大工14春《房地产估价》大作业及要求

大工14春《房地产估价》大作业及要求
注意：请从以下题目中任选2题作答！
题目一：
某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。

又知其中该建筑物的墙，地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。

假设残值均为零。

试计算该建筑物的折旧总额。

(1)计算建筑物的重置价格：
①建造成本=800(万元)
②管理费用=800×3%=24(万元)
③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90(万元)
④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90(万元)
(2)计算建筑物的折旧额：
①墙、地面等损坏的折旧额=18(万元)
②装修部分的折旧额=200×2/5=80(万元)
③设备部分的折旧额=110×8/10=88(万元)
④长寿命项目的折旧额：=(1048.90-18—200—110)×8÷50=115.34(万元)
⑤该建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34(万元)
题目二：
某在建工程的土地使用权是2005年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700m2，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。

从获得土地使用权至正式动工。

时间为1年。

该工程正常施工期（不含装修）为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%。

至2008年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。

该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修（假定装修费用支出发生在
该年末）。

然后出租营业。

预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以15%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。

该类餐馆的报酬率为15%。

按当地有关规定，房地产开发项目（包括在建卫程）在转让交易过程中，买房按售价的3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。

请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2008年6月30日的正常购买总价。

题目三：
有一成片荒地需要估价。

获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让：可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。

试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。

题目四：
某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年；1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元；预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的收益率为10%。

试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格。

（1）计算公式：
1i表示年份，Ai未来第i年的净收益，t净收益有变化的年限，Y表示资本化率，大于0。

=t] i-Y)n+1/(1-[1⨯Y)t]+(1⨯A/[Y+Y)i+Ai/(1∑=n V
（2）A1=95万元，A2=92万元，A3=94万元，A=95万元
（3）Y=70%×6%+（1-70%）×10%=7.2%
（4）n=50-4=46年
（5）t=3年
（6）将上述数字代入公式计算：
Ｖ＝95／(１＋7.2%)＋92／(１＋7.2%）2＋94／（１＋7.2%）3＋95／［7.2%×(１＋7.2%)3］×［１－１／(１＋7.2%)46-3］
＝1262.14万元。

题目五：
某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用权，建设休闲度假村。

该项目总用地面积10000m2，土地使用期限40年，建筑总面积为20000m2，并与2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。

根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。

请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1日的正常市场价格。

（1）假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元/m2。

新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元/m2，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3%，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02%，销售税金及附加为售价的5.53%，投资利润率为12%。

（2）经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。

对原项目排污系统进行改造，发生抵除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。

（3）原项目预计2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。

由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1日开始营业时可获得的年净收益相同，该公司当年需额外付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。

（4）该类度假村项目的报酬率为8%。

二、作业目标
1．掌握房地产估价的基本理论；
2．熟练掌握房地产估价的操作步骤；
3．能够结合房地产或建筑物背景资料进行估价。

三、作业要求
1．封面格式
封面名称：大连理工大学房地产估价大作业，字体为宋体加黑，字号为小一；
姓名、奥鹏卡号、学习中心等字体为宋体，字号为小三号。

2．从以上五个题目中任选2个进行计算；
3．计算前，需将所选的题目进行复制（使老师明确你所选的题目）；
4．需严格按照课件及教材中的估价步骤进行计算，并给出详细的计算步骤；
5．计算过程中如遇小数，需保留小数点后两位。

6．正文格式：计算需要在word中完成，文中内容统一采用宋体，字号为小四；
7．请严格按照上述要求进行，否则会影响你的作业成绩。

四、作业提交
1．大作业上交时文件名写法为：[姓名奥鹏卡号（自建学习中心学生学号）学习中心]（如：戴卫东101410013979浙江台州奥鹏学习中心[1]VIP）2．以附件形式上交离线作业（附件的大小限制在10M以内），选择已完成的作业（注意命名），点提交即可。

如下图所示。

注意事项：
1、作业提交截止时间是2014年9月2日前。

2．独立完成作业，不准抄袭他人或者请人代做，如有雷同作业，成绩以零分计！。