层次分析法对土地风险的评估

层次分析法对土地风险的评估
作者：张嘉炜张宇豪张俏依
来源：《农家科技下旬刊》2015年第03期
摘要：这几年来，通过实施土地收储及招拍挂，在增加地方财政收入，改善城市基础设施建设，提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。

但是，土地收储也成为金融风险的关键环节。

关键词：土地；层次分析法；评估；风险
一、问题的背景
土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。

这几年来，通过实施土地收储及招拍挂，在增加地方财政收入，改善城市基础设施建设，提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。

但是，土地收储也成为金融风险的关键环节。

由于在土地收储过程中，需要动用大量的资金，而这种资金如果单纯依靠有限的财政资金是不现实。

再加上，当前我国的金融产品较为单一，土地银行、土地债券、土地信托等新型的金融产品至今仍待字闺中。

于是在地方政府及其财政背书的情况下，土地收储机构往往大量利用银行的授信贷款、抵押贷款等各种渠道的信贷资金收储土地。

而这些资金在土地市场活跃向好的情况下，风险不易显现。

而当土地市场疲软之时，极易因所收储的土地无法变现而导致金融风险的集中暴发。

二、模型的假设
1.模型的假设
（1）假设各个方案所提供的数据在预处理后均能准确地反映现实状况。

本文选取的指标准则是客观有效的，且制定的判断矩阵表是合理的。

（2）假设各方案层与指标的相关度是相等的，即在同一条件下进行风险评估。

三、模型的建立
1. 土地储备金融风险评估总体思路
本文提出从土地储备的营运能力、偿债能力、承受风险能力以及盈利和发展能力对土地储备进行金融风险分析。

2. 土地储备风险AHP分析模型
（A）模型中准则层（B）与子准则层（C）的确定
①营运能力（B1）：是指土地储备项目的经营能力，在本文中，动态回收周期p，t
（C1）越短，表示该项目能在较短时期内获得较大的营运效率，说明其营运能力较强，其风险指数就会越小。

其值越小说明方案越稳定，承受风险的能力越大；其值越大，则表明方案可靠性差，抗风险能力小。

④盈利和发展能力（B4）：通常意义上，该部分是衡量项目风险性的一个较为重要的准则，因此对其尽量采用较完善的子准则指标。

其中包括：土地出让利率（C5）、财务净现值（C6）、财务内部受益率（C7）三个指标。

当FNPV>0时，说明该方案除了满足基准收益率要求的盈利外，还能得到超额收益；当FNPV=0时，说明该方案能够满足基准收益率要求的盈利水平，该方案在财务上是可行的；当FNPV
财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

其公式为：
其值越大，则方案的盈利能力也越强，风险度越小。

总结确定了以上各准则与子准则层之后，可得到如下AHP层次结构模型：
依据以上思路，可以得出土地储备最优方案。

参考文献：
[1]韩中庚，数学建模方法及其应用，北京：高等教育出版社，2009年.
[2]潘春宏，土地风险控制研究，哈尔滨工业大学，2009年.。