小区物业管理100个怎么办
如何有效管理多个物业项目
如何有效管理多个物业项目物业管理是一个繁琐而细致的工作，尤其是当你需要同时管理多个物业项目时。
在这篇文章中，我将分享一些如何有效管理多个物业项目的方法和技巧。
1. 设立明确的目标与策略在管理多个物业项目之前，首先需要设立明确的目标与策略。
明确的目标将为你提供一个明确的方向，使你在日常管理中更加有针对性。
而制定合适的策略能够帮助你在面临挑战时做出正确的决策。
2. 寻找合适的人才物业管理需要协调各个部门和人员，因此寻找合适的人才是非常重要的。
你可以选择招聘专业的物业管理人员，或者是建立一个高效的团队来共同管理多个物业项目。
重要的是，确保团队成员具备良好的沟通和协作能力，以便更好地处理问题和优化运营。
3. 标准化流程与程序为了确保物业管理的高效和一致性，标准化流程与程序是至关重要的。
建立一套清晰的管理流程和标准操作程序，以确保每个项目都按照相同的标准进行管理。
这样可以提高效率、降低错误和减少重复工作。
4. 使用物业管理软件借助物业管理软件，你可以更好地组织和跟踪多个物业项目的各种任务和数据。
这些软件通常提供财务管理、租户管理、维护管理等功能，能够帮助你更轻松地管理和监控物业项目的各个方面。
选择适合自己需求的物业管理软件，可以极大地提高工作效率。
5. 加强沟通与协作在管理多个物业项目时，良好的沟通与协作是非常重要的。
建立有效的沟通渠道，包括定期会议、邮件和即时通讯工具等，以便及时分享信息、解决问题和提高团队的合作效率。
此外，与物业项目相关的利益相关者之间的良好沟通也是成功管理多个项目的关键。
6. 定期检查和维护定期检查和维护物业项目是确保其正常运营的重要步骤。
制定计划并定期检查物业设施、设备、安全措施和维护工作。
这样可以及时发现并解决问题，保持物业项目的良好状态。
7. 持续学习和改进物业管理是一个不断变化和发展的领域，因此持续学习和改进至关重要。
跟踪行业动态、参加相关培训和学习课程，以及与其他物业管理人员的交流合作，可以帮助你保持更新的知识和技能，适应行业的变化和挑战。
小区物业管理自治管理方案
21.3小区应监督合作伙伴的服务质量，及时解决业主反映的问题。
21.4通过建立良好的合作伙伴关系，丰富小区的生活配套服务，提升业主的生活品质。
二十二、监督与问责
22.1小区应建立健全监督与问责机制，确保自治管理工作的有效执行。
22.2业主有权对业委会、物业公司的管理和服务进行监督，提出批评和建议。
5.3决策过程中，充分听取业主意见，保障业主参与权、表达权和监督权。
5.4决策结果及时向业主公示，确保透明度。
六、业主权益保障
6.1业主享有小区内公共资源的合法权益，不得侵犯他人权益。
6.2业主有权对小区内违反规定的行为进行制止，并向业委会反映。
6.3业主有权参与小区自治管理，对小区建设和管理提出建议。
二、组织架构
2.1成立小区业主委员会（以下简称“业委会”），作为小区自治管理的决策机构。
2.2业委会由小区业主自行选举产生，任期三年，可连选连任。
2.3业委会设主任一名，副主任一名，委员若干名。
2.4业委会负责小区物业管理、维修、绿化、安保等各项工作的决策和监督。
三、财务管理
3.1小区物业费、公共维修基金等费用由业主按照约定标准自行缴纳。
十七、智慧社区建设
17.1小区应积极推进智慧社区建设，运用现代信息技术提升物业管理水平和居民生活质量。
17.2智慧社区建设包括但不限于：智能门禁系统、监控系统、信息发布平台等。
17.3物业公司应确保信息安全，保护业主隐私，遵守国家相关法律法规。
17.4业主应支持和配合智慧社区建设，合理使用智能设施，共同打造安全、便捷、高效的居住环境。
7.4小区的公共资源收益应纳入小区财务管理，用于小区的日常维护和改善。
物业经验分享
物业经验分享作为一名物业管理人员，我有幸参与了许多小区的运营管理，积累了一些经验，现在将这些经验分享给大家。
1. 建立良好的沟通渠道物业管理需要与业主、住户、开发商、政府及相关部门建立良好的沟通渠道。
沟通渠道的建立可以通过以下方式实现：（1）开设物业服务专线、投诉电话，及时解决业主住户的问题和困扰。
（2）定期召开业主大会、业委会会议，听取业主的意见和建议，及时处理业主反映的问题。
（3）与开发商、政府及相关部门保持良好的沟通，及时了解相关政策和法规，及时处理与小区运营相关的事宜。
2. 建立完善的管理制度建立完善的管理制度，是物业管理工作的基础。
物业管理制度应包括以下内容：（1）物业服务项目及服务标准。
（2）物业管理人员的职责、权限及考核制度。
（3）小区公共设施的维护、保养及更新制度。
（4）业主和住户的权利及义务。
（5）物业管理费用的收取及使用规定。
3. 制定科学的预算计划制定科学的预算计划，是物业管理工作的重要环节。
预算计划应包括以下内容：（1）小区公共设施维修、保养费用。
（2）物业管理人员工资及管理费用。
（3）安保、保洁、绿化等服务费用。
（4）小区改造、升级等项目的投资计划。
（5）备用金及应急预算等。
4. 加强物业管理人员培训物业管理人员是物业管理工作的中坚力量，其培训是提高物业管理水平的关键。
物业管理人员培训应包括以下内容：（1）物业服务标准和服务技能培训。
（2）物业管理法规、政策及业务知识培训。
（3）应急管理和危机处理培训。
（4）沟通技巧和应对业主投诉的培训。
5. 强化安保措施安保工作是物业管理工作的重要组成部分。
物业管理人员应加强对小区安全的管理，落实以下措施：（1）加强小区出入口的管理，控制外来人员进入小区。
（2）加强小区巡逻和监控，及时发现和处理安全隐患。
（3）加强与当地公安机关的合作，共同维护小区安全。
6. 提高服务质量物业管理服务质量是业主和住户评价物业管理工作的重要标准。
提高服务质量可以从以下方面入手：（1）加强服务意识和服务态度，做到热情、细致、周到。
物业怎么管理好小区
3.与医疗机构合作，为居民提供绿色就医通道和健康管理服务。
二十六、保障小区居民合法权益
1.加强对物业公司的监管，确保其合法合规经营。
2.及时处理居民投诉，维护居民的合法权益。
3.开展法律知识普及活动，提高居民的法律意。
二十七、建立快速响应机制
3.建立健全物业服务质量评价体系，定期对物业服务质量进行评估，不断提升服务水平。
三、加强小区安全管理
1.建立健全小区安全防范体系，加强门禁管理，严格执行来访登记制度。
2.加强小区消防安全管理，定期开展消防设施检查，确保消防通道畅通。
3.定期开展安全隐患排查，发现问题及时整改，确保小区安全。
四、提高小区环境卫生质量
2.加强小区文化设施建设，为居民提供良好的文化活动场所。
3.引导居民树立正确的价值观，营造积极向上的小区文化氛围。
二十一、优化小区交通组织
1.规划合理的交通流线，确保小区交通顺畅，减少拥堵。
2.设置明显的交通标志和指引，提高交通安全性。
3.定期对小区道路进行维护，保障道路质量。
二十二、加强小区市容市貌管理
2.加强能耗监测，分析能耗数据，优化能源使用结构。
3.提高居民的节能意识，引导居民参与节能减排活动。
十七、保护小区生态环境
1.严格执行环保法规，确保小区环境达标。
2.加强绿化建设，提高绿化覆盖率，改善小区生态环境。
3.定期开展环保宣传活动，提高居民的环保意识。
十八、规范小区停车管理
1.合理规划小区停车位，满足居民停车需求。
3.与教育机构合作，为小区居民提供各类学习和发展机会。
二十四、推进社区志愿服务
1.建立社区志愿者服务团队，鼓励居民参与志愿服务活动。
小区物业服务6大类100项违约处罚细则
小区物业服务6大类100项违约处罚细则一、物业服务人员要求和日常管理与服务
二、环境卫生
三、秩序维护
四、园林绿化和景观
五、共用部位和共用设施设备的维修养护
六、消防和电梯
告知不及时，造成维修项目超过小修范围的，则该维修费用由乙方承担。
2、本细则所述的共用部位和共用设施设备均以乙方在本小区的承接查验为基准，所有的相应考核均在承接查验的基础上进行。
3、本细则的具体启用时间、考核频率、考核范围由业委会视乙方履行本合同的配合情况决定。
4、本细则所列违约事项以随机抽查（备注说明的除外）的方式进行考核。
5、本细则所述的片区指本小区一期或二期，所述的区域指能以明细区分的最小物理分割区域（例如：若干道路合围而成的草坪、树林、广场等），所述的楼栋指本小区18栋住宅楼，一、二期所有商铺各视为一栋。
小区物业自治管理办法
1.业主大会每年至少召开一次，由管委会组织并主持。
2.业主大会的召开应提前十五天通知全体业主，并公告大会议题。
3.业主大会的决议应经参会业主的半数以上同意方为有效，但有关本办法修改、管委会成员选举等重大事项，需经参会业主的三分之二以上同意。
4.业主大会的决议对全体业主具有约束力，物业企业和管委会应严格执行。
3.管委会对物业企业的财务收支情况进行审查，发现问题及时督促整改。
六、业主权益保障
1.业主有权参加管委会会议，对物业管理事项提出意见和建议。
2.业主有权查阅管委会会议纪要、财务报告等资料，了解小区物业管理情况。
3.业主有权对物业服务质量进行评价，并提出整改要求。
4.业主有权依法提出物业企业更换、解聘的建议。
七、附则
1.本办法经业主大会表决通过，报社区备案后实施。
2.本办法的解释权归本小区物业管理委员会。
3.本办法如有未尽事宜，可由管委会提出修改意见，经业主大会表决通过后予以补充。
八、管委会的选举与罢免
1.管委会成员由业主大会选举产生，每届任期三年，可连选连任。
2.业主大会应当提前公告管委会成员选举事宜，包括选举时间、地点、程序等。
3.业主对物业服务质量不满意时，可通过管委会向物业企业提出整改要求。
4.物业企业应在收到整改要求后一个月内完成整改，并向管委会报告整改情况。
十、紧急情况处理
1.发生紧急情况时，物业企业应立即启动应急预案，采取措施进行处置。
2.紧急情况包括但不限于自然灾害、事故灾难、公共卫生事件等。
3.物业企业应在紧急情况发生后24小时内向管委会报告，并协助管委会做好信息发布和业主安抚工作。
2.物业企业应在接到投诉后二十四小时内给予答复，并在七天内处理完毕。
物业管理师的100个小区管理技巧
物业管理师的100个小区管理技巧随着城市化进程的加快，越来越多的人居住在小区中，物业管理的重要性日益凸显。
作为物业管理的核心人员，物业管理师应该具备一定的管理技巧，为小区居民提供优质的服务。
下面，我们将为大家总结100个小区管理技巧，希望能够帮助更多的物业管理师提升服务品质。
一、客户服务技巧1.积极主动：拥有良好的服务意识，主动为业主提供服务。
2.热情待客：礼貌、热情，给业主一种亲切感，让业主觉得受到了尊重。
3.亲切语言：语言真诚、亲近，不把业主当成陌生人，让他们感到被关注。
4.细致周到：考虑周到，认真细致，让业主对服务感到满意。
5.主动解决问题：遇到问题主动解决，让业主感到便利。
6.记录问题：记录业主提出的问题，及时反馈，确保问题能够得到妥善解决。
7.及时回复：业主提出问题后，及时回复，让业主感到被重视。
8.不吵不闹：避免与业主产生冲突，保持良好的沟通和和谐的关系。
9.耐心细心：尽职尽责，耐心细心地处理业主问题。
10.礼尚往来：礼尚往来，与业主建立良好的互动关系。
二、工作技巧11.规范操作：按照规范的操作流程，确保工作的准确性和稳定性。
12.工作计划：制定合理的工作计划，合理分配时间，提高工作效率。
13.专业技能：掌握物业管理的相关专业技能，能够全面负责小区的管理工作。
14.灵活应变：灵活应变，能够做好应急处理，提高工作效率。
15.设备维护：做好小区设备设施的维护工作，确保设备正常运行。
16.资料管理：做好资料的分类与整理，随时掌握信息。
17.工作规范：按照工作规范进行工作，确保工作稳定和效果。
18.团队合作：与同事合作，共同完成小区管理的各项工作。
19.知识更新：不断更新知识和技能，跟上时代的步伐。
20.公正平衡：公正、平衡地处理各类问题，维护小区的和谐稳定。
三、经营技巧21.社区活动：组织各种社区活动，拉近与业主之间的距离。
22.良好形象：维护良好形象，赢得业主的信任和支持。
23.服务升级：不断提升服务水平，满足业主的不同需求。
2021版《物业管理办法》
2021版《物业管理办法》第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业合法权益，改善人居环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、法规，结合自治区实际，制定本条例。
第二条自治区行政区域内物业管理及其监督管理活动，适用本条例。
本条例所称物业管理，是指业主选聘物业服务企业、委托其他管理人(以下统称物业管理人)或者自行对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
第三条县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务综合协调机制，促进物业服务发展与民族团结、平安和谐的社区建设。
第四条县级以上人民政府房地产行政主管部门对本行政区域内物业管理活动实施监督管理。
规划、建设、公安、消防、价格、民政、质量技术监督、环境保护、城市管理、市政公用等有关部门，按照各自职责，负责有关物业管理的监督管理工作。
第五条街道办事处或者乡镇人民政府在同级党组织领导下，负责组织、指导本辖区的业主成立业主大会，选举业主大会履行机构，监视业主大会和业主大会履行机构依法履行职责，协调物业服务与社区办理、社区服务的关系，调解处理物业办理服务纠纷;居民委员会辅佐街道办事处或者乡镇人民政府展开物业办理相关工作。
调解处理物业管理服务纠纷纳入社会治安综合治理的考核内容。
第六条街道办事处或者乡镇人民政府建立物业管理联席会议制度。
联席集会由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，房地产、公安、民政、城市办理等行政主管部门和居民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表加入，具体解决物业办理服务活动中需要协调的题目。
第七条县级以上人民政府应当制定政策，鼓励物业办理区域实行社会化、专业化、市场化的物业服务，采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业办理和服务水平。
第八条物业服务行业组织应当加强行业自律办理，建立诚信档案，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，督促物业服务企业诚信经营和服务。
物业管理100问
小区服务管理（100 个怎么办）1 、上岗前应该怎么办？答：员工上岗前，仔细检查着装，做到整洁统一、按规定佩带胸卡，带好对讲机等必备用品，方可上岗，由领班员列队检查。
2 、员工交班时，怎么办？答：员工交班前，应做好本岗位的工作记录，认真做好与下一岗人员的交接工作，与接班人员共同进行岗位巡视，对岗位上曾发生的问题，认真与接班人员交代清楚，物品移交清楚，在接班人员签字认可后，方能交班。
对于正在处理的问题，在得到领班认可后，方可交接，否则，必须处理完毕才能进行交接。
3 、到交班时，接班人员没到位，怎么办？答：岗上人员交班时，接班人员没到位，应通报当值领班，说明情况，当值领班应与接班领班共同协商，安排好接班人员，以保证按时交接。
在接班人员没到位时，岗上人员不得离岗。
4 、正在进行交接班，岗位上发生问题时，怎么办？答：员工正在进行交接班，但岗位上发生问题，应暂停交接，以接班人员为主进行处理，交班人员应做好协助工作，待问题处理完毕后，方可继续交接。
领班员和领班员交接班时应把所有岗位的出勤情况登记清楚，检查各岗位的物品，带领本班人员妥善处理岗位中所发生的问题。
5 、人员进出流量较大时，怎么办？答：员工在岗位上发现进出人员流量较大时，应注意人员的流向，做好巡视工作，大堂接待应主动为客人开启玻璃门，以方便客人进出。
门岗发现大批外来人员进出小区，又无明确目标时，应仔细做好盘查工作，无出入证严格控制进入小区。
如发生突发事件应及时通知领班员。
6 、外来人员在小区闲逛，怎么办？答：发现外来人员在小区闲逛，应上前有礼貌地进行询问，弄清其逗留在小区的目的，确属闲逛与业户无关系，应劝其离开并进行记录，必要报领班处理。
7 、外来人员欲在小区摄像、拍照时，怎么办？答：遇有外来人员欲在小区摄像、拍照，应加以制止，问清原因，确需摄像、拍照的，应与管理中心联系，得到同意后方可进行，否则，必须加以制止，并劝其离开，必要时采取强制措施。
8 、业主赠小礼品或小费时，怎么办？答：客人赠送小礼品或小费时，管理员应该婉言谢绝，如难以推辞的，收下后应交管理中心统一处理。
住宅小区物业管理办法
住宅小区物业管理办法 Standardization of sany group #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#银川市住宅小区物业管理办法第一章总则第一条为加强本市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理企业、开始建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，为居民创造良好的居住环境，根据国家及自治区有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条凡本市市区的新建住宅小区必须根据本办法实行物业管理。
本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区应当依照本办法积极创造条件，逐步实行物业管理。
第三条本办法所称物业是指房屋建筑、配套设施以及相关的公共设施。
本办法所称业主，是指住宅小区内物业所有权人，包括私有房产、公有房产、单位房产的房屋所有权人。
本办法所称物业管理，是指业主委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮、经营，以及对房屋产权人、使用人提供的综合性服务。
本办法所称物业管理企业，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。
第四条住宅小区全体业主通过业主委员会对物业实施自治管理。
住宅小区的公共设施和配套设施，由全体业主、承租人和使用人共同使用与维护。
第五条物业管理实行主管部门行业管理、业主自治与委托物业管理企业服务管理相结合的原则、逐步实现社会化、专业化、市场化服务经营型管理。
第六条银川市房产管理局是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。
其主要职责是：（一）贯彻执行物业管理法律、法规和规章；（二）负责培育、开发物业管理市场；（三）参与住宅小区的验收，指导、监督住宅小区的移交工作；（四）负责物业管理企业的资质管理；（五）对物业管理企业的经营和管理进行监督、检查；（六）负责指导、协调、监督维修基金（维修储备金）的管理和使用；（七）负责对物业管理工作人员进行培训；（八）负责住宅小区物业管理的考评工作。
物业管理小区整治方案
物业管理小区整治方案背景市区的物业管理小区通常是由业主委员会或物业管理公司负责管理的，而这些小区由于其独立性和自由度，往往会发生一些不规范和不良行为，如乱扔垃圾、乱停乱放车辆、乱丢烟蒂等，导致小区环境脏乱不堪，给业主们的居住带来极大的不便。
因此，为了提高小区的环境质量，保障业主们的生活品质，物业管理小区整治成为了必要的工作。
整治目标物业管理小区整治的目标主要有以下三点：1.利用各种措施改善小区环境质量，保障业主们的居住品质；2.加强小区的管理和维护，提高小区居民的安全感；3.提高居民的环保意识，建立健康文明的社区。
整治方案为了实现物业管理小区整治的目标，我们建议采用以下措施：1. 制定管理制度和规定制定小区的管理制度和规定，明确各种行为的标准和责任。
例如，禁止乱扔垃圾、乱放车辆等，业主不遵守规定可以被罚款。
同时，制定一些奖励制度，如小区环保先进个人、小区卫生先进单位等，鼓励业主积极参与。
2. 加强巡逻和监控加强小区的巡逻管理和监控，防止非法人员进入小区。
同时，适当增加保安人员的数量，提高小区的安全等级。
3. 实行分级管理对小区进行分级管理，建立业主委员会、物业管理公司、保洁公司等多方参与的管理体系。
每个管理层级都应该有相应的责任和义务。
4. 加强环境维护加强小区的环境维护，清理小区内的垃圾、煤气罐、车辆等，保证小区内的卫生和整洁。
在小区内设置垃圾分类箱，引导业主们养成正确的垃圾分类习惯。
同时，在小区内设置绿化带、花坛等，营造优美的景观。
预期效果通过这些措施的实施，我们可以达到以下预期效果：1.小区环境得到改善，业主们的生活品质得到提高；2.小区管理和维护的效率得到提高，业主们的安全感得到提升；3.居民的环保意识得到提高，小区内的文明程度得到提高。
总结在如今生活节奏逐渐加快的社会中，少有人会特意去注意身边的居住环境，因此小区整治尤为重要。
本方案包括制度规定、巡逻监控、分级管理、环境维护等多方面的措施，将有力提高物业管理小区的环境质量、居民安全感和整体文明水平。
80个提升物业服务品质的小措施
80个提升物业服务品质的小措施提升物业服务品质是提高整体居住体验、提升物业经营水平的关键。
下面列举了80个提升物业服务品质的小措施，从不同方面为业主和住户提供更好的服务。
一、增加便利性1.增设更多的公共停车位和自行车停车位，提高停车便利性。
2.在小区周边设置公共交通站点，方便居民出行。
3.建立在线物业服务平台，业主可以随时在线查看物业服务信息和报修进度。
4.提供免费Wi-Fi覆盖整个小区，方便业主和住户上网。
5.开设物业超市，方便业主购买生活用品和日常所需。
二、改善安全性1.加强小区安全巡逻，确保小区的安全。
2.增设摄像头，提高小区的安全防范。
3.安装防火设施，加强消防安全意识。
4.为小区居民提供安全教育培训，提高居民的安全意识。
5.加强小区门禁管理，确保小区的安全。
三、提升管理水平1.定期进行小区环境卫生检查，保持小区的整洁。
2.定期清洗和维护公共区域的设施设备，确保正常使用。
3.设置小区维修基金，用于解决小区内的日常维修问题。
4.设立业委会，让业主参与小区的管理决策。
5.建立健全的居民意见反馈机制，及时处理居民的投诉与建议。
四、提高服务态度1.培训物业服务人员，提高其服务意识和服务水平。
2.提供定期的业主见面会，与业主进行互动和沟通。
4.定期向业主发放小区生活指南，提供各类便利信息。
5.定期组织小区活动，增进居民之间的交流与友谊。
五、关注环保与绿化1.加强对小区绿化的管理与维护，营造良好的生活环境。
2.推广节能环保意识，引导居民实施节能措施。
3.建设小区花园，提供休闲和健身场所。
4.鼓励居民种植花草，美化小区环境。
5.进行垃圾分类教育和推广，提倡居民积极参与垃圾分类。
六、创新服务方式1.推行“一键呼叫”物业服务，方便业主随时呼叫服务人员。
3.提供在线付费服务，方便业主缴纳物业费等。
4.提供免费的社区活动报名平台，方便居民报名和参与活动。
七、合理规划管理费用1.定期向业主公开物业收支明细，增加透明度。
泸州城区物业管理现状调查与对策建议
泸州城区物业管理现状调查与对策建议——以泸州市江阳区为例当前，泸州已经跨入“双百”城市行列，正在打造宜居宜业的“双两百”区域性中心城市，到 2022 年，城区建成区面积和人口将分别达到 130 平方公里、 130 万人。
江阳区作为泸州大城市的中心区，小区众多，人口密集，市区同城，区位特殊。
针对现有物业管理中存在的突出问题，调整体制、理顺机制，多方入手、综合管理，切实加强和改进小区物业管理，是创新城区社会管理、构建安全和谐泸州的内在必然要求和题中应有之义。
事件回放2022 年 6 月 20 日，天气炎热，由于小区物管长期拖欠电费被供电部门断电，导致整个小区监控、门禁、电梯等公共设备处于瘫痪状态，一位老人甚至长期被困在电梯里，居民做饭、上网、歇息等受到严重影响，情绪激动的小区居民便上街“散步”阻塞交通借此施压政府出面协调解决。
原来，自 2022 年开辟商把房交给居民以后， 3 年中先后经历了鑫山和南方两家物管公司，而两家公司将代收代缴的水电费冲抵少数居民欠交的物管费，导致整个小区拖欠水电费达 30 多万元。
空间物业于 2022 年正式入驻空间.爱琴海小区，经泸州市房管局和物价局备案，对小区内多层和高层建造分别按 1.2 元和 1.3 元每平方米收费，但小区业主认为收费标准过高，且服务质量没有达到预期，要求物管公司降价，但双方商议未果。
从 2022 年至 2022 年 11 月， 1506 户业主中每月按时足额缴清物管费的业主仅 200 多户，多达 1200 多户业主未按时缴纳物管费，累计欠费 280 多万元，导致空间物业维持运转困难，遂在 2022 年 11 月 15 日公告业主之后于 12 月 31 日前正式离场。
由于业主委员会没有来得及选聘新“管家”，导致小区内垃圾成山无人清运，停车、安保等秩序陷入混乱，而按时足额缴纳物管费的200 多户业主也因此被殃及。
由于前期物管公司洪洋物业服务差，收费混乱，将小区公共设施、休闲地带改造成宾馆、游戏室、停车场等对外经营，2022 年 3 月 30 日，小区召开业主大会正式成立业委会，应广大业主要求，经投票表决，重新选聘泸州家康物业管理公司为小区的新物管公司并于 6 月 1 日起进驻小区管理，但洪洋物业以业委会成立不合法为由，时隔多日仍拒不移交物业管理相关资料，拒不退出铂金公馆物业管理。
小区物业管理办法
小区物业管理办法概述小区物业管理是保障业主权益、创造良好生活环境的重要组成部分。
物业管理办法旨在规范小区物业管理行为，保障业主权益，提高小区生活质量。
职责分工小区物业管理应当按照以下职责分工：1.业主委员会：负责监督物业公司享有的物业管理收费和经营管理所得是否合理；协调物业服务和业主利益之间的关系，推动物业服务水平提高；了解业主的诉求，以及一切与小区有关的事情，向物业公司作出建议和提出合理要求。
2.物业公司：负责小区的日常保洁、绿化、保安、维修等各项工作，同时提供咨询和意见建议服务。
3.业主：应当自觉遵守规章制度，不做扰乱小区安宁、侵犯公共利益的行为，积极维护小区的安全、整洁、卫生环境。
物业管理收费物业管理服务由物业公司提供，由业主缴纳物业管理费，具体费用应当按照国家有关规定进行制定和调整。
物业公司应当将收费标准公示于小区物业办公室，并定期向业主大会报告物业服务质量和经营管理情况。
日常保洁维护物业公司应当组织定期的日常保洁维护服务，确保小区内公共区域的清洁卫生状况。
具体工作内容包括但不限于：•定期清理垃圾、保洁楼道、电梯、公共卫生间等公共区域；•给小区绿化、花坛等园林进行管理和养护；•检查小区内设施设备的使用是否正常，如有故障及时维修。
安全管理物业公司应当做好小区的安全管理工作，全面做好小区内安保工作，维护小区居民的生命财产安全。
具体工作内容包括但不限于：•实行定期的巡逻保安，严格控制小区主要入口；•坚决查处和防范交通乱象和盗窃犯罪；•维修各类设施设备，保障居民的使用安全。
纠纷处理物业公司应当做好小区纠纷处理工作。
对于业主之间或者物业公司与业主之间的纠纷，应当通过协商解决。
如无法解决，应当向业主委员会或者乡镇政府申请专家评估，并通过协商或者仲裁解决。
合同管理物业公司与业主应在签订合同前，明确双方权利义务，阐明服务的具体内容、收费标准以及责任范围等。
合同期满后，应当经过业主群众会议或者物业服务监督委员会确认后，方可续签。
北京物业管理办法_办法_
北京物业管理办法物业管理的本质是根据合同向业主提供高质量的综合性有偿服务,具有较强的团队工作性质。
下文是北京市物业管理办法，欢迎阅读!北京市物业管理办法全文第一章总则第一条为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。
第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。
街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。
第二章前期物业管理第五条建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋中明示。
物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域;住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。
第六条业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。
第七条新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。
物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。
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1、上岗前应该怎么办？答：员工上岗前，仔细检查着装，做到整洁统一、按规定佩带胸卡，带好对讲机等必备用品，方可上岗，由领班员列队检查。
2、员工交班时，怎么办？答：员工交班前，应做好本岗位的工作记录，认真做好与下一岗人员的交接工作，与接班人员共同进行岗位巡视，对岗位上曾发生的问题，认真与接班人员交代清楚，物品移交清楚，在接班人员签字认可后，方能交班。
对于正在处理的问题，在得到领班认可后，方可交接，否则，必须处理完毕才能进行交接。
3、到交班时，接班人员没到位，怎么办？答：岗上人员交班时，接班人员没到位，应通报当值领班，说明情况，当值领班应与接班领班共同协商，安排好接班人员，以保证按时交接。
在接班人员没到位时，岗上人员不得离岗。
4、正在进行交接班，岗位上发生问题时，怎么办？答：员工正在进行交接班，但岗位上发生问题，应暂停交接，以接班人员为主进行处理，交班人员应做好协助工作，待问题处理完毕后，方可继续交接。
领班员和领班员交接班时应把所有岗位的出勤情况登记清楚，检查各岗位的物品，带领本班人员妥善处理岗位中所发生的问题。
5、人员进出流量较大时，怎么办？答：员工在岗位上发现进出人员流量较大时，应注意人员的流向，做好巡视工作，大堂接待应主动为客人开启玻璃门，以方便客人进出。
门岗发现大批外来人员进出小区，又无明确目标时，应仔细做好盘查工作，无出入证严格控制进入小区。
如发生突发事件应及时通知领班员。
6、外来人员在小区闲逛，怎么办？答：发现外来人员在小区闲逛，应上前有礼貌地进行询问，弄清其逗留在小区的目的，确属闲逛与业户无关系，应劝其离开并进行记录，必要报领班处理。
7、外来人员欲在小区摄像、拍照时，怎么办？答：遇有外来人员欲在小区摄像、拍照，应加以制止，问清原因，确需摄像、拍照的，应与管理中心联系，得到同意后方可进行，否则，必须加以制止，并劝其离开，必要时采取强制措施。
8、业主赠小礼品或小费时，怎么办？答：客人赠送小礼品或小费时，管理员应该婉言谢绝，如难以推辞的，收下后应交管理中心统一处理。
9、拖欠管理费怎么办？答：住户拖欠管理费用，应用电话或书面的形式通知该户讲明所欠费用、滞纳金和交费期限，如期限已过仍未交费，应派专人追缴，对拒不交费的，讲清“你不交费，不能保证为你提供服务（包括水电供给）”，必要时采取法律手段。
10、业主出差或长期不住怎么办？答：业主出差或长期不住，首先了解业主外出需要的时间，及时做好记录，并提醒其关闭水、电、暖、气等家用设施，同时确定每月管理费的收缴。
11、不交停车占道费或场地养护费怎么办？答：经多次做工作仍不交费的控制车辆出入。
12、租住户不按时交纳费用，怎么办？答：租住户交纳物业费用应在业主的租房合同中予以明确约定属于业主交的由业主交纳，属于租住户交的由租住户交纳，租住户不交纳时，业主负违约责任。
13、住户因房屋质量问题拒付各项物管费用怎么办？答：承接物业时住户已签收，房屋质量问题在保修期和保修范围内，由开发商负责维修。
我们应积极主动给住户联系催办帮助解决问题，保修期已过出现的问题，在正常使用的情况下共用部位和共用设施由我公司申请维修资金负责维修。
因为经费的用途和征收渠道的不同，住户不能因此拒付各项物管费用。
更多资讯，请关注物业管理资讯微信公众号，微信号：wyglzx.14、租住户违反小区管理规定，怎么办？答：租住户与业主或其他单位签租房合同时业主必须告知租住户业主管理公约和小区的管理规定，若租住户违反的应按相应条款处理，租住户不履行处理义务的，业主要承担相应的连带责任。
15、住户散布不利于公司声誉的言论怎么办？答：如发现住户散布不利于公司声誉的言论要及时制止，招呼住户到旁边或请其到管理中心商谈沟通，确因我们的问题，主动致歉并及时反馈信息，如是无中生有，告之其行为的危害性，“你以触犯法律”，造成严重后果可提起诉讼。
16、在物管区域内，小孩与家人失散时，怎么办？答：询问孩子的姓名，年龄、住哪里，父母是谁，如孩子不能说清，带回管理中心妥善安排，通过小区广播或报亭，告知孩子的基本情况，如不在小区居住，送当地公安机关。
17、住户在物管区域内摆摊、设点怎么办？答：严禁私自摆摊设点。
如小区设有专门的摊点，应经过申请并交纳有关费用后，按规定摆摊设点。
18、遇到住户借用公用物品时，怎么办？答：如遇到住户借用公用物品时，在不影响正常工作的情况下，尽量满足住户的需求，应登记姓名、楼位、单元、房号，约定归还时间，并讲明物品使用方法；如逾期不还的，应及时加以督促。
19、发现小区有管理不到位的疵点怎么办？答：如发现小区内有管理不到位的疵点，首先应及时告知领班，讲明不到位的具体情况，积极提出合理化建议，协助管理中心健全管理制度，并解决存在问题。
20、业主送表扬信或锦旗怎么办？答：感谢业主的理解与支持，这是业主对我们工作的肯定，更应作为动力，激励我们把工作做得更好，让业主更加满意。
21、发现工作人员严重失职被业主围困怎么办？答：工作人员严重失职被业主围困应及时上报，服务管理中心或主管应控制事态发展，减小影响，及时与受害业主沟通，就损失情况和失职人应承担的责任及处理结果均要以书面的形式告知业主。
22、住户的自行车、摩托车不存入车棚（库），怎么办?答：住户的自行车、摩托车不存入车棚（库），敬请住户遵守小区统一管理规定，积极配合我们的工作，如果未见住户，可在座背垫贴上通知单，有可能的话将车移至安全的地方看管。
23、家庭宠物在小区内乱窜、狂吠、随地大小便，怎么办？答：请住户遵守《业户手册》和西安市宠物豢养的有关规定，严禁无证养宠物；更不允许在小区内遛宠物，防止宠物随地大小便吓着小孩，由宠物引起的卫生污染成其它责任问题由该业主承担。
24、业主提出需要哪一项特约服务时，怎么办？答：业主提出需要哪一项特约服务，如我们有特约服务项目，及时为业主提供优质的服务，如我们没有业主需要的服务内容，应积极帮助其联系，如确实无法满足业主的要求，必须婉转回复并表示歉意。
25、住户家门打不开，求助时怎么办？答：接到求助5分钟内赶到现场，并做好安抚工作，请住户不要着急并实施救助，如没有办法打开门锁，经住户同意及时与开锁公司联系，直到将门打开后，再离开现场。
26、大堂卫生有不整洁现象时，怎么办？答：大堂卫生有不整洁现象时，属举手之劳之事，管理员应立即加以解决，需清洁工清理时，应通知清洁工加以处理，属拖延怠慢不履行职责的应及时报告。
27、共用部位堆放垃圾及物品怎么办？答：共用部位严禁堆放垃圾及物品，已堆放的限住户在短期内清除。
如遇到住户正倾倒垃圾，必须立即制止，指明垃圾倾倒处，告戒其公用部位严禁倒垃圾和堆放物品，如再有此类事件发生，将收取违约金。
28、进行清洁工作时，住户要通过时怎么办？答：住户要通过时，应停止工作，主动为其让道并表示歉意。
29、外来送盒饭的进入大堂时，怎么办？答：遇有送盒饭的进入大堂，检查有无出入证，如没有，告戒其及时办理出入证，并劝其走货梯或地下室外出，禁止使用客梯。
30、新闻单位人员前来进行采访时，上级领导或外地参观团来小区参观视察时，怎么办？答：遇有新闻单位人员前来进行采访，管理员没有回答任何问题的义务，应有礼貌地请其到管理中心联系；上级领导或外地参观团来小区参观视察时，应及时通知服务管理中心，并告知去向。
31、外来人员询问租户事宜时，怎么办？答：遇有求租者询问租房事宜，应有礼貌地加以接待，同时与管理中心取得联系，指引其到管理中心，由管理中心洽谈租房事宜。
32、业主或外来人员醉酒时，怎么办？答：业主醉酒时，应将其带到影响较小的地方休息，酒醒后让其离开；如醉酒闹事应报告领班采取强制措施。
外来人员醉酒，应劝其尽快离开，闹事者，采取强制措施，送派出所处理。
33、业主突发急病需救治时，怎么办？答：业主突发急病需救治时，应立即报告领班同时迅速联系急救车，与外面停放的车辆协商，或叫出租车送医院救治，并迅速与其亲属联系。
34、发现有可疑人员时，怎么办？答：巡楼时发现可疑人员逗留时，应有礼貌地询问其去向，弄清其进入小区目的，对无明确目的者，应带到管理中心进行处理。
35、保安员巡楼时听到或看到事故发生后，怎么办？答：巡楼时听到或看到事故发生，应中断巡楼，火速赶赴现场，通知有关人员并协助处理工作。
处理结束后，继续巡楼。
36、巡楼发现有人故意损坏管区设施时，怎么办？答：巡楼发现有人故意损坏管区设施，应立即加以制止，并详细询问其姓名、单元，设施损坏情况等，并带回管理中心处理。
必要时，与公安机关联系。
37、晚间巡楼发现业主门没上锁时，怎么办？答：巡楼发现业户门没上锁时，应立即进行通报，必须同时二人进行外围检查，确信无疑时，设法通知业户，并做好情况详细记录。
38、住户家被盗窃怎么办？答：如盗窃正在发生，及时通知附近可联络人员，协助抓捕。
如盗窃分子已逃逸，及时通知领班告知住户并保护好现场，协助公安机关做好的现场勘察，就此事件做好详细记录、以备查考。
39、发生突发事件或设备缺陷给住户造成影响，以至有赔偿要求怎么办？答：在平时应该注意日常保养、巡回检查及时改进，将隐患消灭在萌芽状态，杜绝此类事件的发生，因工作失误造成影响，及时做好业主的安抚工作，并协商解决，同时追查有关人员的责任。
40、发生突发事件怎么办？答：遇有突发事件应按照以下四个原则应急处理：⑴快速反应原则：当值保安/班组长接警后必须在5分钟内到达突发事件现场；保卫部主管在当值时接到突发事件报告后，必须在6分钟内到达现场；保卫部主管在休息时接到突发事件报告后，应在10分钟内到达现场；⑵统一指挥原则：处理突发事件由主管经理负责统一指挥；在特殊的情况下，由保卫部主管负责统一指挥；保卫部班组长协助指挥突发事件的处理；⑶服从命令的原则：保卫部班组长需无条件服从保卫部主管的命令，并负责对突发事件的处理过程作详细记录；⑷团结协作原则：保卫部作为突发事件的处理部门，行使公司赋予的指挥权和处理权，公司任何部门或个人不应干预。
在保卫部做出突发事件处理决定时，各相关部门均应团结一致，紧密协作，配合保卫部处理好突发事件。
41、发生水浸事件怎么办？答：如发现物业区域内有漏水现象，必须到现场观察采取以下措施：⑴检查漏水的正确位置及所属水质，例如冲厕水、工业用水或排水等，并在许可能力下立即想法制止继续漏水，如关上水阀。
若不能制止时应立即通知工程人员、服务管理中心经理及中央控制中心，寻求支援。
在支援人员到达前须尽量控制现场，防止范围扩散。
⑵ 观察四周环境，漏水是否影响各项设备。
如：电机房、电力变压房、升降机、电线槽等。
⑶利用沙包及可利用之杂物堆筑，防止漏水渗入升降机等设备，并须将升降机立即升上最高楼层，暂停使用，以免被水浸而使机件受损。
⑷利用现有设备及工具，设法清理现场。
⑸如漏水可能影响日常操作，保养及申报保险金等问题，须拍照以作日后存档及证明材料。