社区在物业管理工作工作计划

社区在物业管理工作工作计划
社区物业管理工作计划一
1.认真贯彻执行集团倡导的ISO9000族贯标工作，做好日常工作，提高公司服务质量。

这对于物业公司来说有一定难度，公司管辖范围大，人员多且杂，所以说如果想找到物业公司的不足之处，随时随地都能找到。

尽管如此，我们仍有决心把服务工作做的更好，为学校为集团争光。

2.整顿干部队伍。

物业公司由原四个中心整合而成，员工很多，公司成立之初，干部上岗时没有进行竞聘，经过将近一年时间的工作，部分干部能够胜任工作，一部分能力还比较欠缺。

经公司领导研究决定，今年会在适当时候进行调整，完善干部队伍，选拔高素质能力强的员工为基层领导。

3.合理规划部门。

公司建立之初部门的规划经过一段时间的运作，有不尽完善的地方，特别是不能提高工作效率，提升服务质量。

我们将基于第2点对公司部门进行进一步调整，合理划分部门，现暂确定为五个部门，分别是学生公寓管理部校园管理部楼宇管理部保安部办公室。

4.积极推动“拨改付”。

“拨改付”工作对物业公司来说是至关重要的，从目前学校的运行状况来看，物业公司的运行举步维艰。

特别是现在物业公司学生公寓物业楼校管部均存在责权不明的现象，这种模糊的界定使我们的工作在某些方面不方便开展工作。

比方说一个“零修”的问题，“零修”的定义是什么，维修范围多大?界限怎么分?现在还没有明确的说明。

而我们的维修人员按领导指示，所有有能力修好的项目都是尽快修好，不管是否在我公司职权范围内。

这样维修权责不明的状况给我们的工作带来了不小的困难，尤其是资金无法到位，让我们的工作进退两难。

所以，有必要积极推进“拨改付”，做到各负其责各尽其职，彻底避免推诿现象的发生。

5.进行定编定岗减员增效。

考虑到物业公司队伍庞大，经费比较紧张，公司准备尽量把年轻有作为的人吸收到工作岗位上来，不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位，以免影响我们的服务质量。

6.有计划有步骤地进行干部员工的培训。

在上一个星期之前，我们已经做了5
级岗到班组长的培训，为期一个星期。

培训之后，每个班组长都写了1500字左右的心得体会，大家普遍认为很有必要进行这样的培训。

正是因为我们公司的领导看到现在这个现象，即集团，学校，包括公司的任务下达到班组长这一级或者到部门经理的时候，可能造成停滞。

使得下面的员工不理解上面的精神，上面的精神没有彻底传达到每一位员工。

这样势必影响整个集团的服务质量的提高。

基于这种考虑，我们已经进行了第一轮培训，接下来，我们会有计划有步骤地将培训普及，使每一位员工都有可能参与其中。

7.调动全公司员工积极性，多渠道进行创收。

在后勤集团所有公司当中，论创收能力，我们物业公司恐怕是最低的，因为所有的工作都是围绕“服务”这个主题进行的，创收很难。

但是尽管很难，我们也要想方设法创造收益，“能创收一元钱，就决不创收一毛钱”，尽我们努力把创收工作做好。

我们设想的具体办法有：
(1)开展家政业务。

物业公司队伍中，很大一批是保洁员，也有很多干部有这样的实际经验。

在家政这一方面从卫生保洁做起，比较符合我公司目前实际，也是创收的一个切入点。

(2)办公楼教学楼老师办公室的定点定事定量清洁。

为了让老师有更多的时间工作科研，这些繁杂的事情我们愿意替老师们解决。

(3)花卉租摆和买卖业务。

我物业公司校管部有花房，现只是为会议提供花卉租摆业务。

我们考虑利用有限的资源，在花房现有规模能承受的基础上扩大业务，逢年过节或有喜庆节日的时候把花卉摆放在需要的地方，其一是做好服务，另一方面也能创收。

(4)承接小型绿化工程。

大型工程我们暂时还没有能力承接，另外是受客观原因的限制，目前我们只能与后勤管理处达成协议，适当的在校内承接力所能及的小型绿化。

(5)增强增加为学生进行更多的有偿服务项目。

目前，物业公司对学生的有偿服务项目有两项，一个是全自动投币式洗衣机;另一个是在学生公寓安装了纯净水饮水机，提供有偿饮水。

这样，不仅方便学生日常生活，还能为公司创收。

除此之外，我们公司领导班子集思广益，努力在为学生服务方面下功夫，尽量做到
社会效益与经济效益两丰收。

社区物业管理工作计划二
物业管理大体上分为早期介入接管验收管理业主入驻管理保安管理消防管理清洁绿化管理房屋及共用设备设施管理财务管理质量管理人力资源管理等方面，在实际操作中，我们将根据各阶段的特点，有重点有步骤地逐项落实。

一早期介入的具体工作计划：
1检查配套设施是否完善，如保洁用服务间垃圾房停车场自行车库开水炉(间)吸烟区等服务设施;另外如物管公司用房库房更衣室工程部工作间值班室等后勤设施;
2检查水电供应容量及能源费计量的设计。

根据____的功能要求和考虑不同业主(租户)使用的设备及其发展需要审查水电特别是区域供电容量。

3检查安全监控系统和消防系统设备的布局是否合理实用，是否留有死角。

4检查机电设备的配臵是否合理。

5收集整理合同文件和技术档案资料。

6起草物管委托合同并与开发商签署;
7与开发商协商制定管理维修公约并报市房地局核准备案;
8制定物业管理的岗位设臵和人员编制，列出人员到位时间表;
9制定汇总各部门采购清单(办公家具设备及用品工程工具及材料保洁机器及用品工服及更衣柜保安器械及用品印刷品指示牌等)
10根据正式管理前人员到位计划人员工资福利及办公费用以及采购清单编制开办费预算报开发商审批执行;
11根据具体情况及业主租户的服务需求预测编制物业管理费预算，确定每月每建筑平米的管理费金额;根据设备情况及业主使用功能的要求，拟定能源费计量及分摊方案及原则;确定服务项目及各类收费标准;
12与开发商办理交接楼手续(包括安全消防责任的交接);交接内容要有以下
几点：
●产权产籍/业户名单/地址及邮编
●图纸资料及设备使用操作手册
●供货商/承建商的培训
●政府及行业主管部门签发的许可证书或执照
●钥匙
●专用工具和备品备件
●遗留问题的确认和解决时限
●保修安排(电话联络单)
●电水气表的抄读确认
●资产/材料/工具
●问题
●问题的原因
●已造成或将造成的后果
●解决方案建议(时间费用和相关影响;彻底解决改善管理措施弥补)
●时间限制要求
13建立主要的制度和工作程序：公众制度员工岗位职责人事制度财务制度及重要对客服务程序等;
14相应文件及表格的设计印刷和使用;
15协助发展商办理业主的入伙手续;办理业主及租户的入住手续。

二前期主要服务质量标准
(一)基本要求
1前期服务与开发商双方签定规范的物业服务合同，明确双方的权利和义务关系。

2承接项目时，对公用部位，公用设施进行认真查检，验收手续齐全。

3管理人员专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。

4有完善的物业管理方案，质量管理财务管理档案管理等健全制度。

5管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动热情。

6根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

7按合同约定规范使用房屋专项维修资金。

(二)房屋管理
1对房屋公用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大中修范围的，及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，向开发商提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修。

3每周巡查1次房屋单元门楼梯通道以及其他共用部位的门窗玻璃等，定期维修养护。

4按照装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每2日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。

5对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。

(三)共用设施设备维修养护
1对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

2公示24小时服务电话。

急修30分钟内，到达现场，有报修维修记录。

3建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行检修等记录齐全。

4设施设备标志齐全规范，责任人明确;操作维修人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

5对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。

需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修更新改造计划和房屋专项维修资金使用计划，向开发商提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修或者更新改造。

6消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通，设备房保持整洁。

7楼道灯完好率不低于85%，发现灯坏及时维修。

8将公共设施如公厕配电房路灯排水排污管道化粪池马路停车场公共活动场
所等管理好，不得改变其使用功能。

9对配电柜空调待各类设备做好运行及维修保养记录台帐，定期检查。

10设备阀门管道无跑冒滴漏现象，排水系统畅通，汛期道路无积水。

(四)公共秩序维护
1小区北出入口实行7：00---19：00门卫值班;高层出入口及南出入口实行保安24小时值班。

2对重点区域重点部位每3小时至少巡查1次。

3车辆停放有序。

小区进出口通道畅通。

对进出车辆指挥管理有序有礼，进出方便。

4对摩托车自行车指定位臵停放，停车秩序整齐有序。

5对火灾治安公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。

6容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

7全小区实行24小时机动巡逻，夜间实行电子巡更。

(五)保洁服务
1生活垃圾每日清运1次。

2公共场所每日清扫2次，出入口楼道每日清扫1次，共用部位玻璃每月清洁1次，楼道灯每季清洁1次，电表箱楼梯扶手消防箱信箱等设备，每周抹一次，确保无卫生死角。

3小区内公共雨污水管道每2年疏通1次，雨污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏;化粪池每季度检查1次，每年清掏2次，发现异常及时清掏。

4做到七净六无。

七净：路面净路沿净人行道净雨(污)水井口净树根净路灯杆根净墙根净;六无：无垃圾污物无动物粪便无砖瓦石块无碎纸皮核无明显浮土无污水脏物。

5根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

(六)绿化服务
1对绿化区域每天定时浇水，定期进行翻土，栽种草皮植被，及时清除杂草，
创造小区优美的环境。

对小区内所有的绿化花木负责，成活率要达95%以上。

2保证小区所有绿化设施完好，对小区内绿化区域进行管理(浇水修枝整形及养护)，对一切破坏绿化的行为给予制止。

3负责小区绿化区域内的清洁卫生及保洁工作，及时处理枯枝落叶。

4公共门厅常年布臵绿色植物，定期对其进行浇水修剪施肥杀虫养护。

(七)收发服务
1报纸杂志信函发放准确及时。

2各种快递挂号信函重要文件等登记详细，发放准确及时，无错发，漏发。

物业人员配备培训及管理
一人员配备
物业管理处人员配备是依据我公司多年的管理经验，结合小区实际情况进行测算。

各类人员共计27人，其中主任1名，管理员1名，保洁员7名，绿化工1名，水电工1名，保安员16名。

二人员培训高标准的服务，需要高标准的制度，高标准制度需要高素质人来执行。

我公司建立了较好的管理人员培训机制。

培训是员工能否圆满执行制度并达到目标的手段，也是物业管理处能否实现管理目标的一个重要保证。

1政治思想素质培训。

全体员工都应树立全心全意为业主和使用人服务的思想，热爱物业管理工作，提倡“”热忱奉献”的敬业精神。

2职业道德培训。

教育员工树立“五爱”思想：爱行业，爱用户爱岗位爱服务爱信誉。

3作风建设：根据员工工作性质，着统一服装，统一挂牌。

在接待业主使用人或宾客时，应做到态度和蔼可亲，举止端庄，谈吐文明，把“居民至上”作为行动的信条。

四“三全四保”五管理体系标准
1三全四保
1.1为更好实现公司各物业点“天天是精品”的管理目标，依据公司“三全”(全方位全时段全覆盖)“四保”(保安保洁保绿保设备)的总体要求，制订本标准。

1.2本标准规定了基础管理房屋管理与维修养护共用设备管理共用设施管理
保安及车辆管理环境卫生管理绿化管理精神文明建设和管理效益等方面的要求。

1.3本标准适用于公司参与管理的所有物业点。

2.基础管理
2.1接管验收手续齐备。

2.2实施统一专业化管理。

2.3与建设单位或业主委员会签订物业管理合同，双方责权利明确。

2.4建立维修基金，其管理使用续筹符合有关规定。

2.5房屋使用手册装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。

2.6业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。

2.7各物业点制订争创五星规划和具体实施方案。

2.8建立健全各项管理制度各岗位工作标准，并制订具体的落实措施和考核办法。

2.9管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。

2.10应用计算机智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。

2.11在收费财务管理会计核算税收等方面执行有关规定:至少每半年公开一
次物业管理服务费用收支情况。

2.12房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。

2.13建立住用户档案房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。

2.14建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修求助建议问询质疑投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

2.15定期向住用户和发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上。

2.16建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率100%返修率不高于1%，并有回访记录。

3.房屋管理与维修养护
3.1广场大厦停车场等建筑物标志明显，服务区内门厅布臵合理并设立引路方向平面图和路标，大厦各单位名录标识在大堂内显著位署，并统一有序。

3.2无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。

3.3建筑物外观完好整洁;外墙是建材贴面的，无脱落;是玻璃幕墙的，清洁明亮无破损;是涂料的，无脱落无污渍;无纸张乱贴乱涂乱画和乱悬挂现象。

3.4室外招牌广告牌霓虹灯按规定设臵，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。

3.5空调安装位臵统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。

3.6封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面;除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网晾晒架遮阳蓬等。

3.7楼宇内楼梯走道扶手天花板吊顶等无破损;墙体整洁，无乱张贴;共用部位门窗灯具开关等功能良好;卫生间水房等管理完好。

3.8共用楼梯天台通道等处无堆放杂物及违章占用等，天台隔热层无破损。

3.9房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

3.10设施单位面积重量不超过楼板承重限度，无危及建筑结构的安全隐患。

4.共用设备管理
4.1综合要求
4.1.1制订设备安全运行岗位责任制定期巡回检查维护保养运行记录管理维修档案等管理制度，并严格执行。

4.1.2设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘无鼠虫害发生，机房环境符合设备要求。

4.1.3配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。

4.1.4设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。

4.2供电系统
4.2.1保证正常供电，限电停电有明确的审批手续并按规定时间通知住用户。

4.2.2制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。

4.2.3备用应急电源可随时起用。

4.3弱电系统
4.3.1按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。

4.3.2监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。

4.4消防系统
4.4.1消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全完好无损，可随时起用。

4.4.2消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。

4.4.3组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。

4.4.4订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

4.4.5装修需报消防部门审批，对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格后方可使用。

4.4.6服务区域内无火灾安全隐患，督促各用户与相关部门签订消防责任书。

4.4.7各住用户消防用电有严格的管理规定，室内电线插座安装规范，无安全隐患。

4.5电梯系统
4.5.1电梯准用证年检合格证维修保养合同完备。

4.5.2电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风照明及附属设施完好。

4.5.3轿厢井道机房保持清洁。

4.5.4电梯由专业队伍维修保养，维修保养人员持证上岗。

4.5.5运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修。

4.5.6运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

4.5.7货运电梯由专人管理操作，严禁超载，客梯严禁载货。

4.6给排水系统
4.6.1.建立大厦用水供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

4.6.2设备阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。

4.6.3按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁清毒;二次供水卫生许可证
水质化验单操作人员健康合格证齐全;水池水箱清洁卫生，无二次污染。

4.6.4高压水泵水池水箱有严格的管理措施，水池水箱周围无污染隐患。

4.6.5限水停水按规定时间通知住用户。

4.6.6排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室车库设备房无积水浸泡发生。

4.6.7遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水泛水长时间停水现象。

4.6.8制定事故应急处理方案。

4.7空调系统
4.7.1中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。

4.7.2中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修。

4.7.3制订中央空调发生故障应急处理方案。

4.8供暖供气系统
4.8.1锅炉供暖设备煤气设备燃气设备完好，运行正常。

4.8.2管道阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。

4.8.3北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃。

5.共用设施管理
5.1共用配套服务设施完好，无随意改变用途。

5.2共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。

5.3道路楼道大堂等公共照明完好。

5.4广场大厦停车场范围内的道路通畅，路面平坦。

6.保安及车辆管理
6.1服务区域内实行24小时值班及巡逻制度。

6.2有专业保安队伍，保安人员熟悉服务区域内的环境，文明值勤训练有素言语规范认真负责。

6.3结合服务区域内的特点，制订安全防范措施。

6.4进出服务区域内的各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

6.5停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐。

6.6室内停车场管理严格，出入登记。

6.7非机动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。

6.8危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

7.环境卫生管理
7.1环卫设备完备，设有垃圾箱果皮箱垃圾中转站。

7.2清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。

7.3垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀房屋共用部位共用设施设备无蚁害。

7.4管理区域保持清洁，无乱贴乱画，无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶拦天台公共玻璃窗等保持洁净;广场大厦地面无纸屑烟头等废弃物。

7.5广场大厦商业网点管理有序，符合卫生标准;无摊点外溢无乱贴乱画现象。

7.6无违反规定饲养宠物。

7.7排烟排污噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。

7.8对有毒有害垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂。

8.绿化管理
8.1绿地无改变使用用途和破环践踏占用现象。

8.2花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。

8.3绿地无纸屑烟头石块等杂物。

8.4对广场大厦等绿化有管理措施并落实。

8.5农药使用要建有严格的领用保管使用制度。

9.精神文明建设
9.1全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守服务区域内的各项管理规定。

9.2相关服务区域内设立宣传园地，宣传管理卫生治安消防等方面的知识，开展健康向上的活动。

9.3管理区域内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件。

9.4相关区域内设立信息公告栏，符合条件的设有文化体育活动场所。

9.5创造条件，积极配合，支持并参与社区文化建设。

10.管理效益
10.1物业管理服务费用收缴率98%以上。

10.2提供便民有偿服务，开展多种经营。

10.3物业管理经营状况良好。

五物业管理档案的收集
在小区物业管理中，我们的档案资料的收集工作尽可能及时完善不遗漏。

所谓完善，从空间上讲是指物业构成上的方方面面从地下到楼顶从主体到配套从建筑物到环境;从时间上讲是自始至终，从物业的规划设计到售后服务的资料都须齐全。

及时，即要不失时机，做到“六时”。

社区物业管理工作计划三
一对外拓展：
物业公司到了20_年，如果不能够拓展管理面积，不但资质换级会成为一个问题，从长远的方面来讲，不能够发展就会被淘汰。

因此，公司的扩张压力是较大的，20_年的工作重点必须转移到这方面来。

四川成都的物业管理市场，住宅小区在今后较长的一段时间里仍是市场，退其次是综合写字楼，再就是工业园区。

按照我公司目前的规模，难以在市场上接到规模大档次高的住宅物业。

因此，中小型的物业将是我公司发展的首选目标。

同时，住宅物业是市场上竞争最激烈的一个物业类型，我公司应在不放弃该类物业的情形下，开拓写字楼工业物业和公共物业等类型的物业市场。

走别人没有走的路。

在20_年第一季度即组织人员进行一次大规模的市场调查。

就得出的结果调整公司的拓展方向。

经过20_年的对外拓展尝试，感觉到公司缺乏一个专门的拓展部门来从事拓展工作。

使得该项工作在人力投入不足的情况下，市场情况不熟，信息缺乏，虽做了大量的工作，但未能有成绩。

因此，20_年必须加大拓展工作力度，增加投入，拟设专门的拓展部门招聘高素质的得力人员来专业从事拓展工作，力争该项工作能够顺利的开展起来。

投入预算见附表5。

目前暂定20_年的拓展目标计划为23万平方米，这个数字经过研究，是比较实际的数字，能够实现的数字。

如果20_能够找到一个工业园区则十万平方米是。