脏地面、墙面等。

3.3.4维修过程中，维修人员若发现工具和材料没有带齐，应向业主解释清楚，再回去取。

3.3.5维修过程中，维修工应尽量快速、有效地进行，若需业主配合，应礼貌地与业主协商。

3.3.6维修结束后，维修工应收拾工具，将现场整理干净，并用抹布檫干净。

3.3.7请业主检查修维修质量，并示范使用功能，业主验收合格后，请其在维修单据上签字，同时请其现场缴费。

3.3.8维修人员维修完毕后，应礼貌的向业主道再见后离开。

3.3.9维修结束回来，应及时将收取的费用交至收费处。

3.3.10若业主索要发票，由收费处开出，并由维修工送回业主手中。

4.0其他注意事项：
4.1在现场不能当时解决的维修项目，维修工应向业主解释清楚，说明原因，并约好下次维修时间。

4.2维修工在住户家中维修时，举止要文明得体，不能东瞅西看。

4.3在维修过程中，维修人员不得与业主聊天或谈论与工作无关的事，严禁与业主谈论公司内部事务。

4.4维修工在与公司联络时严禁使用业主家中的电话。

4.5维修工在维修过程中，不得有吃、拿、卡、要等有损公司形象的行为。

5.0用户报修工作流程
值班人员填写“报修单”
维修人员实施
1.0目的：本方案旨在确保强电系统发生突发事件或紧急异常情况
时迅速、果断进行处理，防止事故扩大，将损失降到最
低程度。

2.0适用范围：
辖区内强电系统
3.0职责
3.1工程部主管负责现场抢险指挥、督导。

3.2工程人员负责抢险。

3.3秩序维护员负责安全防范。

3.4其他员工听从上级领导的指挥，积极参与救护或抢险。

4.0工作程序
4.1程序
4.1.1当火灾发生时。

4.1.2分支电路设备发生火灾时，必须先切断电源，后用干粉灭火器灭火；
4.1.3母线段发生火灾时，母线段停电，然后进行灭火工作；
4.1.4电气设备附近发生火灾，应设法进行隔离，让不受影响的设备继续运行，若确定灾害不可避免，对设备有直接危害时，则应将设备电源切断，停止运行；
4.1.5若10KV高压配电室发生不能控制的火灾，立即拔打“119”报警，同时争取切断进线电源，现场确实不能进行断电的，即刻通知供电部门，并迅速撤离现场，做好扑灭火灾的相关工作；
4.1.6区域发生火灾时，工程人员应立即切断该区域的动力照明电源，并配合灭火工作；
4.2电缆孔（槽）大量渗水时
4.2.1通知上级领导部门及各用电单位，做好停电的准备工作；4.2.2当值人员立刻协助做好断水、堵水、引水、排水抢险工作。

4.2.3如水患无法控制时，立即联系“所在地供电局”请求停电，拉开所有运行中的变压器开关及主控开关，拉开电源隔离开关。

待水患处理后，烘干设备并进行检测后再联系“供电局”恢复送电。

4.3“供电局”供电中断时
4.3.1应急柴油发电机自动启动（如不能自动则手动开启）并网送电；
4.3.2发电机值班人员，监视发电机的负荷情况，避免超负荷运行；
4.3.3联系“供电局”了解停电原因和复电时间，并协助他们处理事故；
4.3.4变压器运行中高压侧或低压侧开关跳闸时
4.3.5变压器运行中如果是保护跳闸，需查明原因后，方可送电。

如果是误跳，查系统无明显故障后，可强送一次；
4.3.6当拉合跳闸的开关时，如果高压侧或低压侧开关合不上，首先应检查开关的控制回路是否有故障，然后再检查开关的机构部
分，在排除故障后，应马上恢复送电；
4.3.7如开关机构故障维修有困难或开关问题短时间内不能解决，可将同类型的备用开关拉出，替代故障的开关工作（只限于抽屉式或小车式开关柜）。

电梯系统突发应急方案
1.0目的
本方案旨在发生突发事件或异常情况，能迅速正确处理电梯系统。

2.0适用范围：
辖区内垂直电梯
3.0职责：
电梯工程技术人员负责操作。

4.0操作规程：
4.1应急方案：
4.1.1火灾：所有垂直电梯降至基站。

火灾过后，组织有关人员（电梯公司专业人员及工程部）对电梯进行检查，在确认其安全性后，才可重新投入使用。

4.2地震：
4.2.1在确认电梯内没有任何乘客后，切断电源，停止所有电梯的运行。

4.2.2四级以上地震发生过后，电梯必须经电梯公司和劳动安全部门检查合格后方可使用。

四级以下的地震可由电梯公司专业人员以低速运行全面检查，确认没有任何异常情况，即可投入使用。

4.3停电/电梯困人：
4.3.1利用轿厢内紧急对讲装置或其他方式通知轿厢内的乘客保持镇静，并加以安慰，使其安心等待救援，以免擅自逃生发生危险。

4.3.2按《电梯困人救援程序》的方法，把轿厢内的乘客救出，送至安全地方。

4.3.3若确认停电时间将很长或电梯有故障，在轿厢里的乘客离开后，将电梯厢门锁好，挂出“电梯检修”的标识牌，进行维修。

4.4.4如确认停电，应立即启用后备电源，以确保电梯最短时间内运行。

5.0电梯进水
5.1在电梯进水时将受水淹威胁的垂直电梯轿厢停于跑水的楼层以上并关闭电梯及总电源。

5.2电梯湿水后，立即通知电梯公司并配合其进行专业处理，在确认恢复正常后才可将电梯投入使用。

相关支持文件
见《电梯困人救援程序》
机械管道系统突发事件应急处理方案
1.0目的：本方案旨在确保机械管道系统发生突发事件时，能迅速正
确进行处理。

2.0适用范围：
机械管道系统突发事件
3.0职责
3.1工程部主管负责抢险现场指挥及督导。

3.2当值人员应严守岗位。

3.3保安员负责安全防范，工程技工负责工程技术抢修。

3.4其他员工应服从上级领导的指挥，积极参与救护或抢险。

4.0管道系统泄漏
4.1接到报警通知后，须以最快的速度到达事故现场，确定管道漏水的准确位置和管道种类。

（消防栓、消防喷淋、温泉热水、冷给
水、污水、雨水等管道系统）
4.2迅速对管道发生泄漏的原因作出正确判断，立即制定处理方案，并将泄漏情况及时报告公司管理处。

5.0一般处理方法：
5.1堵漏和控制水情。

漏点小，堵漏可用竹签、木签、自行车内胎、高压胶布、铅条等进行封堵；漏点大，压力小时，可用手、足、衣服或方便拿到能堵漏的物品去封堵，并尽快找到控制的阀门，将之关闭后再作处理。

5.2关闭阀门的顺序是：支管阀门→立管阀门→主管阀门→分区阀→总阀门停泵或泄水减压，原则是以先近后远的顺序逐个关闭阀门，直至漏点没水为止。

5.3迅速将漏下的水用毛巾、衣服、布、沙袋等物品围拢起来，引流向附近的地漏口或用容器收集后倒掉，此时应注意水情的扩散和控制。

对重要的设备（设施）和机房，如强、弱电间、电梯井道、地插座、仓库等部位，应用沙袋围挡在门口，并用塑料布作必要的遮盖。

5.4通知各相关专业人员到场，查看各自设备系统受影响情况，必
要时需切断受威胁区域的设备供电，暂停设备运行，待检测正常后再投入使用。

5.5修复后，重新开启阀门注水，仔细检查修理部位，经24小时不滴、不渗为合格。

5.6总结分析漏水原因，制定整改方案，增加巡查力度，对漏点附近的区域或相同构造的设施作一次全面的检查，以求及时发现隐患，尽早处理。

6.0市政管网停水
6.1工程部报告物业管理处恢复供水后，先不急于送水，要观察一下来水的质量，如特别混浊，应把水放掉，直至清澈为止。

7.0水池水质污染
7.1值班人员发现水池水质受污染后，应立即关闭供水阀门和进水阀门，并报告工程主管，经确认后报管理处经理，并由管理处经理作出相应处理措施。

7.2组织人员尽快查找污染原因，杜绝继续污染。

把受污染的贮水全部排放掉，并对受污染的设备进行清洗和消毒。

7.3重新注水后，在水池和水箱中抽取水质样品送检合格后，恢复。