银行住房抵押贷款证券化项目分析报告
住房抵押贷款证券化的风险和障碍分析
住房按揭贷款证券化是⼀项结构精巧，环节复杂，参与⼈众多的⼀项⾦融创新，⼀旦某个环节发⽣问题，就有可能影响整个住房抵押贷款证券化的开展。
⽽且在我国，由于抵押贷款⼀级市场的发育不完善、法律环境不健全、资产评级机构不规范以及⼈们的消费观念较保守等种种因素的存在，住房抵押贷款证券化存在着更⼤的风险，因此，在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，有必要冷静讨论⼀下其风险，做到未⾬绸缪，防患于未然。
⼀、住房抵押贷款证券化的风险分析 住房抵押贷款证券化最主要的特点是将缺乏流动性但能够产⽣可预见现⾦流的抵押贷款，转换为可以在市场上流通、容易被投资者接受的有价证券，从⽽增强了资⾦的流动性，优化了⾦融机构的资产结构，降低了商业银⾏的风险。
尽管存在诸多优越性，但由于住房抵押贷款证券化业务涉及到发起机构、特定⽬的机构、受托机构、服务机构、评级机构、信⽤增级提供机构、投资者等众多交易主体，交易结构复杂，风险隐蔽性强，处理不当，也会对⾦融系统的稳定性造成潜在风险。
住房抵押贷款证券化主要具有利率风险、违约风险、提前还款风险、再投资风险、流动性风险以及交易结构风险等，这些风险中，在我国表现最突出的就是提前还款风险和违约风险。
1.提前还款风险。
提前还款是指借款⼈随时⽀付部分或全部抵押贷款的余额，这种⾏为会对住房抵押贷款证券化中的现⾦流产⽣重⼤影响，给贷款银⾏带来利息损失，甚⾄是改变证券的偿还期限，给投资者带来风险。
众所周知，美国在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，住房抵押贷款的提前偿付⾏为已取得丰富的经验数据，通过准确地预测，有效地规避与转移提前还款风险。
⽽我国在这⽅⾯的⼯作⼏乎为空⽩，提前偿付率根本⽆法预测。
据本⼈观察，我国居民的提前还款⾏为具有两⼤特点，⼀是对利率的变动极其敏感，主要原因是我国⽬前的住房抵押贷款绝⼤多数是浮动利率贷款，⽽且商业银⾏对提前还款⾏为仅收取象征性违约⾦或罚款，每当利率升⾼，提前还款⾏为即成倍增加；⼆是提前还款⾏为具有普遍性。
我国住房抵押贷款证券化模式分析
我国住房抵押贷款证券化模式分析内容摘要：本文通过对住房抵押贷款证券化（MBS）模式及其法律障碍的分析，试图说明住房抵押贷款证券化模式的建立应当与国情相适应，完善MBS 法律制度已经成为实现我国住房抵押贷款证券化的当务之急。
关键词：住房抵押贷款证券化（MBS）SPV SPC SPT住房贷款证券化概述住房抵押贷款证券化（Mortgage Backed Securitization, MBS）是一国经济发展到较高阶段的必然产物，它是指住房抵押贷款机构将其持有的抵押贷款汇集、重组成抵押贷款集合基金，经过担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为。
住房抵押贷款证券化是从支付抵押贷款一级市场向二级市场（住房抵押债券转让市场）的转化，因此其操作思路首先从一级市场开始。
抵押贷款证券化的价值流程包括（见图1）：1.银行机构向抵押借款人发放抵押贷款。
2.抵押贷款的证券化。
银行机构将抵押贷款债权出售给抵押贷款公司（Special Purpose V ehicle, SPV），抵押贷款公司购买银行的贷款资产后将其组成抵押贷款资产池，经标准化处理、信用评级及担保公司担保升级后，发行抵押贷款债券；银行也可自行组成资产池，发行抵押贷款债券。
3.银行机构或抵押贷款公司向社会发行抵押证券。
发行方式可采用直接发行或间接发行。
前者是发行者亲自办理必要的手续，直接向投资者筹措资金；后者是通过专门部门的经纪人间接地筹措资金，广泛地召募投资者，这部分经纪人即证券承销者。
4.债券进入二级市场参与流通。
鉴于住房抵押贷款证券存在一定风险且金额较大、期限较长，其投资主体一般以机构投资者为主，个人投资者为辅。
住房抵押贷款证券化的模式分析住房抵押贷款证券化的模式总的来说可以分为表外和表内模式两类。
表外融资模式我们通常所说的典型的住房抵押贷款证券化，是将证券化的资产组转移到一个特殊的载体（SPV）中，旨在帮助转让者将资产从其资产负债表中转移出去，从而达到融资、改善资本结构等目的，表外融资由此而来。
住房抵押贷款证券化的风险分析及对策研究
住房抵押贷款证券化的风险分析及对策研究一、住房抵押贷款证券化风险分析的意义传统的融资方式是以资金需求方的整体信用状况为基础的，而住房抵押贷款证券化是以银行的住房抵押贷款这种金融资产的未来收益为信用保证，从而在非流动资产的基础上创造出流动性强的证券，使不流动的资产能够进入金融市场得以实现交易[1][2]。
住房抵押贷款证券化不仅增强了债权银行的资产流动性，拓宽了其赢利渠道，而且增加了金融市场的投资品种，对于我国的金融改革具有重要的意义。
虽然目前我国还没有实行住房抵押贷款证券化，但理论方面的研究早已开始，各种证券化的实施方案也设计了不少[3]。
作为一种金融创新产品，其风险是必然存在的，如何在借鉴国外经验教训的基础上，结合我国的实际情况，未雨绸缪，进行住房抵押贷款证券化的风险分析，以保证证券化实施的顺利进行，具有重要的现实和理论意义。
二、住房抵押贷款证券化的风险分析市场基础薄弱以及法律环境、会计、税收等方面的制度滞后是形成风险的主要原因。
实行住房抵押贷款证券化的风险主要源于信用风险、市场风险和经营风险等三个方面，具体潜伏于贷款购买、资产管理、债券发行与交易及经营管理等各个环节。
(一)贷款购买环节的风险1.真实出售的风险。
在证券化过程中，发起银行通常采取买卖的法律形式转移资产，这种买卖必须是一种真实出售，以保证在发起银行发生破产清算时其出售的贷款组合不被列入破产财产。
作为一种真实出售的法律关系，要求发起银行出售贷款的行为必须符合一定的条件，以达到将所出售的贷款组合和发起银行的信用风险隔离开来的目的。
2.贷款购买的规模和质量风险。
在目前的经济环境下，四大国有商业银行对以出售优质的住房抵押贷款来进行融资的意愿不强，在贷款出售定价方面也会比较苛刻，而其他商业银行的住房抵押贷款规模又比较小，加上住房抵押贷款一级市场本身的分散经营和不规范等因素，因此目前能够购买的住房抵押贷款无论是规模和质量，都有可能不能满足预先制定的标准。
论我国住房抵押贷款证券化
论我国住房抵押贷款证券化【摘要】本文围绕我国住房抵押贷款证券化展开讨论。
在首先介绍了该领域的背景情况，以及研究的目的。
接着在分别概述了我国住房抵押贷款证券化的基本情况，以及证券化带来的优势。
同时也分析了我国住房抵押贷款证券化所面临的问题，探讨了政府在该过程中的角色和监管机制。
最后进行了国际比较研究，探讨了其他国家的做法和经验。
在对整个文章进行了总结讨论，并展望了未来的发展方向。
通过本文的研究，可以更全面地了解我国住房抵押贷款证券化的现状和问题，为未来提出相应的政策建议和改进措施提供参考。
【关键词】住房抵押贷款证券化、我国、概述、优势、问题、政府角色、监管、国际比较研究、总结讨论、未来展望1. 引言1.1 背景介绍中国的住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款转化为证券，并通过证券市场进行交易。
随着我国房地产市场的快速发展和住房金融的不断完善，住房抵押贷款证券化逐渐成为解决资金链断裂、推动金融市场发展的有效方式。
背景介绍部分将详细探讨我国住房抵押贷款证券化的发展现状和意义。
我国房地产市场呈现出快速增长的态势，住房需求不断增加，但传统的融资模式已难以满足需求。
住房抵押贷款证券化的推出，可以有效解决房地产金融领域的融资难题，打破资金壁垒，促进房地产市场的健康发展。
住房抵押贷款证券化还可以带动金融市场的创新和多样化。
通过证券化，原本长期的房屋抵押贷款可以被拆分、重组成为不同类型的证券产品，满足不同投资者的需求，促进金融市场的发展。
我国住房抵押贷款证券化的出现，不仅可以帮助解决房地产金融领域的融资问题，还可以推动金融市场的创新与多元化发展。
在这一背景下，对我国住房抵押贷款证券化的研究和探讨显得尤为重要。
1.2 研究目的研究目的：本文旨在深入探讨我国住房抵押贷款证券化的相关问题，分析其发展现状、优势和存在的问题，并探讨政府在这一过程中的角色和监管措施。
通过国际比较研究，了解其他国家在住房抵押贷款证券化方面的经验和教训，为我国相关政策的制定提供参考。
投资银行的资产证券化业务实证分析—中国建设银行个人住房抵押贷款证券化案例分析
投资银行的资产证券化业务实证分析—中国建设银行个人住房抵押贷款证券化案例分析重庆工商大学融智学院金融系 2008级投资银行三班内容摘要：资产证券化(Asset Backed Securitization，ABS) 是将非流动性资产转化为具有更高流动性的证券，然后向投资者出售，资产所产生的现金流用于偿付证券本息和交易费用，即由资产支持的证券。
资产证券化在欧美已经有超过20年的历史，包括金融与非金融资产，例如住房抵押贷款，分期付款及信用卡应收款、不良贷款、飞机融资租赁应收款、未来资金流量和整体企业所产生的任何现有或未来现金流。
我国最常见的证券化资产类型为住房抵押贷款、贸易应收帐款、信用卡贷款组合等等。
由这些资产转换而来的证券一般被称为资产支持证券。
自诞生以来资产证券化业务就一直是投资银行的主要业务之一,作为中国住房抵押贷款证卷化的第一单“建元2005个信住房抵押贷款证券化”具有重要的里程碑意义。
本文尝试对其作出分析，研究是什么促使其成功发行、克服了哪些困难、收益与风险如何、与国际主流的形式有什么区别与联系等问题。
关键词：案例分析抵押贷款证券化投资银行Abstract：Asset Securitization Backed Securitization, own (ABS) is illiquid assets into higher liquidity of the securities，costs, which the assets of support securities. In Europe and the United States have asset securitization more than 20 years of history, including financial and non-financial assets, such as housing mortgages, payment by installment, and credit card receivables, non-performing loans, the financing lease receivables, the future cash flow and the whole enterprise produced any existing or future cash flow. The most common in the securitization of asset types for housing mortgages, and trade receivables, credit card loan portfolios, etc. These assets by converted securities commonly known as asset-backed securities, since the beginning of the asset securitization has been is one of the main business investment bank, as China's housing mortgage-backed securities, the first single "jianyuan 2005 letter housing mortgage-backed securitization" has important milestone significance. This paper attempts to make an analysis of the research is what prompted the, successfully issued, overcome what difficulties, returns and risks, and how the international mainstream form what is the difference between the contact with problems.Keywords: Case analysis Mortgage loans Securitization Investment bank从1999年起，中国建设银行已经向中央银行提交了六份房贷资产证券化的方案，前4套方案因方案没有体现MBS风险出售和破产隔离的原则以及有关法规没有完善被否决，第5套方案也因法律层面的问题最终被国务院否决。
中国住房抵押贷款证券化法律问题研究中期报告
中国住房抵押贷款证券化法律问题研究中期报告本报告基于对中国住房抵押贷款证券化法律问题的研究，就目前证券化活动中存在的法律问题进行了分析和探讨，提出了相应的建议和对策。
一、前言随着中国经济社会的快速发展，房地产市场日益繁荣，住房抵押贷款证券化逐渐成为一种重要的融资手段。
住房抵押贷款证券化是指将一组房地产抵押贷款通过发行证券的方式，推向市场，由投资者购买，以获取收益的一种金融工具。
住房抵押贷款证券化具有融资成本低、流动性高等优点，因此在发达国家已成为一种成熟的融资工具。
但是，在中国，住房抵押贷款证券化的法律问题仍然长期存在，主要表现为：1.法律框架不完善：住房抵押贷款证券化法律框架缺乏完整性和有效性，难以保证证券化活动的合法性、规范性和可持续性。
2.信息披露不充分：住房抵押贷款证券化信息披露不规范、不透明，存在信息不对称和市场不公平等问题。
3.担保机制不完备：住房抵押贷款证券化的担保机制存在缺陷，无法有效保护投资者的权益。
4.违约处理机制不清晰：住房抵押贷款证券化的违约处理机制不完善，容易导致违约风险的扩散和危机的发生。
针对以上问题，本报告提出以下建议：一、构建完备的法律框架完备的法律框架是保证住房抵押贷款证券化活动规范、稳健和可持续的基础。
应当建立法律法规体系、完善立法机制、健全监管机制、明确市场准入和退出机制等一系列政策措施，确保住房抵押贷款证券化的法律框架的完善性和有效性。
二、加强信息披露和透明度信息披露和透明度是保证市场公平和投资者权益的基础。
应当明确披露要求、完善披露标准、加强披露监管等一系列措施，建立一个规范的、透明的、真实的信息披露制度，并对信息披露进行监管和处罚。
三、健全担保机制担保机制是保障投资者权益的重要手段。
应当建立完善的担保机制、完善抵押品评估制度，强化普惠金融基地资产的稳健性和安全性，确保投资者权益受到有效保护。
四、规范违约和风险处理机制违约和风险处理机制是保证住房抵押贷款证券化可持续发展的重要保障。
我国商业银行在住房抵押贷款证券化中的潜在收益与成本分析
房地产金融我国商业银行在住房抵押贷款证券化中的潜在收益与成本分析□黄小彪华南农业大学经济管理学院黄曼慧广东商学院住房抵押贷款证券化是当前我国金融制度建设中的一个热点问题，其中，商业银行对推行抵押贷款证券化的动力大小将直接决定该制度在我国创立和推进。
根据制度经济学的理论，我国商业银行是否愿意成为抵押贷款证券化制度创新的推动主体，将完全取决于其潜在收益与成本的比较。
一、商业银行在住房抵押贷款证券化中的潜在收益分析商业银行在住房抵押贷款证券化中是ＭＢＳ（住房抵押贷款）证券的供应者，在证券化中得到的利益是多方面的。
这也正是国外商业银行积极推动抵押贷款证券化，并成为住房抵押贷款证券化制度创新第一行动集团的原因。
１．减少资金来源的约束。
我国目前经济的发展阶段决定了间接融资在我国现有的金融体系中仍将处于基础地位。
但应该看到的是，过高的间接融资比重以及融资方式单一化已经成为我国金融风险形成的一个制度性原因，这是一个不容忽视的问题。
融资方式单一化，一方面赋予了银行在全社会的融资行为中绝对的控制力，容易造成商业银行在金融体系中的垄断经营，降低金融市场的效率，也不利于我国银行业竞争力的提高；另一方面，单一化的融资方式还容易使金融市场上各主体的资金来源受到严重限制。
拓展资金来源渠道是银行生存与发展的重大问题，对于我国现阶段而言，银行的资金来源仍然受到存款增长的较大约束，这对改善银行的融资结构和防范金融风险是十分不利的。
住房抵押贷款证券化实质上是建立了将市场中的短期资金转变为住房金融所需的长期资金的融资机制，可以有效地减少银行在住房资金来源上的约束。
房地产金融２．提高资金的流动性。
一般来讲，商业银行只拥有短期资金，其经营的原则是安全性、流动性和盈利性。
住房抵押贷款证券化虽未扩大银行资产规模，但却改变了资产形态，增强了资产的流动性、安全性，也在一定程度上改善了商业银行的资金约束。
据测算，今后一段时期内，我国对住房抵押贷款的需求规模每年将达到６０００至７０００亿元人民币。
住宅抵押贷款证券化的需求和供给分析
由于我国目前 金融市场发 展的并不十分完善 ，
够数量和种类的贷款可 以用于形 成资产池 ， 得资 产池中的贷款在期限和利率上具 有多样性 ， 通过重 新 的整合能够最大程 度地分散流 动性风险、 拖欠风
险， 提高信用级别 ， 降低信用增级 的成本 ， 发行不 同
我国银行的利润来源是存贷利差。但 由于我国至今 没有实行利率的市 场化 ， 银行 的利润率并不与市场 挂钩 ， 存贷利差相对来说是 比较固定和可预见的， 并
且利润丰厚。就银行 的住宅抵押贷款而言 ， 其利息 收入远高于存款的利息支 出， 成银行通过金融创 造 新扩大收入渠道的意愿不足。 ２ １４ 我国银行的成本状况 ．． 在我 国， 银行 用于发放贷款 的资金主要来源于
层次的资产支持证券 ， 以更大范围 的满足投资 的需 求， 也使银行能够 更方便 的收 回资金 ， 获得预期收
益。
（） ２ 发达的二级市场
更 ０５年末 ， 在住宅抵押贷款证券化的过程中， 离不开证券 吸收的存 款， 以居民储 蓄存款为主。２０ 二级市场的支撑 ， 二级市场是证券流通转让的市场 ， 我国金融机构存差达到 ９２万亿的规模， ． 占存款余 ２ 存量的贷存 比为 ６ ％ 。规模巨大的储蓄 ８ 实现资产支持证券的自由流通和已贷资金的迅速回 额的 ３ ％，
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住宅抵押贷款证券化的需求和供给分析 孙雅竹
４ ９
住宅抵押贷款证券化 的需求和供 给分析
孙 雅 竹
（ 湖南大学金融学院 湖南 长沙 ４ ０７ ） １ ９ ０ 摘 要 ： 住宅抵押贷款证券化的产生涉及多种 因素， 主要分为银行 内在的证券化需求和
市场的供给情况， 银行往往 出于降低流动性风险 ， 分散信用风险、 利率风险和通货膨胀风险， 降 低经营成本和提 高资本收益率的 目的进行证券化。文 中结合我国目前住宅抵押贷款的增长趋 势和银行业所面临的风险、 流动性需求、 经营成本和利润状况， 分析住宅抵押贷款证券化在我
我国住房抵押贷款证券化的可行性分析及对策建议
定 的预期 收 益 为保证 ， 过 在 资 通
本 市 场 上 发 行 证 券 募 集 资 金 的
引力 的 证 券化 产 品 。我 国的住 房 抵 押 贷 款 一 级 市 场 从 １９ ９７年 刚 刚 开始 起 步 ，迄 今 为止 经 历 了 ５
年 左右 的 发展 ，如 果仅 从 静态 角 度 出发 ，将 我 国现 有 市场 规模 与 发 达 国家 相 比 ， 么 ， 国 目前是 那 我
一
以其 收购 的住房抵 押 贷款进 行 汇 总 、结 构 性组 合 和信 用 增 级 ，
并 将 其 中 某 一 类 具 有 相 同 的 回
收 期 、风 险 、预期 收益 水 平等 特 征 的 债 权 作 为 基 础 在 资 本 市 场 上 发行 证 券 的行 为 。与住 房抵 押
的住 房抵 押 贷 款余 额 为 １６ ２０亿 ，
时 也 是 世 界 范 围 内最 为 广 泛 被
给一 家 特别 的 专业 机 构 ， 机 构 该
不 具备 发 展住 房抵 押 贷款 的一 级
市 场基 础 。 止 到 １９ 年 末 我 国 截 ９９
证 券化 的 一 种资 产 ，具有 较 高 的 市场 流 动 性 ， 适 合 于证 券化 。 最
种项 目融资方式 。 住房抵押贷 款证 券 化是 资 产 证 券 化 的一 种 ， 是指商 业银 行等金 融机 构将 其 持 有 的 住 房 抵 押 贷 款 债 权 转 让
一
２ ．住 房 抵 押 贷 款 具 有 适 于
证券化的特点。 住房抵押贷款是 世界 上 最早 被 证券 化 的资 产 ，同
占 Ｇ Ｐ的 比重仅 为 １５ ％ ， Ｄ ．６ 而英 国 占 ５ ％ 、 国 占 ５ ％ 、日本 占 ６ 美 ４ ３ ％ 、韩 国 占 １％ 、马来 西 亚 占 ３ ４
我国住宅抵押贷款证券化的可行性分析
１ １ ３ 抵 押 贷 款 证 券 化 担 保 与 保 险 ．．
保险能减少或分 散风险 ， 保 险则是在制造风险 。 不 随着 房 地 产 业 的 发 展 ， 地 产 抵 押 贷 款 险 日益 成 为 一 房 种 重 要 的 险种 ， 主 要 保 社 会 经 济 风 险 ， 信 用 风 险 、 它 如 抵 押 物 风 险 、 买 力 风 险 等 。 其 直 接 作 用 是 防 止 贷 款 购 人 由 于 未 能 及 时 回 收 贷 款 而 受 到 损 失 ， 接 地 促 进 了 间 抵押 贷 款 的 发 展 ， 大 了 融 资 能 力 。房 地 产 抵 押 贷 款 扩 再 融 资 ， 了必 备 上 述 融 资 工 具 外 ， 要 有 保 险 和 定 期 除 还
款抵押物权作提保 ， 向社 会 发 行 债 券 来 再 融 资 （ 称 房 或
极 培 育 经 济 增 长 点 ； 是 可 将 商 业 银 行 长 期 信 贷 资 产 二
转 换 为 流 动 性 高 的 证 券 资 产 ， 解 决 商 业 银 行 资 金 结 以 构 不 匹配 的 问题 ， 防范 商 业银 行 的 系统 风 险 ； 是 为 投 三
维普资讯
－－警彦院 学报 ・｜ ｆ．
Ｊｏｕｒ ｎａ］ｏｆ Ｓ１ ｃｈｕａｌ Ｕ ｎ１ ｌ ｖｃｒ ｔ ￥１ ｖ ｏｆＳｏｌ ｉ ｎ ｄ Ｔ ｃ ｅｌｃｅ ａ ｃｈｎｏ ｏ ｌ ｇｙ
文 章 编 号 ： １０ ．７ ２ ２ ０ ）３０ ８ ．３ ０ ０ ５ ２ （ ０ ２ ０ ． ０ ７０
抵 押 贷 款 证 券 化 的 运 作 ， 键 是 有 一 个 健 全 高 效 关 的二 级 市 场 （ 称 二 级 抵 押 市 场 ） 二 级 市 场 ， 与 一 也 。 是
级 市 场 相 对 而 言 ， 级 市 场 上 的 贷 款 人 在 这 里 将 抵 押 一
住房抵押贷款证券化及其信用风险分析
学年论文题目：住房抵押贷款证券化及其信用风险分析院（系）：商学院专业：金融学学号：2009130631姓名：章晓萌指导教师：吴朝霞完成日期：二〇一一年三月住房抵押贷款证券化及其信用风险分析摘要：目前，我国住房抵押贷款证券化正在稳步发展中。
本文介绍了住房抵押贷款证券化及其信用风险的内涵，从信用风险方面分析了美国次贷危机发生的原因及对我国面临的信用风险，并提出了信用风险的防范措施关键词：住房抵押贷款证券化信用风险次贷危机一、住房抵押贷款证券化及其信用风险的内涵（一）住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化（Mortgage Backed Securitization,MBS）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。
住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种，因此住房抵押贷款证券市场也分为一级市场和二级市场。
一级市场是抵押贷款的担保与发行市场，它的主要参与者是借款人、贷款机构、信用担保和保险公司等中介机构；二级市场是证券化特设机构(Special Purpose Vehicle,SPV)对住房抵押贷款进行担保和发行支持证券的市场。
它的主要参与者是特设机构、各种投资者、信用增级与评级机构、会计师与律师事务所、证券承销商等中介机构。
（二）住房抵押贷款证券化的信用风险组成住房抵押贷款资产池的单个资产以及整个资产池的组合信用质量直接决定了抵押支持债券或资产支撑债券的信用质量及其变化；另一方面，原始债务人的信用状况是影响证券化资产质量的最原始因素。
有大量的事实表明，在住房抵押贷款的资产证券化过程中，绝大多数的信用风险发生在抵押贷款的早期。
贷款如果在前三、四年没有发生违约，而后面违约率相对要低得多。
我国个人住房抵押贷款证券化分析
我国个人住房抵押贷款证券化分析提要个人住房抵押贷款证券化是一项新的融资方式，对商业银行发展、居民买房、金融市场完善等有一定的作用，也符合市场经济的发展规律。
但是，由于我国证券市场还很不完善，还存在法律和技术方面的障碍，目前推行个人住房抵押贷款证券化条件还不成熟。
关键词：住房抵押贷款；证券化；融资一、我国住房抵押贷款现状随着国家宏观调控以及中央银行货币信贷政策的陆续出台，各家商业银行纷纷调整信贷投向，加大了对消费信贷投入，这都促使我国个人住房贷款业务迅速发展并初具规模。
自从1998年我国住房改革，停止实物分配后，住房抵押贷款已经成为人们买房的主要方式，它拓展了住房贷款的巨大市场，为百姓解决了不少困难。
但是，由于房价相对于居民收入增长水平显的过高，同时又缺乏有效的消费信贷措施，最终导致居民对住宅的有效需求不足。
从楼盘开发到居民买房其间过程一般是这样的：房地产开发商先从银行借款建房，然后与银行签订协议，待中介卖房之后把本息存入该银行就是房地产还款。
房价中除去银行贷款本息以及中介担保等手续费就是房地产商的利润。
但是，居民买房的首付最低价是房价的30%，那么剩余的70%这一大部分只有通过抵押贷款才能实现。
显然，在这一周转中，不管是购买者还是房地产开发商都已经把相当大的一部分风险转嫁给了银行。
一方面房地产商用来建房的资金来源是银行，一旦房地产商的房子卖不出去，就意味着银行贷款就有可能收不回；另一方面就是购买者违约不付款。
现在银行对违约问题的处理方式很简单，但也存在相当大的风险，就是拍卖充当抵押的住房。
这就存在着拍卖得来的资金不足以偿还发放的贷款金额的风险。
二、住房抵押贷款证券化可行性分析个人住房抵押贷款证券化首创于美国，后被许多国家借鉴。
不同的国家和地区在具体操作上有所不同，但其本质都是一样的。
总的来说，住房抵押贷款证券化，是将金融机构的住房信贷资产经过一系列的组合，再配以相应的信用担保，并进行信用增级，使其产生的未来现金流（主要是利息收益）的收益权转变为可在金融市场流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。
住房抵押贷款证券化的模式分析
（ ） 起 人 支 付 资 产 的 价款 。特 设 机 构 从 承 销 商 那 ４发
里 获 得 发行 证 券 的 收 入 ， 后 按 事 先 约 定 的价 格 向发 起 然
人 支 付 购买 证 券 化 资 产 的 价款 ， 时 要 优 先 向其 所 聘 用 此
的各 专 业 机 构支 付 相 关 费 用 。
ＭＢ Ｓ作 为 一 种 金 融 创 新 兴 起 于 ２ Ｏ世 纪 ７ ０年 代 初 的美 国 ， ２ 在 ０世 纪 ８ ０年 代 ， 金 融 创 新 又 扩 展 到 了其 该 域 和 人 口统计 分 布 广 泛 ； 约率 较 低 ； 产 的 相 关 数 据 违 资 容 易 获得 ； 产池 中 的资 产 应 达 到 一 定 的 规 模 。 资 （ ） 置特 设 机 构 与 出售 资 产 。 特 设 机 构 的 工 作 程 １设
（） ５ 资产 管 理 与 回收 资 产 收 益 。 服 务 机 构 （ 般 是 一
发 起 人 承 担 ） 对 资 产 池 进 行 管 理 。 管 理 的 主 要 内 容 将
是 收 取 、 录 资 产 池 产 生 的 现金 流 ， 且 把 全 部 收 入 存 记 并
入 特 设 机 构 事先 指 定 的受 托 机 构 ， 托 机 构 按 约 定 建 立 受
收稿 日期 ：０ ８—１ ２ ２０ １— Ｏ
１ 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 的基 本 流 程 ．
住房抵押贷款证券化是一个系统的工程 ， 涉及 到 的 参 与 主 体 比较 多 ， 各 抵 押 贷 款 发 起 机 构 （ 商 业 银 有 各
行 ） 借款人 、 押贷款收购者 （ 、 抵 特设 机 构 ＳＶ） 信 用 增 Ｐ 、 级 和 评 级 机 构 、 押 贷 款 证 券 的 投 资 者 ， 有 其 他 一 些 抵 还 中介 机 构 等 ， 涉及 到 的证 券 化 流 程 较 长 。 以下 给 出 了住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 的基 本 流 程 图 ， 结 合 图形 ， 明 住 房抵 押贷 款 证 券 化 的操 作 流程 。 说
我国住房抵押贷款证券化的构建及现状分析的开题报告
我国住房抵押贷款证券化的构建及现状分析的开题报告
一、选题背景
随着我国社会经济的不断发展，住房市场也在不断扩大。
然而，对于很多人来说，购买住房往往需要贷款。
而在贷款过程中，抵押房产已成为一个非常常见的手段。
同时，为了吸引更多的投资者，一些银行及第三方金融机构开始利用抵押房产进行证券化，发行住房抵押贷款证券来进行融资活动。
这种方式除了可以为投资者提供更高的
收益，也可以帮助银行等金融机构更有效地管理风险。
因此，本文拟对我国住房抵押贷款证券化的构建及现状进行分析，旨在为住房市场的进一步发展提供理论支持。
二、研究内容
1. 住房抵押贷款证券化的概念及意义。
2. 我国住房抵押贷款证券化的现状分析。
包括我国住房抵押贷款证券化的发展
历程及规模、发行主体、投资者结构等方面的内容。
3. 我国住房抵押贷款证券化中存在的问题及建议。
从监管制度、市场环境、发
展机制等方面探讨我国住房抵押贷款证券化发展的未来方向。
三、研究方法
本文将采用文献资料法、实证分析法及比较分析法等方法，通过收集相关资料进行综合分析，对我国住房抵押贷款证券化的构建及现状进行深入研究。
四、研究意义
通过对我国住房抵押贷款证券化的构建及现状进行分析，可以更好地了解住房抵押贷款证券化的本质及市场环境；同时，也可为进一步探讨我国住房市场发展的未来
方向提供参考。
住房抵押贷款证券化机制与实证分析
住房抵押贷款证券化机制与实证分析一、本文概述住房抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securitization，简称MBS）作为一种重要的金融创新工具，在全球金融市场中扮演着日益重要的角色。
本文旨在全面而深入地探讨住房抵押贷款证券化的机制及其在实际操作中的效果。
我们将首先概述住房抵押贷款证券化的基本概念、发展历程及其在全球范围内的应用现状。
接着，我们将深入探讨其运作机制，包括贷款池的构建、证券的发行与定价、风险管理与信用增级等方面。
本文还将通过实证分析，研究住房抵押贷款证券化对金融机构、投资者以及整体经济的影响，特别是在提升金融市场效率、优化资源配置、分散金融风险等方面的作用。
我们将对住房抵押贷款证券化面临的挑战与未来发展前景进行分析，以期为相关决策者和研究人员提供有价值的参考。
二、住房抵押贷款证券化理论基础住房抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securitization，简称MBS）是一种将住房抵押贷款转化为可在市场上交易的证券的金融工具。
其理论基础主要源于资产证券化（Asset Securitization）理论，是一种将流动性较差但具有稳定未来现金流的资产通过一定的结构安排，对资产中风险与收益进行分离与重组，进而转换为在金融市场上可以出售和流通的证券的过程。
资产组合理论：该理论指出，通过资产组合可以有效分散风险。
在住房抵押贷款证券化过程中，将大量的住房抵押贷款进行组合，形成一个资产池（Asset Pool），从而实现风险的分散。
现金流分析理论：现金流分析是评估资产价值的重要方法。
在住房抵押贷款证券化中，通过对资产池产生的现金流进行分析和预测，可以确定证券的发行规模、期限和利率等关键要素。
信用增级理论：为了提高证券化产品的信用等级，吸引投资者，通常会采用信用增级手段，如第三方担保、优先/次级结构安排等。
这些措施可以有效提升证券化产品的信用评级，降低投资者的风险。
住房抵押贷款证券化模式研究
住房抵押贷款证券化模式研究住房抵押贷款证券化模式研究随着我国房地产市场的不断发展，住房抵押贷款已成为越来越多人购房的主要选择。
在这一过程中，住房抵押贷款证券化模式愈发重要。
本文旨在研究住房抵押贷款证券化模式，探究其应用现状，分析其优点和不足，并提出相应建议。
一、住房抵押贷款证券化模式的应用现状住房抵押贷款证券化是指将银行或其他金融机构的住房抵押贷款权益进行分离、打包、再结构化，通过发行债券等方式将其转化成可流通的证券，并通过交易市场进行转让。
其应用现状如下：1. 颁发了相关政策。
我国《证券化管理办法》、《银行业保险业金融机构资产支持证券投资管理暂行办法》等文件均对住房抵押贷款证券化进行了规范和管理。
2. 逐渐成为主流融资方式。
数据显示，2019年全国银行张贴住房贷款类资产支持证券规模为2.7万亿元，同比增长17.8%。
3. 实现了多样化。
住房抵押贷款证券化已从传统的资产证券化业务，向资产包转让和债权转让两方面发展，实现了多样化。
二、住房抵押贷款证券化模式的优点1. 提高银行经营效益。
住房抵押贷款证券化使银行将抵押房产贷款从自身资产中拆分出来作为独立资产，降低了银行的风险资本占用，提高了银行经营效益。
2. 降低融资成本。
住房抵押贷款证券化降低了融资成本，同时提高了贷款市场的流动性，为市场主体带来了更多的融资渠道，推动了资本市场的深化和发展。
3. 满足投资者多元化需求。
住房抵押贷款证券化债券具有风险较低、收益稳定的特点，满足了投资者多元化的需求。
此外，住房抵押贷款证券化的信用风险也得到了转移和分散，降低了债券购买人的信用风险。
三、住房抵押贷款证券化模式的不足1. 风险隐患大。
住房抵押贷款证券化由于资产包质量和评估、评级等存在的不确定性，可能导致证券的质量缺失和安全性下降。
2. 投资者不了解风险。
住房抵押贷款证券化产品不易被普通投资者所理解，且其风险因素也不易被认知，导致投资者对产品的安全性、流动性等方面抱有误解。
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项目概要
项目名称：中国某银行住房抵押贷款证券化业务系统
1. 项目背景
我行已经先后四次向人民银行报送了开办住房抵押贷款证券化业务的请示。
当前，人民银行正组织有关单位和人员制定有关制度办法。
作为国率先开展证券化业务研究的银行，我行不仅积累了近6年的证券化研究经验，掌握了丰富的相关理论知识，而且，目前我行证券化设计架构及实施方案也已基本准备就绪。
但是，尽管制度设计已基本完成，我行要真正完成该项金融创新，尚需进一步深入研究证券化业务的具体操作与控制进程。
这就要求我们必须立即转入相关技术研究阶段。
其中最主要的工作之一就是研究开发住房抵押贷款证券化业务系统，为住房抵押贷款证券化业务的顺利开展提供技术支持和基础保障。
2. 项目目标
住房抵押贷款证券化业务系统项目其目标主要是：
1. 提供按照一定标准筛选的个人住房贷款的备选、入库功能；
2. 提供证券化个人住房贷款的各项日常业务管理功能；
3. 满足证券化个人住房贷款正常的会计核算要求；
4. 建立证券化机构的账务核算体系，满足证券化账务信息披露的要求；
5. 建立各种数据指标分析预测模型，提供现金收支查询、分析
和预测，支持证券化现金流管理；
6. 提供债券信息的分析、统计和预测；
7. 建立证券化机构收益分析和预测模型。
3. 需求概述
初步设想，该系统将由资产备选、资产入库、资产管理、债券管理、账务核算、信息分析、辅助等7个子系统构成，其中总行运行所有7个子系统，一级分行和经办行协同运行资产备选、资产入库和资产管理3个子系统。
（一）资产备选子系统按照住房抵押贷款证券化的要求，通过对个人住房贷款系统中的住房抵押贷款进行筛选、汇总、分析，确定符合住房抵押贷款债券设计和发行需要的贷款，建立备选贷款库。
备选贷款库与贷款库中的样本具有同质性，并保证贷款正式入库时，规模和总量不低于债券发行的需求。
资产备选子系统包括备选条件生成、备选数据抽取、备选数据稽核、备选数据上传、备选数据装入、备选数据分析模块。
（二）资产入库子系统接受各分行本批次入库贷款在规定入库时间的数据，作为本贷款池的初始标准信息，也是建立与各分行个贷系统联系的桥梁。
同时，用来分析入库贷款初始点的具体数据。
资产入库子系统包括入库数据稽核、入库数据上传、入库数据装入、生成分析数据模块。
（三）资产库管理子系统通过从个人住房贷款系统或个人贷款系统的数据提取、稽核、上传，实现信贷经营管理有关的数据信息管理功能。
资产库管理子系统包括数据抽取、数据稽核、数据上传、数据装入、生成分析数据模块。
（四）债券管理子系统通过对债券发行、兑付期间的信息管理，完成对已发行债券的管理功能。
该子系统包括债券发行、债券兑付、生成分析数据、查询统计、报表管理模块。
（五）账务核算子系统实现住房抵押贷款证券化业务的会计核算和证券化机构财务管理功能，包括会计核算、财务管理两大功能模块
（六）信息（报表）分析子系统信息分析子系统通过实时接收贷款管理子系统、债券管理子系统、会计核算子系统的相关信息，建立贷款库信息分析基础数据库和贷款信息历史明细数据库，为贷款库统计分析和未来设计现金流预测模型提供基础信息。
信息分析子系统的核心功能通过现金流分析模块、提前还款分析模块、还款计划变更分析模块、贷款信用风险分析模块、贷款损益分析模块、不良贷款分析模块等六个功能模块实现，不同模块分别对基础数据库的数据进行相应的加工、汇总，并通过定制报表输出、贷款信息查询等手段实现
对贷款库的历史信息分析功能。
（七）辅助维护子系统包括标准数据维护、用户管理等功能模块。
4. 与相关系统关系
（一）核心账务系统
本系统依托核心账务系统进行有关会计核算、资金清算和账务资金的划转。
（二）个人住房贷款系统/个人信贷系统
个人住房贷款系统提供入库个人住房贷款的筛选标识、会计核算和日常贷款管理功能，本系统提供SPV部账务核算、贷款管理、债券信息管理以及现金流分析预测等功能（三）证券业务系统
（四）其他相关系统
5. 设备配置概述
住房抵押贷款证券化业务系统以现有个人住房贷款业务系统或正在进行开发的个人贷款业务系统作为入库资产数据源在我行已有的网络环境上进行构建。
总行设数据库服务器、管理机和账务核算机。
证券化数据库服务器独立于个贷业务系统，采用UNIX 平台，数据库拟采用Informix/Oracle数据库，存放全行证
券化资产库数据和分析库数据，同时兼做账务核算服务器。
总行设管理客户机若干台，进行资产库的日常管理和数据分析，其功能包括：资产库备选子系统、资产入库子系统、资产库管理子系统、债券管理子系统、账务核算子系统、信息分析子系统和系统维护子系统。
信贷管理客户机采用Windows NT/2000操作系统，采用C/S结构，用DELPHI 程序开发语言单独进行软件开发，OLAP分析工具拟采用Congnos。
账务核算机完成证券化的财务会计核算，账务核算程序采用C/S方式，程序存放在客户机上，用Delphi,VB,VC等语言编程，或购买成熟财务软件产品。
经办证券化业务的一级分行设数据库服务器和管理机。
数据库服务器在个人贷款系统上线以前可采用临时服务器，上线后和个人贷款系统数据库服务器共用同一台服务器，个贷业务系统设计时已考虑了证券化资产库。
数据库服务器采用UNIX平台，数据库拟采用Informix数据库，存放全辖证券化资产库数据。
一级分行设管理机一台，进行资产库的日常管理，其功能包括：资产库备选子系统、资产入库子系统、资产库管理子系统。
软件结构同总行信贷管理机。
信贷管理客户机采用Windows NT/2000操作系统，采用C/S 结构，用DELPHI程序开发语言单独进行软件开发。
二级分行和经办行不单独设管理机，个贷系统上线前可利用现有设备，采用和一级分行类似的程序作为过度性应
用，其功能包括资产库备选子系统、资产入库子系统、资产库管理子系统。
个贷系统上线后，这些功能已在个贷系统信贷管理机上实现，工作方式为采用B/S方式通过一级分行应用服务器（J2EE平台）实现，编程语言为JAVA。
6. 投资概算。