城市住宅项目市场调研标准模式

城市住宅项目市场调研标准模式
1.政策环境调查
1)房地产相关政策：土地政策、房地产税收政策、金融政策、人口政策、产业政策
2)相关经济发展规划：国家经济社会发展计划、土地规划、城市发展规划、城市发展
战略
2.经济环境调查
1)国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度、效益
2)项目所在地区经济结构、人口就业状况、基础设施、城市重点开发区域或区域经济
发展状况
3)银行贷款或融资利率水平、货代方向以及贷款额度
4)城市居民收入水平、消费水平、消费结构等
5)项目所在地区的对外开发程度和经济合作情况、对外贸易和外商投资的发展情况
3.区域市场调查
目的：主要针对开发商或拿地发展商而言，提供详细的项目所在区域市场环境
1)区域经济繁荣程度、文化氛围、居民素质、交通和教育水平、安全保障、自然环境
2)区域的公共设施状况、道路状况、城市规划、区域功能等方面
4.市场需求和消费行为调查
目的：为市场地位而进行，从消费者角度出发
1)消费者对某类产品总需求量及其饱和点、市场需求发展趋势
2)消费者构成、分布、消费需求的层次状况，消费者的需求和潜在需求状况，消费者
的收入变化、购买能力变化及购买偏好的状况
3)消费动机调查，包括消费者的购买意向、影响消费者购买动机的因素、消费者购买
动机类型
4)购买行为调查，不同消费者的不同购买行为，不同的购买模式，影响消费者购买行
为的社会因素及心理因素
5.房地产产品调查
目的：为项目开发寻早市场空白点，增加羡慕个的营销卖点，为项目寻找它所在区域市场的产品定位，为项目的差异性的塑造提供技术支持。

1)现有房地产市场产品的数量、质量、结构、性能、市场生命期
2)现有房地产开发商、投资者、消费者对市场环境、产品功能、居住环境、物业管理、
宣传方式、产品类型等方面的接受程度
3)目前出现的新技术、新产品、新工艺、新材料的应用范围以及供应方式对于房地产
市场的影响力
4)开发企业在项目区域的市场占有率和产品销售潜力
5)开发企业的建筑、设计、施工以及和开发有关的情况
基础知识：
房地产产品竞争力构成——企业品牌、物业管理、配套设施、环境、项目口碑、产品定位、价格、户型
6.房地产产品的价格调查
目的：了解项目区域的各种类型产品的价格水平，为价格定位确立可靠依据。

1)政府价格政策
2)房地产市场供求情况变化趋势
3)房地产产品价格需求弹性和供给弹性的大小
4)国内可借鉴城市、项目所在城市、区域房地产产品市场价格
5)价格变动对消费者和发展商的影响
7.房地产广告的调查
广告媒体分类，报纸媒体、电视媒体、电台广告、户外广告、杂志、网络媒体
1)广告投入力度用于控制项目的销售节奏
2)房地产广告的时空分布及广告效果测定
3)不同媒体主流受众调查
4)房地产广告媒体的影响力，使用情况调查
5)房地产广告预算与代理公司的调查
6)促销方式、同类物业的各种公关活动对租售影响程度调查
8.房地产营销渠道调查
1)城市、区域市场房地产市场营销方式的发展状况，居民的接受程度以及发展趋势
2)城市销售代理商的数量、素质及其代理情况调查
3)房地产客户对销售代理的态度，接受程度，所需要的服务类容
4)调查各种类型产品广告媒体选择
9.区域市场竞争项目调研
1)竞争对手和潜在竞争者的开发实力和经营管理优劣势调查
2)竞争对手、竞争项目的户型设计、产品质量、市场口碑、环境规划、配套设施、物
业管理的服务内容
3)竞争项目定价方式、销售价格调研
4)竞争项目攻关活动、宣传广告跟踪监控；广告组合方式、广告策略、广告成本估算
5)竞争项目的销售渠道使用方式、以及使用情况的跟踪及监控
6)对未来市场的竞争情况预估
7)对项目开发销售期间的市场发展趋势分析预估
8)竞争对手的市场占有率、产品供应量、销售率等发展动态监控
9)竞争项目的产品投入时机、开发周期、销售周期等监控
市场调查七大内容
1.市场研究
2.产品研究
3.行销环境研究
4.消费购买行为研究
5.广告及促销研究
6.销售研究
7.销售预测
市场调研报告的作用：市场调研报告只代表调查结果（即市场状况），并不能代替经营决策
市场调研前准备工作：
明确调研的目的以及所要达到的程度
根据目标拟定市场调研计划
分解调研问题，分布任务，（实现团队资源高度高效整合，完成调研任务）
房地产开发企业，项目开发前期应该从土地价值、投资环境、市场供求、市场竞争等变量进行研究和分析，初步确认项目整体的可行性，并对市场定位提供依据回避风险。