北京市国有土地直接入市项目开发流程

国有土地直接入市项目开发流程
雷晖
一、招、拍、挂出让流程
（一）划拨土地变成出让土地
1、土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土
地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地产一级市场。

2、土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协议出让。

（二）出让土地过户办理流程
1、领取钥匙盘说明（市建委）
（1）组织机构代码证（验原件留复印件）
（2）法人身份证（复印件）
（3）授权委托书（原件）
（4）委托人身份证（复印件）
（5）开发钥匙试用人申请表
2、涉税证明办理（区地税局）
（1）城建税缴纳、营业税缴纳、教育费附加缴纳、印花税缴纳、土地增值税缴纳；
（2）营业税按营业收入5%缴纳；
城建税按缴纳的营业税7%缴纳；
教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳；
印花税按照营业税1%缴纳
3、房权证过户（区房管局）
（1）提交资料
a、国有土地使用证；
b、划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）；
c、房屋所有权证（原件）；
d、买卖合同（原件）；
e、契税完税凭证（原件）；
f、房屋测绘图、表（原件二份）；
g、双方授权委托书（原件）、法定代表人身份证明（复印件）；
h、经年检合格的营业执照副本（企业法人）或组织机构代码证（非企业法人）；
i、结算资金自行划转声明；
j、登记机关认为必要的其他文件；
k、上述材料的影像资料；
（2）交纳费用
a、印花税（买卖双方分别交纳）：房产计税金额×万分之五；
4、办理土地证过户（区国土局）
（1）提交资料
a、房产证原件复印件（变更之后的）；
b、双方买卖合同（复印件）；
c、土地证原件、复印件；
d、契税税票（复印件）；
e、卖方写的申请；
f、营业执照副本；
g、法人委托；
h、授权委托书；
i、组织机构代码；
j、身份证复印件；
5、国有土地直接入市项目申请上会提交材料清单（市国有土地整理储备中心）（1）入市申请书（被申请人为北京市国土资源局）；
（2）企业法人营业执照副本复印件；
（3）法定代表人身份证明书；
（4）法定代表人身份证复印件；
（5）授权委托书；
（6）代理人身份证复印件；
（7）上级主管单位关于土地入市交易的批复意见；
（8）国有土地使用证或权属证明文件复印件；
（9）该宗地的情况说明（包括：宗地位置四至范围、宗地权属介绍、地上物情况说明及宗地现状照片若干张）；
（10）该宗地的控制性详细规划图或同等效力的规划条件批准文件；
（11）该宗地的《普测成果》复印件；
（12）1：2000地形图（蓝图1份，用铅笔勾画宗地范围）；
（13）土地利用总体规划图，标出项目区位置和边界；
（14）区县国土分局关于项目符合土地利用总体规划的意见；
（15）无抵押、无法院查封等他项权利限制声明；
（16）该项目已取得的政府部门相关批复文件（如立项、纪要等）复印件；
（17）项目用地具备“三通一平”、用地范围内地上物已腾空的证明，或原土地方出具的经工作人员现场踏勘确认三个月内完成拆除工作的承诺；
（18）按现状进行评估的地价评估报告；
（19）联席会电子演示文稿（PPT）；
6、土地预审（北京市、区国土局）
（1）建设项目用地预审申请表（原件一式二份）；
（2）建设项目用地预审申请报告（原件一份）；
（3）按照固定资产投资项目类型：
a、属于审批类的建设项目，项目建议书和可行性研究报告分开审批的，提供项目建议
书批复和可行性研究报告；项目建议书和可行性研究报告合并审批的，提供发展改
革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书（代可行性研究报
告）；
b、属于核准类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知
单；
c、属于备案类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政
主管部门核发的规划意见书；
（三）招、拍、挂的流程（市国有土地整理储备中心）
1、招标
（1）发布《招标公告》；
（2）有意向的投标人购买招标文件；
（3）现场踏勘、答疑和标前会议；
（4）成立评标委员会；
（5）投标人交纳投标保证金；
（6）投标、开标、唱标；
（7）评标会。

评标委员会对投标文件进行评价审议，并推荐中标候选人；
（8）确定中标人；
（9）发出《中标通知书》；
（10）退还未中标人的投标保证金；
（11）签订协议。

中标人按照《中标通知书》规定的时间签订有关协议；（12）公布出让结果；
2、拍卖
（1）发布《拍卖公告》；
（2）有意向的竞买人购买拍卖文件；
（3）现场踏勘、答疑；
（4）竞买人提出竞买申请；
（5）竞买人交纳竞买保证金并领取竞买号牌；
（6）拍卖会；
（7）竞买人竞价；
（8）确定竞得人；
（9）签署《拍卖成交确认书》；
（10）退还未竞得人的竞买保证金；
3、挂牌
（1）发布《挂牌公告》；
（2）有意向的竞买人购买挂牌文件；
（3）现场踏勘、答疑；
（4）开始挂牌；
（5）竞买人提出竞买申请；
（6）竞买人交纳竞买保证金并领取竞买资格证明；
（7）竞买人填写竞买报价单，参与竞买；
（8）更新挂牌显示，接受新的竞价；
（9）现场竞价。

挂牌截止时依然有两个以上竞买人要求竞价的，举行现场竞价；（10）确定竞得人；
（11）签订《挂牌成交确认书》；
（12）退还未竞得人的竞买保证金；
（13）签订协议。

竞得人按照《挂牌成交确认书》规定的时间签订有关协议；（14）公布出让结果；
4、出让合同签订
（1）出让合同应具备一下主要条款
a、双方当事人的姓名或者名称、地址；
b、出让土地使用权的宗地号、面积；
c、土地使用年期及起止时间；
d、土地使用权出让金额、币种、交付方式及时间；
e、规划、市政设计要求；
f、项目竣工提交验收时间；
g、市政设施配套建设义务；
h、使用相邻土地和道路的限制；
i、设附属、附加设施的项目及义务；
j、当事人认为必要的其他条款。

出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分；
（2）所需材料
a、用地申请报告；
b、建设项目的立项批复（或项目建议书批复及可行性研究报告批复）（复印件）；
c、《规划用地红线图》及《规划设计意见书》（复印件）；
d、经规划部门审定的规划总平面图（兰色原图，加盖规划审定章）；
e、《建设用地规划许可证》（复印件）；
f、《营业执照》副本（复印件）及《税务登记证》副本（复印件）；
g、法定代表人资格证明书及身份证（复印件）；
h、土地权属调查证明材料；
i、其他有关材料（受让地块的地价评估报告，出让合同的附加协议等）；
5、国有土地使用权证办理
（1）申请（或土地登记申请书）；
（2）土地登记审批表；
（3）征用土地批准材料和红线图；
（4）地籍图或地形图；
（5）出让金收据、契税和土地出让业务管理费交付凭证（复印件）；
（6）法人资格证明（或个人身份证明）；
（7）需提供的其他证明材料（包括国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设项目批文、营业执照等复印件）；
二、规划审批流程
（一）、建筑工程规划审批
1、规划意见书
（1）申报材料
a、建设单位出具的申报委托书；
b、建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”；
c、对项目的相关批复及规划文件，如：
①危改项目：市、区危改办对危改项目的批复意见，市政府对《修建性详细规划》
的批复意见及批复同意的《修建性详细规划》文本及图纸材料；
②市级开发区或产业、科技园区建设项目：市政府对开发区建设和《开发区控制
性详细规划》的批复文件和《开发区控制性详细规划》文本及规划设计图纸黑
（或申请人为入区单位，还需提交开发区管理部门对入区单位的批复意见及用
地范围及市规划行政主管部门为开发区管理部门核发的〈规划意见书〉及附图
复印件）；
③绿隔项目：绿化隔离地区建设项目审查会会议纪要及相关文件，市规划院核定
的"规划意见书"（含主要经济技术指标）1份，"规划意见书"附图4份；
d、主管部门批准建设项目的有关文件原件；
e、修建性详细规划（或《规划意见函复》等前一阶段规划审批文件）中要求提交的
相关部门的审查意见；
f、建设单位的用地申请（须表述取得用地的有关情况，申请文件应包含发文号、签发
人、单位印章等基本公文要素）文件；
g、申报的建设项目拟规划设计方案图（含主要经济技术指标）
h、经市测绘行政主管部门审核确认的，具有相应资质的测绘单位提供的基本比例尺
１：５００或１：２０００（远郊地区可使用１：１０００或１：１００００）
地形图１份，并用铅笔画出用地范围；
i、建设用地钉桩成果；
j、其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料；
2、建设用地规划许可证
（1）申报材料
a、建设单位出具的申报委托书；
b、建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”（以
招拍挂方式取得土地使用权的建设项目，需提交建设单位用地申请，须表述取得用地的有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）；
c、《规划意见书附件（选址）》及附图复印件（以招拍挂方式取得土地使用权的建设项
目，需提交土地整理储备机构《北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》和国土资源行政主管部门《北京市国有土地使用权出让合同》及其相关文件）；
d、主管部门批准建设项目的有关文件原件（以协议出让方式取得土地使用权的建设项目，
需提交国土资源行政主管部门《北京市国有土地使用权出让合同》及其相关文件；
e、《建设用地钉桩成果》；
f、由提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的１：５００
或１：２０００地形图５份（机要项目4份；用地单位为多个的，需按增加单位个数增加相应份数的地形图）；
g、需要使用项目名称的须提交地名命名行政许可文件复印件；
h、其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料；
3、建设工程规划许可证
（1）申报材料
a、建设单位出具的申报委托书；
b、建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”；
c、《规划意见书附件（选址）》、《修建性详细规划审查意见》及附图复印件或《设计
方案审查意见》及附图复印件，以及《规划意见书附件（选址）》中注明申报《建设工程规划许可证》时须提交的有关文件（新农村改造项目，还需提交〈集体建设用地使用权证〉附件及附图复印件）；
d、国土行政主管部门批准用地的文件；（自有用地的建设项目、施工暂设工程、构筑物
不需此项，翻建工程需提交房屋产权证明文件和其上级主管部门的意见）；
e、具有资质的设计单位按照《规划意见书（选址）》或《修建性详细规划审查意见》及
附图或《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图（按Ａ４规格（竖向）装订成册）１套，另再附相同设计总平面图５份（建设单位为多个的需按增加的单位个数增加图纸份数）；（施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图各１份）；
f、需要办理竣工档案登记的，须提交《城市建设工程办理竣工档案登记表》；
g、提交招标投标主管部门签署意见的《北京市勘察设计招标投标登记表》复印件，依
法需要进行招标投标的建设项目，还须提交《勘察、设计中标通知书》（已进行设计方案审查的不需提交）；
h、需要使用项目名称的，须提交地名命名（建筑物名称核准）行政许可决定文件复印
件１份；
i、其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料；
（二）市政工程规划审批
1、市政工程规划意见书
（1）道路工程申报材料：
a、建设单位出具的申报委托书和填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其
它事项申报表（市政工程）”；
b、市计划主管部门对项目建议书的批复文件原件１份（中央和部队在京项目为市建设
主管部门的批复文件）；
c、建设单位新征（占）的用地申请文件（包含发文号、签发人、单位印章等基本公文
要素）、用地要求及拟建项目情况说明；
d、道路工程征地图（含道路方案）１份图纸底图为经市测绘行政主管部门审核确认的
１:５００或（远郊地区可使用１：１０００或１：１００００）地形图，并用铅笔划出新征（占）用地范围；
e、建设单位对拟建项目的情况说明；
f、函复或规划方案批准文件中涉及的相关部门审查意见；
g、工程项目的初步设计批准文件；
h、其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料；
（2）管线综合工程申报材料
a、建设单位出具的申报委托书和填写完整并加盖单位印章的"建设项目规划许可及其它
事项申报表（市政工程）；
b、主管部门批准建设项目的有关文件；
c、相关道路工程项目的初步设计批准文件；
d、项目综合会议纪要中涉及的相关部门审查意见；
e、配套市政管线设计综合图２份及电子文件，含说明，会签表，图纸底图为经市测绘
行政主管部门审核确认的含管线实测内容的１：５００道路设计图；
f、其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料;
3、市政工程建设用地规划许可证申报材料
（1）建设单位出具的申报委托书；
（2）建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”（市政工程）；
（3）《规划意见书（市政工程）》及附图复印件；
（4）主管部门批准建设项目的有关文件；
（5）建设用地钉桩成果通知单；
（6）提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的１：５００或１：２０００地形图５份（机要项目４份，用地单位为多个的，需按增加单位个数增加相应份数的地形图）；
（7）需要使用项目名称的须提交地名命名行政许可文件复印件；
（8）其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料；
3、市政工程建设工程规划许可证申报材料
（1）建设单位出具的申报委托书和填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其它事项申报表（市政工程）”；
（2）《规划意见书（市政工程）》（含附图）、《建设用地规划许可证》（含附件、附图）各１份（复印件）；
（3）《规划意见书（市政工程）》注明申报《建设工程规划许可证》时须提交的有关文件；（4）初步设计审查要求取得的有关行政主管部门的审查意见及必要的有关文件、会议纪要和协议（城市基础设施工程中的一般项目例外）；
（5）按Ａ４或Ａ３规格（竖向）装订成册的１：５００建设工程施工图纸３套（施工图纸包括：图纸目录、设计说明、区域路网图、平面图、横断图、纵断图以及设计概算各１份）；
（6）工程档案登记备案表；
（7）其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料；
三、立项和可研计划、商品房年度计划审批（市发改委）
（一）立项审批
1、中标后立项备案
（1）节能审批
a、写一份节能审批的申请；
b、找有资质的工程咨询公司做一份《节能专篇报告书》；
（2）立项审批
a、由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份。

项目申请报告的主要内容包
括：项目申报单位情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析；
b、城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；
c、国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；
d、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；
e、市交通行政主管部门出具的交通流量评价通过的意见；
f、房地产行业主管部门实行资质管理的，应提供资质证明文件；
g、中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；
h、需要经区县发展改革部门初审的，由项目所在地的区县发展改革部门出具关于项
目核准的初审意见；
i、其他应提交的材料；
2、可研计划审批申报资料
（1）书面申请；
（2）提供资金落实证明；
（3）土地使用权证明；
（4）由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。

可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；
（5）房地产开发公司的资质证明；
3、商品房年度计划
（1）提供资料
a、上报计划要具体到单体栋号，要严格区分建设内容；
b、上报的续建项目，应提供建设工程规划许可证、施工许可证；上报的新开工项目，需附项目
核准批复、规划管理部门关于设计方案审核的意见、附图及建设用地许可证、设计单位设计说明、
土地出让合同及地价款缴款发票、建设单位开发资质证书、开工前资金落实证明等复印件加盖建
设单位公章，并以A4纸装订成册；
c、2008年商品房投资计划打印报表并加盖单位公章；
d、2007年商品房投资计划完成情况表（附件1）、2007年商品房销售及空置情况表（附
件2）和前期准备工作项目情况表（附件3）打印表并加盖公章，并附电子版；
四、单项审批流程
(一) 交通影响评价（交委交通规划处）
1、提交《交通影响评价报告书》
（二）环境影响评价（环境影响评价管理处）
1、填写完整并加盖单位印章的《北京市建设项目环境管理申请登记表》及电子文档；
2、环境影响评价文件：
（1）书面文档2份及电子文档（电子文档须含图片等JPG/PPT文件）；
（2）涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案；（3）环境影响报告书须符合《关于进一步规范环境影响评价工作的通知》的要求。

3、项目建议书及有关主管部门对项目建议书的批复文件各1份及扫描文件;
4、拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响报告书（表）项
目为1/2000或1/500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订，同时应提供CAD文件；环境影响登记表项目可以提交示意图）
5、建设项目依法需要由行业主管部门预审的，需持行业主管部门的预审意见
6、对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目及按照要求需要征求周
围居民意见的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和
公众意见的结果，但依照规定需要保密的情形除外；
（三）树木砍伐许可（园林绿化局林政资源处）
1、需提供材料
（1）北京市园林绿化局《树木移伐申请表》；
（2）北京市规划委《建设工程规划许可证》及附图（并在附图上标注树木准确位置）；（3）园林绿化行政主管部门在规划前期提出的现状树木保护意见；
（4）项目竣工后绿化规划方案或树木补栽计划；
（5）树木移植方案和后期养护措施（应明确移植据详细地点、责任人）；
（6）道路开口工程应提交市或区公安交通管理部门的批准文件；
（四）消防审批（市消防局）
1、建筑工程消防验收应报送以下材料：
（1）《建筑工程消防验收申报表》（一式两份）；
（2）建设过程中消防部门的所有建筑消防设计审核文件复印件（一式两份）；
（3）消防检测机构的检测报告（两份原件）；
（4）消防施工单位的资质证书（复印件，加盖单位公章）；
（5）申报表上填写的各种消防产品（含防火阻燃材料）的检测报告；
（6）《消防验收自检自验合格报告》。

2、建筑装修改造工程消防验收须提供材料如下：
（1）建设单位提出的验收申请（加盖公章）；
（2）建设单位填写的《建筑工程消防验收申报表》（一式两份）；
（3）建设工程中消防部门的建筑消防设计审核文件（复印件）；
（4）消防检测机构的检测报告（原件）；
（5）申报表上填写的装修材料（壁纸、地毯、纺织物）的检测报告（复印件）。

（五）人防审核（市民防局工程建设处）
1、前置条件：人防工程已竣工验收并合格，北京市人防工程监督站已出具《北京市人防工程质量监督报告》。

2、所需材料
（1）人防工程竣工验收备案表（一式三份）；
（2）人防工程竣工验收报告；
（3）区、县民防局出具的人防工程认可文件；
（六）文物保护审核（北京市文物局文物保护处）
1、申请材料
（1）申请函。

内容包括：工程名称、地点、规模；
（2）建设工程的位置、设计方案一式两份。

内容包括：1：500或1：2000现状地形图（标出涉及的文物保护单位），设计方案要求上报1：100或1：200建筑总平面图、平面、
立面、剖面图；
（3）涉及地下遗存的，应提供考古勘探发掘资料；
（4）以上文件为A4规格，图纸为A4、A3规格装订成册。

（七）地质灾害危险性评估（市国土资源局区县分局地矿科）
1、地质灾害：是指包括自然因素或者人为活动引发的危害人民生命和财产安全的
山体崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂缝、地面沉降等与地质作用有
关的灾害；
2、申请材料
（1）地质灾害危险性评估备案登记表；
（2）地质灾害危险性评估报告（三级评估报告）；
（3）地质灾害危险性评估报告专家评审意见；
（4）评估单位资质证书（复印件加盖单位公章）；
（5）评估报告工作合同（复印件加盖单位公章）；
（6）评估报告光盘（磁盘）；
（八）北京市地震安全性评价（北京市地震局抗震设防管理办公室）
1、申请材料
（1）计划部门批准的项目建议书或其它计划批准文件复印件1份；
（2）规划部门批准的规划意见书或其它规划批准文件复印件1份；
（3）建设场地（或近旁场地）岩土工程勘察报告复印件1份；
（4）需要进行实地勘察或专家技术咨询项目提交实地勘察报告或抗震设
防要求技术咨询资料复印件1份；
（5）应进行地震安全性评价工程提交本场地地震安全性评价工程应用报告和相应机构评审意见复印件各1份；
（九）取水许可（水务局水资源管理处）
1、申办材料：
（1）按规定填写的取水许可预申请书、申请书；
（2）取水许可必须符合江河流域综合规划，北京市长期供求计划，遵守经批准的水量分配方案或者协议；
（3）地下水取水许可不得超过本行政区域地下水年度计划可采总量，并应当符合井点总体布局和取水层位的要求。

五、建筑工程施工许可证审批
（一）招投标
1、建设工程项目报建
（1）建设工程项目的立项批准文件或年报投资计划下达后，按照《工程建设项目报建管理办法》规定具备条件的，须向建设行政主管部门报建备案。

（2）建设工程项目报建项目报建范围：各类房建筑（包括新建、改建、扩建、翻建、大修等）、土木工程（包括：道路、桥梁、房屋基础打桩），设备安装、管道线路敷设、装设、装饰装修等建设工程。

（3）建设工程项目报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、结构类型、发包方式、计划开竣工日期、工程筹建情况等。

2、提交资料：
（1）立项批准文件或年度投资计划；
（2）固定资产投资许可证；
（3）建设工程规划许可证；
（4）资金证明；
（二）建筑工程施工许可证的取得（北京市建设委员会工程建设管理办公室）
1、房屋建筑工程
（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式两份；
（2）建设工程规划许可证原件及复印件（正本及附件）；
（3）用地证（国有土地证及建设用地规划许可证）原件及复印件；
（4）施工图纸设计文件审查合格书原件；
（5）施工合同原件及施工企业中标通知书原件（或直接发包登记表）；
（6）监理合同原件及监理单位中标通知书原件（或直接发包登记表）；
（7）项目建设资金落实证明原件（由建设单位开户行出具）；
（8）人防部门出具的人防施工图备案回执；
（9）法人委托书；
（10）单体回执单复印件；
2、市政基础设施工程
（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式两份；
（2）建设工程规划许可证原件及复印件（正本及附件）；
（3）施工合同原件及施工企业中标通知书原件（或直接发包登记表）；
（4）监理合同原件及监理单位中标通知书原件（或直接发包登记表）；。