早期介入与前期管理ppt课件

二、物业管理早期介入的作用
（一）完善物业的规划设计和使用功能 即在物业布局、配套，建筑造型，房型设计，电力 负荷设计，垃圾站点布设，建材选用，供电供水、污水 处理、电话、有线电视等的管线铺设、空调排烟孔位预 留等方面根据经验提出建设性意见。充分考虑住户生活 的安全、舒适与便利。 （二）更好地监理施工质量 消除施工质量的隐患，保证后期用户的可靠使用， 物业管理的方便。 （三）为验收接管打下基础 由于对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设 备安装等情况了如指掌利于缩短验收时间、提高验收质 量，便于对发现问题的交接处理。 （四）便于日后对物业的管理 1．方便日后维修保养计划的制定； 2．方便日后检修，缩短检修时间； 3．易保证维修质量； 4．方便后期改建改造。
4.物业自身方面
综合考虑物业总体布局、空地、绿化开发与利用 公 共 活 动 场 所 与 道 路 循 环 系 统 房 型 功 能 构 想 与 匹 配 比 例 内外装修标准等
以提升物业内在价值和环境效果
（三）施工安装阶段（扮演监理）
监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、 管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观 上察觉的施工质量，收集资料，熟悉情况，提 出整改意见，督促落实。
6．建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网络 7．参与物业“开盘” 物业“开盘”之日就是前期物业管理开始之日，物业管 企业可以和开发商一起参与做好楼盘营销。
第二节
前期物业管理ຫໍສະໝຸດ 一、前期物业管理的涵义前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员 会成立前的物业管理。 前期物业管理的必要性： （一）民事法律关系主体资格的需要 （二）物业管理不可间断性的需要 前期物业管理的责任人是该物业的开发商。 前期物业管理合同的有效期一般与政府要求房 地产开发企业对物业的保修期限相一致。 前期物业管理合同至业主委员会与其选聘的物 业管理企业签订物业管理合同生效时终止。
二、前期物业管理中权利主体的相互关系
前期物业管理阶段，形成了开发企业、 受托的物业管理企业以及业主三个权利主体 共存的法律关系。 开发企业与物业管理企业达成的前期物业 管理委托合同须向行业主管部门备案。 开发商与业主：买卖关系 开发商与物业公司：合同聘用关系 物业公司与业主：服务与被服务关系
买受人如果拒绝接受拟定的前期管 理合同也就意味着物业买卖无法成交， 这是对开发企业和物业管理企业最有效 的制约。反之，业主一旦接受了这份合 同的规定内容，也就必须在前期物业管 理阶段服从物业管理企业依法依约进行 的管理。
三、前期物业管理与早期介入的区别
1、早期介入的物业管理企业不一定与开发企业确 定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委 托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权； 2、早期介入一般还未确定物业与业主等具体管 理对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象； 3、在早期介入工作中，物业管理企业只是起辅 助作用，而在前期物业管理中，物业管理企业起 主导作用。
2．日常管理方面 中央监控室、设备层、管理用房、大门、总台等的 设置与标准； 人流通道、车辆进出和停放、保安、消防等人防、 技防措施在图纸上的具体落实； 垃圾容器及堆放、清运点的设置，外立面附属物预 留位置及孔洞大小等。 3. 日后管理服务方面 从物业现有总量，使用人口数量、发展趋势和消费 需求等出发，考虑各类商业网点和生活、教育、娱乐设 施的服务内容、服务半径、服务对象来决定这些设施配 备。
第七章 早期介入与前期管理
第一节 物业管理的早期介入
忽视早期介入可能导致：
物业配套不完善 布局设计不合理 质量不过关 资料欠缺、情况不明 最终导致：使用不便，销售不畅，管理困难、纠纷多
一、物业管理早期介入的涵义
所谓物业管理的早期介入，是指物业 管理公司在接管物业之前，就参与物业的 策划、规划设计和建设，从业主、使用人 及物业管理的角度提出意见和建议，以便 物业建成后能满足业主、使用人的需求， 方便物业管理。
第三节 前期物业管理的主要内容
一、管理机构的设立与人员的培训
机构的设置应根据委托物业的用途、面积、 管理深度、管理方式等确定； 人员的配备除考虑管理人员的选派外，还 要考虑操作层（维修养护、保安、清洁、绿化 等人员）的招聘。 依据职责分别进行培训。
（四）接管准备阶段（开始管家）
步骤： 1. 与房地产开发企业接洽前期物业管理委托事项 主要是管理服务内容、标准、期限； 保修责任的委托与实施； 遗留扫尾工程、空置房经租或看管等代为办理事项； 管理服务费构成及筹集； 管理用房、经营用房的提供使用及收益分配； 物业及相关资料的验收接管。 2. 制定接管方案 对人力、物力等自身条件和接盘运作、盈亏风险作 出科学测算，据此制定接管方案，以此与房地产开发企 业进一步协商或竞标。
3．签约，实施验收接管 依照国家建设部制订的《中华人民共和国标准—房屋接管验收标 《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》接 同时做好档案资料的移交工作。 必不可少的档案资料有：规划图、竣工图，地下管网竣工图， 各类房屋清单， 单体建筑结构图、设备竣工图及合格证或保 公用设施设备及公共场地清单， 有关业主或承租使用人的相关资料。 4．制定系列管理制度 根据前期物业管理合同所赋予的管理职责，制定一系列 建立正常的管理秩序。 5．组成该物业的常设管理机构 为了迎接即将到来的业主入伙，着手组成该物业的常设 备管理人员。
三．物业管理早期介入的主要 工作及充当的角色
（一）立项决策阶段（充当顾问）
在项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平， 周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准 及成本、利润测算等方面提供参考建议，减少决策盲目 性和主观随意性。 (二)规划设计阶段（充当顾问） 物业管理企业（人员）此方面长处： A、细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力； B、改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求； C、更能直接地把以往物业开发“先天不足”所造成的 后果反映出来，以防患于未然。 侧重从以下方面提出看法和建议： 1、养护、维修方面 建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、 养护、维修乃至更换的成本费用。