成品房全装修交付使用的实施策略
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多制 约 因素
毛坯 房 交付使 用 必然导 致住 宅二 次装 修 ，尽 管 改善 了购房 者的 家居环 境 ，提高 了居 住 品位 和 舒适 度 ，ｆ 也暴露 出诸 多 问题 ，产 生 了诸多 负
面效 应
量 【 城 市 管 理 】
（ 一 ）造 成浪 费
一
内装修 部分 ，价格 自然 相对 较高 ，由于开 发商一 般 不 向购 房者 提供 具体 的装 修产 品明细及 价格 ，而 仅 仅 是一 个相 对 的装修 价格 范 围 ， 比如 购房者 只是 笼
发 展 过 程 一 直 以来 ，普 通 商 品 住 宅 交 付 使
用 以 毛坯 房 和 全 装 修 成 品 房 为 主要 方 式 ，
２ ０ ０ ２ 年建设部发布 了 《 商 品住 宅 装 修 一 次 到
位 实施 导 则》，明确 了逐 步取 消 毛坯 房 ，直 接
向 消 费 者 提 供 全 装 修 成 品 房 的 目标 。 目前 ， 大 多 数 消 费者 尚未 意识 到 购 买 毛 坯 房 自行 装 修 的 闲 难 及 危 害 ， 全装 修 房 的 推 广 也 存 在 较
毛坯 房 的设计 往往 只考 虑建 筑 主体设 计 ，较少 使 用 室 内装修 设计 ，而居 民 的 自行装 修容 易破 坏建
筑物的统一风格。居民多根据 自己的主观意愿进行 装修 ，由于缺 乏 专 业知 识 ，往 往 会 损 害 建筑 性 能 、 破坏建筑结构的稳定性 ， 并容易发生其他事故，给 公共居住环境造成不利影响。
修 ，也对 已有 住户 产生 大量 噪声 干扰 。
（ 三 ）破 坏 整 体 性
业税等其他 附加税费的增加 ，且大多数开发商没有
下 属的装 修 队伍 ，一般 会将 住 房装修 分包 给其 他 的 装修 公 司负 责 ， 自然要 把装 修部 分 的利润 让 出一 部
分给装修公司 ，因此 ，全装修房的成本增加但利润
（ 四 ）管理 纠纷 多
１ ． 安全 隐患的制约。
我 国成 品房 全装 修交 付使 用 的相关 管理法 规 尚 不 完善 ，虽 然各 地 出台 了一些 验收标 准 ，但实 际上 并 非实 施一 房一 验 ，难 以保 证 每套住 房 都没有 安全 隐 患 。同时 ，几 乎所 有住 房在 装修 时都会 实施 一些 隐蔽工 程 ，将一 些原 本 可见 的水管 、电线等 进行 隐
购 房 者 自行 组 织 装 修 ，不 仅 增 加 了对 建 筑 材 料 、施工 质 量和施 工 人员 的监 管难 度 ，还容 易产 生
纠纷 ，由于房屋售后管理和理赔制度尚不完善 ，消 费 者 的合法 权益 难 以得 到完全 保 障 ，导 致 纠纷进 一
虽 【 城 Ｉ ｌ 】
张 亮
成 品房全装修 交付使 用的实施策 略
一
、
引 言
二 、毛坯 房 交付使 用 的弊端
பைடு நூலகம்
随 着 我 国 圉有 土地 使 用 权 有 偿 出 让 制 度 的 实 行 ，住 宅 市 场 也 经 历 了 一 个 十 分 迅 速 的
对 于大 多数首 次 购房者 ，都尝 试亲 自组 织
普通 住 房装 修 大 多 选 用规 模 较 小 的装 修 公 司 ， 现 场施 工 大多 为粗放 式 的手 工作 业 ，会 产 生大 量 的
粉尘 、污水 、装修垃圾等 ，影响周边居民生活 ；防 水 涂料 、油 漆 、胶水 等 散发 的刺 鼻气 味 ，混合着 弥 漫 在空气 中 ，破坏周围的空气 质量 ；居 民分散装
是 资 金和 建筑 材料 的浪 费 ，购房 者个 人装 修
购买建材属于零售 ，相对于开发商对建材的大量批 发 ，个 人 装 修 不 能 实 现 规 模 效 益 ，无 论 是 “ 包 清
丁 ”还 是 “ 包工 包 料 ” ，装 修成 本 要 远 远高 于 开 发
统地知道全装修 房装修价格 比毛坯房高 出约 １ ０ ０ ０ 元／ 平方米 。特别是开发商 成批量采购装修 材料 、
装修 自己【 Ｊ 伴 一 的 同定 资产 ，希望 既能 节 省开 支 又能 保 证施 Ｔ质量 ．同Ｈ 寸 满 足 个性 化需 求 而 对于 开 发商 而言 ，以利益最 大化 为 目的 ，毛坯 房 交付 使用 能够 节省 一部 分投 资 ，同时减 少房 屋交 付 使 Ｊ Ｈ后发 生 的 纠纷 、后 期管 理 的 责任 。
大 规模 现场 施 工 ，所 以购房者 就无 从 了解所 购房 屋
商大批量装修的成本。装修公司为获得更多利益 ， 大多利用购房者对装修不 了解 的弱点 ，故意增加建 材用料 。二是购房者要为装修住房耗费大量的时间 和精力 ，从挑选装修单位 、确定装修实施方案 、进 行 现 场 监 督 直 到 装 修 完 毕 ，往 往 需 要 几 个 月 的 时 间，再加上等待 甲醛等有害物质挥发 ，等到能够舒
适 人 住则需 更 多时 间 。
（ 二 ） 产 生 污 染
装修的真实价格 ， 无法判断装修部分的费用是否值 得 。此 外 ，购 房者 大多认 为 开发 商在住 房装 修上 进
一
步赚 取 了利 润 ，进 而增 加 了对全 装修 房 的不信 任
２ ． 税 费增 加 。
和不认 可 的程度 。
不 一定 增 加 。而 且房 屋 交 付使 用 后 一 旦 出现 问 题 ， 土建 施工 方 和装修 施 工方往 往会 互相 推诿 ，开 发商 只 能 自己承 担 维 修 理赔 责任 ，因 此 ，开 发 商 抱 着 “ 多一事 不如 少一 事 ”的态 度 ，更愿 意 出售毛坯 房 。
（ 二 ）质 量制 约 因素
对 于 购 房 者 ，全 装 修 房 的 总 房 款 要 比毛 坯 房 高 ，需要 缴 纳更 多的房 产契 税等 附加税 费 ，与 买毛 坯 房 自行装 修 投 入 费用 相 比较 ，购 房 者较 难 认 可 ， 进 而 增加 了对 购买 全装 修房 的疑 虑 。 对 于开发 商 ，全装 修房 费用 的增 加必 然导致 营
毛坯 房 交付使 用 必然导 致住 宅二 次装 修 ，尽 管 改善 了购房 者的 家居环 境 ，提高 了居 住 品位 和 舒适 度 ，ｆ 也暴露 出诸 多 问题 ，产 生 了诸多 负
面效 应
量 【 城 市 管 理 】
（ 一 ）造 成浪 费
一
内装修 部分 ，价格 自然 相对 较高 ，由于开 发商一 般 不 向购 房者 提供 具体 的装 修产 品明细及 价格 ，而 仅 仅 是一 个相 对 的装修 价格 范 围 ， 比如 购房者 只是 笼
发 展 过 程 一 直 以来 ，普 通 商 品 住 宅 交 付 使
用 以 毛坯 房 和 全 装 修 成 品 房 为 主要 方 式 ，
２ ０ ０ ２ 年建设部发布 了 《 商 品住 宅 装 修 一 次 到
位 实施 导 则》，明确 了逐 步取 消 毛坯 房 ，直 接
向 消 费 者 提 供 全 装 修 成 品 房 的 目标 。 目前 ， 大 多 数 消 费者 尚未 意识 到 购 买 毛 坯 房 自行 装 修 的 闲 难 及 危 害 ， 全装 修 房 的 推 广 也 存 在 较
毛坯 房 的设计 往往 只考 虑建 筑 主体设 计 ，较少 使 用 室 内装修 设计 ，而居 民 的 自行装 修容 易破 坏建
筑物的统一风格。居民多根据 自己的主观意愿进行 装修 ，由于缺 乏 专 业知 识 ，往 往 会 损 害 建筑 性 能 、 破坏建筑结构的稳定性 ， 并容易发生其他事故，给 公共居住环境造成不利影响。
修 ，也对 已有 住户 产生 大量 噪声 干扰 。
（ 三 ）破 坏 整 体 性
业税等其他 附加税费的增加 ，且大多数开发商没有
下 属的装 修 队伍 ，一般 会将 住 房装修 分包 给其 他 的 装修 公 司负 责 ， 自然要 把装 修部 分 的利润 让 出一 部
分给装修公司 ，因此 ，全装修房的成本增加但利润
（ 四 ）管理 纠纷 多
１ ． 安全 隐患的制约。
我 国成 品房 全装 修交 付使 用 的相关 管理法 规 尚 不 完善 ，虽 然各 地 出台 了一些 验收标 准 ，但实 际上 并 非实 施一 房一 验 ，难 以保 证 每套住 房 都没有 安全 隐 患 。同时 ，几 乎所 有住 房在 装修 时都会 实施 一些 隐蔽工 程 ，将一 些原 本 可见 的水管 、电线等 进行 隐
购 房 者 自行 组 织 装 修 ，不 仅 增 加 了对 建 筑 材 料 、施工 质 量和施 工 人员 的监 管难 度 ，还容 易产 生
纠纷 ，由于房屋售后管理和理赔制度尚不完善 ，消 费 者 的合法 权益 难 以得 到完全 保 障 ，导 致 纠纷进 一
虽 【 城 Ｉ ｌ 】
张 亮
成 品房全装修 交付使 用的实施策 略
一
、
引 言
二 、毛坯 房 交付使 用 的弊端
பைடு நூலகம்
随 着 我 国 圉有 土地 使 用 权 有 偿 出 让 制 度 的 实 行 ，住 宅 市 场 也 经 历 了 一 个 十 分 迅 速 的
对 于大 多数首 次 购房者 ，都尝 试亲 自组 织
普通 住 房装 修 大 多 选 用规 模 较 小 的装 修 公 司 ， 现 场施 工 大多 为粗放 式 的手 工作 业 ，会 产 生大 量 的
粉尘 、污水 、装修垃圾等 ，影响周边居民生活 ；防 水 涂料 、油 漆 、胶水 等 散发 的刺 鼻气 味 ，混合着 弥 漫 在空气 中 ，破坏周围的空气 质量 ；居 民分散装
是 资 金和 建筑 材料 的浪 费 ，购房 者个 人装 修
购买建材属于零售 ，相对于开发商对建材的大量批 发 ，个 人 装 修 不 能 实 现 规 模 效 益 ，无 论 是 “ 包 清
丁 ”还 是 “ 包工 包 料 ” ，装 修成 本 要 远 远高 于 开 发
统地知道全装修 房装修价格 比毛坯房高 出约 １ ０ ０ ０ 元／ 平方米 。特别是开发商 成批量采购装修 材料 、
装修 自己【 Ｊ 伴 一 的 同定 资产 ，希望 既能 节 省开 支 又能 保 证施 Ｔ质量 ．同Ｈ 寸 满 足 个性 化需 求 而 对于 开 发商 而言 ，以利益最 大化 为 目的 ，毛坯 房 交付 使用 能够 节省 一部 分投 资 ，同时减 少房 屋交 付 使 Ｊ Ｈ后发 生 的 纠纷 、后 期管 理 的 责任 。
大 规模 现场 施 工 ，所 以购房者 就无 从 了解所 购房 屋
商大批量装修的成本。装修公司为获得更多利益 ， 大多利用购房者对装修不 了解 的弱点 ，故意增加建 材用料 。二是购房者要为装修住房耗费大量的时间 和精力 ，从挑选装修单位 、确定装修实施方案 、进 行 现 场 监 督 直 到 装 修 完 毕 ，往 往 需 要 几 个 月 的 时 间，再加上等待 甲醛等有害物质挥发 ，等到能够舒
适 人 住则需 更 多时 间 。
（ 二 ） 产 生 污 染
装修的真实价格 ， 无法判断装修部分的费用是否值 得 。此 外 ，购 房者 大多认 为 开发 商在住 房装 修上 进
一
步赚 取 了利 润 ，进 而增 加 了对全 装修 房 的不信 任
２ ． 税 费增 加 。
和不认 可 的程度 。
不 一定 增 加 。而 且房 屋 交 付使 用 后 一 旦 出现 问 题 ， 土建 施工 方 和装修 施 工方往 往会 互相 推诿 ，开 发商 只 能 自己承 担 维 修 理赔 责任 ，因 此 ，开 发 商 抱 着 “ 多一事 不如 少一 事 ”的态 度 ，更愿 意 出售毛坯 房 。
（ 二 ）质 量制 约 因素
对 于 购 房 者 ，全 装 修 房 的 总 房 款 要 比毛 坯 房 高 ，需要 缴 纳更 多的房 产契 税等 附加税 费 ，与 买毛 坯 房 自行装 修 投 入 费用 相 比较 ，购 房 者较 难 认 可 ， 进 而 增加 了对 购买 全装 修房 的疑 虑 。 对 于开发 商 ，全装 修房 费用 的增 加必 然导致 营