试论房地产项目投融资

试论房地产项目投融资
摘要：资金是企业的血液、融资是企业的造血能力。

在竞争日趋激烈的房地产市场，融资难越来越成为制约我国房地产企业发展的瓶颈因素。

本文主要对房地产项目的投融资进行了论述，可供大家交流。

关键词：房地产行业；融资模式；投融资体系
前言
房地产企业属于资本密集型行业,其对资金有着较大的需求和依赖。

融资是房地产企业获取资金的主要方式,但是在融资过程中房地产企业又会面临着诸多融资风险。

房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。

其已成为我国市场经济不可缺少的组成部分。

在我国现有市场经济条件下，房地产业的融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。

一、我国房地产的投融资
中国房地产业经过三十多年的改革开放，历经波折，依然有着巨大的发展空间和美好前景。

为了促进房地产业的长期健康稳定发展，我们需要在城乡房屋普查、产业规划制定、法律法规完善、绿色建筑推行、市场信息联网、住房保障体系等方面，进行符合科学发展观的、实在有效的艰苦努力。

这当中，房地产投融资也是极为重要的一个环节。

中国房地产业的投资和融资，规模从小到大，路径从少到多，方法从简到繁，财务由劣到优，创新不断，直接影响甚至决定着中国房地产业的地位和前景。

中国房地产业资本和金融资本的高度结合是中国房地产业最近几年最重要的发展动态。

投资融资能力已成为中国大型品牌房地产企业的核心竞争能力。

我国房地产业目前面临很多问题，诸如房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等。

这样房地产资金压力较大，银行也面临较大风险，理想的房地产项目应该多元融资、多方投资并共担风险。

在目前商业银行平台的诸多限制之下，房地产与新金融产品结合是现阶段地产融资的主要解决通道。

二、房地产企业主要融资渠道分析
（一）房地产企业传统融资渠道
对于房地产开发企业来说，常见的或者经常用到的融资方式主要有几下几种：
1. 间接融资类
间接融资方式主要包括：银行贷款，主要为办理房地产开发经营企业、房屋管理部门的流动资金贷款，对合作建房、集资建房提供贷款等；信托投资，受托经营房地产资金信托业务，受托经营房地产财产的信托业务，经营房地产企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务等；保险资金支持，现代保险是以商业为特征的，房地产业的经营和管理
与其他产业一样，离不开社会保险的保障和支持，并且，房地产是高价值资产，保险能在房地产经营和管理过程中发挥着经济后备和经济补偿的职能和作用，同时在一定意义上还起到融通资金的作用。

2. 直接融资类
房地产开发企业开发房地产项目经常采用的直接融资方式
主要有：股权融资，主要是通过证券公司来进行房地产证券的承销、房地产投资基金管理、房地产股票上市公司的改制辅导工作等；金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视做金融机构的典当行等。

3. 房地产预售类
在我国几乎所有的开发商都选择了对商品房的预售，这对于项目开发的资金要求以及项目的风险是有较大好处的，也是有利于更合理、更有效的利用资金的一种手段。

虽然，现在很多专家在建议取消商品房预售制度，但从我国目前的情况来看，预售制度退出商品房买卖的舞台还需要很多事要做。

（二）未来房地产企业融资方式的选择
1. 房地产证券化
房地产证券化，是指将房地产的投资转化为证券形态，投资人与投资标的物之间的关系由原来的直接掌握物权转化为持
有债权或股权性的有价证券。

它是在保障产权的前提下，将价
值量较大的房地产流动化、细分化，利用证券市场的功能，使房地产资本大众化和经营专业化。

进行房地产证券化，一则可以吸收社会上的大量小规模闲散资金，满足房地产企业的资金需求，使得投资资金可以较快的归拢，从而加大了投资资金的流动性；二则可以给中小投资者提供一个良好的投资项目，减少投资者的投资风险。

2. 住房抵押贷款证券化
住房抵押证券化，是通过金融机构将某一住房抵押贷款的债权分割成小面额的标准化有价证券, 再公开出售和流通, 然后以筹集的资金发放住房抵押贷款。

随着我国住房体制改革的深化和金融创新与国际的逐步接轨，房地产抵押贷款证券化逐步被房地产企业所接受。

但是，由于住房抵押贷款证券化属于金融工具创新，因此存在着巨大的风险，对其规范和操作都有待完善，所以需要谨慎对待，在此，我们可以借鉴发达国家的实践经验，创建良好的住房抵押贷款风险防范体系。

3. 租赁融资
在进行租赁融资业务之前，首先需要明确两个概念：一是出租人的房地产，是指出租人根据承租人的要求在其自有土地上“定做”的房地产；二是承租人的房地产，是指双方。