【精品文档类】住宅项目区位因素分析与综合评价

住宅项目区位因素分析与综合评价

——以北京市主要居住区为例

随着经济的发展、人口的增长和生活水平的提高，居民对改善居住条件的要求日益迫切，对住宅开发也提出了越来越高的要求。如何充分合理地利用土地，使居民住宅条件在得到最大程度改善的同时，也使投资更合理，这就涉及到住宅项目开发的一个很重要的因素——区位。

本文研究的主要目的，是考察影响住宅项目开发的主要区位因素，并采用数量方法对具体区域具体因子进行优劣评述和综合评价，通过对具体地块的区位条件的比较，力图为发展商的合理开发及购房者的合理选择提供指导和建议。

在本次评价过程中，主要采用了多因子分析的方法。首先根据区位理论及社会发展实际，选取相关区位因子，然后利用层次分析法（AHP），得出各个因子的权重，再根据调研得出的各个居住区实际情况打出分值，用因子分值乘以权重，加总，得出各个评价区的总分值，根据总分值的高低评价各个具体区域居住适宜性。

一、区位因子选择，建立递阶层次结构

评价住宅项目或居住区区位条件好坏，不仅仅限于交通条件，社区周围的景观环境和繁华程度都在考虑范围之内。结

合区位理论，并根据层次分析法（AHP，Analytic Hierarehy Process）的需要，将影响住宅区位的因素找出并按相互关系分层次列出（即建立递阶层次结构，见下图）。

二、专家打分，区位因素求权重

上述多项因素对于住宅项目选择的影响是不同的。有的人可能认为交通因素最重要，有的人可能更看重环境。为了得出一个明确的结论，通过咨询部分业内专家，综合他们的意见形成一个对各区位因素重要性的意见，结果见下。

表1 各因素的权重值

因子名称(代表符号）权重

值

因子名称

(代表符

号）

权重

值

因子名称

(代表符号）

权重

值

交通便捷

性

0.62

5 道路交通

(C1)

0.667 道路等级

(D1)

0.417

(B1) 路网密度

(D2)

0.583

公共交通

(C2)

0.333 地铁(D3) 0.313

轻轨(D4) 0.121

地面公交

(D5)

0.566

社区繁华

度0.11

0 娱乐设施

(C3)

0.325

(B2) 购物设施

(C4)

0.375

医疗设施

(C5)

0.300

环境景观

0.26

5 自然环境

(C6)

0.400 绿化程度

（D6）

0.388

（B3）大气环境

（D7）

0.612

人文环境(C7) 0.600 教育设施

（D8）

0.750

建筑景观

(D9)

0.250

三、确定主要居住区，调查并赋予各因素分值

首先挑选了目前北京市较有代表性的6个集中居住区：望京、亚运村、回龙观、中关村、方庄和西南二环作为本次研

究的具体区域。

然后对需要确定分值的因素赋予明确指标。

表2 各因素的代表指标

＊此因子无明确指标，以实际情况评估打分

最后通过实际调研确定各个因素的具体分值，即通过查找有关年鉴、手册，规划资料，或通过实地调查，确定各个因素的具体分值。

表3 主要居住区各因素原始分值表

为了使各项指标的数值具有可比性，利用国家土地分等定

级标准中常用的方法，将各项指标的分值进行无量纲化为0~100之间，公式为：

四、求主要居住区总分值，区位条件综合评价

根据各居住区不同因素的具体分值，乘以相应的权重，可以得到各居住区的总分值， 结果见下。

表4 各居住区总分值及排序分级 min)]

max /(min)[(*100Y Y Y Yi Yi --=

由以上分值可以看出中关村区位条件最佳，而回龙观区位条件最差。

中关村

中关村由于其浓厚的文化氛围及相对完善的生活配套设施，正在成为开发热点。通过因子分析所得的分值来看，中关村地区环境景观的优势是最大的—无论在自然环境方面、还是在人文环境方面。中关村的生活配套设施的数量和密度都很大，已经可以和老城区的西单、王府井、前门地区相提并论，成为重要的商业中心。从交通条件来看，交通运输是一个居住区域与城市联系的最重要方面，发达的交通可以使一个区域同整个城市保持密切的联系，这样就可以相对地缩小空间距离。中关村区域的道路等级和路网密度的分值分别为6.0和64分，是各区域中最高和接近最高的，公交线路也较为齐备，这使得人们出行方便，并且可以很好地吸引人流。

在北京总体规划中明确指出，北京未来建设要以分散集团

式为主，人口将由市区逐渐向郊区疏散，北部地区将是重点建设的地区。在国务院批复了建设中关村高科技园区的方案后，未来的中关村将是名副其实的“中国的硅谷”，从这个角度来讲，中关村无疑是开发和投资首先选择的区域。

●西南二环

南城受历史影响，房屋结构差，规划凌乱，人口密度大，居住环境质量低。西南二环既有旧城区的特点，也经过了一定的拆迁改造，特别是大的市政道路的建设，使这一地区在原有路网密度较高的基础上，周边新建道路等级也不断提高。西南二环地处老城区，公共交通较为方便，而各种生活、医疗设施也更为齐备，因此这一地区除环境质量分值较低外，其它两项分值都教高，综合分值排在第二位，表明在目前条件下，基础设施的完善使得旧城区仍有较强吸引力。

旧城区的住宅建设主要依靠拆迁改造，这就面临成本高昂的问题，也使得房价很高，导致多数购房者“住得上，买不起”，而若远离市中心进行开发建设，在这些地段普通市民使用起来并不方便，如上班与子女教育就是不得不考虑的问题。这又会就造成“买得起，住不上”的情况。因此，在两者之间的权衡成为确定开发方向的难点。

●亚运村