县市级高档住宅小区营销策划案

“锦绣龙城”盛大开盘
时间：月日 地点：国际酒店 主题：——主流生活 品质之家 嘉宾：——政府领导业界精英意向客户媒体
阶段性执行计划
➢ 第四阶段 ：年末冲刺 高价收盘 月日 – 月日
■ 阶段任务：借助开盘火爆的余温，大量储备客源 转化认购 运用高折扣等营销手段，促使意向客户尽快转化，实现现金回流。 为达成此阶段目标，多项资源全面启动 高位蓄水客户，将意向客户进行快速转化为认购客户 媒体推广：兴和”精品社区”
第二阶段诉求主题
锦绣 龙城
提前年理念开启兴和洋房时代 年不落伍的国际品质铸就精品社区
支撑点
项目自身优势、居住商业一体的社区综合体 毗邻城市主干路、规划建设城市深林公园
第二阶段推广主题段媒介执行
线上： 主题单跟进发放 广场及楼体广告配合进行 短信、微信群发 销售中心导视广告牌设立（在临近主干路路口安装导视 牌，起到指引和广告宣传的作用） 线下：样板间开放、产品推荐会（销售中心）
从宣传阶段考虑，本阶段考虑进攻力度，一方面以立体全方位的媒介进行多 点进攻。推广手段转向促销方面，项目推荐会、样板间开放等项目，以层出 不穷的销售活动吸引意向客户前来恰接。
■ 项目推荐会
产品推荐会 时间：月号月号
内容：锦绣龙城项目的介绍，使客户对“锦绣龙城”建成后将成为 兴和精品社区、模板建筑更有信心。 目的：通过信心建立及梳理，为下一阶段充足储客做准备。
阶段性执行计划
➢ 第二阶段 ：赢“市”，高位蓄水 样板间开放 月日月日
■ 阶段任务：此阶段是开盘前的冲刺阶段 此阶段的工作将直接影响开盘销售业绩的达成，因此此阶段是开盘前最为
重要的一个阶段 为达成此阶段目标，多项资源全面启动 高位蓄水客户，将意向客户进行快速转化为认购客户 显性任务：火爆排卡 火爆认证
鸡鸣闻三省——兴和县东及河北省尚义县相邻；南以山西省天镇县、阳高县交 界
发展速度迅速——兴和县新区建设作为当地招商引资的平台，形成了独具特色 的“新区效应”，
激活了县域经济发展速度位居乌兰察布市第一。 楼市潜力巨大——随着“要积极稳妥推进城镇化，有序推进农业转移人口市民 化”，可以预期的是，城镇化将成为相当长一段时间的经济增长源泉。居民的 住房条件将会不断改善，一部分农村居民和旧城平房居民将会陆续购买新房。
项目概念包装
气势：媒体选择
主街道旗、广场、 楼体巨幅、海量单
覆盖：点面呼应 全县开花 采用多点覆盖的媒体宣传手段， 让全县受众在短时间内得到信息。
出街宣传点
高调的产品定位，利用受众 猎奇心理，达到宣传的目的。
还愁在兴和买不到好房 子吗？国际品质就在锦 绣龙城。
高舒适高品质，打造兴 和标杆生活社区。
周末暖场
周末暖场小活动抽奖小活动售楼处现场的“旺人气” 以售楼处不间断的周末暖场活动及节点活动保持现场人气 让周末售楼处里的人气旺起来！
现场抽奖活动
月后开启每周末的现场抽奖活动，针对当天意向客户进行抽奖，保证客户关注度及现场人气
❖到达效果：
“锦绣龙城”项目高调入市、高调发展到现阶段，已完 成了初步蓄客、火爆开盘等阶段。、月延续消化首期储 量，同时为四季度的二次开盘做好准备，争取于月份完 成二次引爆和储量，达到年底收官的目的。
第四阶段推广主题
让更多的人生活的更好
线下活动
■ 金九银十再度强攻、热销讯息扩散，扩大 目标覆盖范围
◇ 扩大媒体覆盖范围、加大广告投放力度，蓄势后的爆发，密集式的 全面轰炸。
◇“精准锁定” 和“户外媒体广泛覆盖”同时部署执行！
实现预期销售，验证热销讯息。 让未购到客户对剩下推出的住宅充满期待， 是此阶段销售及推广执行的关键。
❖总体任务：
全年营销推广目的及总体任务： 项目住宅部分完成（约套）的出量，力争实现
销售额万，回款，万； 商业和车库（车位）部分大面积销售，争取售罄； 利润最大化，快速回款，加速企业资金周转； 项目很好的定位并推向市场，成为兴和县的品牌作； 进一步扩大和建立开发企业的品牌力度，将优质项目
及优秀企业同时推向市场，建立良好口碑。
时间：月日 — 月日 说明：此阶段需要对客户进行初期积累，通过售楼处开放活动邀约客户亲临现场。
产品推介会： 内容：锦绣龙城产品优势介绍，使客户对锦绣龙城将成为兴和县精品社区未来的充满
信心。 目的：通过信心建立及梳理，为充足储客做准备。
❖达到效果：
经历了一个阶段的媒体轰炸，锦绣龙城品牌在市场 已有足够认知及信任。在具有一定品牌认知积淀下， 下一阶段火爆开盘可以顺势推出。
兴和核心地 精品生活城！
第一阶段推广主题
兴和核心地 精品生活城！
第一阶段媒体执行
月月日
单 海量发放
发放区域：新区工业园、矿区、兴和广场、县内商业街、门脸商铺 行政单位等。
户外 全县抢占
发布位置：主干路灯杆、广告屏幕、商场楼体、街区广告牌
条幅 见缝插针 短时间大面积 形成品牌概念化
线下活动
售楼部开放 产品推介会
让更多的人生活的更好
目标任务
销售：期房阶段实现“高溢价”。 推广：包装项目品质，塑造口碑。
项目精神
开创兴和新宜居时代 打造精品社区 创建国际生活品质
项目愿景
立足新区，服务全县 提倡“高舒适高品质、打造兴和精品社区”。 面向有知识型、现代型、时尚型、年轻型、中高档收入人群 聚集社区服务商业 对服务人群生活质量的一种拔升 成为开发商战略发展的一部分，树立形象，展现实力。 打造兴和县标志性品牌地产
私营业主，从事汽车贸易的业主，新区工业园合资企业管理人员；金融机
构从业者；律师、医生、公务员、教师等。
价格推导
高价高折扣 最终实现利润最大化
产品在首次开盘时，大约均价控制在元㎡，走”高价高折扣“路线。 月二次开盘到年末，价格争取达到元㎡的高位。 到明年年底项目清盘，最终均价力争到元㎡。
楼盘从认筹期即推出系列折扣活动 先认筹先选房 早认购大回扣 交全款返大礼
城镇发展向新区移动，地域经济发展迅速，未来前景一片向好！
区域属性
新城旧区交汇处，兴和县城核心地带 南眺城市主干路、北瞰森林公园
项目地处： 东靠阜顺街南临兴和
大道（城区主干路）
新城区及旧城区交界 地（县城核心地带）
半坡地带，上风上水。
毗邻森林公园（规划 建设）
锦绣龙城项目扫描
项项目目扫扫瞄描
方正社区、平米宜居住宅平米临街商业
七层电梯洋房 上楼也是一种享受
首层花园 别墅般的享受
平米 全家庭生活居所
独特的七层带电梯设计，一部电梯让你一生受益
有天有地的低密自然空间是洋房的基本要素，花园、 庭院、阳台、露台以现代的形式诠释返璞归真的自 然居住环境。
两居、三居的刚性偏改善产品设计，满足全家庭生 活需求。
同类项目市调
❖以上项目基本为现房及准现房价格，有区域优势但均缺 少产品优势。相比之下，“锦绣龙城”电梯、花园、地下 停车场、搞绿化均可成为项目亮点。
月号
月
号
首次余货消化期
客户积累组 完成成交套
月
月
号
二次蓄客准备期
客户积累组 完成成交套
年末冲刺冲量
客户积累组 完成成交套
户外广告牌、路灯旗、户外大屏幕、车体广告
推
广
单页派发
单页派发
单页派发
单页派发
线
活
七层电梯洋房样本间体验活动
动
呼市同类项目参观
周末暖场活动
线
盛大开盘
第叁章 阶段执行
➢ 造势，定位出街 ➢ 赢“市”，高位蓄水 ➢ 做事，开盘冲刺 ➢ 定势，高价收盘
阶段性执行计划
➢ 第一阶段 ：造势，定位出街 月日月日
阶段任务：【案名＋区位】 释放 显性任务：媒体先行，品牌植入。 媒体全线导入，完成锦绣龙城品牌地域植入。 通过市场对品牌的认知，提升价值信赖，为后期推广做铺垫。 向市场阐述锦绣龙城是什么；锦绣龙城能带来什么。
项目出街：形象气势覆盖
形象：定位释放
结论
兴和标志 精品社区 电梯洋房 国际品质
新旧并重 潜力区域 高开高走 步步为赢
市场定位
兴和 核心地 精品 生活城
突出项目 地理位置
突出新区的发 展前景及预期
诠释项目品质 突出产品优势
呼吁案名， 拔高项目调性
兴和·锦绣龙城
—让更多的人生活的更好
第贰章 推广策略
➢ 强势出街 ➢ 高位蓄水 ➢ 盛大开盘 ➢ 持续强销
形成样板 树立口碑 推动企业的长期发展战略
锦绣 龙城
总纲
价值梳理 推广策略 阶段执行
第壹章 价值梳理
➢ 品牌塑造 ➢ 区域解读 ➢ 产品分析 ➢ 价格定位
从四个维度，探寻“锦绣龙城”的项目价值 形象确定
品牌塑造
解读区域
剖析产品
价格定位
抽丝剥茧，寻找四者之间的内在联系
外在环境
内在优势
龙城形象
兴和县大环境解析
■ 样板间开放
样板间开放周活动 时间：月号月号 以“邀请函”形式邀请预约客户，前期积累的意向客户到现场参观 样板间。 现场准备礼物答谢客户。
❖达到效果：
以有效信息传递封杀目标客户，以多样的营销活动 吸引客户，以营销中心的生活示范作用打动客户， 项目产品及各种销售道具的合理使用及配合。 意向客户的快速转化
主流生活社区已然显现
序号 其中
项目 规划总用地面积
总建筑面积 住宅建筑面积 商业建筑面积
容积率 建筑密度 地上停车位 绿化率 地下停车位
数量
单位
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
个
个
❖到平米的全能型产品，两居、三居的刚性偏改善产品 设计，满足全家庭生活需求。社区高绿化、地下车库等 高附加值为产品锦上添花！
项目优势 电梯、花园、宜居户型，真正实现生活跨界
阶段性执行计划
➢ 第三阶段 ：盛大开盘
月日（周六）
策略重点：引爆 根据前期客户储备情况，分区定量释放房源。制造“火爆开盘”即 “当天清盘”的新闻点，而后进行炒作，在时下大环境下必能进一步 拉动市场关注和抢购局面。 推广任务： 开盘后，项目推广进入保温期状态，推广逐步放缓节奏。后期将更注 重节日公关营销。
释放节奏
定位出街高位蓄水盛大开持盘续强销
线上： 项目名称＋定位
开始强势出街
排卡信息释放
认购告知 优惠升级
开盘信息释放
经过一段时间 的媒体发布， 进入排卡期
月日
现场认购 大礼回馈
盛大开盘， 全县引爆
周末暖场 节日促销 二次开盘
营销节点
时间轴
月
月
号
前期准备
销 售 线
首次蓄客筹备期
客户积累组 完成成交套
锦绣 龙城
对项目的理解：
凝聚开发商大量心血， 无论从社区规划，还是建筑选材， 都将成为兴和县具有标志性的精品社区。
项目理解——物理定位
七层 有电梯 首层花园 地下停车场 刚需偏向改善
兴和标志 精品社区
项目客户群定位
客客户户群定定位位
据上述项目项目的定位，结合当地实际情况，以及再对项目 自身的进一步精进认知，以期得出最客观、最合理的目标客 户定位。 收入界定 建议本项目的目标客户群锁定在月收入—元左右（即年收入 在万元左右的家庭）。 目标范围 目资理标源人客类员户用、身份地新：搬区迁私客营户业、主新。区工业园中高层管理人员、矿区管