《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》要点解读
最高院解读《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
最⾼院解读《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》国家规定的法律法规，规定着⽅⽅⾯⾯，是我们的⾏为准则，更是不可逾越杠杆。
但法律规定到底有什么，⼜有什么强制性规定呢？就以城镇房屋租赁合同为例，下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。
最⾼法院民⼀庭负责⼈解读《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》近年来，⼈民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件⽇益增多。
由于相关法律规范⽐较原则，⼈民法院在审理房屋租赁合同纠纷案件中⾯临很多具体适⽤法律的难点问题。
为统⼀法律适⽤，最⾼⼈民法院今天公布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》。
最⾼⼈民法院民⼀庭负责⼈对这⼀解释作出了权威解读。
转租期超承租⼈剩余租期合同⽆效合同效⼒的认定对促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁市场交易秩序稳定意义重⼤。
解释在准确判断相关法律、⾏政法规的强制性规定是否为效⼒性强制性规定基础上，确定了认定合同效⼒的原则：⼀是限定⽆效合同的范围。
解释仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租⼈剩余租赁期限的合同、未经出租⼈同意的转租合同认定为⽆效。
在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设⼯程规划许可证或者未按照建设⼯程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使⽤期限的临时建筑为违法建筑。
⼆是对⽋缺⽣效条件合同效⼒的处理上，采取了补救性的措施，即当事⼈只要在⼀审法庭辩论终结前，取得了法律、⾏政法规规定的条件，不存在合同法第52条规定的⽆效情形，就认定合同有效。
⽆效合同⽀付使⽤费是返还财产对于有观点认为，解释规定合同被认定⽆效后，承租⼈要⽀付房屋占有使⽤费，是将⽆效合同按照有效处理，这位负责⼈表⽰：“这种理解是错误的。
”合同⽆效后，承租⼈⽀付占有房屋期间的使⽤费，是返还依⽆效合同取得的财产的⼀种⽅式，并不是按照合同履⾏⽀付的租⾦。
依照⽆效合同的处理原则，承租⼈应返还依⽆效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释（法释〔2009〕11号，2009年6⽉22⽇最⾼⼈民法院审判委员会第1469次会议通过）中华⼈民共和国最⾼⼈民法院公告《最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》已于2009年6⽉22⽇由最⾼⼈民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，⾃2009年9⽉1⽇起施⾏。
⼆○○九年七⽉三⼗⽇为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事⼈的合法权益，根据《中华⼈民共和国民法通则》、《中华⼈民共和国物权法》、《中华⼈民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第⼀条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适⽤其规定。
当事⼈依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适⽤住房产⽣的纠纷案件，不适⽤本解释。
第⼆条出租⼈就未取得建设⼯程规划许可证或者未按照建设⼯程规划许可证的规定建设的房屋，与承租⼈订⽴的租赁合同⽆效。
但在⼀审法庭辩论终结前取得建设⼯程规划许可证或者经主管部门批准建设的，⼈民法院应当认定有效。
第三条出租⼈就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租⼈订⽴的租赁合同⽆效。
但在⼀审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，⼈民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使⽤期限，超过部分⽆效。
但在⼀审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使⽤期限的，⼈民法院应当认定延长使⽤期限内的租赁期间有效。
第四条当事⼈以房屋租赁合同未按照法律、⾏政法规规定办理登记备案⼿续为由，请求确认合同⽆效的，⼈民法院不予⽀持。
当事⼈约定以办理登记备案⼿续为房屋租赁合同⽣效条件的，从其约定。
但当事⼈⼀⽅已经履⾏主要义务，对⽅接受的除外。
第五条房屋租赁合同⽆效，当事⼈请求参照合同约定的租⾦标准⽀付房屋占有使⽤费的，⼈民法院⼀般应予⽀持。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）-
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释内容是什么
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关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释内容是什么具体内容如下最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释《最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》已于2009年6⽉22⽇由最⾼⼈民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，⾃2009年9⽉1⽇起施⾏。
⼆○○九年七⽉三⼗⽇最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事⼈的合法权益，根据《中华⼈民共和国民法通则》、《中华⼈民共和国物权法》、《中华⼈民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第⼀条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适⽤其规定。
当事⼈依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适⽤住房产⽣的纠纷案件，不适⽤本解释。
第⼆条出租⼈就未取得建设⼯程规划许可证或者未按照建设⼯程规划许可证的规定建设的房屋，与承租⼈订⽴的租赁合同⽆效。
但在⼀审法庭辩论终结前取得建设⼯程规划许可证或者经主管部门批准建设的，⼈民法院应当认定有效。
第三条出租⼈就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租⼈订⽴的租赁合同⽆效。
但在⼀审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，⼈民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使⽤期限，超过部分⽆效。
但在⼀审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使⽤期限的，⼈民法院应当认定延长使⽤期限内的租赁期间有效。
第四条当事⼈以房屋租赁合同未按照法律、⾏政法规规定办理登记备案⼿续为由，请求确认合同⽆效的，⼈民法院不予⽀持。
当事⼈约定以办理登记备案⼿续为房屋租赁合同⽣效条件的，从其约定。
评析《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件解释》
Legal Sys t em A nd Soci et yf叁箜I』查垒金竺!竺呈望堕箧|●匮暇圜一评析《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件解释》赵诗琪皮立城摘要房屋租赁成为了中国当前社会较为关注的话题，原始的《房屋租赁管理办法》已经无法满足社会的原始需求。
在这样的背景下，高院就房屋租赁相关法律的适用做了解释，它不仅受到了广大法律人群体的关注，也着实影响着普通百姓日常的生活。
本文在此对相关争议法条进行了简要的分析，以期让普通群众更能理解这一《解释》。
关键词房屋租赁公示公信优先购买权中图分类号：D923．6文献标识码：A文章编号：1009．0592(2010)09．053．01一、究竟是登记生效还是登记证明《解释》第六条如此规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的：(二)已经办理登记备案手续的：(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
”首次看到如此规定是觉得颇有不妥，按照民法所学之公示公信原则，动产以占有为公示，不动产以登记备案为权力转移的生效要件。
当我们习惯用这样的思维去思考不动产物权理应按照登记来生效的时候，是不是也习惯用这样的思维去界定作为不动产物权内容之一的不动产使用权转移的生效要件呢?我们很容易得出这样的答案：不动产使用权的转移不登记则不生效。
按照这样的模式继续下去，房屋租赁合同登记备案在先的承租人的权益应优先于尚未登记却已经合法占有租赁房屋人之权益。
第六条好像就犯了个大错误，它所规定的合同履行顺序就不符合民法的基本原理了。
翻看1995年出台的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定，房屋租赁不仅需要出租方与承租方签订书面协议，而且还需要向房屋管理部门登记备案，租赁关系才能有效成立。
这，意味着房屋租赁的登记备案并非房屋租赁合同的生效要件，但却构成租赁关系有效成立的要件。
《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》解读
【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财 产、赔偿损失,该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租 金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性 质上属于缔约过失责任,赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的 接触，当事人一方因对方的行为产生信赖,一方由于信赖而支出一定的成本，主 要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与 第三人另订立合同的机会所产生的损失,后者由于举证较为困难,实践中很难得 到支持。
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手 续为由，请求确认合同无效的,人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但 当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此 有明确规定,但属于管理性规定，并非效力性强制性规定,不能作为房屋租赁合 同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。
依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利 性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。
关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为,并不存在政府补贴的福利和 社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许 可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终 结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定 有效。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》的 理解与适用
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用一、《解释》的起草背景和指导思想在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，并形成诉讼进入司法领域。
近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件以10%的增长率逐年上升。
为应对与日俱增的审判压力，很多高级人民法院对房屋租赁合同纠纷案件的审判进行深入研究，并颁布了专门性指导意见。
由于对法律规范理解上的差异，各地人民法院对此类案件的法律适用存在不同的观点，导致裁判结果迥异，亟需出台司法解释，统一裁判标准。
最高人民法院基于审判实践的迫切需求，于2006年9月着手《解释》的起草和调研工作。
《解释》起草过程中，坚持了以下指导思想：一是，立足司法为和谐社会构建提供司法保障的政治职能，维护房屋租赁市场交易秩序，维护社会和谐稳定。
房屋是人类生存的基本物质条件，是从事生产经营的必要生产资料，房屋租赁案件的审判直接关系到广大人民群众的切身利益、社会的和谐稳定和经济的平稳发展。
《解释》的起草必须要坚持保障民生、维护社会稳定的指导思想。
二是，严循立法精神，切实增强《解释》的实践应用性。
房屋租赁主要发生在人民群众的生活和经营需要中，大量的房屋租赁合同纠纷案件由基层人民法院受理，《解释》应在严循法律规定精神，确保合法性基础上，强化规定内容的针对性和可操作性，切实服务审判实践。
三是，总结实践经验，合理吸收借鉴法学理论成果和国外成功经验。
房屋租赁纠纷属于传统的民事案件，各级人民法院均有大量的司法实践活动，并积累了行之有效的裁判方法。
《解释》应在调查研究、总结审判经验的基础上，吸收法学界理论研究成果，借鉴其他国家的相关理论和成功经验，以满足我国经济快速发展后，房屋租赁合同纠纷案件审判新情况、新变化的需求。
二、《解释》的主要内容（一）《解释》的适用范围。
人民法院受理的租赁纠纷案件主要为城镇房屋（城市规划区、镇规划区范围内的房屋）租赁合同纠纷案件，法律适用的难点多出现在此类案件的审判中。
最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释〔2009〕11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。
但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用
关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解
与适用
审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释是指法院对于涉及城镇房屋租赁合同纠纷的具体法律问题进行解释和适用的指导性文件。
这些司法解释的目的是为了统一法院审理此类案件时适用的法律规则，确保司法实践的一致性和公正性。
理解和适用审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释，需要注意以下几点：
1. 法律适用原则：在审理城镇房屋租赁合同纠纷案件时，法院应遵循法律的适用原则，即以法律的规定作为解决纠纷问题的基础，确保法律的统一性和权威性。
2. 解释的适用范围：审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释通常会明确适用的范围和条件，如纠纷金额、地域范围等。
法院在审理此类案件时，要根据具体的纠纷情况判断是否适用相关的司法解释。
3. 解释的具体规定：审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释通常会对各种纠纷情形和争议点进行具体规定，如租金争议、租赁合同解除、损害赔偿等。
法院在审理案件时，应根据相关司法解释对具体问题进行解决。
4. 实践指导意义：审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释也是对于实践的指导性意见。
法院可以参考相关司法解释的规定，在实际审理中进行裁判判断，保障案件审理的依法性和公正性。
总之，理解和适用审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释是法院审理此类案件时的重要工作，需要遵循法律原则，根据司法解释的规定进行具体操作，保障司法实践的一致性和公正性。
关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
【发布单位】最高人民法院【发布文号】法释[2009]11号【发布日期】2009-07-30【生效日期】2009-09-01【失效日期】-----------【所属类别】国家法律法规【文件来源】人民法院报最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号，2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。
关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号，2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。
但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》解读
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》解读为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。
城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。
依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。
关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。
所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。
关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(注释版)
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）（注释版）中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。
但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释【发文字号】法释〔2009〕11号【发布部门】最高人民法院【公布日期】2009.07.30【实施日期】2009.09.01【时效性】已被修改【效力级别】司法解释中华人民共和国最高人民法院公告最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。
司法解释关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）法释[2009]11号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。
但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的[1]，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。
但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》要点解读
对《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》要点解读最高人民法院今年6月22日通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”），该解释将于2009年9月1日起施行。
解释对实践中房屋租赁关系中的一些热点难点问题及时做出了不少创新性的规定，对实践有很强的指导意义，下面择其要者作出简要解读。
一、严格限制无效租赁合同的范围，将实践中易被误认为无效租赁合同的情形明确规定为有效，保障物尽其用，稳定租赁关系。
《合同法》第五十二条适用于所有类型合同的合同无效，对租赁合同当然也适用。
此外，解释将只适用于租赁合同的合同无效情形严格限定为三种，分别是：1、关于一审法庭辩论终结前仍未通过行政审批补正为合法建筑的违法建筑物达成的租赁合同无效（解释第二条、第三条）；2、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同超过的部分约定无效（解释第十五条）；3、未经出租人同意的转租合同无效（解释第十六条）。
值得注意的是，解释还从区分行政行为与民事行为、合同的实际履行以及权利应在合理期间内行使等角度出发，规定了特定情形下合同生效的条件，进一步排除无效合同范围，具体为：1、无特别约定时未办理房屋租赁备案登记的租赁合同有效，特别约定以办理房屋租赁备案登记为租赁合同生效要件但一方已经履行主要义务对方接受的合同也生效（解释第四条）；2、出租人明知或应知承租人转租而没在六个月内提出异议的转租合同有效（解释第十六条）。
二、将承租人优先购买权作为一项债权予以保护，废止了《〈民法通则〉适用意见》第118条的规定，这部分内容新规定较多，对承租人的权益影响很大。
解释新增了两种承租人无优先购买权的情况。
租赁关系中承租人主要是获得房产的使用价值，“买卖不破租赁”原则保护承租人在租期内发生产权变动时有权请求受让人继续履行原租赁合同，但租前已抵押抵押权人行使抵押权或租前已查封的情况除外（解释第二十条）。
法律赋予承租人同等条件下的优先购买权也是基于方便承租人继续居住，而在不影响承租人继续居住的前提下，基于产权共有关系和近亲属关系而需购买租赁房产则交易条件中隐含的交易便利及人情因素是承租人所不具备的，因此在交易价款及付款方式方面与出租人出卖给其他人相比往往有较大优惠。
审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释【租赁合同纠纷】审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 (法释[2009]11号，2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过) 中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已【租赁合同纠纷】审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释[2009]11号，2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过)中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
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对《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》要
点解读
最高人民法院今年6月22日通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”），该解释将于2009年9月1日起施行。
解释对实践中房屋租赁关系中的一些热点难点问题及时做出了不少创新性的规定，对实践有很强的指导意义，下面择其要者作出简要解读。
一、严格限制无效租赁合同的范围，将实践中易被误认为无效租赁合同的情形明确规定为有效，保障物尽其用，稳定租赁关系。
《合同法》第五十二条适用于所有类型合同的合同无效，对租赁合同当然也适用。
此外，解释将只适用于租赁合同的合同无效情形严格限定为三种，分别是：
1、关于一审法庭辩论终结前仍未通过行政审批补正为合法建筑的违法建筑物达成的租赁合同无效（解释第二条、第三条）；
2、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同超过的部分约定无效（解释第十五条）；
3、未经出租人同意的转租合同无效（解释第十六条）。
值得注意的是，解释还从区分行政行为与民事行为、合同的实际履行以及权利应在合理期间内行使等角度出发，规定了特定情形下合同生效的条件，进一步排除无效合同范围，具体为：
1、无特别约定时未办理房屋租赁备案登记的租赁合同有效，特别约定以办理房屋租赁备案登记为租赁合同生效要件但一方已经履行主要义务对方接受的合同也生效（解释第四条）；
2、出租人明知或应知承租人转租而没在六个月内提出异议的转租合同有效（解释第十六条）。
二、将承租人优先购买权作为一项债权予以保护，废止了《〈民法通则〉适用意见》第118条的规定，这部分内容新规定较多，对承租人的权益影响很大。
解释新增了两种承租人无优先购买权的情况。
租赁关系中承租人主要是获得房产的使用价值，“买卖不破租赁”原则保护承租人在租期内发生产权变动时有
权请求受让人继续履行原租赁合同，但租前已抵押抵押权人行使抵押权或租前已查封的情况除外（解释第二十条）。
法律赋予承租人同等条件下的优先购买权也是基于方便承租人继续居住，而在不影响承租人继续居住的前提下，基于产权共有关系和近亲属关系而需购买租赁房产则交易条件中隐含的交易便利及人情因素是承租人所不具备的，因此在交易价款及付款方式方面与出租人出卖给其他人相比往往有较大优惠。
在不损害承租人继续承租的前提下，解释赋予产权共有人及出租人的近亲属享有比承租人更优先的购买权，此两种情况无需通知承租人且无须赔偿（解释第二十四条）。
解释对优先购买权的行使期限作了严格限制，过期作废。
债权作为请求权都是有期限的，承租人优先购买权也应受到行使期限的限制，解释规定：在出租人通知后15天承租人仍未明确购买（注：根据最高院就解释答记者问的内容，必须要有按同等条件交付押金或定金等履约担保行为），或出租人拍卖房产的在拍卖5日前通知承租人但承租人未参加拍卖的（注：这里应理解为申请拍卖的5
日前通知，但拍卖的原则是价高者得，参加拍卖事实上已无法行使同等条件下的优先购买权，即拍卖房产的情况下承租人无论是否参与拍卖都事实上丧失了优先购买权），承租人丧失优先购买权（解释第二十四条、第二十三条）。
当出租人未通知出卖租赁房屋时，承租人应在知道或应当知道之日起一年内行使优先购买权，超过该期限的，人民法院不予以支持（合同法第五十二条、第五十五条）。
解释规定了具有债权特点的优先购买权救济条款。
债权的特点是可以存在多个同样内容的债权、且各债权间地位平等，承租人优先购买权作为一种债权，也不能绝对排除善意第三人依法取得房屋产权。
当第三人善意（不知有承租人或虽知有承租人但有理由相信承租人已放弃优先购买权）购买租赁房屋的，买卖合同有效（解释第二十一条），此时如未办理登记则承租人可行使优先购买权，但若已办理登记手续的则第三人可以善意取得租赁房屋的所有权，对此承租人不能要求购买房屋（继续履行），但可以要求出租人承担违约赔偿责任，但该赔偿责任的内容法律并未明确规定（解释第二十一条，第二十四条）。
而当第三人与出租人恶意串通（即第三人与出租人签订买卖合同时明知有承租人存在、并且承租人想行使优先购买权而故意与出租人串通交易）购买出租房屋时，承租人可以通过诉讼主张买卖合同无效（合同法第五十二条、第五十五条）并要求行使优先购买权。
另外，由于抵押权追求的是抵押物的交换价值，不要求转移抵押物的占有，与谁购买租赁房产并无太大关系，故当租赁房产为实现抵押权而被动出售（出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋还债），解释也赋予承租人优先购买权，
即无论租赁关系成立在抵押关系前还是成立在后，承租人均可以请求以同等条件优先购买（解释第二十二条）。
三、完善合同解除制度，当承租人侵害租赁房产或者出租房产不能实现租赁目的时，根据公平原则赋予合法利益受损害的当事人单方面的合同解除权，有利于特定情况下快速解除合同以减少损失。
实践中租赁合同的履行产生的争议除了租金支付问题外，主要集中在以下方面：承租人擅自改建扩建租赁房屋拒不恢复的；租赁房产因债务纠纷被法院查封导致无法使用的、租赁房产因不符合消防卫生等标准被城管依法查封；租赁房屋因权属争议导致无法使用的；租赁房屋因面积、位置等因素不符合法律、行政法规中规定的承租人经营某种行业的强制性条件导致无法实现租赁目的的。
对这些影响继续租赁的情况，解释允许受损害方自由选择是否单方面解除合同。
承租人擅自改建房屋主体和承重结构或扩建的，视为承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，此时出租人可以要求在合理期限内恢复原状，期限满仍未恢复的，出租人可以解除合同并要求赔偿房屋受到的损失（解释第七条）。
当租赁房屋因下列情况而无法正常使用时承租人可以解除合同：租赁房屋被司法机关（法院、检察院）或行政机关（城管、公安等机关）依法查封的；租赁房屋出现权属争议的；租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
四、细化合同无效或解除时对装修归属及装修费用的处理原则，强调装修须经出租人同意，在此前提下双方有约定时约定优先，无约定时则主要依据过错程度保护守约方利益。
1、装修未经出租人同意的，构成侵权，由承租人负担装修费。
出租人可以要求承租人承担恢复原状或赔偿损失等侵权责任（解释第十三条）。
2、装修经出租人同意，且合同无效的：
（1）如装修与租赁房屋未形成附合，则所有权归承租人：出租人同意利用的，承租人可按装修现值折价卖给出租人；出租人不同意折价的，承租人可以拆除，因拆除造成房屋毁损的，出租人有权要求承租人恢复原状；
（2）如装修与租赁房屋形成附合，则所有权归出租人：出租人同意利用的，出租人基于不当得利应补偿承租人；出租人不同意利用的，按过错分担装修现值损失（解释第九条）。
3、装修经出租人同意，且合同有效的，则应按双方对装修问题的约定处理，无约定时：
（1）未形成附合的，装修归承租人所有，承租人可以拆除，但如拆除造成房屋毁损的承租人应恢复原状（解释第十条）；
（2）形成附合的，装修归出租人所有。
合同履行至期满终止的，出租人无需支付装修费（解释第二十条）。
合同提前解除的，出租人是否应承担剩余租赁期内装修残值损失（下称“装修残值损失”），则依据导致合同解除的原因分别处理：
①因出租人违约致合同解除的，承租人可以请求出租人赔偿装修残值损失；
②因承租人违约导致合同解除的，承租人不能请求出租人赔偿装修残值损失；
③因双方违约导致合同解除的，装修残值损失由双方按照过错程度分担；
④因不可归责于双方的事由导致合同解除的（此处未明确解释第八条规定的因查封、权属争议、房屋使用条件而解除合同是否属于不可归责于双方的事由），装修残值损失由双方按照公平原则分担，法律另有规定的适用其规定。
另处，对以上几种合同解除的情形都适用的规则是：合同解除后，出租人同意利用装修的，基于不当得利应当在装修的利用价值范围内对承租人予以适当补偿。