东海 土地抵押：“死资产”变“活资本”
关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知
关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知国土资发[1999]433号各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：为贯彻落实党的十五届四中全会通过的《中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》精神，推进国有企业改革和发展，现将《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》印发给你们，请认真贯彻执行。
1999年11月25日国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（一九九九年十一月二十五日）为贯彻落实党的十五届四中全会通过的《中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》精神，推进国有企业改革和发展，现就进一步加强土地资产管理工作提出如下意见。
一、提高认识，转变观念，积极为国有企业改革和发展服务各级人民政府土地行政主观部门要深入学习和领会党的十五届四中全会精神，充分认识合理处置土地资产对促进国有企业改革的重大意义。
要从有利于搞活整个国有经济，促进国有经济布局战略调整和国有企业战略性改组国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采用不同的土地资产处置方式和管理政策。
（一）在涉及国家安全的领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域，国有企业可继续以划拨方式使用土地。
（二）对于自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展的需要，主要采用授权经营和国家作价出资（入股）方式配置土地，国家以作价转为国家资本金或股本金的方式，向集团公司或企业注入土地资产。
（三）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。
非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现；也可分割出与企业净负债额相当的土地转为出让土地，参与企业整体拍卖和兼并，剩余土地，购买方或兼并方有优先受让权和承租权。
关于闲置资产处置典型经验材料：下好闲置资产盘活棋巧变“包袱”为“财富”
关于闲置资产处置典型经验材料：下好闲置资产盘活棋巧变“包袱”为“财富”XX省乡镇行政区划和村级建制调整改革后，XX县撤并乡镇30个、村（社区）580个，腾退大量办公用房及活动阵地。
为避免镇村公有资产“就地摞荒”，推动现有资产“保值增值”，XX县以发挥“存量效益”为突破口，深入推进清产核资、化解疑难、分类处置，切实将制约发展的“资产包袱”转化为乡村振兴的“资源财富”，初步实现“当期利益不下降、长期效益稳增长”，相关经验做法荣获“XX农业农村改革十大优秀案例二一、主要做法（一）“三本台账”摸清“资产底数”。
针对镇村公有资产面宽量大、分布广泛、组成复杂等特点，成立XX县国有资产和镇村公有资产确权登记管理经营改革领导小组，通过建立资产管理、闲置资产、权属问题“三本明白账”，拉网式清查核实公有不动产1738宗、195.66万平方米，对各宗闲置资产所在位置、房屋土地面积、盘活使用等情况落实专人负责更新盘活进度，对权属不清的镇村闲置资产建档造册，明确“存在问题、处置方式、牵头单位、完成时限”，并成立督查组进行核实复查，推动资产“按期对账、挂账销账、定期晒账二（二）“四条路径”化解“权属难题”。
针对权属不清、权证遗失等遗留问题，组建遗留问题解决办公室，落实责任和财政专项资金，按照“依法依规、精简资料、优化程序、提升效率”原则，积极探索资料齐全“优先办理”、资料缺项“容缺办理”、权属不明“补缺办理”、批而未供“重审办理”“四条路径”。
截至目前，已完成“直办”资产87宗、容缺办理446宗、补缺办理32宗、重审办理38宗。
（三）“六个一批”推动“腾笼换鸟”。
按照因地制宜、创新方式、分层分类原则，实行补充国有资本一批、充实功能用房一批、支持产业发展一批、市场化处置变现一批、公共服务保留一批、集体经济使用一批“六个一批”，累计盘活闲置资产772宗、盘活率达IO0%。
特别是在全省率先组建县级乡村振兴国有平台公司，鼓励村级集体经济组织统筹利用村级闲置活动阵地、办公用房等公有资产，通过联合经营、入股乡村振兴公司等多种经营方式，大力发展农产品加工、仓储等业态，切实推动“资产变资本、资产变资源、闲置变利用”。
东海土地抵押:“死资产”变“活资本”
东海土地抵押：“死资产”变“活资本”
胡广林;李泽利;刘保;陆玉;张勇
【期刊名称】《农村经营管理》
【年(卷),期】2015(0)2
【摘要】江苏省东海县是全国农村土地承包经营权流转规范化管理服务试点县和江苏省农村金融改革试验区,具有扎实的土地流转和金融创新基础。
党的十八届三中全会提出＂赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能＂。
在此政策指导下,连云港市委农工办和人行市中心支行联合东海县委县政府推动建立了土地确权登记、农村综合产权价值评估、农村土地承包经营权抵押登记以及建立风险缓释基金等工作制度,
【总页数】2页(P34-35)
【作者】胡广林;李泽利;刘保;陆玉;张勇
【作者单位】江苏省连云港市委农工办;人民银行连云港支行
【正文语种】中文
【相关文献】
1."死资源"变"活资本"——吉林农村金融改革见闻 [J],
2.北京农地经营权抵押变担保农村土地抵押贷款变相突围土地流转成银行处置不良资产新途径 [J], 蔡颖
3.激活农村土地承包经营权"实现资源变资产、资金变股金、农民变股东"的转变r——以铜陵祥泰土地流转专业合作社为例 [J], 丁屹;洪旗
4.国务院《指导意见》完善农村“两权”抵押贷款试点盘活土地资产激活农村金融
[J], 王观
5.让农村“死资产”变“活资本” [J], 杨旭东
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商业地产资产管理的问题与对策研究
商业地产资产管理的问题与对策研究资产管理主要体现的是资产保值增值管理，基于物业管理，成熟于商业管理，最终形成资产管理。
在这三个阶段中，物业管理侧重维护保养，商业管理侧重运营发展，而只有资产管理是以资本的视角规划资产的发展轨迹，使存量资产保持最好的使用状态，使资产价值最大化，从而达到资产的保值增值空间。
目前很多企业反复强调盘活存量地产，何为存量地产？如何盘活？如果简单地定义中国的房地产市场，那么上半程赛道，多是以增量住宅开发、大规模城市化发展为主，房地产开发占据主导地位。
但随着国家调控的深入，地产逐渐进入到下半程的赛道，更多的关注点放在了城市更新上，从而延伸出存量地产的概念，这也是房企从增量房地产到存量不动产的重要转变原因。
在存量不动产时代，资产管理则是主流方向，推动的是商业体系的结构化和趋势性的转变。
一、商业地产资产管理的必要性（一）重塑了管理体系商业地产不仅是物业管理和商业管理，更多地体现在资产的保值和增值上，但大多数时间内，对于如何管理商业地产是企业最为棘手的问题。
众多商业体在被电商等大环境因素影响下变得萧条，甚至倒闭，其原因就是还在用过去的眼光管理商业体，用老眼光发展新事物，造成了各种问题。
2020年关闭的商业体数量众多，例如上海的太平洋百货，北京的爱琴海购物中心等。
但同时也冒出现了一批具有特色的商业体，例如上海的南翔印象城、长沙的文和友等，这些有特色的商业综合体，不约而同地引进了新的管理方法，即由简单的商业管理发展成资产管理。
（二）解决资金链的单一商业地产是资金链密集的行业，从开发商的开发到最终形成不动产，投入了大量的人力物力财力，但成本的收回却面临种种困难。
众所周知，商业地产的发展来源于租金收入，但租金收入弥补成本是个漫长的过程，经常需要10年甚至20年。
如何让资产活跃起来，如何让资产价值趋于更大化，这才是真正的盘活存量资产。
而在这方面资产管理起到了举足轻重的作用。
现代资产管理在一定程度上融合了金融市场，将金融市场与商业地产紧密联系起来，由结构单一的资金链发展成以金融市场为导向的多渠道发展，从银行的间接金融和偏债务性的传统资本转变为直接融资为导向的新型资本市场体系，极好地解决了商业地产的资金链衔接。
激活了的资产才是真正的资产
激活了的资产才是真正的资产作者：罗成友来源：《南方农业·中旬》2014年第02期党的十八届三中全会和今年中央一号文件都提出，要赋予农民更多的财产权。
如何才能赋予农民更多的财产权？把农民手中的“死资产”激活，这应是目前最实在、最直接、最有效的路径之一。
当前，农民手中所掌握的土地承包地经营权、房屋、林权，都是他们的资产。
但是，这些资产只能算是一种“死资产”，只有把这些资产激活，才能变为“活资产”。
如何激活？按照党的十八届三中全会和今年中央一号文件精神，通过积极稳妥的推进抵押贷款，就能尽快地让农民的这些“死资产”，变为促进发展的“活资产”。
其实，我市从2010年开始，就在全国率先进行农村土地承包权、农民的房屋和林权抵押贷款的改革试点。
3年多来，这一赋予农民财产权的改革虽然取得了较好的成效，也探索出了一些路子。
但是，还有需要完善的地方，需要在更大、更宽的领域进行改革探索。
赋予农民财产权最有效的改革农村土地承包经营权、农民的房屋、林权抵押贷款，是赋予农民财产权，把“死资产”变为“活资产”最有效的改革，是赋予农民产产权最现实的一种实现方式。
黔江区城南街道农民周彬家承包有25.5亩林地，3年前，他用区政府给他颁发的林权证，到金融机构进行抵押贷款，获得了5.85万元的贷款，把山上的“死资产”变成了“活资产”。
据黔江区林业局统计，3年多来，该区已办理林权抵押贷款33宗，抵押面积10万余亩，获得贷款10亿多元。
“用农村土地承包经营权等进行抵押贷款的改革，是赋予农民财产权最有效的改革措施之一。
”据江津区金融办负责人介绍，到2013年底，该区通过农村土地承包经营权等的抵押贷款，已累计发放贷款16.5亿元，其中土地承包经营权的抵押贷款1.4亿元，农民房屋土地抵押贷款6.9亿元，林权抵押贷款3.2亿元，其余的都是业主用流转地上所形成的资产进行的抵押贷款。
大足区在林权等抵押贷款中，3年来，已累计发放了1068笔，累计发放贷款3.1亿多元。
万亿“死”股权可变“活”资金
些风险评估 。”宁波市工商局相关负责
人提到 。
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评估要复杂得多 ，需要一段过程 。 “ 关 键是对质押股权的了解 。”宁波民和典 当有限公司董事长张亚佩 说，最主要的
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兑， 《 办法》
齐存量 ，促进 全业提供 了新
而言 ，股权出质是低成本 的融资渠道 。
所 以对于质权人来说风险是比较大的 ，
这就需要质权人对 出质股权所在企业做
需要做好风险评估
与 《 浙江省公司股权 出质登记暂行 办法》规定仅 限于 以股权向银行 出质有
新农村 新发展
新发展土地改革试点让“死权”变成“活权”据《浙江日报》报道，2015年9月8日下午3时，浙江省湖州市德清县作为国务院授权的农村土地改革试点县，首次以公开招拍挂的方式，成功出让一块面积为20亩的村级集体经营性建设用地，售价高达每亩57.5万元。
农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，如过去的乡镇或村办企业用地。
随着时代的发展，德清县很多乡镇或村办企业不再辉煌，遗留的厂房或闲置荒废，或低价出租，乡镇或村级集体的土地收入微乎其微，大多陷入“沉睡”之中，处于“死权”状态。
按照我国现行《土地管理法》第六十三条的明确规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
使用权没法交易，土地就无法实现市场价值，这是摆在很多农村面前的一个现实问题。
这一情况终于在2015年2月27日得以改变。
全国人大常委会授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施《土地管理法》《城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。
德清县也成为农村集体经营性建设用地入市改革的试点之一。
“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”，德清县坚守这三条底线，大胆推进改革试点，让德清这块沉睡的土地被彻底唤醒。
正如洛舍镇副镇长王永所说，“重要的不是价格，而是集体土地与国有土地真正实现同权同价。
这样，农村的‘死权’就能变成‘活权’，‘活权’就能生出‘活钱’了。
”德清县砂村村民通过竞拍拿下集体经营性建设用地，并获得集体土地使用证。
时事播报深化农村改革综合性实施方案出台2015年11月2日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深化农村改革综合性实施方案》（以下简称《方案》），涉及五大领域26项重大举措。
这五大领域为：深化农村集体产权制度改革、加快构建新型农业经营体系、健全农业支持保护机制、健全城乡一体化体制机制、加强和创新农村社会治理。
《方案》还对农村改革的实施作了进一步深化，专家总结有五大亮点：抓住牛鼻子作足顶层设计；明晰产权做好“富农”大文章；培育“新农民”破题“谁来种地”困局；“投入只增不减”传递“重农”新信号；以“政经分开”创新农村治理。
新土改如何盘活农村“沉睡的资本”——专访宋洪远、刘守英两位农村经济专家
新土改如何盘活农村“沉睡的资本”——专访宋洪远、刘守英两位农村经济专家新华网【期刊名称】《国土资源》【年(卷),期】2015(000)003【总页数】7页(P11-17)【作者】新华网【作者单位】【正文语种】中文十八届三中全会明确提出要深化农村土地制度改革。
在随后的一年中，有关农村土地制度的政策文件相继出台。
2015年的中央一号文件继续关注三农问题，并且提出要全面深化农村改革，引导土地经营权规范有序流转，创新土地流转和规模经营方式，推进农村集体产权制度改革，同时分类实施农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。
本期特邀农业部农村经济研究中心主任宋洪远和国务院发展研究中心农村经济研究部副部长刘守英两位权威专家，共同聊聊农村土地改革的相关话题。
宋洪远：我想这次土地制度改革，特别是三中全会决定能够有一些突破，要说倒逼，它是实践倒逼的结果，也有实践发展的要求。
首先从实践来看，有些地方已经在探索主要的土地制度改革措施，所以我觉得，还是实践倒逼的结果，实践有要求，也做了探索。
刘守英：十八届三中全会对整个土地制度改革进行了全面的部署，跟其他改革很不一样的是，土地制度改革现实中面临的问题可能更加紧迫。
我觉得最主要的一点就是整个农村土地制度面临的人地关系发生非常重大的变化。
现在两亿多人进到城市，使原有农村人地制度的安排，基于原来人口不动时的土地制度安排发生很大变化。
二是原来征地、集体建设用地等方面的土地权利也是在原有不动的情况下，安排的这些土地制度。
所以大量的人动了以后，城镇化进程加快以后，土地的权利实际上在不断简化。
面临土地权利价值提高后，社会的矛盾也在不断增加。
所以整个三中全会中重点的几项改革中，一是人地关系调整后，农村土地制度怎么改；二是城镇化进程加快后，国有土地和集体土地权利怎么平等；三是原来靠原有征地制度推进快速城镇化的制度安排，在快速结构变革的过程中都发生非常大的变化。
宋洪远：从步骤安排来讲，首先是领域上，抓住了几块重要的地域，比如承包地主要是农业用地，征地主要是建设用地，同时在农村建设用地和农地里面有一些在特性上还有居中特点的，比如宅基地，用途上是建设用地，但是管理上和城市建设用地还不一样，集体建设用地也是不一样。
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体方 面 ，出台了 《 关于发 展家庭农场加
快 推 进 土地 流 转 的 实 施 意 见 》 、 《 关 了 ＝ 进 一 步 完 善 农 村 土 地 承 包 经 营 权 流 转
经 营 权 流 转 规 范 化 管 理 服 务 试 点 县 和 江
苏 省 农 村 金 融 改 革 试验 区 ，具 有 扎 实 的
办 印发了 《 关 于 银 行 业 金 融 机 构 支 持 新
型 城 镇 化 建 设 促 进 城 乡 一 体 化 发 展 的
会 同农 ｒ 部门负责农 村土地承包经营权
有 、使 刖 、收 益 、流转 及 承 包 经 营 权 抵
押 、担 保 权 能 ” 任此 政 策 指 导下 ， 连
试 点Ｔ作确定后 ，确 立了 “ 政府 主导 、
人 行 推 动 、多方 联 动 、支 农 惠 农 ” 的 ＝ Ｉ 一
云 港 市委 农 ｒ 办 和 人 行 市 中 心 支 行 联 合
基 础 上 ，进 一 步 强 化 领 导 小 组 职 能 。 由
强化联合推 动 ，形 成银政合力
一
县 委 副 书 记 主 抓 ，农 丁 办 、人 行 、宣 传 、房 管 、国 土 、规 划 、财政 、金 融 机 构 、乡镇 政 府 等 部 门参 与 。 人 民银 行 负 责 牵 头 制 定 贷 款 规 则 ，做 好 对 金 融 机 构 贷 款 协 调 、督 促 与 考 核 评 价 ，根 据 评 价情 况 实 施 信 贷 政 策 分 类 指 导 。县 委
东海县委县政 府在过去成立 “ 一权
一
强化制度建设 ，推 进工作创 新
日 前 ，东 海 县 已 经 形 成 比较 完 善 的
地承包经营权抵押 贷款。
房”抵 （ 质 ）押 贷 款 工 作 领 导 小 组 的
农 村 土 地 承 包 经 营 权 抵 押 贷 款 制 度 体
系 。在 支 持 土 地 流 转 、发 展 新 型 经 营 主
村产 权交易所负责农村 土地承包经 营权
确权＿ 币 １ Ｉ 抵 押 登 记 ，乡 镇 农 村 土 地 流 转 交 易 中 心 流 转 农 村 土地 承 包 经 营 权 抵 押 贷
款＿ Ｔ作存县农村产权 交易所统一登记 ； 金 融 机 构 负 责 制 定 具 体 操 作 细 则 ，开 展
证 的 记审 核 、换 证 、发 证 Ｔ作 ； 县农
土 地流转和金融创新基 石 ｝ ｌ ｛ 。 党 的 十 八 届
一 全会提出 “ 赋 予农 民对 承包 地 占
实施 意见 》，提 出东海县 要加快建立农 村 土地承包经营权抵 押贷款试点制 度体
系 ，从 市 委 市 政 府 层 面 推 进 该 项 工 作 。
东 海 县 委 县政 府推 动 建 立 了 土 地 确 权 登
作 思路 ，市 县 两 级 部 门 与 有 关 金 融 机 构
一
农 村 土 地 承 包 经 营权 抵 押 贷 款 的审 饮 、 发 放 、管 理 ＿ ｒ 作 ； 乡镇 政 府 负 责本 域 内的 宜 传 发动 ， 助 金 融 机 构 及相 火部 门 ，做 好 农 村 土 地 承 包 经 营权 的 测 杏 摸 底 以 及 面 积 、质 量 认 定 等各 项 ｌ Ｔ 作 ．
记 、农村综 合产权 价值评估 、农村 土地
承 包 经 营 权 抵 押 登记 以 及 建 立 风 险缓 释 丛金 等丁 作 制 度 ．创 新 农 村 土地 承包 经
道会商制度建设 ，研究形成农村 土地
承 包 经 营 权 抵 押 贷 款 政 策 并 组 织 多 方
认证 ，联合 推动金融创新工作 深入 、科
作 的 意 》 在 推 进 农 村 土地 承 包 经 营
方 面 ，推 动 形 成 市 级 职 能 部 门 合
力 。 近年 来 ，全 市 农 村 面 临适 度 规 模 经 营 、城 乡一 体 化 、新 型 城 镇 化 的 新 形
势 。单靠 过 去农 村 金 融机 构 “ 阳光 信
权 抵 押 贷 款 方 面 ，ｍ 台 了 《 东 海 县 农 村 土地 承 包 经 营 权 抵 押 贷 歉 管 理 办 法 》 ， 为试 点 丁 作 提 ＿ 『 二 作 指 南 ，主 要 有 以下 内 容 ：一 是 在 总 体 原 则 方 面 ，坚 持 审慎 拓 展 、择 优 准 人 、严 控 风 险 、讲 求 效 益 的 原 则 ，界 定 农 村 土 地 承 包 经 营 权 是农
贷”的小额贷款模式 已经不能满 足新 型
农 业 经 营 主 体 的融 资需 求 ，而 农 村 既 缺 乏 抵 押 担 保 物 权 ，义 缺 乏 有 效 的农 村 信
用 担 保 体 系 。 针 对 这 一现 状 ， 市 委 农
Hale Waihona Puke 营 主 体 发 展 等 相 关规 则 ，组 织 开 展 农 村 综 合 产 权 价 值 评 估 工作 ，并 承 担 有 关 承
土地承包管理 ：
… … … … 一 ～ … … …
东海
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“ 死资产 ’ ’ 变 “ 活资本 ’ ’
陆玉 张 勇
胡广 林
李泽利
刘保
江 苏 省 东 海 县 是 全 同农 村 土 地 承 包
融 创 新 的 渊 研 ，联 合 提 请 市 委 办 市 政 府
包 纠 纷 的 人 民涮 解 牵 头 ： 【 ： 作 ； 周土 部 门
学 、有 序 发 展 。
营 权 抵 押 贷 款 模 式 ．缓 解 农 １ ＝ ＇ ｆ 贷 款 抵 押
担保难ｆ ｈ １ 题 。 自２ ０ ｌ ３ 年开展 以来 ，东海
县已有农行 、农 商行 等６ 家金融 机构 介
入 。 累 汁发 放 ｌ ５ ５ 笔 ．５ ０ ０ ０ 多 万 元 的 土
强化组织建设 ，明确职责分 工
丁 办 与 人 行 市 中心 支行 多 次 开 展 农 村 金
３４ 农村经营管理 ２ ０ １ ５ ｆ ２总第１ ４ ４ 期