005.抵押担保(二)

考点6：抵押的效力（1）★★
• 抵押担保的范围
• 主债权及利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用
• 抵押物的转让
• 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产（另有约定的，从其约定），抵押财产转让的，抵押权不受影响
• 抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人
• 抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存 • 转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿
：抵押的效力（
（2）★★
考点6：抵押的效力
• 抵押物的转让
• 当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无
效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持
• 当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外
• 实务操作中应当注意法律抵押物转让规则的调整，尽量在抵押合同中明确约定禁止转让抵押物并进行登记，以防止抵押权的灭失
（3）★★
：抵押的效力（
考点6：抵押的效力
• 抵押物的保全
• 在抵押期间，银行若发现抵押人对抵押物使用不当或保管不善，足以使抵押物价值减少时，有权要求抵押人停止其行为
• 若抵押物价值减少时，银行有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或提供与减少的价值相等的担保
• 抵押人不恢复抵押财产的价值，也不提供担保的，银行有权请求债务人提前清偿债务
实战演练
多选：抵押期间，抵押人对抵押物使用不当或保管不善，并足以使抵押物价值减少时，银行的权力包括（ ）。

A．要求抵押人停止其行为B．要求抵押人将获得的赔偿金作为抵押财产
C．要求抵押人恢复抵押物的价值D．要求抵押人提供与减少价值相当的担保
E．宣布借款人破产清算
【答案】ACD
【解析】在抵押期间，银行若发现抵押人对抵押物使用不当或保管不善，足以使抵押物价值减少时，有权要求抵押人停止其【解析】
行为。

若抵押物价值减少时，银行有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相等的担保。

考点7：抵押权的实现（1）★★
• 抵押贷款到期，若借款人能足额按时归还本息，则抵押自动消失。

若借款人不能按时归还贷款本息，或银行同意展期后仍不能履行，抵押权才真正得以实现
• 实现抵押权时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿
• 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产
• 同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖所得价款清偿顺序
• 抵押权已登记的，按登记先后顺序，顺序相同的按债权比例
• 抵押权已登记的先于未登记的
• 抵押权未登记的，按债权比例
（2）★★
：抵押权的实现（
考点7：抵押权的实现
• 建筑用地使用权抵押后，该土地上新增建筑物不属于抵押财产，处分其所得价款抵押权人无权优先受偿
• 以集体所有土地的使用权依法抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变其所有权性质和用途
• 为债务人抵押担保的第三人，有权向债务人追偿
• 担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。

被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等
• 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的法院不予保护
实战演练
多选：同一财产向两个以上债权人抵押的，关于抵押权顺序的说法正确的是（ ）。

A．若均办理了抵押登记手续，则按登记的先后顺序清偿
B．债权人协商后清偿
C．若均未办理抵押登记手续，则按债权比例清偿
D．抵押物已登记的先于未登记的受偿
E．法院按债权人数平均受偿
【答案】ACD
【解析】同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：①抵押权已登记的，按照【解析】
登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；②抵押权已登记的先于未登记的受偿；③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

抵押（1）★★
考点8：最高额
：最高额抵押（
• 概念
• 为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿
• 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的范围
• 特点
• 担保的债权具有不特定性
• 最高额抵押担保的债权在一般情况下并非特定既存的债权，而是未来的债权
• 担保的债权的发生具有连续性，只有在特定的情形及时点才会确定下来
• 而在一般抵押担保中，抵押人只是针对某一特定债权向债权人提供抵押，债权金额是确定的
（2）★★
考点8：最高额抵押
：最高额抵押（
• 有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
• 约定的债权确定期间届满
• 没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权
• 新的债权不可能发生
• 抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押
• 债务人、抵押人被宣告破产或者解散
• 法律规定债权确定的其他情形
实战演练
单选：没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满（ ）年后请求确定债权。

A．1B．2C．3D．5
【答案】B
【解析】没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权。

【解析】
风险（1）★★
抵押担保的主要风险（
考点9：抵押担保的主要
• 抵押物虚假或严重不实
• 未办理有关登记手续
• 将共有财产抵押未经共有人同意
• 以第三方的财产作抵押而未经财产所有人同意
• 资产评估不真实，导致抵押物不足值
• 未抵押有效证件或抵押的证件不齐
抵押担保的主要风险（
风险（2）★★
考点9：抵押担保的主要
• 因主合同无效，导致抵押关系无效
• 抵押权的发生与存在须以一定债权关系的发生与存在为前提和基础，故抵押权是一种从权利
• 主合同无效，从合同也无效
• 抵押物价值贬损或难以变现
• 若以易损耗的机器或交通运输工具作抵押，抵押物易受损失，且价值贬损快，可能削弱抵押担保能力
• 对于专用机器设备等抵押物，由于变现能力差，不易流转，也难以实现抵押价值
实战演练
单选：当抵押人以（ ）作抵押时，抵押物易受损失，且价值变化大，从而导致贷款难以获得有效保障。

A．汽车B．房屋C．鲜活物品D．专用机器设备
【答案】A
【解析】如果抵押人以易损耗的机器或交通运输工具作抵押，抵押物易受损失，且价值贬值快，可能削弱抵押担保能力。

对【解析】
于专用机器设备等抵押物，由于变现能力差，不易流转，也难以实现抵押价值。

多选：实务操作中，贷款抵押风险主要包括（ ）。

A．将共有财产抵押而未经共有人同意B．未办理抵押物登记手续
C．抵押物价值升值D．抵押物虚假或严重不实
E．资产评估不真实，导致抵押物不足值
【答案】ABDE
【解析】贷款抵押风险主要包括：①抵押物虚假或严重不实；②未办理有关登记手续；③将共有财产抵押而未经共有人同【解析】
意；④以第三方的财产作抵押而未经财产所有人同意；⑤资产评估不真实，导致抵押物不足值；⑥未抵押有效证件或抵押的证件不齐；⑦因主合同无效，导致抵押关系无效；⑧抵押物价值贬损或难以变现。

担保的管理要点★★
★★
：抵押担保的管理要点
考点10：抵押
• 严格审查抵押物
• 确保抵押物的真实性、合法性、有效性
• 用合伙企业财产抵押时，必须经全体合伙人同意并共同出具抵押声明
• 准确评估抵押物价值
• 做好抵押物登记，确保抵押效力
• 抵押合同期限覆盖贷款合同期限
• 抵押期限应等于或大于贷款期限，凡变更贷款主合同的一定要注意新贷款合同和原贷款抵押合同期限的差异，不能覆盖贷款合同期限的要重新签订抵押合同
• 续期管理
• 跟踪抵押物状态，必要时要求借款人补充提供其他担保或偿还融资
实战演练
单选：商业银行对贷款抵押物的审查主要确保（ ）。

A．真实性、合法性、有效性B．真实性、变现性、合法性
C．真实性、合法性、足值性D．真实性、安全性、有效性
【答案】A
【解析】对抵押物进行严格审查的要求有：①确保抵押物的真实性，要求信贷人员认真审查有关权利凭证，对于房地产抵押【解析】
的，要对房地产进行实地核查；②确保抵押物的合法性，这要求信贷人员严格依照相关法律审查抵押物，防止法律禁止抵押的财产用于抵押；③认真查验抵押物的权属，确保抵押物的有效性。

多选：贷款抵押担保的管理要点主要包括（ ）。

A．做好抵押物的保管工作B．抵押合同期限应覆盖贷款合同期限
C．对抵押物的价值进行准确评估D．做好抵押物登记，确保抵押效力
E．对抵押物进行严格审查
【答案】BCDE
【解析】抵押担保的管理要点包括：①对抵押物进行严格审查；②对抵押物的价值进行准确评估；③做好抵押物登记，确保【解析】
抵押效力；④抵押合同期限应覆盖贷款合同期限；⑤续期管理。