房地产估价师考试-案例分析-不同目的房地产估价2

房地产估价师考试-案例分析-不同目的房地产估价2
一、现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。

答：针对抵押目的，应遵循谨慎原则，先计算未设立法定优先受偿款的市场价值，再扣除法定优先受偿款，得出抵押价值。

（1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。

1）计算出商业和住宅的建筑面积；2）商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用比较法进行评估。

3）两者汇总得出总价。

（2）把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。

1）采用比较法或基准地价修正法计算出土地价格。

2）采用成本法计算出建筑物的价格。

3）土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。

（3）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。

（4）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。

二、因城市建设需要，张某的住宅被征收。

张某委托甲房地产估计机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。

张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。

为此向甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？2、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说
明采用该种方法评估的主要步骤。

3、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些？
答：1、甲房地产估价机构可以从以下三方面进行解释：（1）30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修的费用；（2）3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；（3）3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。

2、成本法。

主要步骤：（1）弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料；（2）用预算方式测算估价对象的重新购建价格；（3）测算估价对象的折旧；（4）求取估价对象的价值。

3、根据《国有土地上房屋征收评估方法》，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权灯影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

三、甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。

2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。

1、复核估价时应如何确定价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？2、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？。