2019年第四批天津市北辰区棚户区改造项目情况

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北运河东地块四至范围为东至华润万家大型综合超市，南至 方舟温泉花园，西至北运河，北至滦水园，用地面积17.71 公顷；京津路地块四至范围为东至高峰路，南至南仓运输厂 仓库、天津永利汽车配件厂、绿岛花园，西至北运河，北至 现状路，用地面积17.61公顷；光荣道西地块四至范围为东至 刘家房子村，南至天津商业大学西侧工地，西至杨家嘴小学， 北至光荣道、天津师范学院，用地面积57.24公顷；新开河地 块四至范围为东至外环线，南至翠萍园，西至普济河道东路， 北至新宜白大道，用地面积48.28公顷），改造范围用地面积 281.32公顷。项目原改造涉及现有房屋建筑面积 56.4 万平 方米11,219 户；其中住宅建筑面积 50.71 万平方米，10991 户；道路两侧居住和门脸混用房建筑面积 5.69 万平方米， 228 户。在原改造内容基础上，购置标准住宅户人均 20平 方米。住宅10991户，涉及人口24,345人，购置自营性公建 建筑面积48.69平方米。该项目建设期为3年，于2018年10 月开工，预计2021年9月完成。
据此，本次申请债券拟实施的北辰区京津公路两侧棚户 区改造项目已纳入天津市上报住房城乡建设部的2014-2017 年棚户区改造规划，并列入国家2015年棚户区改造计划。
2．合法性文件 2019年3月20日，天津市北辰区行政审批局下发《关于 天津市北辰城市基础设施建设投资有限责任公司北辰区京津 公路两侧棚户区改造项目（自营性公建项目）备案的证明》 （津辰审投备﹝2019﹞64号），载明：天津市北辰城市基础设施
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件的重要民心工程。按照《国务院关于加快棚户区改造工作 的意见》（国发〔2013〕25号）提出的“2013年至2017年改 造各类棚户区1000万户”的要求，李克强总理在十二届全国人 大三次会议上所做的政府工作报告中提出的2015年棚户区 改造计划为棚户区改造580万套。天津市对棚户区改造工程 尤为重视，为进一步改善民生，2015年提出利用5年时间， 陆续对共计约885万平方米的棚户区实施改造。
（三）项目投融资计划
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1．项目资金来源 参考目前国债五年期票面年利率3.25%，以及天津市地
区同类债券利率，本项目从客观、谨慎角度出发，暂按发行
利率4.50%进行测算，天津市北辰区京津公路两侧棚户区改
造项目总投资规模为1,374,415万元，其中项目建设投资为
1,311,663万元，原建设投资为824,763万元，其中补偿安置
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限制，为解决村民长远生计问题所需的自营性公建未包括在 当时的改造内容内。
2016年1月28日，根据市政府要求，天津市保障住房建 设投资有限公司与天津市北辰区城市基础设施建设投资有限 责任公司签订平移协议，京津公路两侧棚户区改造项目平移 下放至北辰区。目前，项目已进入收尾阶段，居民对自营性 公建的要求比较紧迫，以改善民生为主旨，提高百姓生活水 平，确保项目顺利推进，拟采用购置方式为老百姓分配自营 性公建，所需资金计划通过发行棚改专项债方式解决。
都高端要素转移承载基地、城市建设和管理改革实验基地、
陆路港现代物流产业基地。2016-2018年，北辰区一般公共
预算收入分别为93亿元、80和57亿元。
（二）2016-2018年区域经济情况
地区生产总值（亿元） 地区生产总值增速（%） 政府性基金收入（亿元） 其中：国有土地使用权出让收入（亿元） 政府性基金支出（亿元） 其中：国有土地使用权出让支出（亿元）
专项债务限额
1
2016 年 1050.20
9.89 77.40 27.49 68.30 26.02
-
2017 年 1060.10
0.94 39.43 2.83 32.67 27.04 64.70
2018 年 1106.40
4.36 66.09 17.17 56.01 48.11 87.70
专项债务余额
2018 7 10 17 644 1186 1830 28205 1486190
资料来源：天津市土地交易中心网站统计数据整理汇总
164812 471731 651053 479606 1229040 691281 1514395
25 81 1218 32 473 3306 28 627 5064 37 685 6044 37 842 7309 34 1619 13028 44 1253 9379
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建设投资有限责任公司所报北辰区京津公路两侧棚户区改造 项目（自营性公建项目）已备案，项目代码为 2019-120113-70-03-456799，项目建设地址为天津市北辰区 天穆镇王庄村，建设内容及主要规模为自营性公建建筑面积 48.69万平方米，总投资528,888万元。
3．资本金 本项目建设期投资由财政安排或建设单位自筹资本金 299,115 万元,且落实到位。 4．安置方式 本项目，住宅采用实物补偿和货币两种方式补偿安置； 道路两侧居住和门脸混用房全部采用货币进行补偿安置。 5．建设内容 天津市北辰区京津公路两侧棚户区改造项目包括引河里 北道地块、北运河北地块、泰来道地块、北运河西地块、光 荣道东地块、丰产河地块、朝阳路地块、铁东路地块、北运 河东地块、京津路地块、光荣道西地块、新开河地块等 12 个 地块（引河里北道地块四至范围为东至57路汽车站，南至引
6175
2013 32 7 39 2655 820 3475 84073 387658
2014 16 5 21 1351 978 2329 38203 612850
2015 12 6 18 1010 566 1576 30616 387900
2016 25 8 33 2520 1350 3870 92719 1136321 2017 8 4 12 709 412 1121 24344 666937
本期债券募集资金由财政部门纳入政府性基金预算管理，并
由相关主管部门专项用于天津市北辰区京津公路两侧棚户区
改造项目。
三、项目概况 天津市北辰区棚户区改造项目（以下简称“本项目”）包含
1个子项目，项目名称为：天津市北辰区京津公路两侧棚户区
改造项目。
（一）项目背景
棚户区改造是改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条
（二）项目内容 1．纳入计划情况 天津市发展和改革委员会下发《关于同意天津保障住房 建设投资有限公司北辰区京津公路两侧棚户区改造项目备案 的通知》（津发改许可﹝2015﹞134号），载明：同意天津保障住 房建设投资有限公司北辰区京津公路两侧棚户区改造项目的 备案。 2015年10月15日，天津市国土资源和房屋管理局下发
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河里北道、仁和家园，西至外环线，北至南曹联络线，用地 面积16.19公顷；北运河北地块四至范围为东至北运河南侧， 南至刘园苗圃，西至外环线，北至北运河，用地面积39.93 公顷；泰来道地块四至范围为东至高峰北楼，南至北仓道， 西至泰来南里，北至泰来道，用地面积13.18公顷；北运河西 地块四至范围为东至方舟温泉花园，南至天津复印技术研究 所、阿斯莫汽车微电机有限公司，西至佳园东里小区、空军 九三七五六部队，北至佳园里小区、佳园东里小区，用地面 积15.36公顷；光荣道东地块四至范围为东至海洋开关厂，南 至天津商业大学，西至杨嘴村，北至光荣道，用地面积35.88 公顷；丰产河地块四至范围为东至京津路，南至马庄、北辰 区工商局，西至北运河，北至市电力工业局环城供电公司北 辰供电所，用地面积25.05公顷；朝阳路地块四至范围为东至 南仓站货场，南至普天里，西至朝阳路，北至南仓货运中心、 津柳运输厂，用地面积2.73公顷；铁东路地块四至范围为东 至天津南辰钢铁有限公司，南至市化工危险品贸易储运有限 公司，西至铁东路，北至三义村清真寺，用地面积8.98公顷；
位于天津市北辰区京津公路两侧的包括引河里北道地 块、北运河北地块、泰来道地块、北运河西地块、光荣道东 地块、丰产河地块、朝阳路地块、铁东路地块、北运河东地 块、京津路地块、光荣道西地块、新开河地块等12个地块， 属于天津市885万平方米棚户区改造计划范围，由于历史原 因，该片区配套设施落后，居住条件较差，居民改善居住生 活环境的意愿非常强烈，天津市将其纳入了棚户区改造计划， 由天津市保障住房建设投资有限公司作为实施主体，于2015 年编制了实施方案，并获得了市发改委的备案及国开行贷款， 受当时国开行贷款主要用于居民安置住宅建设及拆迁补偿的
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《天津市国土房管局关于河西区小海地片等7个项目纳入国 家棚户区改造规划和计划的函》（津国土房拆函字﹝2015﹞1339 号），载明：北辰京津公路两侧片564,000平方米、11,219户 已纳入天津市上报住房城乡建设部的2014-2017年棚户区改 造规划，并列入国家2015年棚户区改造计划。
2015年12月28日，天津市人民政府下发《天津市人民政 府关于印发天津市土地整理管理体制改革试点工作方案的通 知》（津政发﹝2015﹞34号），载明：北辰区14宗地块、6933亩 纳入试点范围。
项目总投资 （万元）
1,374,415
自有资金 （万元）
299,115
其他融资 （万元）
计划使用专 项债券规模
（万元）
拟使用本期 债券资金规 模（万元）
690,300
385,000
20,000
2．项目分年投资计划
本项目建设期投资由财政安排或建设单位自筹资本金
299,115万元。
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同时，项目总投资中的其余资金通过政府发行棚户区改 造专项债券筹集，共计385,000万元。拟于2019年、2020年、 2021 年 分 别 发 行 专 项 债 券 20,000 万 元 、 210,000 万 元 、 155,000万元。
二、债券情况
41.20
64.60
87.60
2019年第四批天津市北辰区棚户区改造项目拟发行债
券2亿元，期限为5年期，利息按年付息，到期后一次性偿还
本金，发行后可按规定在全国银行间债券市场和证券交易所
债券市场上市流通。
按照财政部《关于试点发展项目收益与融资自求平衡的
地方政府专项债券品种的通知》（财预〔2017〕89 号）规定，
位于天津市北辰区京津公路两侧的包括引河里北道地块北运河北地块泰来道地块北运河西地块光荣道东地块丰产河地块朝阳路地块铁东路地块北运河东地块京津路地块光荣道西地块新开河地块等12个地块属于天津市885万平方米棚户区改造计划范围由于历史原因该片区配套设施落后居住条件较差居民改善居住生活环境的意愿非常强烈天津市将其纳入了棚户区改造计划由天津市保障住房建设投资有限公司作为实施主体于2015年编制了实施方案并获得了市发改委的备案及国开行贷款受当时国开行贷款主要用于居民安置住宅建设及拆迁补偿的限制为解决村民长远生计问题所需的自营性公建未包括在当时的改造内容内
2019 年第四批天津市北辰区
棚户区改造项目情况
一、区域情况
（一）区域介绍
北辰区，天津环城四区之一，位于天津市城北，北运河
畔。近年来，北辰区坚持工业化和城市化双轮驱动，加快产
业和城区两个转型，抢抓机遇、改革创新、扎实苦干，经济
社会保持了良好的发展势头。到“十三五”末，实现“一区三基
地”的功能定位。打造天津先进制造研发转化集聚区，建成首
从上表来看，2012年至2018年北辰区土地市场成交活
跃：成交量来看，过去7年总成交量达到了2.11万亩，从2012
年至2015年呈现成交量逐年减少的趋势，到2016年有所回
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发展。
2012-2018 年北辰区土地成交情况
成交楼
成交宗数 （宗）
成交面积（亩）
成交金额（万元）
成交单价 面均价 （万元/亩） （元/ 平
年份 工
（年） 业
用
地
பைடு நூலகம்
经
营 总 工业 性
计 用地 用
地
经营 性用
地
总计
工业 用地
经营性用 地
总计
方米）
工业 用地
经营 性用 地
经营性 用地
2012 59 1 60 6468 76 6544 158637
费用302,165万元，周转费用71,768万元，安置房建设费用
369,900万元，预备费74,384万元，管理费6,546万元；后增
加购置自营性公建投资486,900万元;建设期利息62,367万
元，其中银行贷款建设期利息61,467万元，建设期债券利息
900万元；发行费385万元。
项目名称
天津市北辰区 京津公路两侧 棚户区改造项 目
四、项目预期收益与融资平衡情况 （一）项目预期收益 1．北辰区土地市场分析 （1）土地市场整体情况 北辰区位于天津市北部，包括部分中心城区北部区域以 及北部外环线外环城区域，地处京津冀三省的交汇处，多条 高速线路无缝链接京津两大直辖市，加之国家大力发展京津 冀经济圈，使北辰成为京津黄金走廊和京津塘高科技产业带 的重要节点、天津城市北移的承载区。近年来，北辰区注重 结构调整，不断增加工业比重，做大做优工业园区，工业用 地开发活跃；伴随着城镇化建设的推进，北辰区城镇结构趋 于优化，特别是在外环线东北部调线工程、北部新区开发等 的推动下，经营性用地开发加快，区域内土地市场得到快速