中山市合生宏景房地产有限公司与程卓豪、吴玉娟商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书

中山市合生宏景房地产有限公司与程卓豪、吴玉娟商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省中山市中级人民法院
【审理法院】广东省中山市中级人民法院
【审结日期】2020.10.21
【案件字号】（2020）粤20民终4764号
【审理程序】二审
【审理法官】官琳黎妙刘通
【审理法官】官琳黎妙刘通
【文书类型】判决书
【当事人】中山市合生宏景房地产有限公司;程卓豪;吴玉娟
【当事人】中山市合生宏景房地产有限公司程卓豪吴玉娟
【当事人-个人】程卓豪吴玉娟
【当事人-公司】中山市合生宏景房地产有限公司
【代理律师/律所】林添财广东恒生律师事务所;张海辉广东东方昆仑律师事务所
【代理律师/律所】林添财广东恒生律师事务所张海辉广东东方昆仑律师事务所
【代理律师】林添财张海辉
【代理律所】广东恒生律师事务所广东东方昆仑律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】中山市合生宏景房地产有限公司
【被告】程卓豪;吴玉娟
【本院观点】本案为商品房预售合同纠纷。

【权责关键词】诚实信用原则代理过错诉讼请求维持原判合同约定不可抗力撤销显失公平无效质证证明责任（举证责任）关联性合法性双方违约违约金支付违约金
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。

根据双方当事人的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点有：一、一审判决确定合生公司承担的逾期交楼违约责任是否正确；二、一审判决确定合生公司应支付的逾期办证违约金是否妥当。

对此，本院作如下分析：关于焦点一。

合生公司上诉主张，一审判决以涉案商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》作为法定的交楼条件不当，涉案商品房应以合生公司取得五方验收的建设工程竣工验收报告及《房屋建筑工程质量验收监督意见书》作为交楼条件，故合生公司在合同约定交楼时间前通知业主收楼后，业主未及时办理收楼手续，相关不利法律后果应由业主自行承担，合生公司无须承担逾期交楼的违约责任。

故本案二审双方就逾期交楼一事争议的主要系交楼标准的问题。

本案中，双方签订的涉案商品房买卖合同第八条已明确约定合生公司的交楼条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。

虽然该合同补充协议一第7条约定：“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。

”但该补充协议调整了双方关于交楼标准的约定，且调整的交付条件已经低于商品房买卖合同约定标准。

该部分内容对于业主的权益影响甚巨，但该补充协议系合生公司制定的格式合同，相关内容存在限制业主的权利、免除合生公司的责任的情况，合生公司亦未对该部分内容进行特别提示，故该部分内容对业主不发生
法律效力，不能作为限制业主向合生公司主张逾期交楼违约责任的依据。

此外，依据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》
（建房[2010]53号）第十一条关于“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。

合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定
为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。

”《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程经竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设单位行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼条件。

合生公司主张以涉案商品房所在建设
工程通过五方验收作为交楼条件，并据此请求免除其相应期间的逾期交楼的违约责任，理据
不足，本院不予支持。

关于焦点二。

合生公司上诉主张一审判决确定其支付逾期办证违约金的期间及计算标准不当。

关于合生公司应支付逾期办证违约金的期限问题。

合生公司上
诉主张，法院在计算其应向业主支付的逾期办证违约金时，应免除从2019年1月4日起至规划验收通过之日止期间的逾期办证违约金；应免除从2020年1月23日起至新型冠状病毒肺炎疫情消除之日止期间的逾期办证违约金。

理由包括：1.规划部门适用新的技术标准进行验收；2.规划部门要求进行规划验收的前置程序，即取得涉案小区三分之二业主的签名同意；3.涉案小区业主不配合签名同意规划变更；4.涉案小区业主要求增设涉案小区物业用房；5.受新型冠状病毒疫情影响，合生公司无法继续推进验收流程。

本院认为，合生公司的上述上诉
理由均不能成立，理由在于：第一，关于规划部门验收标准调整的问题。

虽然合生公司主张涉案商品房所在建设工程项目规划验收因设计规范调整以及政府违规增设变更条件等原
因导致不能通过规划验收，但合生公司对此未能提供证据佐证其该主张。

同时，根据程卓
豪、吴玉娟提交的《关于合生帝景苑小区项目规划验收发现问题的回复》的内容可知，涉案
小区存在建设项目的竣工计容面积超出报建批复的计容面积，改变地下车库的及地下车库停
车位、地面停车位的布局，改变小区内部道路、绿化的布局，栋架空层没有布置绿化以及电房改为架空层等规划变更的问题。

此部分问题的显然系合生公司未严格按照规划报建资料进行施工所造成的，相关不利后果亦应由合生公司自行承担。

而合生公司提交的《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》、《中山市自然资源局不予行政许可通知书》亦显示，涉案小区规划的变更系合生公司主动向规划部门提出申请，内容包括变更报建施工图纸、总平面图。

所以，从本案现有证据来看，涉案小区规划验收未获通过，系合生公司自身原因所致。

此外，即使合生公司所述的上述情况属实，合生公司作为专业的房地产开发商，其应预见到其开发的建设工程项目办理规划验收时标准发生改变的可能性，其以此为由主张免除相应期间的逾期办证责任，理据不足，本院不予支持。

第二，关于合生公司所述，涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续的问题。

因业主与合生公司签订的商品房预售合同明确约定，商品房预售后，合生公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，合生公司应书面征得买受人同意。

故涉案小区业主在选购涉案小区的商品房后，对于涉案小区规划的调整享有决定权，即涉案小区业主既可同意合生公司调整涉案小区的规划，也可反对规划的调整。

合生公司以涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续为由，主张免除其相应期间的逾期办证责任，实质上系要剥夺双方合同约定的涉案小区业主对于小区规划调整的决定权，有违诚信原则。

同时，合生公司作为开发商，其保证涉案小区的规划在商品房预售后不发生改变，亦系其作为商品房的开发商所理应承担的义务。

此外，合生公司一审提交的《公开信》、《申诉函》、《中山市自然资源局不予行政许可通知书》等证据显示涉案小区业主曾与合生公司协商涉案小区规划变更等问题、向相关职能部门举报规划部门不作为、乱作为等问题以及向规划部门表达不同意调整小区规划并要求增设物业用房的意见，此系涉案小区业主行使其申诉、举报权及异议权的表现，业主提出的异议、诉求和建议是否被采纳，决定权在相关职能部门，若合生公司认为相关职能部门接受业主提出的异议或者受理业主申诉的行为不当，可另行向相关职能部门提出异议或主张权利，但合生公司不能以此为由主张免除其应承担的相应期间的逾期办证责任。

第三，关于合生公司主张的新型冠状病毒疫情影
响导致其因不可抗力而无法继续推进验收流程。

如前所述，合生公司未能在双方约定的办证期限内及时履行递件办证义务，其行为已构成违约。

虽然2020年爆发了新型冠状病毒疫情确实对企业的生产及经营活动产生一定的影响，但该疫情系在合生公司违约后发生，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，合生公司不能以此作为免除其支付相应期间的逾期办证违约金的合理理由。

关于合生公司应支付逾期办证违约金的计算标准的问题。

本案中，虽然合生公司已向业主交付了涉案商品房，业主已可以对涉案商品房行使占有、使用的权能。

但业主因合生公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。

而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜所具有密切联系。

因此，虽然在开发商逾期办证的情况下，买受人遭受损失的数额往往难以确定，但买受人因合生公司的违约行为受到的损失客观存在。

及时按合同约定为业主办理房屋权属登记是合生公司重要的合同义务。

双方当事人在合同中约定了较长的办理房屋权属登记期限，但合生公司逾期办证已超过了一年，且何时能够办证尚不能确定，合生公司逾期办证的违约行为给业主造成直接或间接不利影响客观存在，损失额难以确定，如仍按已付房价款1%/年、违约金总额不超过购房款5%的较低标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障业主的合法权益，不足以督促合生公司尽早履行办证义务。

在业主已明确提出上调违约金计算标准的诉求的情况下，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，并结合业主的诉讼请求，将违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算，并无不当，本院予以维持。

另，对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。

综上所述，合生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费425元（中山市合生宏景房地产有限公司已预交），由中山市合生宏景房地产有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-28 14:12:35
中山市合生宏景房地产有限公司与程卓豪、吴玉娟商品房预售合同纠纷一案民事二审判
决书
广东省中山市中级人民法院
民事判决书
（2020）粤20民终4764号上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，统一社会信用代码914某某某某某某某某某某某某752。

法定代表人：林滔，该公司董事长。

委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张海辉，广东东方昆仑律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：程卓豪。

被上诉人（原审原告）：吴玉娟。

上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：佘丽霞。

上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人程卓豪、吴玉娟商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初13338号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

合生公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回程卓豪、吴玉娟的该项诉讼请求。

2.撤销一审判决第二项，改判为合生公司按照合同约定的已付购房款每年1%的标准
承担逾期办证违约金，违约金金额不应当超过已付购房款的5%的上限，且逾期办证期限应扣除2019年1月4日至规划验收通过之日止的期间。

事实与理由：一、一审法院针对逾期交楼事实认定错误及法律适用错误。

1.一审法院错误认定竣工验收备案登记证作为交楼法定条件。

在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）中，《国务院决定取消的行政审批项目目录》中包括了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”。

中山市住房和城乡建设局亦表示现无需办理综合验收。

《中华人民共和国建筑法》第61条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

”城市房地产管理法第27条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

”《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。

”《建设工程质量管理条例》第16条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

”第三款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。

”综合上述规定，现行法律规定并没有强制要求房屋交付必须取得建设工程竣工验收备案登记证，仅要求验收合格。

涉案房屋于2013年12月31日已取得涉案楼盘的《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，中山市建设工程质量监督站监督意见明确：根据国家、省、市有关法律、法规、规范、标准、工程质量验收有关规定，该工程土建、设备安装具备验收条件，验收程序合法有效，无异议。

在2015年，涉案房屋也取得了勘察、设计、建设、监理、施工等五单位出具的建设工程竣工验收报告，已经具备交付条件。

2.一审法院并未查清合同约定的交楼条件，合生公司主张的交楼条件符合合同约定及法律规定。

（1）双方已签订补充协议变更合同约定的交楼条件，合生公司依照合同约定交付涉案房屋无须提供建设工程竣工验收备案登记证。

合生公司与程卓豪、吴玉娟在商品房买卖合同（主合同）第八条第一款约定：“出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和该商品房
所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。

”但是双方已经签订了补充协议变更了该合同条款，双方在补充协议一第7条约定：“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。

”即合生公司与程卓豪、吴玉娟在合同补充协议一中对合同交付的条件进行了变更，建设工程竣工验收备案登记证并非合同约定的交付条件。

（2）《中华人民共和国建筑法》等相关法律法规明文规定，建筑工程竣工验收合格后，可交付使用。

且未规定建设工程竣工验收备案登记证是房屋交付的法定条件。

建设工程竣工验收备案登记证只是在建筑工程验收合格之后，将各方的验收意见汇总至建设工程主管部门进行备案的程序性文件。

（3）合生公司在通知程卓豪、吴玉娟收楼之前，已经取得建设工程竣工验收报告（五方验收）以及《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，即已经具备合同约定及法定交付使用的条件。

合生公司于2013年12月取得《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，于2015年1月31日就已经取得《建筑工程竣工验收报告》，验收结论为：验收合格，涉案楼盘已经通过竣工验收符合交付条件。

即合生公司向程卓豪、吴玉娟交付的房屋符合同约定及法定的交付使用条件。

根据合同约定，合生公司应当在2017年3月31日之前交付涉案房屋，合生公司已经在2017年3月通知程卓豪、吴玉娟前来收楼，但是程卓豪、吴玉娟一直拒绝收楼，直至2017年5月10日才收楼，拒不收楼产生的损失应当由程卓豪、吴玉娟承担，合生公司不存在逾期交楼。

程卓豪、吴玉娟以商品房不具备约定或法定交付条件为由主张逾期交房违约金，于法无据，应当不予支持。

3.法院应当尊重当事人的意思自治，不得滥用自由裁量权。

在合生公司主张的交楼条件符合合同约定，且现行有效的法律法规并未强制要求合生公司在交楼之前必须取得建设工程竣工验收备案登记证的情况下，法院应当尊重当事人的意思自
治。

且一审法院在判决书也认可商品房买卖合同及其补充协议均为合法有效的，即法院应当适用合同约定。

综上所述，合生公司与程卓豪、吴玉娟已经在合同补充协议中变更了约定的交楼条件，即合生公司在交楼时，无须向程卓豪、吴玉娟出示建设工程竣工验收备案登记证。

一审法院在未查清合同约定的交楼条件的情况下，认定合生公司取得建设工程竣工验收备案登记证是交付涉案房屋的法定条件，属于事实认定错误及法律适用错误。

在合生公司交付房屋符合约定及法定交付条件的情况下，合生公司并不存在逾期交楼，程卓豪、吴玉娟主张逾期交楼没有事实和法律依据，其诉讼请求应当不予支持。

二、一审法院对逾期办证事实认定及法律适用错误。

1.程卓豪、吴玉娟阻挠合生公司积极推进办证事宜，是造成逾期办证的原因之一。

针对由程卓豪、吴玉娟原因造成的逾期办证期间，合生公司应当予以免责，免责期限为2019年1月4日至规划验收通过为止。

一审庭审过程中，合生公司主张部分业主（包括程卓豪、吴玉娟在内）阻挠合生公司积极推进办证事宜，并提供了相关证据进行证明。

政府主管机关不予行政许可，主要是因为业主反对并怂恿其他业主反对规划方案变更造成，进而造成了逾期办证。

因四期原来的规划设计方案不符合现行新的规划设计规范和政策规定要求，合生公司已经在2018年12月24日向中山市城乡规划局火炬开发区分局申请变更合生帝景苑商住小区四期规划设计方案。

该设计方案已经在2019年1月4日通过规划局的初审，出具《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》，在第四期入口处进行20个工作日的公示，相关权利人可以在此期间进行陈述、申辩或申请听证，但没有人在此期间提出上述请求，该规划变更已经生效，下一步即可办妥规划验收。

但是，根据规划部门的意见，涉案小区规划验收还要征询包括程卓豪、吴玉娟在内的三分之二的业主的意见后方可办理。

但程卓豪、吴玉娟等业主一方面通过反对规划验收以阻碍拖延涉案项目的验收进程，另一方面却利用所拖延的验收进程的时间段作为延期办证时间索要高额延期办证违约金，从而与合生公司积极推进办证构成明显的利益冲突。

因此，即使存在逾期办证的情形，一审法院也应当
清楚造成逾期办证的现状，业主也有一定的原因。

但是，一审法院并未将业主阻挠合生公司推进办证作为焦点事实进行审查，属于事实认定不清。

而且，程卓豪、吴玉娟已经占有并使用涉案房屋5年多，其主张的违约金已经超过了涉案房屋价格的5%。

在高额违约金的刺激下，程卓豪、吴玉娟肯定会选择这种不需要任何付出，就可以免费住房甚至免费得一套房的维权做法。

在此情形下，程卓豪、吴玉娟必然不会同意规划变更的验收。

程卓豪、吴玉娟的上述行为有违诚信原则，于情于理均不应得到法律支持。

在存在如此严重的利益冲突的情形下，法院应当遵循公平、公正原则，免除因程卓豪、吴玉娟拒绝配合办理规划变更造成规划验收、竣工备案及产权登记迟延期间的违约责任。

免除责任期间应从2019年1月4日开始计算至规划验收通过为止。

2.政府变更验收条件导致合生公司需变更规划验收条件，但政府在办理规划变更过程中却又违法增设规划变更许可条件要求三分之二业主签字同意程序，业主为了追逐违约金而不予配合签字致使无法验收，因政府原因导致延期办证、延期交楼等期间责任应予以免除。

涉案四期小区在2015-2017年期间，合生公司已经两次申请规划验收，其不能通过规划验收主要是由于建筑设计规范变更等造成建筑面积测量数据、出让合同容积率与实际建设容积率不符等客观历史原因导致。

合生公司根据原城乡规划局的要求，已经在2018年11月和2019年6月的两次申请规划变更，但均未获得许可，规划局反馈要求合生公司拿到三分之二业主对变更方案签名同意才能核准通过，但根据城乡规划法第50条及《广东省城乡规划条例》第29、43条等相关规定，对申请建设工程规划许可证的内容及修建性详细规划、建设工程设计方案的总平图的变更，不需要前置取得利害关系人（即业主）同意，只需听取业主意见，不需要前置取得三分之二业主签名同意。

现政府单方又增设业主签字程序明显违反前述规定，并且因业主已开始起诉合生公司索要延期交楼和延期办证违约金，在巨大的可得利益面前，合生公司根本不可能拿到业主签字。

故此，因政府违法增设业主签字程序导致规划验收无法完成责任不在合生公司，相应的延期办证、延期交楼等期。