济南市西营镇地块市场分析报告

济南市西营镇地块市场分析报告目录一、环境篇（1）区域概况（2）区域规划（3）环境结论二、市场篇（1）区域房产市场现状（2）未来走势及供应量（3）个案调查分析（4）市场结论三、产品篇（1）项目位置（2）项目SWOT分析（3）项目产品定位（4）产品建议环境篇一、西营概况西营镇位于济南市南部山区，锦绣川上游，总面积126平方公里，所辖38个行政村，99个自然村，3.2万口人。

距济南市区35公里，约30分钟车程。

二、自然环境西营镇生态环境优美。

山山有绿树，沟沟有清泉。

全镇山脉面积8.9万亩，林木覆盖率已达65%，山脉绿化利用率达到90%以上，位居济南市之首。

林果生产是全镇的支柱产业，因此，就少有了机器的噪音和烟尘的污染，空气质量好，一年三季有花，四季长青，景色怡人。

春来花红柳绿，夏季山清水秀，秋日桃李满枝、果实累累，冬则银装素裹。

素有天蓝山青赛琼阁，鸟语花香如江南的美称。

三、旅游资源济南市三大旅游热点跑马岭、野生动物世界、七星台万亩植物园、红叶谷，均坐落于此。

山青水秀，风光倚丽，物华天宝，人杰地灵，旅游资源非常丰富。

境内有白云洞、阁老阉、古长城、真武庙等人文景观。

四、经济林果业是主导产业，盛产30多种干鲜果品，果品品种有120多个，其中苹果、板栗、核桃、花椒的种植面积均超过3万亩，成为济南市大型的果品生产基地。

红玉杏、红富士苹果、华丰板栗、大红袍花椒、薄皮核桃、磨盘柿列为省优产品。

西营山高沟多，自然隔离条件好，光照强，有着粮菜良种繁育的得天独厚的自然条件和气候特点。

五、道路交通省道327线贯穿全镇东西，港西公路连接全镇南北。

形成了纵横交错，干支线相连的交通网络。

交通方便，65路公交车通往镇驻地。

西营镇到章丘、泰安及区内相邻乡镇的道路四通八达。

二、区域规划保泉政策保泉先保源，南部山区1500多平方公里范围内的山林是市区泉群地下水的补给区，是众泉之源。

南部山区重点加强小流域治理，绿化荒山，营造水源涵养林、水土保持林、经济林、风景林，搞好塘坝挡蓄，留住“天上水”，涵养水源。

市区土地利用与卫星镇建设南部山区的柳埠、西营、高而3镇以发展果品集散、加工业为主.柳埠人口控制为2.0万人，西营、高而各控制为1.5万人，3镇建设用地均为2平方公里。

东部港沟、彩石2镇以发展建材、农副产品加工业为主，人口分别控制为2．5和3．0万人，建设用地均为3平方公里经济整治按照省、市要求，突出高效、生态两大特点，高起点编制好《历城区高效生态农业示范区项目规划》，并积极发挥项目建设牵头.西营镇赏花、农家乐文化活动, 抓好柳埠、绣川、仲宫等乡镇一批“农家乐”饭店的污染治理和沼气建设示范户建设。

环境综述：地处南部山区，紧临各大风景区，为绝版生态化地段。

植被覆盖率极高，空气清新，环境怡人，犹如“市”外桃源。

本区域交通便利，车流量适中，路况较好，有公交车直达。

政府大力度支持开发投资，建设西营，造福西营。

区域经济处于发展初期，发展潜力巨大。

优劣势分析：优势生态环境拥有稀缺效应及不可复制性。

交通便利，有公交车直达，为出行提供有利的条件。

群山环抱，绿化覆盖率高，空气质量好。

政府提倡投资开发建设，有一定升值潜力。

伴有诸多生态化风景区，明显聚集效应，提升区域形象，带动商业发展。

劣势地处城市最南端，距离市区中心较远。

周边配套欠缺，商业不发达，人口稀少.处于济南保泉地区，发展有一定局限性。

经济处于发展初期阶段，发展速度慢。

二、市场篇1、房产市场现状目前区域内房产市场处于发展初期阶段，区域房产项目以别墅为主。

村庄较多，居民居住形式为自建平房或两层楼房。

别墅区建筑采用现代风格，建筑密度大，品质较低，为经济型别墅。

村庄没有经过村委统一规划，参差不齐，零乱无序。

本区已有大型中高档品质成熟社区两处：加州花园及金宫山庄，待开发住宅区：林溪花园，龙熙雅居。

依据政府提倡开发建设此区域的宗旨，旧村改造会为本区域房地产市场提供一定量可开发土地。

2、未来走势及供应量区域未来提供用地，以住宅与商业用地为主，控制大规模的开发建设，保护天然泉水及山区植被。

随着南部山区旅游业的急速发展，土地供应量的减少，未来房产走势必定呈现出一种高品质的生态化高档住宅区。

大力开发建设品牌别墅区及经济适用多层住宅区。

由于政府“南控”政策的影响，未来土地供应量相对较少，且充分体现其地块的稀缺性和唯一性，大大提高区域地块价值。

综合分析（1）、总价分析：综述： 以上图表说明，目前区域别墅房地产市场价格大部分集中在100万-140万/套，也体现了目前区域内别墅的档次及品质，说明其房地产价格与产品的规划和品质有非常密切的关系。

（2）、平均单价分析：综述：以上表格说明目前区域的别墅均价以2000元/平方米、4000元/平方米为主。

价格在以上两价格之间左右浮动，从中了解到济南市南部风景区，别墅房地产市场的主导价格，客观反映了济南客源对本区域别墅市场的接受能力。

（3）、主力面积分析：综述：本区域别墅面积主要集中在190平方米-300平方米之间，面积适中，说明目前该区域以实用型别墅为主，项目没有关注到别墅客源对生活品质的需求，无法提高别墅自身价值。

（4）、客源分析：综述：以上图表说明客源以私企业主、企业经理人为主，IT 人才、教授也占有相当一部分。

体现出别墅客源的主力，和客源定位的局限性，为本项目后期运作提供了参考。

4553、市场结论优势区域是济南别墅项目集中地，含概中、高档项目，带动商业发展，为地区聚集了一批具有一定经济实力的客源。

生态环境是区域住宅的主要卖点。

区域楼盘风格各异，户型较多，位域不同，为区域置业者提供了较大选择空间。

纯住宅区生活气息浓郁，生态型社区让人心旷神怡，回归自然。

别墅项目总价较低，吸引业主购买欲望。

劣势地理位置距离市区偏远，往返市区时间较长，影响工作效率。

周边配套欠缺，内部配套较少，很难满足业主的生活需求。

开发项目破坏植被，施工过程中声音嘈杂，影响业主居住环境。

区域属于郊区，经济基础薄弱，农村较多，影响了整个区域和项目周边环境。

大部分项目销售使用权，无产权、所有权，影响去化。

三、产品篇一、项目位置地块位于济南市南部山区西营镇降甘风景区内。

距市区38公里，30分钟车程到达济南南外环。

项目东临西营镇，西接锦绣川风景区，南依红叶谷，北眺高山流水，紧邻103省道，交通便捷，风景优美。

项目共占地58亩，分山下和山上两块。

山下地块占地30亩，山上地块占地28亩。

二、项目SWOT分析优势三面环山，一面临水，空气质量好，生态环境优美。

交通便利，路况好，有利于居民出行。

是目前济南节假日旅游主要目的地，知名度较高。

政策大力提倡开发建设，未来将开发成集餐饮、娱乐、休闲、度假为一体的旅游风景胜地。

旅游及房产项目的开发将提高区域整体形象，提高升值潜力。

劣势项目所在位置商业经济水平较低，改变需较长周期。

项目开发破坏植被，影响整体的居住环境。

项目周边配套较差，无法满足居民对急需品的要求。

项目距离市区较远，路途占用较长时间。

周边村庄较多，影响整体环境。

别墅项目普遍品质低，密度大，无较大影响力。

项目地块除环境外，无其它可整合资源。

机会区域内缺少高档次，高品质项目。

目前本市人群对别墅的向往度较高，有一定的市场需求量。

特色商业发展是后期吸引购买人群的重要手段之一。

利用天然风景、风景园区为主要宣传点。

问题山下地块太阳照射面积小。

项目中自然环境的优势利用率低，内外配套欠缺。

人文素质有一定差距，影响项目后期销售。

离风景区较远，无法彻底整合资源。

山上施工难度大，增加了建筑成本。

处于济南天然风景区，渣土外运距离远，直接增加工程成本。

缺少基本的建筑内部配套设施。

山下：联排别墅。

面积：160平方米三、产品定位（1）资源整合：交通导入方便 自然环境优美 旅游资源丰富 生态化具有很好的生活想像空间（2）产品定位：泉城济南·生态居住·迷你别墅 开创居家生活新纪元！！！打造：“高品质、纯生态、休闲度假自由岛”方案一、按标准划分面积，单体出售地块，总体运作。

将土地按一定比例划为若干块。

建议形式：面积、价格初定依据：目前区域相似项目销售价格。

通过对区域别墅项目去化较快户型分析。

民意调查问卷统计结果分析。

与其它项目相比，项目有利资源整合分析。

土地费用与建安成本利润率的结合。

面积划分示例：※ 注：分块面积中含有公建面积。

具体操作流程：将山下土地一亩地划分为6-7块，分两组，每三块拼联在一起为一组。

每户四层建筑，开间5米，进深8米。

山下地块划分方法与山下相同。

相比之下面积较大。

每户为三层建筑，开单8米，进深10米。

地块、建筑公开出售，采用“1+1”地产操作模式，低单价吸引客源，高总价创造利润。

面积、价格初定：预计回款表：客源定位与分析执行方案分析：有利因素：本方案采用产品与土地分开销售，在济南房产市场是第一例。

该方案可以成为项目一个新的卖点。

让业主直接参与设计、建设，激发人们住自己建的房子的欲望。

对经济实力较强的业主、财团有较强吸引力。

山下经济型别墅，山上高档别墅，满足不同层次需求。

不利因素：由于人们虚荣心，中、高档次产品相结合不利于销售。

人们对该执行方案存在顾虑，前期销售成为本项目关键。

直接影响后期的销售。

该方案第一次登陆济南市场，需加大产品推广力度。

方案让业主选地、选风格，然后进行建设……容易使购买者，失去决断能力，增加了销售的困难度。

销售直接影响建筑、安装，对销售速度要求较高，同时增加了整个项目的运转周期。

针对客源面广，广告宣传面大，项目推广困难。

项目规划：导言：正如“产品质量是我们生命”、“市场是衡量需求的唯一准则”一样。

在目前的情况下，房地产中别墅物业必须密切关注市场状况，发掘市场空缺，关注同类产品，方能确定自己的位置，具备自己的个性和唯一性。

通过详细、周密的市场调研，要想占领、领跑济南房产市场，就要在项目自身上寻找突破口。

所以我公司提出，以项目周边自然环境“山”、“水”上依托；以“桂林山水甲天下”，“××山水甲齐鲁”为口号，铸就济南山水社区。

规划景观：将河道引进小区，环绕山脚，利用山下阳光很难照射的区域。

在地块东部开辟一条人工河，增加项目内部私密性。

山顶树木尽最大利度保护。

项目内部小品采用欧式风格点缀。

让业主买此物业不仅仅是看风景，而是走近风景。

给业主一种坐在家中看桂林云卷云舒的境界。

方案二、将地块整体规划，整体出售，整体建筑。

综述：因该方案部分技术指标需开发商确定，当前我公司应做工作主要是：提供该方案的项目规划、可执行力分析、对项目进行整体包装、客源定位、项目宣传推广、销售计划。

客源定位：因项目整体出售，需要有一定经济实力的财团、集团公司购买；或吸引国企、事业单位做培训基地。

如：将军集团、鲁能电力、济钢集团……等。

建设形式：因此项目地块较特殊，分山下、山上两块，相对高度不同。