张家界市人民政府办公室关于印发《张家界市推进城镇老旧小区改造十条措施（试行）》的通知

张家界市人民政府办公室关于印发《张家界市推进城镇老旧小区改造十条措施（试行）》的通知
文章属性
•【制定机关】张家界市人民政府办公室
•【公布日期】2022.03.08
•【字号】张政办发〔2022〕7号
•【施行日期】2022.03.08
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】住房改革与发展
正文
张家界市人民政府办公室关于印发《张家界市推进城镇老旧小区改造十条措施（试行）》的通知
张政办发〔2022〕7号
各区县人民政府，市政府各局委：
《张家界市推进城镇老旧小区改造十条措施（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

张家界市人民政府办公室
2022年3月8日张家界市推进城镇老旧小区改造十条措施（试行）为全面推进城镇老旧小区改造工作,提升居民的居住条件和生活品质，完善社区治理体系，推进城市更新和开发建设方式转型，增强群众的获得感、幸福感、安全感，促进经济社会高质量发展，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）、《湖南省
人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（湘政办发〔2021〕56号）和其他有关规定，结合本市实际，制定以下十条措施。

一、坚持高位推动
坚持“市级统筹、区县落实、街道（含县城城关镇，下同）和社区组织”的工作原则，市人民政府牵头抓，区县人民政府具体抓，加强组织领导，成立工作专班。

各区县明确1名县级领导具体负责，研究解决工作中的难点、焦点问题；积极引导群众全程参与，组织街道、社区、小区充分发挥协调作用，建立健全城镇老旧小区改造成效满意度测评机制。

二、科学编制规划
市住房城乡建设局统筹，区县人民政府具体落实，全面摸清辖区内城镇老旧小区个数、栋数、户数、建筑面积、群众改造意愿等情况，按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，健全城镇老旧小区改造项目库，确定年度计划和预期目标。

完善城镇老旧小区改造“十四五”专项规划。

结合实际，合理规划布局充电桩、停车场、5G通信等新基建设施建设所需场地及配套资源。

对涉及调整控制性详细规划的，按程序审批后纳入相应控制性详细规划成果更新。

突出改造重点，按照“轻重缓急、先易后难、先基础后完善、先功能后提升、先地下后地上”的原则，优先对居民改造意愿强、参与积极性高的2000年12月31日前建成的城镇老旧小区实施改造，稳步推进2005年12月31日前建成的城镇老旧小区改造，力争到“十四五”期末全面完成2005年12月31日前建成的城镇老旧小区改造任务。

三、规范项目审批
（一）严格工作程序。

以小区为单位，按照宣传发动、自愿申报、制定方案、方案公示、市级评审、依法招标、项目审批、施工建设、后续管理等程序，依法依
规组织实施城镇老旧小区改造。

（二）强化改造管理。

项目申报改造前，街道、社区要广泛发动，应当征求小区70%以上业主意见，且获得其中80%以上的业主同意，统一签订《自愿改造××老旧小区协议》。

在改造前，对小区内各种违章建筑依法进行拆除，还原小区本来面目，腾出小区公共空间。

小区改造以“微改造”“针灸式”方式为主，局部采取“点式切入”，从而达到刺激局部、激活整体的作用，让空间与空间之间相互转换、相互贯通。

对弱电管线进行清理、归整及下地，更换老化线路，建筑物内统一穿线或者槽板敷设，建筑物外统一沿地下管沟敷设；对确实不具备条件、无法下地的，要全面清理，采取架设线槽、分类捆扎等方式进行归整。

对影响建筑立面效果的防盗网等构件予以拆除、规范，坚持一个片区采取相对统一的防盗网样式，可以采用金钢纱窗、隐型防盗网或者加粗型隐形防盗网等，做到“凹改平”，三楼以上住户的旧防盗网拆除后，原则上不再安装新防盗网。

根据居民意愿选择油烟管道改造类型，以楼栋或者小区为单位，分类施策进行改造。

（三）压缩审批时限。

按照“公开设计、自愿申报”原则，各区县住房城乡建设局在每年5月31日前将城镇老旧小区改造方案报市住房城乡建设局进行评审并备案。

经审查通过后，相关部门直接办理工程项目报批有关手续。

按照“一份办事指南、一张申请表单、一套申报材料、完成多项审批”运作模式，实行并联审批，相关部门须在收到申请后10个工作日内办理审批手续。

（四）简化审批流程。

对不新增土地、不增加建筑面积的项目，无需办理建设用地规划和建设工程规划许可手续。

对不涉及土地权属变化的，可以用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。

对内部增设公共设施符合相关规划要求，不涉及提高容积率和建筑密度、降低绿地率的，免于办理建设工程规划许可。

对不涉及建筑主体结构变动、加装电梯、需依法进行消防设计审查的城镇老旧小区改造项目，在设计单位提交有关书面说明意见、项目建设单位作出承诺后，
可以不进行施工图审查及备案，不进行消防设计审查，相关部门须加强事中事后监管。

对涉及改造和扩建等增加建筑面积、改变建筑功能和结构的项目，可以同步办理建设工程规划许可、施工许可、工程质量监督手续。

四、强化资金筹集
（一）实行政府以奖代投。

市人民政府每年安排专项资金（2022年安排2000万元）并纳入市级财政预算，用于奖补市中心城区老旧小区改造工作；区县人民政府每年应当从土地出让收益和城市基础设施配套费等财政收入中安排不少于市级财政预算的额度资金，专项用于奖补城镇老旧小区改造工作。

坚持“自筹在前、奖补在后”原则，小区业主出资比例达不到标准的，不得享受奖补政策。

（二）统筹部门力量。

统筹整合住房城乡建设、民政、文化旅游广电体育、教育、卫生健康、商务、5G通信等政策支持用于城镇老旧小区改造；鼓励原产权单位对原职工住宅小区改造给予不少于改造预算5%的资金支持；通过新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引专业机构参与城镇老旧小区改造的方案设计、施工、后期运营等，鼓励企业通过获得经营权的方式参与城镇老旧小区广告位、充电桩、停车场（位）及物业管理服务设施等建设。

各专业经营单位应当积极履行社会责任，主动参与支持城镇老旧小区改造，坚持企业管网企业改。

通信设施改造（包含所有弱电设施）：小区红线内通信基础设施改造，包括管道埋地土方开挖、护管（套管）布设、设施基础土建工程及老旧通信设施拆除，由小区改造实施主体负责；通信设施设备、器材费用及安装工程、用户升级和迁移，由各专业经营单位分别承担。

电力、自来水、燃气设施改造：涉及土建工程改造的，由小区改造实施主体负责；小区红线范围内水电气分表到户外的管道、管线设备安装及改造费用，由各专业经营单位自行承担；分表到户以内的设备安装及改造费用按照成本价计价，其费用由小区业主自行承担。

城镇老旧小区改造后的专业经营设施设备按照国家、省有关规定进行后期管理、运营和维护。

（三）落实个人出资。

按照“谁受益谁出资、一小区一方案”的原则，建立业主出资机制，业主资金分担比例标准原则上不得低于预算资金的10%。

小区业主出资比例达不到标准的，住房城乡建设部门按照财力匹配、先易后难的原则调整时序，优先对业主委员会组织健全、业主改造意愿强、参与积极性高、业主自筹资金到位、自行拆除违章建筑的小区实施改造。

业主可以通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅维修资金、提取个人住房公积金、个人投工投劳等方式分担改造资金。

同时，鼓励小区内党员干部、人大代表、政协委员、楼栋长、企业家等捐款捐物，参与小区改造。

（四）加大金融支持。

加大对参与城镇老旧小区改造的社会投资方、物业服务企业和个人的信贷支持。

各金融机构应当加大产品和服务创新力度，在风险可控的前提下，对实施城镇老旧小区改造项目的企业提供信贷支持。

依法依规以直接融资的方式对符合条件的城镇老旧小区改造项目提供专项资金倾斜支持。

允许支取住房公积金用于城镇老旧小区改造个人出资部分。

五、探索改造模式
对相邻城镇老旧小区、旧厂区、危房等比较集中的区域，应当因地制宜、统筹规划、区片结合，通过拆墙并院、转换既有建筑功能等方式，实现服务设施、公共空间共建共享。

在不违反国家有关强制性规范、标准和国土空间规划、依法完善相关手续、确保房屋结构安全并征得相关利害关系人同意的前提下，对利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施的，可以适当放宽建筑密度、容积率等技术指标上限；允许进行必要的新建、改建、扩建和使用功能转换，适当增加建筑面积用于住房成套化改造、完善公共服务设施和基础设施建设等；对改造实施单元内厨房、卫生间等基本功能缺失的房屋，经相关部门批准后可增加户内面积用于完善其基本功能。

六、整合存量资源
城镇老旧小区周边零星用地、低效用地及再开发整理腾出的土地，符合国土空间规划的，可以一并纳入改造，用于建设各类环境设施和配套设施。

支持自筹资金加装电梯和建设电梯配套用房。

对纳入中央补助的城镇老旧小区改造项目，不将建筑密度、容积率等技术指标作为审批的规划指标，对利用城镇老旧小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类公共服务配套设施的，可以不增收土地价款，并纳入小区共有。

鼓励集约利用城镇老旧小区既有用地和存量房屋资源。

改造实施单元内依据规划不能进行单体设计和单独使用的边角地、夹心地、插花地等零星地块，根据有关规定可以参照市场价格协议出让，补缴土地出让价款，涉及出让的必须开展地价评估、集体决策、结果公示。

对利用城镇老旧小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯、建设各类环境设施及配套设施和公共服务设施的，可以不增收土地价款。

改造实施单元内的项目，可以采取收购和政府零星征收相结合的模式实施，零星征收后的土地可以按照国家有关规定一并实施改造开发。

改造实施单元内的国有划拨用地棚户区改造项目，可以采取划拨方式供地，在原地或者异地进行安置，并可以按经济适用房办理产权。

经相关部门批准，在改造中进行加层或者增加户内面积的，原土地性质为划拨且按经济适用房办理产权的，可以保留划拨用地性质；原土地性质为出让且未突破原出让合同容积率的，不增收出让价款。

涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可以在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。

鼓励机关事业单位、国有企业将存量房屋提供给社区或者居民用于养老托育、医疗卫生、文化休闲等配套服务。

七、严控质量安全
对城镇老旧小区房屋建筑或者其他建（构）筑物改造时,对未达到设计使用年限的，可以由原设计单位或者有相应资质的设计单位出具安全合格意见，确保结构
安全。

涉及到结构改造时必须委托有相应资质的勘察设计、施工单位进行勘察设计和施工。

建设单位承担城镇老旧小区改造的质量安全责任。

各级建设工程质量安全监管部门应当加强施工质量安全监督，并加大对加装电梯施工的巡查力度,落实工程质量、安全生产、文明施工、扬尘治理等要求。

项目竣工后，住房城乡建设部门应当组织自然资源、消防救援、城管综合执法、通信等部门进行竣工联合验收。

八、落实优惠政策
严格落实国家、省有关城镇老旧小区改造税费减免的政策。

专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可以按规定计入企业当期费用税前扣除。

在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可以按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

对有条件、群众有意愿加装电梯的城镇老旧小区，由财政给予总额最高15万元的奖励资金。

对经审批扩建、加层的房屋和增加的公共服务用房，可以办理不动产登记。

对城镇老旧小区改造项目中公共服务设施建设部分的政府性基金予以全免。

增设服务设施需要办理不动产登记的，立项前与相关方达成权属协议，在依法明晰产权的基础上，不动产登记机构应当依法积极予以办理。

九、健全管理机制
以小区为单位，结合改造工作同步建立健全基层党组织，完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。

建立健全城镇老旧小区住宅专项
维修资金归集、使用、管理、续筹机制。

打造城镇老旧小区综合服务管理平台，实行智能物业、安防、便民等互联网服务，积极创建“智安小区”。

建立小区公共账户，将小区车位租金、广告费、公共服务单位管理费等公共部分收入纳入公共账户，解决后续公共设施维护和续筹物业专项维修资金来源。

激励业主积极参与城镇老旧小区改造和维护管理，打造共建共治共享的社会治理格局。

十、加强监督考核
市人民政府将城镇老旧小区改造工作纳入“激励干部担当作为干事创业”重点项目考核，采取动态跟踪、实地走访、节点对账、明察暗访、核实了解、查阅资料等方式，抓实平时考核。

扎实开展“四看四比”，即：看工作绩效，比全省排位先后；看联系项目，比工作推进快慢；看为民服务，比群众满意度高低；看风险管控，比负面问题有无。

突出实干实绩，建立奖惩机制。

对承办当年省考指标评估位列全省前4名或者二类地区前2名、年度在省对口业务主管综合工作评估位列全省前4名、获得全国先进集体等荣誉称号且没有被否决情形的单位，当年综合绩效考核提升一个等次；对承办当年省考指标评估位列全省后2名或者二类地区倒数第1名、年度在省对口业务主管综合工作评估位列全省后2名的单位，当年综合绩效考核降低一个等次。

对当年综合绩效评估确定为不合格等次的单位，降低其当年公务员和事业单位工作人员年度考核优秀等次比例，对单位主要负责人进行约谈提醒，取消其当年评先评优资格。

在全省考核因主观原因连续2次排在全省倒数第1名或者被省委、省人民政府通报的负面典型，对相关单位主要负责人视情进行组织调整或者组织处理。

本措施自公布之日起施行。