房地产企业所得税税务培训

关于房地产行业企业所得税关注事项房地产行业流程及其重要资料1、国有土地使用证－国土资源和房屋管理局2、项目立项批复－发改委、建委。

3、建设用地规划许可证－规委4、建设工程规划许可证－规委5、建设工程施工许可证－建委6、大产证及商品房销售(预售)许可证－国土资源和房屋管理局7、测绘报告－房屋土地测绘技术报告书（专业的测绘公司）8、竣工验收备案表－建委9、土地出让合同及拆迁补偿合同10、建安总包合同（工程最终结算单、洽商单）及其他单项重要工程合同（包括供水、供电、市政、设计、配套设施、设备安装、装饰装修等）11、为开发项目而借入资金的借款合同12、销售控制表13、成本合同进度明细表文件依据：国税发2009年31号文件国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知一、收入的确认企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

关于视同销售企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。

开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

重点关注：已完工开发产品销售后，企业所得税纳税申报的收入是否为企业全部计税收入，而不仅是企业账面收入金额。

对收入的确认可依据企业销售控制表、预收账款账面情况、企业所有年末银行对账单进行分析，检查银行对账单是否存在大额未达账项，是否存在已收取售房款而未计入企业账面情况，是否存在应转未转的计税收入。

二、开发成本开发产品完工的确认企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案（已取得骏工备案表）。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明（大产证）。

开发产品完工前企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.开发产品完工后已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本（单方成本）确认。

可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本（单方成本）=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本成本对象总可售面积为实测报告中的面积。

实测报告中列示需分析，人防、公共配套、物业、居委会用房、不可售会所（不能办理产权证书、归全体业主共有部分）、自行车库、坡道等不可售面积。

关注已售面积，为企业销售控制表中已售数据，抽查部分售房合同与销售控制表核对，以检查销售控制表的真实性。

完工产品的计税成本关注：一、除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

”国税发2009年31号第三十四条“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

”检查要点：账面开发成本归集、应付账款、预提费用、其他应付款；还可通过合同支付统计表检查取得企业末级明细余额表，对应付账款、预提费用、其他应付款等应付预提成本费用进行分析，让企业提供预提成本的相关依据，对不合规定的预提成本不能扣除。

主要包括：1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%，根据合同成本统计情况表测算企业是否超标准预提成本。

2、企业预提的土地增值税不能税前扣除（土地增值税已清算完毕，但尚未缴纳的土地增值税预提税款可以税前扣除）3、重点检查公共配套预提是否符合规定通过对企业提供的售房合同、协议或广告、模型检查是否明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造。

如必须建造，由企业提供预提的合理依据，如相关的预算书。

4、对应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提，由企业提供相关的批复文件及相关资料。

二、对企业虚假发票的审核一般情况为虚假发票金额在2万元至5万元居多，可在税务网站询。

三、企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

四、企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

五、企业的利息支出按以下规定进行处理：（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

六、企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。

七、企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

依据：国税发[2009]88号国家税务总局关于印发《企业资产损失税前扣除管理办法》的通知，财政部、国家税务总局财税[2009]57号：关于企业资产损失税前扣除政策的通知，两个文件执行。

八、企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

九、业务招待费。

按以下规定进行处理：国税发2006年31号文件（1）开发企业取得的预售收入不得作为业务招待费的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。

该条款已停止执行，衔接方法为2008年1月1日前调增的业务招待费可在取得第一笔开发产品实际销售收入的年度起三年内结转扣除。

2008年1月1日后发生的业务招待费依据新企业所得税法规定执行，即无收入不得扣除，也不得在以后年度结转扣除。

十、关于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的四项单方成本的分析性复核企业四项成本如大大超出标准应重点关注，企业应提供超出标准的合理解释，如精装修、总包合同价格变更、建材上涨等具体原因。

分类房产单位面积四项成本参考依据为北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知京地税地[2009]245号说明：多层是指七层及以下的住宅或办公楼，高层是指七层以上的住宅或办公楼2010年度企业所得税汇算清缴政策辅导一、《国家税务总局关于金融企业贷款利息收入确认问题的公告》（2010年第23号）（一）金融企业按规定发放的贷款，属于未逾期贷款(含展期，下同)，应根据先收利息后收本金的原则，按贷款合同确认的利率和结算利息的期限计算利息，并于债务人应付利息的日期确认收入的实现；属于逾期贷款，其逾期后发生的应收利息，应于实际收到的日期，或者虽未实际收到，但会计上确认为利息收入的日期，确认收入的实现。

（二）金融企业已确认为利息收入的应收利息，逾期90天仍未收回，且会计上已冲减了当期利息收入的，准予抵扣当期应纳税所得额。

（三）金融企业已冲减了利息收入的应收未收利息，以后年度收回时，应计入当期应纳税所得额计算纳税。

（四）本公告自2010年12月5日起施行。

二、《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（2010年第19号）（一）企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。

（二）本公告自2010年11月26日起施行。

2008年1月1日至本公告施行前，各地就上述收入计算的所得，已分5年平均计入各年度应纳税所得额计算纳税的，在本公告发布后，对尚未计算纳税的应纳税所得额，应一次性作为本年度应纳税所得额计算纳税。

三、《国家税务总局关于工会经费企业所得税税前扣除凭据问题的公告》（2010年第24号）（一）根据《工会法》、《中国工会章程》和财政部颁布的《工会会计制度》，以及财政票据管理的有关规定，全国总工会决定从2010年7月1日起，启用财政部统一印制并套印财政部票据监制章的《工会经费收入专用收据》，同时废止《工会经费拨缴款专用收据》，因此自2010年7月1日起，企业拨缴的职工工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，凭工会组织开具的《工会经费收入专用收据》在企业所得税税前扣除。