城市商业综合体的成本控制与预算管理策略

现代城市商业综合体的成本控制与预算管理策略
----以深圳南山区华润城综合体为例
杨宝民
２０１１年１１月完成初稿-2022年开始完善
现代城市商业综合体具有两个重要的发展趋势，第一是功能多样性商业和娱乐文化体验以及旅游功能密切结合，第二是注重环保节能，降低开发和运营成本，将综合体的建设纳入城市总体规划。

做好城市综合体的成本控制和预算管理是极为重要的基础管理内容，作者已经现场指导过20多个商业综合体，结合分析深圳南山区大冲村华润万象天地综合体的开发时间，本人不仅对综合体成本特点进行了分析，而且对综合体动态预算管理提出的自己的思路，形成了行业内最创新的成本控制策略----基于最佳综合体盈利模式的动态成本预算控制策略。

一、城市商业综合体的成本组成特点
万象城市片区规划效果图
深圳南山区大冲村华润城占地约68.5万平方米，建筑面积280万平方米，业态包括商业、写字楼、酒店、公寓、住宅等，其中商业方面建有24万平方米的万象天地，定位为创新升级版万象城
典型城市综合体物业组合成本表-----万象天地
拆迁成本测算
深圳大冲村2010年的旧村改造补偿标准是：实物补偿的，按1：1；现金补偿的，1.1万元/平方米。

村名有三种方式可以自由选择：实物补偿，现金补偿，或实物与现金结合的补偿。

大部分村民选择物业补偿，即通过改造后，原则上每户村民只拥有480平方米的自住房（建议可发红皮房地产证），其余部分全归股份公司所有，实行统一管理、统分统租统售，保证股份公司、村民利益的公开、公平。

由于大冲村物业已经在2019年后升值到10万多元，当初货币补偿的很多会后悔。

大冲村拆迁面积47万平方米，物业面积总建筑面积90多万平方米。

全部货币补偿费用估算为99亿元以内，2010年3月，村民物业签约户数已达904户，签约率超过97%，大部分村民要物业补偿模式。

80%要住房，预计回迁房80万平方米，不超过90万平方米，可以销售的物业面积为190平方米（减掉商业24万，酒店8万，公共建筑6万，其他保留物业20万以上），实际可以销售的物业预计132万平方米）
过渡期补偿
根据不同业态的租金水平，设定过渡期补偿标准、期限（自收房之日起到回迁安置入伙）
•住宅、商业装修补偿，工厂不考虑补偿
•按照现状面积计算；
•货币收购不另行考虑装修补偿；
•业主可选择货币补偿或者同等价值的装修；
货币收购
按照每平米多少钱？不再另行支付其他过渡期、装修、搬迁费等
临时建筑构筑物补偿
临建原则上货币补偿，道路、树木等股份公司所属的财产折算总价一次性支付.
大冲村土地价格计算
按照深府[2004]177号文《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（以下简称《规定》）的规定：特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价；容积率在2.5至4.5的，采取相应楼面地价的20%；建筑容积率超过4.5的部分，按照现行地价标准收取地价。

土地管理部门收取的地价将全部返拨南山区政府，作为大冲村改造市政基础设施的建设费用。

假定大冲村土地费用为40亿元，按照280万平方米计算，楼面地价接近5000元/平方米，全部用于道路和基础设施以及公共设施。

大冲村华润城总投资=拆迁成本99+估算地价40+建设成本253.32=392.32亿元，考虑财务成本，大冲村总投资预计在412亿元(公开宣称450亿元)，仅仅四期的住宅销售额就达到778亿元，毛利润较高。

预计自有资金100亿元（可以包含部分贷款）就可以滚动开发，理论计算动用自有资金60亿元，银行贷款40亿元就可以启动拆迁改造和开发。

考虑到分期供应土地等时机因素，可以占地5-8万平方米左右作为一期开发。

万象天地一期中建三局中标价格为10亿元左右。

1.根据全寿命周期理论，在前期策划和设计阶段就要思考整个项目的各项成
本，均衡考虑。

2.以低碳可持续发展策略指导项目各个阶段的工作，为环境友好型社会做出
贡献。

二、城市综合体的成本控制的静态策略
城市综合体的成本一般先以当前的市场价格进行静态计算，对投入和产出进行初步估算，尽量对未来进行预测，考虑项目方案的可行性。

工程成本以占地６万平方米，３６万平方米，地下两层１２万平方米20.75亿元
三、城市综合体成本控制的动态策略
城市综合体的分期建设策略极其重要，对于老区的综合体可以较少分期，但是对于房价上升较快的城市，例如，深圳就可以拉长开发周期，争取更大利
润。

按照进度计划，华润置地（深圳）公司将用3年时间先期完成村民回迁物业及大冲市政道路、配电、供水等公共设施建设，用8年时间完成核心商务、商业及商品房建设，确立了“三年见成效，五年大变样，八年换新貌”的更新目标，最终总投资逾450亿元，是当时广东省旧城改造之最。

2014年底，深圳市南山区华润城一期开盘，均价为4.7万/平米。

深圳链家网数据显示，目前华润城一期、二期和三期的价格都已超过12万/平方米。

建筑面积和建筑
面积
销售价格金额亿元
一期住宅物业占地面积
39128.9 m²
23.48万平方米
4.7万/万平方米110
二期物业总占地面积
27200建筑面积
177200，
12万/万平方米230.36
三期物业用地总面积
34954.61㎡，总
建筑面积
302879.52㎡。

12万/万平方米360
四期物业华润城四期占地24900.00㎡
建筑面积6.47万
12万/万平方米77.64 78万平方米778亿元
对于新城的城市商业综合体，一般都要采取多分期建设策略，控制未来无法判断的风险。

动态成本控制策略１：商业规划和建筑设计一体化
以长春西客站换乘中心枢纽商业为例，设计和商业规划脱节，在商业物业将要招商时候发现根本在设计中没有考虑餐饮业态需要的给水和排放油烟管线，必须重新更改设计方案，才能满足实际经营的要求。

通过方案成本分析和招商摸底，提前预知不同物业类型的准确成本。

利用一流策划和设计，结合良好宣传，在项目开工之前就营造最佳品牌形象，通过强势地位，鼓励施工单位以最低成本积极参与。

动态控制策略２：最大限度量身定制，准确把握商业客户对物业的实际需求是降低成本的有效方法，避免建筑功能改造造成的不必要成本支出。

通过准确判断市场，将主力商家和龙头商户的建筑需求在设计前摸清，通过概念设计方案和招商摸底工作，汇总需求到建筑设计任务书中，通过建筑设计方案的经济性分析，将商业管理和施工管理专家以及建筑设计人员参加联合审查优化方案是成本控制的主要措施。

动态控制策略3:合理分期，一期和二期等尽量拥有较多可以销售的住宅和公寓、办公等物业，通过销售回款减少自有资金的占用，降低开发的财务成本
2014年10月12日，南山区大冲村华润城首期高端住宅“润府”正式开盘
2014年11月，南山区大冲村华润城首推甲级写字楼物业———华润置地大厦E座发售。

动态控制成本策略：采用平均施工总造价+质量奖励作为总造价模式
科学确定总包单位施工总造价是非常重要的，实际结算的平均施工中标投资不低于10%利润原则进行决算，确保施工总包单位派出优秀队伍参与项目管理。

根据获得不同层级建筑施工质量，给与施工总承包单位平均成本的2%-5%作为奖励。

五、城市商业综合体编制预算的思路
商业地产的预算需要由总经理委托财务部门牵头，各个部门重点参与的原则，组成预算编制小组。

首先要把前期策划和设计部门把费用预算好，概念设计方案完成后，请工程部门进行初步估算，在招商摸底和详细设计方案完成后，正式编制工程预算。

1.前期费用预算充足，保证项目方案的高质量，特别是注意招商摸底和设计方案优化结合，优先保证专家组商业管理和施工管理专家以及建筑设计专家的费用；策划和设计费用一般在综合体项目总成本中占比例为2%,一般对成本波动的影响超过20%，因此，策划和设计成本优先保证的同时，尽量争取占据到３－４％，对建筑设计方案中的节能设计和经济优化分析费用预算在１００万元以上。

2.材料预算一般要保证材料费用和质量，钢材和水泥和卫生以及低压电器设备由发展商统一采购，和大型材料供应商建立长期关系并严格执行预算。

3.商业地产的施工预算优先保证一线工人的工资发放，即使选择垫资的施工单
位，也要选择资金雄厚的施工单位。

关心施工人员包括普通农民工的身心健康，在工资外，提取每人每年1000元费用，用于工人的文化和体育活动，安排监理公司监督落实。

城市商业综合体预算编制的主要内容：
保留物业经营部分，对于酒店物业和购物中心以及写字楼等租赁物业需要结合现金流特定，一般都是争取开业前有部分现金流入企业，流入商铺租赁定金一般可以要求预付两个月左右的押金。

对于现金预算一般要在执行中结合实际调整，出现重大政策变化时候，需要现金流重大调整，报告董事会批准，其他就是常规的现金流调整，报请经营班子批准。

根据现金流预算特点，建立现金流风险预警体系，保持企业综合体项目开发的可持续性。

跟进预算的方法：
总经理安排财务部门牵头，及时了解综合体项目进度，及时了解预算中不符合项目实际的成分及时阶段性变更调整；
跟进银行房地产信贷政策变化，及时采取贷款组合策略，优化财务预算。

监控项目进度和合同执行进度，确保按时支付项目前期策划、设计和工程费用，避免无故违约增加的索赔成本。

４、预算管理和质量管理结合
对于建筑质量创造国家不同级别的奖励，在预算中考虑奖励的不同数额，鼓励建筑施工单位抓好质量。

鼓励设计单位和施工单位的密切技术交流，鼓励监理单位和施工单位分享最佳质量案例，将先进技术交流贡献工人奖励纳入人工费用预算中。

四、基于城市综合体的最佳盈利模式指导成本控制策略
城市综合体的产出经济效益及其提升策略
深圳南山区万象天地
1.商业规划与建筑设计的最佳匹配
2、ＶＭＤ与装修设计方案的最佳匹配
3、业态优化与最佳运营表现
4、做好商业地产预算管理，根据市场需求对投资预算进行动态优化
以深圳万象天地为例，2010年前后拆迁阶段的成本是1.1万以内，2020年前后住宅的销售价格超过10万元，这个时候可以提升产品质量，注重客户美誉度提升。

社会效应
1.生态效益城市综合体要成为生态环保的标杆
2.社会效益解决城市就业的重要渠道
3.教育效益城市综合体经营利润的一部分作为被拆迁家庭和住户的教育基金，支持教育发展是城市综合体开发商要承担的社会责任。

成本控制人才需要多学科的知识面，了解市场动态和营销知识，通过成本控制服务实现最佳的盈利模式，不是简单和僵化地执行预算，要具备动态调整和优化预算的能力。

用一流的综合体盈利模式指导城市综合体的成本控制，需要把握市场，重视策划和营销工作，对综合体产品在不同开发阶段的市场供求进行预先判断，加大利润贡献大的产品的合理投入，争取最大产出。

参考文献
１．森稔著，Hills 垂直花园城市未来城市的整体构想设计，五洲传播出版社，2011年6月
２．袁家军主编，神舟飞船系统工程管理，机械工业出版社，2006年1月３．刘大响著，我心飞翔――航空动力专家刘大响院士回忆录，航空工业出
版社，2011年4月。