中信大厦开发建设运维管理的探索及实践
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2018年完成的200米以上的超高层建筑143座中， 从国家的分布来看，第一名是中国88座，第二名是 美国13座。从城市的视角来看，中国已有12个城市 2018年完成了 200米以上的超高层建筑。
我很荣幸2008年以总承包的身份参加完成了上 海环球金融中心。中信大厦属于全球超高层建筑之一， 截至2019年在中国排名第五。全球高度前10名的超 高层建筑，从建筑主体高度上看中信大厦排第8位， 但是它的实际使用面积要远高于前面几个大楼。
我认为超高层建筑作为一个城市或者城市高密度 核心区的标志性物业，应该引起我们的高度关注和重 视。我们经常说，建筑产业的价值链从前期规划建设 到施工再到最后运维管理是一个“微笑”曲线，但很 多时候发现最后该微笑的地方翘不起来，主要因为现 在“重开发建设，轻运维管理”的状况还没有根本扭 转。现在大家已经普遍认识到这是一个非常关键的问 题——物业运营管理需要“上翘”，但是在上翘的过 程中发现存在很多问题，其实是在开发建设阶段就应 该不断思考的。
17
SPECIAL •专题
项目名称
上海某大厦 上海某金融中心
台北某大厦 北京某大厦 南京某大厦 天津某大厦
中信大厦
表1中信大厦与已经建成的同类超高层建筑的施工工期对比表
高度 咪）
建筑面积 （万 m2）
层数 （地上/地上）
施工工期 （月）
（未含桩基）
平均速度 （平方米/月）
备注
420
29
88/3
63.5
2018年10月成立了 “中信大厦运维管理中心”，由开 发建设核心技术和管理人员转岗，同时招聘了社会上 的物业管理人员组建运维团队，向运维管理“无缝 过渡”。
中信大厦基本情况 中信大厦属于一座办公为主的楼宇，占地11,478
平方米，地上108层，地下8层（含1夹层），高度 528米，总建筑面积43.7万平方米（地上35万平方米， 地下8.7万平方米）o
4,567
492
38
101/3
54
7,066
509
29
101/5
66
4,394
平均月施工速
330
28
度约 4,500m2 ；
74/4
62
4,516
中信大厦平均
450
26
89/3
59
4,407
月施工4,000
6,426m2
108/8
528
43.7
68
6,426
（含1夹层）
中信大厦主体结构工程里程碑节点 2010年12月获得土地； 2011年12月开始工程桩试桩工程； 2013年1月基坑开挖至-27米； 2013年7月开始地下结构施工，2014年12月地 下结构施工完成； 2016年8月主体结构高度突破330米，成为北京 第一高度； 2017年8月结构全面封顶，528米； 2018年四季度全面竣工。 中信大厦机电工程里程碑节点 2016年1月14日第一组预制立管（共222组） 首吊成功； 2016年7月17日第一批变压器吊装完成； 2016年9月1日全球首个超500米临永消防系统 正式启用； 2017年9月30日地下室制冷机房和10kV变配电 室安装完成； 2017年12月31 0 B7热力站具备供热条件； 2018年3月31 0 B1M中央控制室和B2数据机 房安装完成； 2018年4月25日B1柴油发电机房安装完成并正 式运行发电； 2018年4月30日地下室排水系统开通；
中信大廈建设周期
施工工期 由于超高层建筑投资大、工期长，开发周期长， 所以建设速度就是成本最重要的因素。经过测算中信 大厦开发后期每个月投入资金的利息都在一亿元左 右，所以快速推进显得非常重要。在2012年时，我 们考察了已建成的多个超高层建筑.得出它们的平均 施工速度在4,500平方米/月，中信大厦当时制订了 平均施工速度为6,426平方米/月的目标，也就是以1.4 倍的速度推进进度。（表1 ）
SPECIAL •专题
中信大厦开发建设 运维管理的探索及实践
□文/罗能钧
■中信大厦与北京CBD
非常感谢《现代物业》杂志的邀请，有机会与大 家一起交流学习。我的经验主要来自超高层建筑的开 发与建设阶段，运维是近两年才加入。我将从中信大 厦的开发建设到运维的无缝过渡，结合亲身经历给大 家进行汇报和交流。
18座“摩天大楼”（高度超过300米的建筑）的诞生， 这是有史以来的最高数字。2018年高层建筑的建设保 持着过去十年的极速增长态势。至今为止，全球200 米及以上的高层建筑总数达到1,478座，相较于2010 年的614座增长141%。2018年建成总高度达35,246米， 比2017年的建成总高度35,849米稍低，但仍然是一 个惊人的数字。
2019年11月8日，中信集团成立40周年大会在 中信大厦召开，这是中信大厦第一次接待会议。2018 年12月28日大厦从总包方正式整体移交由业主接管， 2019年1月10日开始正式办公，现在正在进行后期 运维、整改、调试。目前大厦基本已具备办公条件， 第一个入驻的客户是中信集团总部，计划于2020年1 月开始整体搬迁。中信大厦各办公区都配置了员工餐 厅，解决了超高层办公楼宇办公人员下楼用餐带来的 一系列问题。
全球超高层建筑情况 美国高层建筑与都市人居学会（CTBUH） 2018
年高层建筑年度会议和高层数据统计报告显示，全球 有143座高度超过200米的建筑在2018年完工，相 比2017年的147座减少4座。此外，2018年见证了
16
2019.12现代物也-新也主 MODERN PROPERTY MANAGEMENT ■ NEW PROPRIETOR
目前超高层建筑全生命周期管理中存在很多需要 深入和系统思考的问题：第一，中信大厦是以国内已 经建成的超高层建筑1.4倍的速度完成建设。如何快 速建设完成并保证大厦品质、如何控制成本，成了开 发建设者最关注的问题。第二，超高层建筑在建设时 期有很多基础规范和标准，有些管理规范和国家配套 政策还难以满足项目特殊性需求，有很多需要解决的 问题只能通过专题论证或由专家意见指导工程建设。 第三，在开发建设阶段已考虑向运维的过渡。尽管是 同一业主，但开发建设是一个团队，运维管理是另一 个团队，在整个沟通过程中也存在很多问题。我们在
我认为管理是一门科学，但是真要走入实践的时 候，才发现它更像一门艺术。我们将面对很多的问题， 需要用具体的方法和措施去解决，项目的不确定性和 特殊性要求不断创新，在项目快速推进过程中需要有 错就改或者有过就改的意识和行动。中信大厦2010
年获得土地，2011年开始工程桩试桩，我也是从2011 年试桩开始参与了全过程，我认为超高层建筑确实代 表着行业集大成的管理和科技水平。我们应该密切关 注超高层建筑这个细分市场。
地面以上可以分为8个区：最顶层Z8区 （1O3F-1O8F）是多功能配套区,Z7区是中信集团总部, Z6区、Z4区是对外租赁的办公区，Z5区是阿里巴巴 蚂蚁金服办公区，Z3区、Z2区、Z1区是中信银行总 部办公区，Z0区（B1MF-4F）是大堂和会议中心。标 准装修于2018年年底已完成，目前各入驻企业正在 进行精装修。
我很荣幸2008年以总承包的身份参加完成了上 海环球金融中心。中信大厦属于全球超高层建筑之一， 截至2019年在中国排名第五。全球高度前10名的超 高层建筑，从建筑主体高度上看中信大厦排第8位， 但是它的实际使用面积要远高于前面几个大楼。
我认为超高层建筑作为一个城市或者城市高密度 核心区的标志性物业，应该引起我们的高度关注和重 视。我们经常说，建筑产业的价值链从前期规划建设 到施工再到最后运维管理是一个“微笑”曲线，但很 多时候发现最后该微笑的地方翘不起来，主要因为现 在“重开发建设，轻运维管理”的状况还没有根本扭 转。现在大家已经普遍认识到这是一个非常关键的问 题——物业运营管理需要“上翘”，但是在上翘的过 程中发现存在很多问题，其实是在开发建设阶段就应 该不断思考的。
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SPECIAL •专题
项目名称
上海某大厦 上海某金融中心
台北某大厦 北京某大厦 南京某大厦 天津某大厦
中信大厦
表1中信大厦与已经建成的同类超高层建筑的施工工期对比表
高度 咪）
建筑面积 （万 m2）
层数 （地上/地上）
施工工期 （月）
（未含桩基）
平均速度 （平方米/月）
备注
420
29
88/3
63.5
2018年10月成立了 “中信大厦运维管理中心”，由开 发建设核心技术和管理人员转岗，同时招聘了社会上 的物业管理人员组建运维团队，向运维管理“无缝 过渡”。
中信大厦基本情况 中信大厦属于一座办公为主的楼宇，占地11,478
平方米，地上108层，地下8层（含1夹层），高度 528米，总建筑面积43.7万平方米（地上35万平方米， 地下8.7万平方米）o
4,567
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101/3
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7,066
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4,394
平均月施工速
330
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度约 4,500m2 ；
74/4
62
4,516
中信大厦平均
450
26
89/3
59
4,407
月施工4,000
6,426m2
108/8
528
43.7
68
6,426
（含1夹层）
中信大厦主体结构工程里程碑节点 2010年12月获得土地； 2011年12月开始工程桩试桩工程； 2013年1月基坑开挖至-27米； 2013年7月开始地下结构施工，2014年12月地 下结构施工完成； 2016年8月主体结构高度突破330米，成为北京 第一高度； 2017年8月结构全面封顶，528米； 2018年四季度全面竣工。 中信大厦机电工程里程碑节点 2016年1月14日第一组预制立管（共222组） 首吊成功； 2016年7月17日第一批变压器吊装完成； 2016年9月1日全球首个超500米临永消防系统 正式启用； 2017年9月30日地下室制冷机房和10kV变配电 室安装完成； 2017年12月31 0 B7热力站具备供热条件； 2018年3月31 0 B1M中央控制室和B2数据机 房安装完成； 2018年4月25日B1柴油发电机房安装完成并正 式运行发电； 2018年4月30日地下室排水系统开通；
中信大廈建设周期
施工工期 由于超高层建筑投资大、工期长，开发周期长， 所以建设速度就是成本最重要的因素。经过测算中信 大厦开发后期每个月投入资金的利息都在一亿元左 右，所以快速推进显得非常重要。在2012年时，我 们考察了已建成的多个超高层建筑.得出它们的平均 施工速度在4,500平方米/月，中信大厦当时制订了 平均施工速度为6,426平方米/月的目标，也就是以1.4 倍的速度推进进度。（表1 ）
SPECIAL •专题
中信大厦开发建设 运维管理的探索及实践
□文/罗能钧
■中信大厦与北京CBD
非常感谢《现代物业》杂志的邀请，有机会与大 家一起交流学习。我的经验主要来自超高层建筑的开 发与建设阶段，运维是近两年才加入。我将从中信大 厦的开发建设到运维的无缝过渡，结合亲身经历给大 家进行汇报和交流。
18座“摩天大楼”（高度超过300米的建筑）的诞生， 这是有史以来的最高数字。2018年高层建筑的建设保 持着过去十年的极速增长态势。至今为止，全球200 米及以上的高层建筑总数达到1,478座，相较于2010 年的614座增长141%。2018年建成总高度达35,246米， 比2017年的建成总高度35,849米稍低，但仍然是一 个惊人的数字。
2019年11月8日，中信集团成立40周年大会在 中信大厦召开，这是中信大厦第一次接待会议。2018 年12月28日大厦从总包方正式整体移交由业主接管， 2019年1月10日开始正式办公，现在正在进行后期 运维、整改、调试。目前大厦基本已具备办公条件， 第一个入驻的客户是中信集团总部，计划于2020年1 月开始整体搬迁。中信大厦各办公区都配置了员工餐 厅，解决了超高层办公楼宇办公人员下楼用餐带来的 一系列问题。
全球超高层建筑情况 美国高层建筑与都市人居学会（CTBUH） 2018
年高层建筑年度会议和高层数据统计报告显示，全球 有143座高度超过200米的建筑在2018年完工，相 比2017年的147座减少4座。此外，2018年见证了
16
2019.12现代物也-新也主 MODERN PROPERTY MANAGEMENT ■ NEW PROPRIETOR
目前超高层建筑全生命周期管理中存在很多需要 深入和系统思考的问题：第一，中信大厦是以国内已 经建成的超高层建筑1.4倍的速度完成建设。如何快 速建设完成并保证大厦品质、如何控制成本，成了开 发建设者最关注的问题。第二，超高层建筑在建设时 期有很多基础规范和标准，有些管理规范和国家配套 政策还难以满足项目特殊性需求，有很多需要解决的 问题只能通过专题论证或由专家意见指导工程建设。 第三，在开发建设阶段已考虑向运维的过渡。尽管是 同一业主，但开发建设是一个团队，运维管理是另一 个团队，在整个沟通过程中也存在很多问题。我们在
我认为管理是一门科学，但是真要走入实践的时 候，才发现它更像一门艺术。我们将面对很多的问题， 需要用具体的方法和措施去解决，项目的不确定性和 特殊性要求不断创新，在项目快速推进过程中需要有 错就改或者有过就改的意识和行动。中信大厦2010
年获得土地，2011年开始工程桩试桩，我也是从2011 年试桩开始参与了全过程，我认为超高层建筑确实代 表着行业集大成的管理和科技水平。我们应该密切关 注超高层建筑这个细分市场。
地面以上可以分为8个区：最顶层Z8区 （1O3F-1O8F）是多功能配套区,Z7区是中信集团总部, Z6区、Z4区是对外租赁的办公区，Z5区是阿里巴巴 蚂蚁金服办公区，Z3区、Z2区、Z1区是中信银行总 部办公区，Z0区（B1MF-4F）是大堂和会议中心。标 准装修于2018年年底已完成，目前各入驻企业正在 进行精装修。