2019年嘉轩·嘉和城项目前期产品及营销建议
某房地产项目营销策划全案
3、2011年房产供应量大、大盘 多、现房多，激发购房者有效的 刚性需求是关键
4、乌鲁木齐主城区房地产市场价 格挤压下，米东区房地产市场将迎 来发展的契机。
针对房地产市场现状，我们的项 目应该采取何种策略突破区域价 格天花板是项目成功营销制胜的
关键！
项目价值目标分析——项目产品价值力
判断项目价值思路 项目产品价值力
项目价值目标分析
一、我们需要回答的问题—
Q1: 从项目所在大的区域看项目价值发展趋势？ Q2：从项目自身内环境和产品规划看项目价值竞争力？
二、我们分析问题的构架—
从城市规划及发展的几个基本因素分析区域板块价值和项目价值发展趋势 从项目内环境SWOT分析和项目产品规划与区域内其他产品比较研判产品竞争力
颐和花园
新疆盈旭房 地产开发有 限公司
新疆天顺房 地产开发有 限公司
219354.84 340000 多层,小高层
高层 多层
预计4300 90-130 二期800 10% 15% 37% 1800 价格待定 预计6月
预计3800 65-96 390 10%左右 35%
预计6月
入住日期
2011.11
待定
新疆金坤房地产开发有限公司
金坤物业公司 202785平方米 34% 待定，规划有地下停车场 待定 待定 6月开盘 多层即将封顶
项目价值目标分析——区域房地产市场分析
博瑞·新村二期
位置
府前中路政府斜对面
开发商
产品类型
多层 高层
代理公司
总占地
159999平方米
总建面
容积率
1.77
总户数
2800
绿化率 车位
项目价值
区域现状及功能定位 区域房地产市场分析 项目内环境SWOT分析
2019中锐·佳城国际大厦产品定位及初步营销方案.ppt
一．项目开篇
二．蠡园开发区未来发展描绘
三．项目发展方向思考
四．项目发展方向结论
五．项目产品魅力点（高附加值营造）
六．项目定位
七．项目价格制定
八．项目成本及投资回报
九．项目营销推广
组合形式
1号楼 总部基地 甲级纯写字楼
2号楼
3号楼
组合一
组合二
空中别墅
空中别墅
酒店式公寓
酒店式小办公
总部基地 甲级纯写字楼
组合一
总部基地、甲级写字楼
性价比较高的平 层住宅，少 量顶层空中别墅
酒店式公寓
组合二
总部基地、甲级写字楼
性价比较高的平层住宅，少 量顶层空中别墅
酒店式公寓
组合三
总部基地、甲级写字楼
花园式宽体办公
酒店式公寓
组合四
总部基地、甲级写字楼
花园式宽体办公
酒店式小办公
组合五
总部基地、甲级写字楼
2、3#楼合并，做性价比较高的平层住宅（赠送 北侧大面积露台或花园），以及少量顶层空中 别墅
怡信天成——我本善土·信达天下
销售单价（均）
总销售额
7300元/平米
35524.72万元
怡信天成——我本善土·信达天下
指标
1、土地成本及契税 2、政府规费（含大配套105元/平米） 3、前期费用（三通一平、招标、勘察设计等） 4、工程配套（不含电梯、空调） 5、桩基
单价（元/平米）
1316.46 150.00 65.00 480.00 100.00
中锐·佳城国际大厦 产品定位及初步营销方案
怡信天成·置业顾问
目录
• • • • • • • • • 一．项目开篇 二．蠡园开发区未来发展描绘 三．项目发展方向思考 四．项目发展方向结论 五．项目产品魅力点（高附加值营造） 六．项目定位 七．项目价格制定 八．项目成本及投资回报 九．项目营销推广
2019嘉都TIME项目营销建议 42P-精品文档
大兴黄村
天津
廊坊市区
本案
区域分析 区域特征
政府职能部门云集，商业、教育、医 疗以及交通等配套设施健全，功能完善， 生活便利； 大量老城改造建设正在开展，新城氛 围逐步营造； 区域形象尚未形成；
综上，该地区极具发展潜力
地块位置分析 地块特征
市政道路将项目分为AC、BD两大地块 东北部为成熟社区，南部紧邻广阳大 街，有一定噪音干扰，大街两侧多政府 职能部门及大型企事业单位 BD地块较为方正，AC地块呈倒“T” 型 涉及部分拆迁
市场分析
市场定位 开盘前营销工作
本项目卖点梳理
1
商业中心
•坐拥家乐福、红星美凯龙等旗舰品牌，项目认可度高； •中心商业街环布社区，尽享时尚生活； •中式品牌快餐、中型酒楼、KTV、酒吧或咖啡厅等 + 社区服务型商业 + 特色商业， 业态丰富，聚拢消费。
本项目卖点梳理
2
黄金地段
•廊坊政治及商业核心区域，城市中心品质尽显； •市政交通配套较为完善，出行便捷； •区域生活配套极其便利完善，成熟气质。
•
• • • • • •
1月25日 北京市长郭金龙：遏制房价过快上涨势头；
1月26日 投资客低价抛房频现 北京二手楼市价格“松动”； 1月26日 1月份前三周京城楼市成交量下滑明显。 2月10日北京重拳出击整肃“地王” 遏制“以地生财” 2月11日"地王"频被收回 众房企开始战略收缩 2月23日京版国11条出台 11部门联手遏制高房价 3月17日 总价及单价新地王分别诞生在亦庄及海淀，开发商资金储备充足“不差钱”
近期宏观环境分析
提高二套房首付、上调准备金率、房贷政策悄收紧 、春节前出台调控措施、价格松动、成交量下滑、京版国11条颁布、地王再次产生
浩华不动产青岛和达和城项目营销推广方案PPT教案
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劣势 W
距李沧核心商业区有一定距离，区位成熟度相对不高。 周边面貌较为老旧，尚待改善。 相对周边动辄百万的项目，项目规模略小，且启动时间较晚。 有回迁房和政策房，居住人群较为复杂。 高层楼体为圆形，公摊相对较大。
而李沧东部是一片不可多得的可供开发利用的区域，根据青岛市总体规划，这里 将是新兴的居住区。中央居住区占地34平方公里，计划将对李沧东部区域九水路街道 办和虎山路街道办的25个村庄进行统一改造，共划分成为金水路、双峰山等7个片区 ，规划建设用地面积约18平方公里。这是继浮山新区后，着力打造的又一居住区。主 要包括侯家庄、麦坡、佛耳崖、郑庄、苏家、庄子、刘家下河、毛公地、王家下河、 上臧、李家上流、杨家上流、毕家上流、尤家下河、南王、北王、戴家、长涧、于家 下河和炉房等村庄。
能造成其对社区人文环境的担心。 商品房与政策房和回迁房一同进行物业管理，物业标准问题较难处理。
对策： ◎走差异化路线，凸显项目鲜明的特色，让客户对项目产生深刻的印象
。 ◎做好产品和院落围合，以产品优势消除购房者的疑虑。 ◎采用不同的收费标准和服务标准，区分管理。
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四、项目定位及目标市场选择
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重度客群分析
“正当年”的60年代人——40-50岁 60年代人现在正值壮年，是社会的中坚力量，是介于陈旧和新潮中间的一代人。
成长在动荡年代，发展于社会转型期，急剧变迁的时代潮流给了他们最丰富的阅历。
主要特点：有稳定的较高收入来源，有一定积蓄，有较为稳定的文化品位和休闲方式； 财富特征：年综合收 入20万元以上； 个人修养：有表现出 “身份”意识和“品位”追求，大多受过良好的教育，举止文明， 乐于公益活动，生活随意，乐山乐水； 消费水平：资金充裕，可支配能力强； 居住愿望：金钱在整个社会中话语权越来越重的社会现实，让他们在紧张的工作之余， 更向往一种尊贵而安逸闲适的生活情调，一处舒适便利、自然清新的生活环境是他们心 中的追求。
嘉华山庄营销企划案
嘉华山庄营销企划案一、背景分析嘉华山庄是一家位于中国山东省的精品度假酒店，拥有得天独厚的自然环境和独特的建筑风格。
然而，由于市场竞争激烈，嘉华山庄的市场份额逐渐下降。
因此，制定一份全面的营销企划案是提升嘉华山庄竞争力的关键。
二、目标市场及目标客户1. 目标市场：以中国内地为主要市场，重点发展沿海一带的城市，包括北京、上海、广州等一线城市以及沿海经济发达的二线城市。
2. 目标客户：中高收入群体，主要以家庭为主，追求高品质的休闲度假体验。
三、市场定位嘉华山庄将定位为高端精品度假酒店，强调独特的自然环境和建筑风格，为客户提供高品质的服务和非凡的体验。
四、产品特色1. 自然环境：嘉华山庄坐拥得天独厚的自然景观，山水环抱，空气清新，为客户提供一处避世的天堂。
2. 建筑风格：嘉华山庄的建筑充分融入了当地的历史文化，具有独特的韵味和特色，为客户带来一种返古的奇妙体验。
3. 服务质量：嘉华山庄以顶级的服务质量著称，提供个性化的服务，满足客户的各种需求。
五、营销策略1. 建立品牌形象：通过线上和线下渠道，加大品牌宣传力度，提高嘉华山庄在目标市场的知名度和美誉度，树立高端精品度假酒店的形象。
2. 定制营销活动：针对不同目标客户，定制不同的活动内容，如举办高端私人派对、专业健身培训等，吸引目标客户前来体验。
3. 合作伙伴联合营销：与知名旅行社、高端商务机构等建立合作关系，共同推广嘉华山庄，并互相受益。
六、价格策略1. 高端奢华：定价略高于竞争对手，突出嘉华山庄的高品质和独特性。
2. 优惠活动：根据市场需求，定期举行针对部分客户群体的优惠活动，提高消费者购买的决策性。
七、渠道策略1. 线上渠道：建立官方网站和社交媒体账号，展示酒店的特色，并接受在线预订。
同时与在线旅游平台合作，提高在线销售渠道的效果。
2. 线下渠道：加强与旅行社、商务机构的合作，通过代理销售酒店房间和套餐。
八、推广策略1. 广告宣传：通过电视、报纸、杂志等媒体，对嘉华山庄的独特性和优势进行广告宣传。
某项目前期产品及营销建议(PPT 40张)
活动组织，先旺人，再旺财！
没有人气，就意味着没有成交
1、暖场活动，制造各种贴近目标消费群体喜好的活动引起高度关注，营造项目 应有的气场与气质，树立客户信心，渗透客户感知。 2、主题活动，需要精心的组织，不断吸引客户上门
二、核心竞争力 理清优势点，找准核心竞争力是必要的：我们要做的，就是通过发 现区域价值，打造并增强项目价值，成就高于竞争对手的超值，通过营 销放大效应，从而形成项目综合品质。
二、重点项目分析 第二章 项目地块认识、分析及总评
1、地块认识
周边现状
地段：所处地段为涧西区南昌路主干区，相对成熟、繁华、便利； 交通：公交系统完善，车流出入便利； 配套：周边生活配套完善，市政双气配置； 开发：就近开发有诸多大型品质社区； 环境：附近公园、广场或大片绿地等活动场所齐全，教育机构及办公机构 周边；
二、重点项目分析 第三章 产品提升的建议
1、基本原则
在做规划时，要符合如下三大基本原则： 1、避免同质化 建筑、景观即要因地制宜，同时要避免同质化、低 品质、低附加值、空洞无独特内涵的产品； 2、要接轨营销 产品要考虑后期的营销包装和策略，不单纯是设计 完后卖完，而是做到热销、有更大的价格提升和更好的品牌口碑； 3、要管控成本 在规划尽可能的最高限，考虑建安成本和资金运营 风险，尽量做到相对的低成本、低风险、低消耗、高收益、稳收益；
5.价格稳中有升，幅度适当
2012年降价和优惠成为价格的主基调，2013年伊始，很多开发商沉浸在2012 丰收喜悦当中，市场乐观情绪致使部分楼盘定价有所抬头。 首先楼市虽有所回暖，但房价的过快上涨是不被允许的。中央经济工作会议 出要继续坚持房地产调控政策不动摇； 再次购房者越来越理性，虽然产品品质是考量的主要因素，但对价格依然敏 多方因素相互制衡，总体房地产价格将渐趋稳定，受核心区域高端楼盘价格 动，房价将稳中有升。
嘉和城营销策划方案[工作范文]
![嘉和城营销策划方案[工作范文]](https://img.taocdn.com/s3/m/72e4b74255270722182ef732.png)
嘉和城营销策划方案篇一：20XX0721_罗马世家_第三季度营销计划书来宾百仕成房地产开发有限责任公司罗马世家第三季度营销计划书营销部 20XX年07月22日1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8)1) 2)1) 2) 3) 4)目录一、销售目标__________________________________________________ 3 二、客户分析__________________________________________________ 31. 来电客户分析_________________________________________ 32. 来访客户分析 _________________________________________ 53. 典型客户案例_________________________________________ 74. 客户群体分类 _________________________________________ 7三、推售策略__________________________________________________ 7四、现场管理__________________________________________________ 8 五、营销推广__________________________________________________ 91. 推广渠道_____________________________________________10报纸（软文配图）_______________________________________________ 10 户外___________________________________________________ ________ 10 短信___________________________________________________ ________ 10 电梯海报___________________________________________________ ____ 11 网络___________________________________________________ ________ 11 电台___________________________________________________ ________ 11 期刊___________________________________________________ ________ 11 婚纱摄影_______________________________________________________ 11 2. 客户拓展_____________________________________________12业主、老客户维系_______________________________________________ 12 商会客户拓展___________________________________________________ 12 3. 圈层活动_____________________________________________12红酒品鉴会___________________________________________________ __ 12 雪茄品鉴会___________________________________________________ __ 12 拍卖会___________________________________________________ ______ 13 风水讲座___________________________________________________ ____ 14 4. 泛营销______________________________________________15六、团队建设_________________________________________________ 161. 培训：______________________________________________162.激励：______________________________________________17 3. 人文关怀：___________________________________________17七、营销费用预算（7月22—10月1日）________________________ 17罗马世家.第三季度营销执行计划书一、销售目标项目截止到20XX年7月21日共销售套数10套，总销售金额万元，项目一期总套数为36套，目前去化率为28%,剩余货量为26套。
2013洛阳嘉禾嘉禾城产品及营销定位建议40p
配套设施 生活设施、社区活动，交通设施，教育设施，环保设施，标示设施，软设 施含音乐等，特别功能设施如健身、休闲、会所、活动中心、幼教中心；
建议总结： 仅站在市场角度，从布局、外立面、景观、售楼处、 户型、配套等方面综合描述产品规划，具体内容我们 可结合规划设计部门再行详细论证； 上述产品规划仅属共性描述，仍需开发商与我们沟通 后再出细案，以充分结合开放商的期望、要求；
劣势 1、竞争 周边城中村改造造成局部入市量较大，周边大区域内项目不 少，不少是品牌开发； 2、地块 地块相对不够方正及狭小，产品布局及密度限制相对多；
机会 1、地段 地段较好，开发入市没有较大的运营风险； 2、人气 商业人流及办公人流旺盛；
威胁 1、拆迁 进程较慢及回迁户安置问题影响开发进程； 2、同质化竞争 必须实现产品、价格、推广的差异化竞争，最大限度 地远离价格战，提升附加值；
大宅第：33层庭院 独立顶峰高层
目的：联排双单 元、提升产品密 度、属平衡性产 品；
新现代：22层高层临街 SOHO写字及精品公寓
目的：满足特定投资办公 及青年置业客户、户型相 对小，进一步满足地段均 衡需求和户型配比；
财商汇：4层临街商业广 场
目的：借南昌、中州、 联盟通达之力，形成商 业广场，进一步自我完 善社区配套和高端休闲 生活氛围，最重要的是， 进一步提高产品价值、 人气并最终赢得更高的 收益；
涧西区域整体楼市发展情况
【备注：红色为2012年新开盘项目，粉色为持续销售项目，黄色为尾盘或售罄项目，蓝色为待售项目】
涧西区发达的工业、繁荣的第三产业推动着本区域各项配套的不断提升，也铸 就了楼市的繁荣。2012年涧西区在售项目13个，其中新入市项目6个；待入市项 目5个，中弘卓越城、名门两项目、北航智慧蓝山、达玛格利蓄势待发；另外壹 号城邦、名门盛世、洛浦公馆经过一年的低价去化已基本售罄。 2013年涧西大盘云集、品质升级。核心片区以世纪华阳、美景阁、升龙城高端楼 盘引领全市价格上扬。世纪华阳高姿态依旧，在市场汹涌动荡时推出收官之作6 期江山汇平层别墅，强势抢占高端客群；升龙城玩转“地标”建筑，换个海拔 看的绝对不只是涧西；美景阁凭借其地段的稀缺性依旧保持高价位不动摇。高 新片区不甘示弱，京熙帝景、山水华府、加州1885借助周山大做文章，辅以内部 园林，引发生态概念潮流…… 涧西区市场细分越来越明显，竞争相对激烈，而品牌项目及好地段项目在抓牢 自身客群的同时，也试图将影响力进一步扩大。
山东省龙翔中央公馆阶段营销建议报告(51页)
1.2 媒体及活动回顾
『中秋活动』
15
1.2 媒体及活动回顾
1.户外媒体在项目形象推广及客源吸引方面起到了较大的作用，对来人来电量有 较大的推动。特别是项目围墙的贡献率最高，而这部分客源多为本区域客户， 是本案最基础性的客户群体。因此，后期更应注重现场围墙的包装品质及可视 性。
2.目前媒体范围主要覆盖菏泽中心城区，而尚未开展周边县镇的媒体攻势，作为 大盘住宅，菏泽城区客源将很难满足项目所需，媒体向周边区域延伸势在必行。 作为后阶段重点工作之一，对周边区域进行概念导入、形象树立工作。
The Problem>>
★大面积 ★高单价 ★高总价
9
1.1 销售回顾
关于价格
本案开盘均价突破菏泽原有价格高端标准，热销的事实证明市场对高单价的认 可，创造菏泽房产市场价格新体系，成为名副其实的价格领导者。 在新的价格体系确定后，公园一号等竞争楼盘也相应调整了价格策略，采取跟 随策略，近期也取得了优异的市场表现。而本案后续没有相应产品跟进。
16
1.2 媒体及活动回顾
3.他人介绍比例也占来人来电很大一部分，这个比例也体现出了今年媒体的综合 重复到达效果及现场把握做的比较好，项目已经形成较强的市场口碑。
4.活动方面，本案前期进行了中秋嘉年华及开盘SP活动，并持续进行了丽人秀和 直通车等跨度活动，对于菏泽这种三线城市，SP活动效果非常明显，项目市 场口碑传递性强，后期适当增强SP活动的参与面。
4
1.1 销售回顾
推案时间 栋号
10月23日
13#
14#
16#
17#
9月27日
19#
12#
15#
18#
合计：
一期房源去化情况
丽江嘉和项目推广方案
推广策略思考
公关驱动
广告 新闻
形象建立 ，成功销 售招商
以公关驱动为核心引发第一轮推广浪潮，广告与新闻手段辅助配合。
推广策略思考
实力雄厚 理念先进
可以或者 更容易投资升值
永续经营 不断壮大
客 户··· ·································
优势
利益
品牌
是什么？
在哪里？
品牌形象树立期
品牌形象丰满期 销售持续期 收尾清盘期
改变丽江想象·对话国际生活——嘉 和·新生活广场，提供一种未有的生 活想象与体验 50万方现代国际时尚生活中心
——嘉和地产震撼丽江之作 一个世界的视野，一座城市的名片
丽江，终于有了和世界对话的坐标 嘉和·新生活广场，都心体验商业旗舰
嘉和·新生活广场，上演国际时尚情 景生活魅力
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人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。2 1:06:04 21:06:0 421:06 11/11/2 020 9:06:04 PM
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20. 11.1121 :06:042 1:06Nov-2011-Nov-20
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重于泰山，轻于鸿毛。21:06:0421:06:0 421:06 Wednes day, November 11, 2020
双线并行的传播策略
媒体策略：立体化宣传 线上宣传
线下宣传
电视广告 报纸广告
活动营销
户外宣传
人脉宣传
为项目品牌加分 扩大市场认知度 树项目高端形象
树立项目独特形象， 达到为项目品牌加
分的目的
利用区位优势， 增强户外广告 牌的宣传作用
以口碑传播 促进项目销 售，节约推 广成本