商业街升级对地产公司经营策略影响分析
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Ｓ ｉｎ ｅ＆ Ｔｅ ｈ ｏｏ ｙＶｉ ｏ ｃｅ ｃ ｃ ｎ ｌｇ ｓ ｎ ｉ
理论 争 鸣
科 技 视 界
２１ 年 ９ ０２ 月第 ２ 期 ６
商业街升级对地产公司经营策略影响分析
孟伟 敏 （ 海益 民商业 集团股 份有 限公 司 中国 上 上海 ２０２ ） ０ ０ ０
１ 商 业街升 级 背景 以及特 征
铺构成 ， 建筑形式较为散乱 ， 规模较小 ， 部分建筑风貌丢失 了
商 业街 往往 是城市的代表和缩影 ， 也是消 费升 级的集 中
反 映。为适 应潮流 ， 商务 部早 在 ２ ０ ０ ９年发 布了“ 于加快我 关
国商业街建设与发展 的指导意见 ” ，突 出了商业街 在消费升 级 中的地位 ， 明确 了未来 商业街 的发展规划 ， 求在全 国形 要 成定 位准确 、 色鲜 明 、 特 消费便捷 、 服务优秀 的商业 街网络体
整 ． 已有资产缺 乏系统性 的深 入分析 ， 略了进一 步 的开 对 忽 发和利用 。 此轮商业街升级伴 随着 消费升级和消费量 的大 幅增加 ， 要求 尽可能增加 高质量 的商业经 营面积 ， 然而 ， 在沿 街两侧
的建筑特色和文化个性 ， 历史文化传承 已经成为商业街获取 高附加值 的基本条件 。我 国在发展初期对历史保护 力度有所 欠缺 ， 一定 程度上削弱了商业街 的文化 的可识别性 。但是 随
措施 ， 对传统 主要 商业街 ， 如南 京东路 、 淮海路 、 四川路等 进 行重新定位和发展。这一轮的商业街改造是在第三次消费升 级背景下展开 的， 与以往相 比具备一系列新的特 征 ：
１１ 国 际化 、 牌 化 ． 品
２ 商业 街升级 对 商业地 产公同企业 ，同时许多商业地
产类企业也有在商业街周边 的发展计划 。 毋庸置疑 ， 商业街 的 升级对这些企业 的经营方式 有着重大影响 ， 同时 ， 整条街 的升 级也必须依托周边 的企业来完成 。 从企业 的角度出发 ． 如果能
过 去商业街 的品牌集 约度较低 。 随着消费能力 的大幅提
升 ， 费 者 的 品牌 意 识 被 充 分 唤 醒 。同 时 ， 国 巨大 的消 费 市 消 中
几乎都是在 主要 商业街 设立专店专柜 。因此 ， 商业街 的升级
将是一个 国际品牌聚焦的过程。
１ 商业街周边的商业空间成为升级 的瓶颈之一 。 ． ２ 随着前二三
十年的迅猛发展 ， 商业街沿街土地 已经大多开发完毕 。但消费
的增加和品牌 的不断涌入却要求有更多 的商业经营场所 ， 因此 商业空间的稀缺成为商业街升级过程 中需要克服的一大困难
庞大 ， 促使着 消费向重视生活质量 、 追求 文化精神享受转变 ， 品牌 消费 、 文化 消费、 闲型时 间消 费等已经成为趋势 ， 休 在改 变 人们 消费方式的同时 ． 消费升级 也推动着商业街 等消费场
所 的转 型升级
轮升级 的一项重要工作就是 以历史为依据 ， 统一整条街 的街 景视觉规划 ， 步装修更新 ， 逐 并规 范店招广告。 １ 业态及 商业地产形式 的多元化 ． ５ 历史 上的商业 街 ， 主要 由沿街商铺 和体量较小 的百货店
着经济的发展 、法规 的健全 以及全 民文化保护意识 的提高 ．
注重历史 风貌保护 已经成为这一轮商业街升级的重要特色。
ｓ Ｉ Ｎｃ ｃ Ｅ Ｅ＆ Ｔ ｃＨ Ｅ Ｎ。Ｌ 。ＧＹ Ｖ ｓ。Ｎ 科技视 界 Ｉ。 ＩＩ ７ ５
１ 注重历史文化风貌保 护 ． ３ 凡是 国际上有影 响力 的商业街都 无一例外 地保 留独立
不少地产类企业持有商业街沿街 的楼宇 ， 些资产给企 这
业带来 了稳定增长 的租金现金流 ， 还能使企业 坐享资产的升
值 ， 以说 ， 可 地理位 置好 的资产正是企业价值的稳定器 。但在 以往 日常运营 中 ， 企业的往往主要关注租金 高低 和客户的调
系。培育一批集聚效应显著 、 文化底蕴深厚 、 建筑风格鲜 明 、 基 础设 施完备 、 区管理 完善 、 街 拉动消费作用 明显的商业街 ，
以 迎接 消 费 升级 。
文化特色 ， 经营业态也较 为单一 。但 目前的商业街将逐步成 为各 种现代 商业业 态的集中展示 场所 ， 百货店 、 购物 中心 、 主 题体验店、 生活馆 、 创意园 、 型企业办公 总部 、 大 城市综合体 、 写字楼 、 各类酒 店 、 中高端公寓 等丰富多彩 的业态都 将在商
随着宏观经 济的迅 速发展 和居 民可支配 收入 的不 断提 高 ， 国第 三次消费升级已经来临 。中高 收入人 群数量 日渐 我
１ 沿街建筑形态和景观 的整理 、 ． ４ 改造和提升 我国经济腾飞的过程 中， 商业 街沿街新建 了大量 的楼 堂 馆所 ， 这些建 筑大多建 于十几二 十年 前 ， 建筑外 貌设备设 其 施已经老旧 ， 不符合 强调文化可识别性的改造 要求 。因此 ， 此
场 也是 几乎所 有 国际品牌 的必争 之地 ， 近年来 ． 国际一二 线
品牌 明显加 快了在中国布局的速度 ， 它们进入 中国的第 一站
改变经营策略 ， 商业街升级的机遇提升持有物业 的价值 ， 借 完 成 战略转型 ， 进而提升企业的内在价值 ， 无疑将是上策 。
经过 探索 ， 我们认 为 ， 商业街 升级将通 过 以下 几个方 在 面来影响商业地产 类公 司的经营策略 ： ２１ 对商业地产公司经营策略的影 响之一 ： ． 注重 已有物业 的 二次开发和潜在价值挖掘 。
业街 沿线 展 开 。
１ 管理服务升级 ． ６ 国际化、 品牌化 以及业态多元 化都对商业街 的生态环境
在 这种大背 景下 ，全 国各地纷 纷开展 商业 街的升级 改 造 。以上海 为例 ， 近年来 市区两级 政府纷纷 出台规划 和具体
和传统管理模 式提 出了新的挑 战和要 求 ，以往各 自为 战 ， 只 管 出租 的模式满足不了新 的服务要求 。
理论 争 鸣
科 技 视 界
２１ 年 ９ ０２ 月第 ２ 期 ６
商业街升级对地产公司经营策略影响分析
孟伟 敏 （ 海益 民商业 集团股 份有 限公 司 中国 上 上海 ２０２ ） ０ ０ ０
１ 商 业街升 级 背景 以及特 征
铺构成 ， 建筑形式较为散乱 ， 规模较小 ， 部分建筑风貌丢失 了
商 业街 往往 是城市的代表和缩影 ， 也是消 费升 级的集 中
反 映。为适 应潮流 ， 商务 部早 在 ２ ０ ０ ９年发 布了“ 于加快我 关
国商业街建设与发展 的指导意见 ” ，突 出了商业街 在消费升 级 中的地位 ， 明确 了未来 商业街 的发展规划 ， 求在全 国形 要 成定 位准确 、 色鲜 明 、 特 消费便捷 、 服务优秀 的商业 街网络体
整 ． 已有资产缺 乏系统性 的深 入分析 ， 略了进一 步 的开 对 忽 发和利用 。 此轮商业街升级伴 随着 消费升级和消费量 的大 幅增加 ， 要求 尽可能增加 高质量 的商业经 营面积 ， 然而 ， 在沿 街两侧
的建筑特色和文化个性 ， 历史文化传承 已经成为商业街获取 高附加值 的基本条件 。我 国在发展初期对历史保护 力度有所 欠缺 ， 一定 程度上削弱了商业街 的文化 的可识别性 。但是 随
措施 ， 对传统 主要 商业街 ， 如南 京东路 、 淮海路 、 四川路等 进 行重新定位和发展。这一轮的商业街改造是在第三次消费升 级背景下展开 的， 与以往相 比具备一系列新的特 征 ：
１１ 国 际化 、 牌 化 ． 品
２ 商业 街升级 对 商业地 产公同企业 ，同时许多商业地
产类企业也有在商业街周边 的发展计划 。 毋庸置疑 ， 商业街 的 升级对这些企业 的经营方式 有着重大影响 ， 同时 ， 整条街 的升 级也必须依托周边 的企业来完成 。 从企业 的角度出发 ． 如果能
过 去商业街 的品牌集 约度较低 。 随着消费能力 的大幅提
升 ， 费 者 的 品牌 意 识 被 充 分 唤 醒 。同 时 ， 国 巨大 的消 费 市 消 中
几乎都是在 主要 商业街 设立专店专柜 。因此 ， 商业街 的升级
将是一个 国际品牌聚焦的过程。
１ 商业街周边的商业空间成为升级 的瓶颈之一 。 ． ２ 随着前二三
十年的迅猛发展 ， 商业街沿街土地 已经大多开发完毕 。但消费
的增加和品牌 的不断涌入却要求有更多 的商业经营场所 ， 因此 商业空间的稀缺成为商业街升级过程 中需要克服的一大困难
庞大 ， 促使着 消费向重视生活质量 、 追求 文化精神享受转变 ， 品牌 消费 、 文化 消费、 闲型时 间消 费等已经成为趋势 ， 休 在改 变 人们 消费方式的同时 ． 消费升级 也推动着商业街 等消费场
所 的转 型升级
轮升级 的一项重要工作就是 以历史为依据 ， 统一整条街 的街 景视觉规划 ， 步装修更新 ， 逐 并规 范店招广告。 １ 业态及 商业地产形式 的多元化 ． ５ 历史 上的商业 街 ， 主要 由沿街商铺 和体量较小 的百货店
着经济的发展 、法规 的健全 以及全 民文化保护意识 的提高 ．
注重历史 风貌保护 已经成为这一轮商业街升级的重要特色。
ｓ Ｉ Ｎｃ ｃ Ｅ Ｅ＆ Ｔ ｃＨ Ｅ Ｎ。Ｌ 。ＧＹ Ｖ ｓ。Ｎ 科技视 界 Ｉ。 ＩＩ ７ ５
１ 注重历史文化风貌保 护 ． ３ 凡是 国际上有影 响力 的商业街都 无一例外 地保 留独立
不少地产类企业持有商业街沿街 的楼宇 ， 些资产给企 这
业带来 了稳定增长 的租金现金流 ， 还能使企业 坐享资产的升
值 ， 以说 ， 可 地理位 置好 的资产正是企业价值的稳定器 。但在 以往 日常运营 中 ， 企业的往往主要关注租金 高低 和客户的调
系。培育一批集聚效应显著 、 文化底蕴深厚 、 建筑风格鲜 明 、 基 础设 施完备 、 区管理 完善 、 街 拉动消费作用 明显的商业街 ，
以 迎接 消 费 升级 。
文化特色 ， 经营业态也较 为单一 。但 目前的商业街将逐步成 为各 种现代 商业业 态的集中展示 场所 ， 百货店 、 购物 中心 、 主 题体验店、 生活馆 、 创意园 、 型企业办公 总部 、 大 城市综合体 、 写字楼 、 各类酒 店 、 中高端公寓 等丰富多彩 的业态都 将在商
随着宏观经 济的迅 速发展 和居 民可支配 收入 的不 断提 高 ， 国第 三次消费升级已经来临 。中高 收入人 群数量 日渐 我
１ 沿街建筑形态和景观 的整理 、 ． ４ 改造和提升 我国经济腾飞的过程 中， 商业 街沿街新建 了大量 的楼 堂 馆所 ， 这些建 筑大多建 于十几二 十年 前 ， 建筑外 貌设备设 其 施已经老旧 ， 不符合 强调文化可识别性的改造 要求 。因此 ， 此
场 也是 几乎所 有 国际品牌 的必争 之地 ， 近年来 ． 国际一二 线
品牌 明显加 快了在中国布局的速度 ， 它们进入 中国的第 一站
改变经营策略 ， 商业街升级的机遇提升持有物业 的价值 ， 借 完 成 战略转型 ， 进而提升企业的内在价值 ， 无疑将是上策 。
经过 探索 ， 我们认 为 ， 商业街 升级将通 过 以下 几个方 在 面来影响商业地产 类公 司的经营策略 ： ２１ 对商业地产公司经营策略的影 响之一 ： ． 注重 已有物业 的 二次开发和潜在价值挖掘 。
业街 沿线 展 开 。
１ 管理服务升级 ． ６ 国际化、 品牌化 以及业态多元 化都对商业街 的生态环境
在 这种大背 景下 ，全 国各地纷 纷开展 商业 街的升级 改 造 。以上海 为例 ， 近年来 市区两级 政府纷纷 出台规划 和具体
和传统管理模 式提 出了新的挑 战和要 求 ，以往各 自为 战 ， 只 管 出租 的模式满足不了新 的服务要求 。