soho中国研究报告NO.3
soho户型调研
为进一步减少干扰, 可将户型设
计为复式。
楼下宽敞的大厅可以作为办公区 和会客区,楼上是居住区。对于 现代人而言, 这种上下各自为阵、 互不干扰的设计最为合理。白天, 大开门迎八方客; 夜晚, 躲入小 楼自成一统。
PART II
SOHO现代城为了给住户创造可贵的交流空间，牺牲了2万 多平方米的建筑面积，让住户享受真正高质量的公共空间。
厨房 洗衣
储藏
面积：4700平方英尺（436平方米） 套型：5卧，4卫 层高：11英尺（3.35米） 售价：1479刀/平方米
办公区域办公区域
卧室 卧室
卧室 卧室
卧室 卧室
主卧 主卧
案例篇: 调 金府SOHO 研 案 SOHO商务港 例
典 Ridiculous Open-Concept Luxury Loft in SOHO 型 案 北京SOHO现代城 例
·6层的高度的内院 ·消除了高层建筑带给人们的紧张、压抑的感觉 ·为邻里间的交流提供了一个良好的场所。
PART III SOHO现代城中的问题？
·和真正意义上的SOHO区有些差 距。 ·空中庭院能保证足够的采光通风 吗？以及靠这个中庭间接采光的 卧室？ ·SOHO的空中庭院的尺度是否适 宜？ ·大多数厨房的窗户开在空中庭院 之中，油烟能会在中庭乱串吗 ？ ·面向庭院的卧室在走廊上开窗， 使用是否方便？
居家示意图 90.73㎡
案例篇:
调 金府SOHO 研 案 SOHO商务港 例
典 Ridiculous Open-Concept Luxury Loft in SOHO 型 案 北京SOHO现代城 例
案例：SOHO商务港 成都市锦江区宏济新路5号
格局： 1-4层以内廊式小型办公室为 主。 小型办公室面积在100平方米 左右，能够相互贯通。 5-7层为钢结构内院式办公室。 有内部天井，优化办公环境。
SOHO建筑在中国的现状与未来
SOHO建筑在中国的现状与未来SOHO建筑在中国的现状与未来一、SOHO的概念SOHO是英文[Small Office H ome Office]的头一个字母的拼写，就是[单独办公、家里办公]的意思。
音译是"苏豪"[苏活]，SOHO是人对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。
SOHO，一个崭新的名词，一个全新的概念。
SOHO曾是专指基于国际互联网上的、能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的白领一族。
更重要的是反映在能否按照自己的兴趣和爱好去自由的选择工作，反映在所选择的工作是否有着极大的发展空间。
SOHO，它代表的是最先进的生产力，代表的是最活跃的新经济。
互联网是SOHO的根本。
一些优秀的网页设计SOHO族几乎都有自己的个人网站；每天在家中更新网页，是这类SOHO族的主要工作内容。
这些优秀的个人网站逐渐引起IT公司的关注，于是，个人网站与大网络公司合作或被其收购的新闻在IT业界层出不穷，这些SOHO 族们又开始了新的事业。
也有不少人利用自己的一技之长开始了网上信息和咨询服务的尝试，成为信息服务这门行业的SOHO族。
最常见的SOHO职业还有音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代理、做期货、网站等等。
SOHO族这样自由而又浪漫的工作方式吸引了越来越多的中青年人加入这个行列，在这片天空里，他们的才华得到充分的展露。
几年前，人们所说的SOHO一族还大多指那些专门的自由职业者：自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家等。
而近两年，随着互联网在各个领域的广泛运用及电脑、传真机、打印机等办公设备在家庭中的普及，SOHO成为越来越多的人可以尝试的一种工作方式，而它的内涵与形式也在发生变化。
SOHO作为一种时尚、轻松、自由的生活方式和生活态度，即可以专注一职，也可以是兼职工作，于是，人们更愿意把SOHO叫成Super Office (and) Human Office,即超级的办公室、人性化的办公室。
soho 调研报告
soho 调研报告【Soho调研报告】一、背景介绍Soho（单身户主）一词最早出现在美国，并在上世纪90年代传入中国。
这一概念指的是独自生活、独自工作的成年人，对市场经济注入了新的活力。
Soho族群逐渐形成并壮大，他们以自由职业者和创业者为主，对于房地产市场的影响也日益增强。
本报告对Soho群体的调研旨在了解其特点、需求以及对社会经济的影响。
二、概述1. 定义：Soho即单身户主（Single Occupancy Home Occupant）的简称，指的是那些个体生活、工作、经济独立的人群。
2. 特点：独立、自由、有创业精神、寻求自我实现、注重个性展示、高度活跃社交网络等。
3. 群体规模：根据最新统计数据显示，中国有超过1亿的Soho人群，占总人口的比例逐年增加。
三、调研结果1. 群体画像- 年龄：Soho族群年龄普遍较为年轻，主要集中在24岁-35岁之间。
- 性别：男女比例基本平衡，女性略多。
- 职业：以自由职业者、创业者为主，包括自由职业者、艺术家、设计师、程序员、经纪人等。
- 收入：由于不受传统工作制约，Soho族群的收入分布较为广泛，富有弹性。
2. 需求分析- 住房需求：对低成本、高品质的住房需求较强，追求私密、个性化的居住环境。
- 工作需求：倾向于独立办公、灵活的工作时间和地点，有较高的创业和自主创新意识。
- 社交需求：注重扩大社交圈，借助社交媒体和线下活动与同类人交流，尤其倾向于精英、同龄人的社交圈。
3. 经济影响- 房地产市场：Soho需求对房地产市场产生了重大影响，推动了共享办公空间、公寓式办公、青年社区等新兴业态的兴起，催生了以人居环境为核心的住宅楼盘。
- 雇佣关系：Soho族群中有不少自由职业者，减少了对企业的用工压力，推动了灵活雇佣关系的普及。
- 创业创新：Soho人士带来了许多创业创新的机会和活力，为社会经济发展提供新的动力和机遇。
四、结论Soho群体作为新兴的市场主体，对于社会经济的发展具有积极的推动作用。
soho中国有限公司发展分析DOC
房地产开发经营专业：工程管理111姓名：***学号：************SOHO中国有限公司摘要三个方面特征：一是房地产市场供求平衡的难度特别大。
房地产建筑周期长和地区性的特点，使供给具有明显的滞后性，同时又由于土地一级市场的垄断性，使土地供给受到限制，当出现供不应求时，增加供给平衡供求不易，因而需求量对房地产价格的作用十分明显。
二是房地产价格具有一定的垄断性。
由于土地一级土地市场的垄断以及房地产的地区性特点，使房地产市场竞争受到一定限制，市场信息不对称，竞争不能充分展开，从而造成房地产价格一定的垄断性。
三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。
房地产是超耐用品，使用期特别长，未来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者具有较强吸引力，不仅考虑当前，而且更多的是考虑房地产市场发展趋势，使得消费者心理预期成为影响房价的一个重要因素。
以往由于土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往往只需总投资额的30％甚至更少，就可以运作起来。
但是随着政府和银行出台的相关政策，项目的资本金比例提高到35％，土地招拍挂的前期拿地资金，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟等，将中国的房地产由贸易型（定金式）的投资模式向产业型（实力型）投资模式逐步转化。
房地产作为一种特殊的商品,具有垄断性、不易腐性、外部性、市场信息的不对称性和公共性等特点,房地产市场失灵具有客观必然性,表现为房地产泡沫化、供求失衡严重。
以往政府的宏观调控在解决房地产市场失灵中发挥了一定的作用,政府部门应进一步加大住房建设用地的供给,调节供给结构,改革土地出让方式,健全房地产信息披露制度,明晰产权,开征物业税,对价格进行直接管制,并保证政策的贯彻落实。
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。
因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。
SOHO社区发展对我国住区建设领域启示
SOHO社区的发展对我国住区建设领域的启示摘要：改革开放以来中国社会发生了深刻的变革，市场经济体制的确立把开放、竞争、商业化引入了中国社会。
就业压力的增大和中小企业紧张的运营成本促使很多人选择了soho的工作模式。
随着这股热潮soho概念也进入了住区建设领域，并且发展迅速，引起了建筑界及社会学界的关注。
本文将对soho社区进行初步研究，并探求其对我国现阶段住区建设领域的启示与借鉴。
abstract: since the reform and opening up china’s social changed, the establishment of the market economic system, the open competition, the commercialization into chinese society. the increasing pressure for employment and small and medium-sized enterprise nervous operation cost of many people choose to soho work model. as this boom soho enters into the concept inattentive construction field, and developing rapidly, causing the construction and social the attention in the academic field. this paper preliminary research community to soho, and study on the our country present stage settlements construction areas of enlightenment and reference.中图分类号：r-1文献标识码：a文章编号：1 soho社区1.1 soho社区产生的背景soho社区是在“新都市主义”思潮影响下，伴随着信息通信技术的革命而产生的。
soho中国研究报告NO.3
Soho中国研究报告估值相对合理，2009年业绩预增，买入目标价格7.77港元升幅70%2009-2010E EPS 1.146；0.551投资总结●核心假设前提：根据soho中国2009年项目预期及目前在售物业情况，及2008年延迟结算面积和同期建筑成本预测，今年竣工面积29.65万平方米，可售面积30.35万平方米，可结算面积25.88万平方米。
现有土地储备113.45万平方米。
●采用RNAV估值方法，我将soho中国未来6个月的目标价格定为7.77港元，相当于09年给予3.23倍的市净率。
●soho中国资产管理状况优良，在行业内较为重要的总资产周转率、流动资产周转率指标上稍低，但在存货周转率指标上，都较行业均值要优良。
最新消息●Soho中国在2009年五月发行五年期可转换债券筹集资金28亿港元，到期转换为股本约476,190,476股，约占转换后总股本的9.2%。
●出售凯恒物业所获毛利5800万元，拟做为朝阳门soho三期的运营资金。
●与2009年五月斥资17亿获得前门零售物业所有权，此物业非出售用。
首4月物业销售优于预期，出租率达90%，年内主力项目中关村soho6月初推盘，预售额已达9亿元，全年整体规划预售额达10亿元。
●获招商银行人民币100亿元授信额度，公司现金流充沛，目前可动用现金达230亿元人民币。
预测与投资●Soho中国由于2008年延迟结算的面积及资金可在2009财年内结算，预测会为今年业绩带来较为客观的变化，同时2009年在售物业预售情况良好，虽目前均价较2008年无明显变化，且基本上都能够在2009财年内结算。
●Soho中国在商业地产项目上缺乏一定的可持续性，原因在于其核心市场北京的中心商业地段土地资源匮乏，如soho 中国在下半年没有完成其它项目的收购，那么对其在2010-2011年的业绩增长将缺乏有力的支持。
●人民币仍然处在升值的通道中；目前国家货币政策依然坚持双松，流动性充裕；加上流动性充裕带来的通胀预期及国际经济形式无明显改观带来的实体经济通缩的担忧仍没有缓减；2009年的中国房地产市场相对国际大形式的一枝独秀；加之房地产市场对于资金的预期效应和避险效应，都将成为大量内外围资金追逐的目标，从而将进一步提升房地产行业的需求，进而影响房地产企业所获得的毛利率。
soho 调研报告
soho 调研报告Soho调研报告Soho，全球知名的时尚社区，以聚集时尚创意和个性化设计而闻名，是许多年轻创业者和艺术家的热门去处。
本调研报告旨在分析Soho的特点和影响并提供相关建议。
Soho位于伦敦、纽约和东京等大都市的市中心，以其独特的街区设计和多样化的文化特色而闻名。
这里的建筑物通常是多层砖造建筑，具有浓郁的历史氛围。
Soho有许多小型艺术画廊、设计工作室、时尚概念店和各种独立品牌的旗舰店。
此外，这里还有许多时尚饰品、家居用品和文化艺术相关产品的创意市场。
Soho被认为是一个激发创造力和创新思维的地方。
不同背景的设计师、艺术家和创业者相互交流和合作，激发了新的想法和风格。
Soho还扮演着发现新兴潮流和独立品牌的角色，很多年轻的设计师和品牌借助Soho的平台获得了更多的曝光和商机。
另外，Soho还对当地经济和社区产生了积极影响。
根据调研数据显示，Soho地区的创意产业增长势头强劲，为当地经济增加了就业机会。
此外，Soho还吸引了大量的游客和消费者，为当地的商业活动和旅游业带来了可观的经济效益。
然而，Soho也面临着一些挑战。
随着租金的不断上涨，很多年轻的艺术家和小型设计工作室无法承受昂贵的房租，而被迫离开Soho。
这对于Soho的多样性和创新意识产生了一定的冲击。
此外，由于Soho的知名度和吸引力，一些大型国际品牌开始将其作为市场拓展的目标，导致当地独立品牌面临竞争压力。
为了应对这些挑战，我们提出以下建议：首先，政府应该制定相关政策和措施，保护和支持本地的设计师、艺术家和创业者。
例如，租金补贴或专门的创意产业基金可以帮助他们承担高昂的成本。
其次，建议加强Soho的品牌宣传和市场推广。
通过策划各类活动和展览来吸引更多的游客和消费者，提高当地创意产业的知名度和曝光度。
最后，建议通过建立交流平台和合作机会来促进不同领域创意人才之间的合作。
这样可以激发新的创意和思维方式，推动创意产业的持续发展。
望京SOHO项目踏勘报告
日期：2014-9-23
望京SOHO智能建筑管理系统和LEED级绿色节能建筑
美国绿色建筑LEED认证标准 望京SOHO在建筑设计和施工组织等方面都将 达到美国绿色建筑LEED认证标准，打造节能、节水 、舒适、智能的绿色建筑。 打造节能: 采用高性能的单元式玻璃幕墙系统，玻 璃采用双银LOW- E 玻璃，其综合节能效率远优于普 通LOW- E 玻璃，具有极高的可见光透过率和极低的 太阳能透过率，夏季能有效阻挡太阳能的进入； 节水: 中水的合理回收和利用使本项目建筑节水率 达到40%。在办公的各楼层设置直饮水供应点，自来 水经过多级过滤处理后，达到生饮水标准，为办公 人员提供安全卫生的饮用水； 舒适: 集中的新风净化处理系统，源源不断为大楼 人员提供洁净的空气，新风标准较美国LEED 基本标 准增加30%，新风采用高效静电除尘过滤，瞬间杀灭 细菌和病毒，并过滤空气中灰尘； 智能的绿色建筑: 设置智能楼宇管理系统 (IBMS:Intelligent BuildingManagementSystem), 对楼宇实现智能化管理，让生活和工作在楼里的人 更高效、安全、舒适。 在望京SOHO的设计和建设中，我们引入了建筑信息模型系统(简称BIM，Building Information Modeling) 。BIM将所有与地产开发相关的信息集成到一个三维可视化模型上，是一个着眼于全建筑生命周期的信息化平台， 从而使项目信息得到便捷、有效的传递。基于此平台，开发商可以避免由于信息模糊、不对称造成的“推倒从来” 式的浪费，实现楼宇从设计、建设到运营全部网络化的高效管理。
该产品除了可以有效过滤pm25颗粒物以外还具有捕捉空气中的各种细菌病毒分解甲醛等化学污染物及有害气体等功能可将空气中pm05以上的悬浮颗粒强制带上静电荷收集到集尘室上各种细菌病毒尘螨等微生物的生长可以在高压电离场中得到抑制空气中自然菌的消亡率高达90以上
望京soho调研报告
望京soho调研报告本文是对望京SOHO进行的调研报告。
望京SOHO是一座位于北京朝阳区望京地区的大型商业综合体，于2009年建成，是集商务办公、购物娱乐、餐饮休闲为一体的现代化城市综合体。
调研主要从望京SOHO的定位、租户构成和人流量等方面展开。
首先，望京SOHO的定位是商务办公和时尚生活为主。
望京SOHO由三座塔楼组成，呈S形排列，外观独特，充满现代感。
塔楼内设有高级商务办公楼层，吸引了大量的金融、科技等行业的公司入驻。
商务办公楼内设有现代化办公设施和便利的配套设施，满足了租户的工作需求。
其次，望京SOHO的租户构成多样化。
根据调研结果显示，望京SOHO的租户主要分为三类：第一类是知名跨国企业，如谷歌、百度等。
这些企业对办公环境和设施有较高要求，望京SOHO提供了高质量的办公空间和服务，满足了他们的需求。
第二类是金融机构和创业企业，这些企业在望京SOHO寻求商务办公场所，以获得良好的商业氛围和资源。
第三类是中小型企业和个体工作室，他们对办公环境的要求较低，但受到望京SOHO便利的交通和商业配套设施的吸引。
最后，望京SOHO的人流量较大。
调研显示，望京SOHO每天的人流量可达数万人次。
人流主要来自望京地区的办公人群、周边居民和购物娱乐的人群。
望京SOHO周边有多个大型商场和餐饮娱乐场所，吸引了大量消费者。
此外，望京SOHO还设有公共广场，定期举办各类文化演出和活动，吸引了大量人群。
综上所述，望京SOHO作为一座商业综合体，具有良好的定位、多样化的租户构成和大量的人流量。
望京SOHO的商务办公环境和配套设施受到大量企业的青睐，租户多为知名企业、金融机构和中小型企业。
此外，望京SOHO周边的购物娱乐场所和举办的活动也吸引了大量消费者和人群。
望京SOHO在综合体规模和商务氛围方面具有竞争优势，将继续成为朝阳区商业中心的重要组成部分。
SOHO战略环境分析
SOHO中国有限公司战略环境分析公司简介SOHO中国有限公司（前身北京红石实业有限责任公司）成立于1995年，由潘石屹（现SOHO中国董事长）和张欣（现SOHO中国总裁）联手创建，是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司。
SOHO中国在北京CBD核心地带共计开发面积超过155万平米，已经完成和正在建设的项目有：47万多平米的“SOHO现代城”、68万多平米的“建外SOHO”、17万多平米的“SOHO尚都”、15万多平米的“朝外SOHO”以及近8万平米的“光华路SOHO”；同时，SOHO中国在北京长城脚下和海南博鳌分别开发建设了全球知名前卫建筑项目“长城脚下的公社”和“博鳌凯宾斯基”等。
SOHO中国现正在开发的三里屯SOHO位居北京城市中心著名的三里屯酒吧街南侧，周边商业繁华，建筑面积47万平米，是SOHO中国到目前为止开发金额最大的大型综合项目。
在中国建筑时代的大环境下，SOHO中国精准地把握契机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开发项目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑，并对中国的城市建设起到巨大的带动引领作用。
在张欣和潘石屹的领导下，SOHO中国开发的每个项目都取得了巨大的商业成功。
作为中国最知名的房地产品牌，SOHO中国入选2006年《财富》杂志中文版评选出的“最受赞赏的中国公司”全明星榜。
SOHO中国是当前北京最大的商业地产开发商，在北京CBD的五个项目开发量占CBD总开发量的五分之一，其店铺数量接近2000家，规模在CBD所有商业物业中居于首位；销售额占北京CBD的39％，独占CBD三分江山；自1999年以来，连续多年蝉联北京销售冠军;自2003年以来，连续三年成为中国房地产企业纳税前3名。
SOHO中国目前在中国开发项目的总面积为245万平方米。
2007年10月8日，SOHO中国在香港联交所成功上市，创造了中国民营企业最大的IPO以及亚洲最大的商业地产企业IPO。
SOHO市场调研分析报告
目录
❖一、调研综述 ❖ 二、SOHO市场研究 ❖ 三、关于泉州SOHO及LOFT类产品的市场情况 ❖ 四、泉州各项目SOHO产品概况 ❖ 五、调研小结 ❖六、 SOHO产品建议
一、调研综述
由于住宅开发受政策限制，投资市场有限。面对政府越来越严格的 楼市调控，许多购房投资者将目光转移到写字楼及不受限贷的SOHO产品 。低总价、低门槛的产品使购房者将部分资金转向商业地产，相较于住 宅产品，高租金、高回报更是让投资者对商业地产喜爱有加。越来越多 的开发商也集中火力开发推售SOHO。
小型办公及小面积住宅产品产生大量需求。 ❖ 因此开发SOHO或LOFT产品符合泉州需求趋势
(三)、泉州SOHO和LOFT公寓客户分析
类型
特征描述
置业倾向
面积 总价承受力 租售
商务办公
个体户及中小 企业草创型公 司居多
形象要求不高 40-80 较强 ，多在民宅、 平米为 商住楼办公 主
居住 投资
企业技术白领 ，个体商人， 以及台湾香港 人、商务人士
❖ • SOHO 居住 ❖ • 产品定位：精品小户， ❖ 50年产权 ❖ • 主要客群：大泉州投资 ❖ 客、过度居住 ❖ • 配置24小时便利店、 ❖ 洗衣店、自助健身房等； ❖ • 精装修（标准800-1000元/㎡）；
2、SOHO产品开发论证
❖ (1)需求面： ❖ SOHO们的职业一般是网页设计有音乐创作、产品销售员、平面设计
调研目的：为了更深入地了解泉州市场的SOHO的产品情况、销售 情况及发展趋势，近期我部对泉州市场在售产品进行了调研，了解泉州 市SOHO的发展趋势，为我司项目提供参考依据。
பைடு நூலகம்、SOHO市场研究
•(一)SOHO产品
银河soho调研报告
竭诚为您提供优质文档/双击可除银河soho调研报告篇一：银河soho案例分析学习银河soho目录一、项目定位分析 (3)（一）项目基本情况： (3)（二）项目地块分析: (3)（三）项目定位： (4)二、银河soho规划设计理念 (5)（一）参数化设计 (5)（二）流线动力构筑、奇特地标景观 (5)（三）演绎自然.................. .. (5)（四）360度全角视野 (5)三、建筑形式、特点及高科技在其中的应用 (6)（一）节能环保绿色建筑 (6)（二）中国式流线 (6)四、你认为银河soho项目的优势及劣势分别是什么？ (7)（一）优势 (7)（二）劣势 (7)一、项目定位分析（一）项目基本情况：1.项目名称：银河soho2.区位：银河soho为朝阳门soho三期，位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻朝阳门soho一期、二期，地处东二环交通商务区的核心区域。
3.项目周边交通状况：项目紧邻东二环，经东二环从东直门桥进入机场高速，20分钟到达飞机场；经东便门桥进入北京火车站，10分钟可到达；项目地点位于双地铁的交汇点：2号线（北京第1条环线地铁）、6号线（预计20XX年竣工），方便换乘各路地铁；公共交通方面：项目周边有44路（大小环）、101路、109路、110路、112路、202路、208路、420路、800路（内外环）、810路、813路、820路（内外环）、846路、特2路、康恩专线等18条公交车均在朝阳门设用停靠站。
总体分析，项目紧邻城市主干道，周边交通便捷，可达性强。
4.项目总体概况：开发单位：北京凯恒房地产有限责任公司土地使用年限：商业的土地使用年限为40年，写字楼和地下车位的土地使用年限为50年，商业土地使用年限至2047年，办公车位使用年限至2057年。
交房时间：20XX年11月30日。
5.项目主要经济指标:?总建筑面积33万平米：地上21万，地下8万。
?可售面积:商业8万，办公16万。
潘石屹：SOHO中国商业模式
潘石屹：SOHO中国商业模式2009-09-1115:37:33来源：浏览：176次SOHO中国的商业模式是非常独特的，在过去十几年的发展中也被证明是非常成功的。
但SO HO模式在发展的过程中一直伴随着疑议，经常有媒体和投资者问我，SOHO的商业模式到底是什么，为什么这个模式会给SOHO带来成功？我把这些问题集中起来，在这里给媒体的朋友和投资者们做一下解答，和大家一起交流分享。
1、你多次谈到SOHO中国独特的商业模式，能不能用一句话简单总结一下？潘石屹：SOHO中国的商业模式是：开发商业（包括写字楼）地产，统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和管理。
2、市场上一直对SOHO模式有疑议，为什么SOHO中国不搞大量土地储备，是商业模式决定的，还是其它原因？潘石屹：这个问题是市场上追问最多，追问时间最长的一个问题。
SOHO中国不搞大规模的土地储备，基于以下两点考虑：第一，出于遵守法律的考虑。
中国法规明确规定：“两年不开发的土地要无偿收回。
”从过去几年对这条法规的执行情况看，尽管政府每年都反复重申和强调，但一直没有真正严格实行。
在中国土地管理方面，有两条年年都在讲,但一直没有真正实行的法规，一条是“两年不开发的土地要无偿收回”；另一条是违法“小产权房”的建设。
中国古代有个“狼来了”的故事。
一位牧羊小孩总是骗大家，喊“狼来了”，最后，大家不相信这孩子的话了，当狼真的来了的时候，没人当真，也没有去帮助他，结果狼把羊吃了。
我们看到这两项违法行为引起的矛盾越来越尖锐。
一些城市甚至有十几万套违法的“小产权房”；也有些房地产商圈了二十年，三十年，甚至近百年可供开发的土地。
也许今年明年政府真的会严格执行这两项法律，狼真的会来了。
尽管这两项法规并没得到认真执行，但无论如何SOHO中国绝不冒法律上的任何风险，公司的所有行为只有在法律的保护下才是安全的，否则，将存在着巨大风险。
严格执行所有法律规定，是SOHO中国最基本、不能逾越的原则。
望京soho调研报告
望京soho调研报告《望京soho调研报告》一、调研目的本次调研旨在了解望京soho的发展现状和对周边区域的影响，为相关政府部门和企业提供可行性建议。
二、调研方法通过实地走访、网络调研和相关文献资料搜集等方式，全面了解望京soho的建设规模、商业配套及其对周边区域的影响。
三、调研情况1. 建设规模：望京soho项目由3个高层建筑和若干低层建筑组成，总建筑面积约为50万平方米，涵盖商务办公、商业金融和文化娱乐等多个领域。
2. 商业配套：望京soho内部设有餐饮、购物、休闲娱乐等多种商业配套，为在职人员提供了极大的便利。
3. 周边影响：望京soho的建设对周边区域产生了积极的经济带动效应，带动了当地的商业发展和人口流动。
四、调研结论1. 望京soho的建设对当地经济发展有着积极的推动作用，对周边区域的商业和就业环境有着显著的促进作用。
2. 望京soho的商业配套丰富多样，为当地居民和在职人员提供了多样化的服务选择，满足了多层次的生活需求。
3. 望京soho的成功经验可以为其他地区的城市综合体建设提供参考，对于城市发展和提升居民生活品质有着积极的示范作用。
五、建议1. 加强望京soho项目的宣传力度，提升对外知名度，推动更多的企业和人才资源向这里汇聚。
2. 继续完善望京soho的商业配套和服务体系，为居民和在职人员提供更加便利的生活和工作环境。
3. 深入研究望京soho的成功经验，总结推广经验，为其他城市综合体建设提供有益指导。
六、结语望京soho项目的成功经验为城市综合体建设提供了有益借鉴，同时也为当地经济和社会发展作出了积极贡献。
希望相关部门和企业能够进一步加强合作，共同推动望京soho的可持续发展。
11月04日北京建外SOHO商业项目调研报告
公寓
裙楼商铺
SOHO公寓楼 18栋楼高低 错落，异常 生动，1-3层 为临街商铺。
SOHO商铺全部 临街，1、2层 铺面复式结构 自成一体，3层 铺面由滚梯直 达公共院落， 出入便利
中心花园+会 所
CBD中心最大花 园，面积超过3 万平米，相当于 两个工人体育场， 28000平米，地 下2层地上3层， 游泳池、壁球厅、 网球场、健身房、 蒸汽桑拿、按摩、 咖啡馆、酒吧一 应俱全.
Байду номын сангаас
签约企业
居住、工作、休闲、消费融为 KFC、星巴克、吉野家、金鼎轩、
北京红石建外房地产开发有限公司 一体，最时尚的生活橱窗
COCO、川成元、真功夫等
业态布局
超市、餐厅、写字楼 、室内购物街
评价
已形成知名度、交通便利、项目周边社区成熟、规模大、人流量大
功能开发组合
项目规划
写字楼
写字楼南北两 座，办公面积 98000平米，楼 高28层，整栋 楼通透明亮， 简约现代。
项目规划
商铺——平面图
项目规划
商业特色
项目规划
内街
内街独立商业
内街独立商业
商业为开放式布局形式，沿街商业与内街相结合，使街道贯穿在建筑之中， 中心围合空间设置内部商业，使街区内部亦成为公共步行空间。建外SOHO商铺众 多，其中包括星巴克、同仁堂、渝乡人家、东田造型等旗舰店，另外还有美克美 家、温帝吴等众多极具风格的时尚店铺。内部商业曾强商业的规模性和整体感， 使内外商业相互融通，打造社内开放步行景观，独具特色。
规划设计
项目规划
裙楼商铺 写字楼
公寓楼 中心花园
商铺
SOHO商铺全部临街， 1、2层铺面复式结构 自成一体，3层铺面由 滚梯直达公共院落， 出入便利。 面积从100平米到600 平米不等，设施齐全。 有咖啡馆、火锅店、 料理店、音像店、美 容院、时装店等两百 家进驻，吸引了众多 追求个性化精致生活 的时尚人群在此消费。
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Soho中国研究报告估值相对合理，2009年业绩预增，买入目标价格7.77港元升幅70%2009-2010E EPS 1.146；0.551投资总结●核心假设前提：根据soho中国2009年项目预期及目前在售物业情况，及2008年延迟结算面积和同期建筑成本预测，今年竣工面积29.65万平方米，可售面积30.35万平方米，可结算面积25.88万平方米。
现有土地储备113.45万平方米。
●采用RNAV估值方法，我将soho中国未来6个月的目标价格定为7.77港元，相当于09年给予3.23倍的市净率。
●soho中国资产管理状况优良，在行业内较为重要的总资产周转率、流动资产周转率指标上稍低，但在存货周转率指标上，都较行业均值要优良。
最新消息●Soho中国在2009年五月发行五年期可转换债券筹集资金28亿港元，到期转换为股本约476,190,476股，约占转换后总股本的9.2%。
●出售凯恒物业所获毛利5800万元，拟做为朝阳门soho三期的运营资金。
●与2009年五月斥资17亿获得前门零售物业所有权，此物业非出售用。
首4月物业销售优于预期，出租率达90%，年内主力项目中关村soho6月初推盘，预售额已达9亿元，全年整体规划预售额达10亿元。
●获招商银行人民币100亿元授信额度，公司现金流充沛，目前可动用现金达230亿元人民币。
预测与投资●Soho中国由于2008年延迟结算的面积及资金可在2009财年内结算，预测会为今年业绩带来较为客观的变化，同时2009年在售物业预售情况良好，虽目前均价较2008年无明显变化，且基本上都能够在2009财年内结算。
●Soho中国在商业地产项目上缺乏一定的可持续性，原因在于其核心市场北京的中心商业地段土地资源匮乏，如soho 中国在下半年没有完成其它项目的收购，那么对其在2010-2011年的业绩增长将缺乏有力的支持。
●人民币仍然处在升值的通道中；目前国家货币政策依然坚持双松，流动性充裕；加上流动性充裕带来的通胀预期及国际经济形式无明显改观带来的实体经济通缩的担忧仍没有缓减；2009年的中国房地产市场相对国际大形式的一枝独秀；加之房地产市场对于资金的预期效应和避险效应，都将成为大量内外围资金追逐的目标，从而将进一步提升房地产行业的需求，进而影响房地产企业所获得的毛利率。
核心假设风险●财报预测风险：根据与投资者关系取得的联系，2009年soho中国的在售项目应该都可以进入结算程序，其平均预售价格较2008年无较大变化，但如果中途出现变动导致部分预售面积不能进入按时结算程序，同时预售均价出现了向上或向下的变化，都将影响到今年的业绩预测。
●估值风险：虽然目前与投资者关系取得的联系是soho中国下半年没有明确的收购计划，但潘石屹表示目前公司手握充沛现金，并在考虑其它项目的收购计划，下半年或会有较大的收购项目完成；管理层对股本回购业务无明确预期，同时目前的预售及建筑成本价格相比2008年无较大变化，一旦soho中国下半年有新增收购项目，股本总数发生变化，预售价格出现波动，或由于原材料价格上涨引起的建筑成本发生了变化，都将对本次估值产生影响。
●管理层风险：soho中国是带有强烈领导人（张欣）色彩的企业，一旦管理层出现变化，必将对soho中国的业绩产生影响，进而影响本次报告的预期。
●房地产市场风险：目前国家宽松的货币政策对房地产企业的经营创造了有利的条件，但由于有通胀预期的忧虑及2009年6月底市场猜测央行下半年可能会调整目前的信贷政策，由从松变为适当从紧，这都可能会影响到整个房地产市场价格的走势，进而对soho中国的年度业绩产生影响。
●投资市场风险：属于系统风险。
23/6/2009 收盘价 4.56港元目标价7.77港元总股本/大股东持股比例51.9亿股；69% 52周最高/最低 4.75/1.83 恒生中国企业指数10280.13投资摘要1. 公司简介1.1 公司简介SOHO中国有限公司创立于1995 年，是中国房地产行业领袖，主要在北京城市中心区开发高档商业地产。
SOHO中国的品牌代表着前卫和有活力的建筑设计，同时它也是物业投资者值得信赖的投资品牌。
公司与国际知名建筑师合作，结合本土客户的需求，把他们创新的设计理念转化成引领潮流的物业。
2007 年10 月8 日，SOHO中国在香港联交所成功上市。
这是亚洲最大的商业地产IPO。
2006 年至2008 年，SOHO中国连续三年被《财富》杂志（中文版）评为中国“最受赞赏的公司”。
1.2 主营业务Soho中国的主营业务就只有发展和出售商业物业一项。
目前soho中国的市场就只有在北京，虽然soho中国在2009年的战略发展展望中提到，力争在短期内进军上海商业地产市场，但在目前，soho中国仅仅是只有商业地产一项业务和北京中心区一个市场的高端地产发展商。
2．财务状况评价Soho中国的公司主营业务业绩增长相对稳定，07年-08年EPS分别为0.477元和0.076元。
08年是因为公司所在的北京市场受奥运会影响，出现了预售结算延时入账的情况，导致全年营业额及营业利润出现了较大变动。
Soho中国的整体收入状况平稳，2005-2008年预售金额及预售均价保持逐年上升的趋势，体现了公司在高端商业地产项目上运作的成熟度和客户的认可度。
即使在2008年全国房地产市场均受较大影响的情况下，公司的主营业务预售逆势上升就是对公司情况整体良好的充分说明。
图2-1：2005-2008年soho中国预售收入2008年预售收入相比2007年近乎翻番的表现来源与soho中国对三里屯soho项目的成功运作，2008年三里屯soho的整体预售收入约为69亿元。
图2-2：2005-2008年soho中国预售均价变化●Soho中国预售收入的增加并不是以降低预售均价为前提的，我们可以看到2008年的预售均价较2007年上涨幅度达36%，也充分说明了市场对soho中国所运作的市场项目的认可度。
图2-3 预售收入延迟入账●2008年soho中国有近43亿元预售金额延迟入账的主要原因是在于受北京奥运影响，工程的整体建设及竣工时间均受到了较大的延迟，而根据香港上市公司的会计准则，这部分金额就不能算在2008年的营业收入里面。
图2-4 净利润延迟●受同样的原因影响，约有10亿元的净利润不能计入2008年度的财报。
2.1 soho中国毛利率分析Soho中国主营的是商业地产，因此其毛利率一直维持在较高的水平，2008年的毛利率较2007年稍有下降，其主要的因素是公司在2008年经营的北京公馆公寓项目的毛利率偏低导致的。
但公司的整体毛利率基本维持在50%以上的水平。
图2-5 soho中国毛利率水平●与同行业的毛利率比较。
为了对soho中国的整体财务状况做进一步的分析，我采选了同行业的合生创展、北辰实业、远洋地产、华润置地、世茂房地产及绿城中国与soho中国在毛利率水平做了一个横向的比较，从比较中我们可以看出，soho中国的毛利率水平在在所选公司中是最高的，进一步说明了公司在商业地产毛利率上的优势性。
图2-6 行业毛利率比较2.2 soho中国的资产管理状况●soho中国的总资产周转率、流动资产周转率在2005-2008年基本都保持良好的态势，在2008年有一个较大的下降，基本上应该和奥运会影响到的整体结算进度有很大的关系；同时，soho中国的存货周转率都保持在较高的水平，说明了soho中国在销售渠道上的成熟及在市场上获得的认可，项目的出售速度相对较高。
2008年房地产上市公司平均总资产周转率、流动周转率和存货周转率分别是0.35、0.46和0.44（数据来源于中房建设网），与房地产上市公司平均水平相比，soho中国的资产管理状况相对要差一些。
但这与soho中国的经营理念是只针对中心商务区的项目有关，而现在中心区土地资源匮乏的情况加大了soho中国在项目上的更新速度，这也会在一定程度上影响其资产周转率。
表2-1：公司运营效率2005 2006 2007 2008 2008行业平均总资产周转率0.15 0.21 0.30 0.12 0.35 流动资产周转率0.16 0.23 0.33 0.13 0.46从流动比率和速动比率来看,soho中国都保持了一个较为平稳上升的态势，说明了公司的流动性较为良好。
和同行业的横向比较中，也位居中上游水平，说明公司的整体财务状况是良好的，短期的偿债能力比较强。
图2-7 流动比率和速动比率变动趋势图2-8 同行业资产流动性比较soho中国2005年，2006年，2007年和2008年的资产负债率分别是0.84，0.84，0.38和0.46，资产负债率有逐年下降并保持平稳的态势。
Soho中国现有负债中，2009年将到期12.33亿元，占现负债比例为10.2%。
而与同行业的横向比较中，soho中国的负债率是最低的，这是因为soho中国有充沛的现金流，截至2009年6月，soho中国可动用现金达230亿元，同时其2008年的净负债权益比为-46.2%，其充沛的现金储备，为其今后的项目收购将带来极大的方便。
图2-9 行业内资产负债比较3 收入预测具体的房地产项目根据soho中国2009年项目实施的预期，具体的项目如下表所列：表3-1 soho中国项目建设表2010年该项目完全竣工后结算。
●根据soho中国过去所有项目的可售面积占总建筑面积比例约为0.77，以此作为2010-2011年结算可售面积的主要推测依据。
表3-3 2010E-2011E年结算进度表项目名称2010E(㎡) 2011E(㎡)朝阳门soho 46,558 --三里屯soho 172,189 --光华路sohoⅡ-- 146,300●根据现今朝阳门soho均价为40,000元/㎡，结合SOHO中国过去年均预售均价涨幅，给予2010年之后每年新发售均价10%的上涨，以此作为2010E-2011E结算价格的依据。
●由此推算，2010年朝阳门SOHO的预售均价为44,000元/㎡，2011年光华路SOHO的预售均价为42,308元/㎡表3-4 soho中国2009年地产数据完工面积296,480㎡发售面积303,457㎡土地储备1,134,513㎡4 财务报表预测表4-1 综合损益表（千元）2008 2009E 2010E 2011E营业额3,121,375 12,655,517* 10,523,522 6,189,660 营业成本(1,577,391) （5,064,581）** （4,280,004）（2,862,506）毛利1,543,984 7,590,936 6,243,518 3,327,154 其它营业收入91,831 93,013 94,222 95,447 销售费用(237,820) (255,997) (275,452) (296,387) 行政费用(242,637) (266,901) (293,591) (322,950) 其它经营费用(101,655) (105,748) (109,978) (114,378) 经营盈利1,053,703 7,055,303 5,658,719 2,688,886 融资收入204,671 2,464,000 -- -- 融资费用(135,552) (52,800) -- -- 政府补助26,337 -- -- -- 税前盈利1,149,159 9,466,503 5,658,719 2,688,886 所得税(726,219) (3,163,879) (2,630,881) (1,547,415) 年内盈利422,940 6,302,624 3,027,838 1,141,471 股东权益399,073 5,946,960 2,856,974 1,077,549 少数股东权益23,867 355,664 170,864 63,922 拟分配股息518,766 518,766 518,766 518,766 每股盈利(元) 0.076 1.146 0.551 0.208●注：*将2008年递延结算的三里屯soho140,608平方米计算入本年度结算面积，同时根据与投资者关系取得的联系明确了soho中国2009年的预售价格与2008年相当；**按照2008年soho中国每平方建筑成本为19566元（含地价）预测，2010-2011年受物价上涨影响，给予每年8%的增长。