房价猛涨租金不变买房三十年收回成本值不值
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□李海霞
房 价
买 猛
涨
房 租
金
三 不
变
十 年 收 回 成 本 值 不 值
今 年 以 来 ， 尽 管“ 租 售 比 超 过国际警戒线， 房价虚高倾向明 显 ”的 声 音 不 绝 于 耳 ， 但 北 京 房 价仍在租金不涨的前提下节节 攀升。铁一样的事实， 让本来就 为数不多的“空军”（ 对房地产看 空 的 人） 闭 上 了 嘴 ， 让 一 直 在 市 场上比较强势的开发商更加口 若悬河， 也让更多的购房人飞蛾 投火般地投入到火热的楼市中。 然而， 对于投资者来说， 现在， 当 一套房子 ３０ 年也不能收回成本 的时候， 确实该静下心来算算账 了。算过账后， 你会发现， 现在的 房产并不都是人见人爱的金娃 娃！
近日， 一位从事多年销售的 房地产业内人士向记者透了一 下开发商给购房人算出租回报 率的底儿。
这位业内人士说 ：“目前， 开 发商算出租回报率， 一般是用年 租金除以房屋总价， 现在通用的 说法是 ８％。实际上， 这个 ８％是
两年前就一直用的数字， 虽然现 在房价涨了， 租金没涨， 但这个 数基本没变， 如果你让售楼员现 场给你算， 她也算得过来， 怎么 回事儿呢？ 这里面的猫儿腻主要 在年租金的选取上， 销售员算账 时， 选取的基本都是广告上周边 房源租金报价最高的， 说月租金 ３０００ 元也行 ， ４０００ 元 也 行 ， 购 房 人也没人细问。”
韩 涛 说 ：“ 对 于 投 资 的 人 来说， 对出租回报率和出售 回报率， 你可以不在乎， 但 不能不算。此外， 作为投资 型行为， 银行利率和其他投 资机会成本也应该是必须 考 虑 的 因 素 。 ”我 爱 我 家 副 总胡景晖也提醒投资者： “房产本身是一种保值性较 强 、变 现 能 力 较 差 的 长 期 稳 定型投资产品， 不适合短期 投资。”
二手房市场出租行情不 理想
北京中原三级市场部研究 中心的分析人员给记者举了一 个例子， 望京地区慧谷阳光一套 ８８ 平方米的两居室， 市场单价为 每 平 方 米 １３０００ 元 ， 总 价 为 １１４．４ 万元， 目前这套房 的 实 际 租 金 行 情 在 每 月 ４０００ 元 左 右 ，
报 刊 荟 萃 ２００７．１１ ３３
年租金除以房屋总价， 即 ４
高档公寓在租金下滑的
万元除以 １１４．４ 万元， 回报率 同时， 空置期也在延长。２１ 世
也仅为 ３．５％左右。如果按实 纪不动产统计显示， 现在交
际的净租金和总成本算， 租 通方便或热点区域的中小户
金中除去物业费、供暖费、中 型空置期还比较短， 高档公
价费等成本， 净月租金在 寓出租空置期在 ３ 至 ４ 个
（ 据《北京晚报》０７．８．２８）
３４ 报 刊 荟 萃 ２００７．１１
是本市房价在明显上涨的同 我家副总胡景晖说：“对于投
时， 而租金却基本没涨。我爱 资房产来说， １０ 至 １５ 年收回
ห้องสมุดไป่ตู้
我家市场研究中心今年 ７ 月 成 本 是 比 较 理 想 的 ， ２０ 年 还
的租赁分析报告显示： 与去 可以， ２５ 年甚至 ３０ 年就要掂
年同期相比， 普通房屋租赁 量掂量了。”
韩涛还提示： 额外的还 要考虑装修费和贷款利率， 相对来说， 卖房时装修费按 一半折价就不错了。贷款利 率对于投资客来说是一笔比 较大的支出， 目前 ５ 年期房 贷 的 优 惠 利 率 为 ６．２７％ ， 也 就是说至少房产升值 ２０％才 不亏。
现在业内人士在媒体上 对买房人建议时， 比较流行 的 说 法 是 ，“ 买 房 自 住 什 么 时 候都合适”， 至于投资就不提 了。另外， 目前市场上， 即使 同一区域， 不同小区、不同面 积， 房价落差也很大。
３５００ 元 左 右 ； 而 房 价 加 上 月， 部分高档公寓比较扎堆
１．５％的契税、２％的 公 共 维 修 的地区空置期更长。
基金和装修费等， 实际支出
２１ 世纪不动产最新的分
达到 １２５ 万元左右， 回报率 析报告显示， 目前， 本市住宅
更低。
的年平均回报率在 ４％左右，
之所以回报率低， 主要 即 ２５ 年左右收回成本。我爱
售楼员算的出租回报率 水分大
“您要是考虑投资的话， 咱 们项目的房子出租回报率应该 在 ８％以 上 ， 这 样 ， 您 １２ 年 左 右 就能收回成本， １２ 年后就等于白 得一套房子； 另外， 今后房价肯 定还会上涨， 您的房子还能升值 ……目前， 市场上， 对于想投资 的客户来说， 售楼员基本都是这 样算账的。这些充满诱惑的话， 在现在房价一个劲儿猛涨的前 提 下 ， １０ 个 购 房 人 中 ８ 个 都 会 信， 购房人自己根本不算。其实 这里面是有很大水分的。”
价格在一年内上涨了 １０％以 上， 而高端市场房屋租赁价 格同 比 增 幅 仅 为 １．８％， 也 就
投资房产不应回避 两笔账
是说房屋租赁价格上涨主要
现在许多投资客买房的
是普通租赁市场， 高端租赁 账不是这样算的： 我不管出
基本持平， 甚至有些区域高 租回报率高低， 哪怕房子空
档公寓还出现了租金持续走 着， 只要房价涨了， 我买的房
低的现象。以高档公寓比较 子就值。
集中的 ＣＢＤ 区域为例 ， 从 去
但业内人士韩涛给记者
年年初至现在， 一居室的租 算了另外一笔账： 如果光算
金 每 平 方 米 下 滑 了 ５００ 至 房子升值回报， 现在买一套
１０００ 元， 如阳光 １００ 从以前 房 除 了 房 款 本 身 ， 还 要 缴
１．５％ 或 ３％ 的 契 税 ， ２％ 的 公 共 维 修 金 和 ０．０５％ 的 印 花 税； 出售时， 如果 ５ 年之内要 缴 ５．５％ 的 营 业 税 ， ０．０５％ 的 印花税， 收益部分 ２０％的个 税以及 １％的土地增值税。这 一买一卖， 相关税费就要在 １１％至 １３％左右， 如 果 算 上 中 介 费 、物 业 费 等 其 他 成 本 ， ５ 年 内 ， 房 产 升 值 １３％才 不 亏钱。
这 位 业 内 人 士 还 透 露 ：“ 即 使是这个租金选取的真实性没 问题， 开发商算账时也很不靠 谱， 第一， 开发商在算年租金时， 基本都按一年两个月的空置期 算， 实际出租时， 你会发现， 除非 租价低， 否则一年的平均空置期 都会超过两个月， 另外， 算租金 时基本都不会扣除你的物业费、 供暖费等成本； 第二， 算房屋总 价时， 都按购房的真实际总价款 算， 不会加上你的相关税费、装 修 成 本 ， 公 共 维 修 基 金 、利 息 成 本等。这样粗粗算出来的账基本 都是虚高的， 实际要细算， 目前 一套房子的实出租回报率能达 到 ５％就非常不错了， 许多房子 也就达到 ３％左右， 也就是说， ３０ 年左右你才能收回成本， 而不像 售楼员所说的 １２ 年。
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的每月 ４５００ 元
下降到了每月
３５００ 至 ４０００
元， 现代城则从
每月 ５０００ 元下
降到了每月
４０００ 元 。 高 档
房价水平远高于消费者期望 公 寓 大 户 型 的 租金下滑趋势
即使按开发商的算法， 按理 更加明显， 月租金降幅达到
想的一年 １０ 个出租状态， 用 １０００ 至 １５００ 元。
□李海霞
房 价
买 猛
涨
房 租
金
三 不
变
十 年 收 回 成 本 值 不 值
今 年 以 来 ， 尽 管“ 租 售 比 超 过国际警戒线， 房价虚高倾向明 显 ”的 声 音 不 绝 于 耳 ， 但 北 京 房 价仍在租金不涨的前提下节节 攀升。铁一样的事实， 让本来就 为数不多的“空军”（ 对房地产看 空 的 人） 闭 上 了 嘴 ， 让 一 直 在 市 场上比较强势的开发商更加口 若悬河， 也让更多的购房人飞蛾 投火般地投入到火热的楼市中。 然而， 对于投资者来说， 现在， 当 一套房子 ３０ 年也不能收回成本 的时候， 确实该静下心来算算账 了。算过账后， 你会发现， 现在的 房产并不都是人见人爱的金娃 娃！
近日， 一位从事多年销售的 房地产业内人士向记者透了一 下开发商给购房人算出租回报 率的底儿。
这位业内人士说 ：“目前， 开 发商算出租回报率， 一般是用年 租金除以房屋总价， 现在通用的 说法是 ８％。实际上， 这个 ８％是
两年前就一直用的数字， 虽然现 在房价涨了， 租金没涨， 但这个 数基本没变， 如果你让售楼员现 场给你算， 她也算得过来， 怎么 回事儿呢？ 这里面的猫儿腻主要 在年租金的选取上， 销售员算账 时， 选取的基本都是广告上周边 房源租金报价最高的， 说月租金 ３０００ 元也行 ， ４０００ 元 也 行 ， 购 房 人也没人细问。”
韩 涛 说 ：“ 对 于 投 资 的 人 来说， 对出租回报率和出售 回报率， 你可以不在乎， 但 不能不算。此外， 作为投资 型行为， 银行利率和其他投 资机会成本也应该是必须 考 虑 的 因 素 。 ”我 爱 我 家 副 总胡景晖也提醒投资者： “房产本身是一种保值性较 强 、变 现 能 力 较 差 的 长 期 稳 定型投资产品， 不适合短期 投资。”
二手房市场出租行情不 理想
北京中原三级市场部研究 中心的分析人员给记者举了一 个例子， 望京地区慧谷阳光一套 ８８ 平方米的两居室， 市场单价为 每 平 方 米 １３０００ 元 ， 总 价 为 １１４．４ 万元， 目前这套房 的 实 际 租 金 行 情 在 每 月 ４０００ 元 左 右 ，
报 刊 荟 萃 ２００７．１１ ３３
年租金除以房屋总价， 即 ４
高档公寓在租金下滑的
万元除以 １１４．４ 万元， 回报率 同时， 空置期也在延长。２１ 世
也仅为 ３．５％左右。如果按实 纪不动产统计显示， 现在交
际的净租金和总成本算， 租 通方便或热点区域的中小户
金中除去物业费、供暖费、中 型空置期还比较短， 高档公
价费等成本， 净月租金在 寓出租空置期在 ３ 至 ４ 个
（ 据《北京晚报》０７．８．２８）
３４ 报 刊 荟 萃 ２００７．１１
是本市房价在明显上涨的同 我家副总胡景晖说：“对于投
时， 而租金却基本没涨。我爱 资房产来说， １０ 至 １５ 年收回
ห้องสมุดไป่ตู้
我家市场研究中心今年 ７ 月 成 本 是 比 较 理 想 的 ， ２０ 年 还
的租赁分析报告显示： 与去 可以， ２５ 年甚至 ３０ 年就要掂
年同期相比， 普通房屋租赁 量掂量了。”
韩涛还提示： 额外的还 要考虑装修费和贷款利率， 相对来说， 卖房时装修费按 一半折价就不错了。贷款利 率对于投资客来说是一笔比 较大的支出， 目前 ５ 年期房 贷 的 优 惠 利 率 为 ６．２７％ ， 也 就是说至少房产升值 ２０％才 不亏。
现在业内人士在媒体上 对买房人建议时， 比较流行 的 说 法 是 ，“ 买 房 自 住 什 么 时 候都合适”， 至于投资就不提 了。另外， 目前市场上， 即使 同一区域， 不同小区、不同面 积， 房价落差也很大。
３５００ 元 左 右 ； 而 房 价 加 上 月， 部分高档公寓比较扎堆
１．５％的契税、２％的 公 共 维 修 的地区空置期更长。
基金和装修费等， 实际支出
２１ 世纪不动产最新的分
达到 １２５ 万元左右， 回报率 析报告显示， 目前， 本市住宅
更低。
的年平均回报率在 ４％左右，
之所以回报率低， 主要 即 ２５ 年左右收回成本。我爱
售楼员算的出租回报率 水分大
“您要是考虑投资的话， 咱 们项目的房子出租回报率应该 在 ８％以 上 ， 这 样 ， 您 １２ 年 左 右 就能收回成本， １２ 年后就等于白 得一套房子； 另外， 今后房价肯 定还会上涨， 您的房子还能升值 ……目前， 市场上， 对于想投资 的客户来说， 售楼员基本都是这 样算账的。这些充满诱惑的话， 在现在房价一个劲儿猛涨的前 提 下 ， １０ 个 购 房 人 中 ８ 个 都 会 信， 购房人自己根本不算。其实 这里面是有很大水分的。”
价格在一年内上涨了 １０％以 上， 而高端市场房屋租赁价 格同 比 增 幅 仅 为 １．８％， 也 就
投资房产不应回避 两笔账
是说房屋租赁价格上涨主要
现在许多投资客买房的
是普通租赁市场， 高端租赁 账不是这样算的： 我不管出
基本持平， 甚至有些区域高 租回报率高低， 哪怕房子空
档公寓还出现了租金持续走 着， 只要房价涨了， 我买的房
低的现象。以高档公寓比较 子就值。
集中的 ＣＢＤ 区域为例 ， 从 去
但业内人士韩涛给记者
年年初至现在， 一居室的租 算了另外一笔账： 如果光算
金 每 平 方 米 下 滑 了 ５００ 至 房子升值回报， 现在买一套
１０００ 元， 如阳光 １００ 从以前 房 除 了 房 款 本 身 ， 还 要 缴
１．５％ 或 ３％ 的 契 税 ， ２％ 的 公 共 维 修 金 和 ０．０５％ 的 印 花 税； 出售时， 如果 ５ 年之内要 缴 ５．５％ 的 营 业 税 ， ０．０５％ 的 印花税， 收益部分 ２０％的个 税以及 １％的土地增值税。这 一买一卖， 相关税费就要在 １１％至 １３％左右， 如 果 算 上 中 介 费 、物 业 费 等 其 他 成 本 ， ５ 年 内 ， 房 产 升 值 １３％才 不 亏钱。
这 位 业 内 人 士 还 透 露 ：“ 即 使是这个租金选取的真实性没 问题， 开发商算账时也很不靠 谱， 第一， 开发商在算年租金时， 基本都按一年两个月的空置期 算， 实际出租时， 你会发现， 除非 租价低， 否则一年的平均空置期 都会超过两个月， 另外， 算租金 时基本都不会扣除你的物业费、 供暖费等成本； 第二， 算房屋总 价时， 都按购房的真实际总价款 算， 不会加上你的相关税费、装 修 成 本 ， 公 共 维 修 基 金 、利 息 成 本等。这样粗粗算出来的账基本 都是虚高的， 实际要细算， 目前 一套房子的实出租回报率能达 到 ５％就非常不错了， 许多房子 也就达到 ３％左右， 也就是说， ３０ 年左右你才能收回成本， 而不像 售楼员所说的 １２ 年。
热点直击
的每月 ４５００ 元
下降到了每月
３５００ 至 ４０００
元， 现代城则从
每月 ５０００ 元下
降到了每月
４０００ 元 。 高 档
房价水平远高于消费者期望 公 寓 大 户 型 的 租金下滑趋势
即使按开发商的算法， 按理 更加明显， 月租金降幅达到
想的一年 １０ 个出租状态， 用 １０００ 至 １５００ 元。