穆迪商业地产评级指标

美国商业房地产复苏的实证分析及趋势判断

升势已接近２００４ — ２００７年商房指的升速。从图１看，商业房地产及４类建筑的售价相差较大。２００９年ｌ季度以来，商业房地产的平均售价上涨３０％～５０％，办公室上涨５５％～７０％，零售店铺上涨６５％公寓楼上涨３５％～４５％，工业
资料来源：ＲＣＡ，美国抵押银行家协会。
证分析。
以来上升约４０～７０个点位，其中绿街商房指的
１．１商业房地产价格的实证分析美国商业房地产价格指数（商房指）主要有穆迪／ＲＣＡ商房指、绿街商房指和全国房地产投资信托理事会的交易基准指数ＴＢＥ。从图１看，三家商房指在复苏中均呈上升趋势，自２００９年复苏
２０ｏ８
２００９
２０１０
２０１１
２０１２
２０１３
注：办公室、零售和工业房价单位为美元／平方英尺，公寓楼价单位为千美元／住房单位。
资料来源：ＲＣＡ。
图２：２００１ — ２０１３年美国商业／多家庭房产销售（１０亿美元）
上述四类建筑的价格、销售、出租和开工进行实
１７
房地产市场
图１：２００８－２０１３年美国商业房地产分类售价变化
２
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国际三大信用评级机构

一、标准普尔1.评级准则根据标普主权信用评级准则，决定一国主权信用评级有以下五个主要因素：政治制度的有效性与政治风险；经济结构与增长前景；外部流动性与国际投资者头寸；财政表现和灵活性以及债务负担；货币灵活性。

2.评级分类根据以上准则，标普的长期主权信用评级主要分为投资级和投机级，信用级别由高到低。

投资级分为AAA、AA、A和BBB ；投机级分为BB、B、CCC、CC、C和SD/D 级。

AAA级表示偿债能力极强，为最高评级。

从AA级到CCC级可加上“+”“-”号，表示评级在各主要评级分类中的相对强度。

当债务到期而发债人未能按期偿还债务的即为D级，发债人有选择对某些债务或某类债务违约时为SD (选择性违约)评级。

止矽卜，标普还对各主权信用评级推出评级展望和信用观察。

评级展望评估长期信用评级的中长期潜在变化方向，一般为六个月至两年。

其中，“正面”表示评级有上升趋势，“负面”表示有下降趋势，“稳定”表示基本不会改变，“待定”表示有待决定。

信用观察则主要评估短期潜在趋势，一般为90天。

信用观察分为“正面”、“负面” 和“待定”。

3.信用评级(1 )长期债务长期债券信用等级，共设10个等级分别为AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C和D，其中长期信用等级的AA至CCC级可用“+”和“-”号进行微调。

级别评定AAA 最高评级。

偿还债务能力极强。

AA偿还债务能力很强，与最高评级差别很小。

偿还债务能力较强，但相对于较高评级的债务/发债人，其偿债 A能力较易受外在环境及经济状况变动的不利因素的影响。

目前有足够偿债能力，但若在恶劣的经济条件或外在环境下其 BBB偿债能力可能较脆弱。

相对于其它投机级评级，违约的可能性最低。

但持续的重大不稳 BB定情况或恶劣的商业、金融、经济条件可能令发债人没有足够能力偿还债务. 违约可能性较,BB'级高，发债人目前仍有能力偿还债务，但恶劣B 的商业、金融或经济情况可能削弱发债人偿还债务的能力和意愿. CCC 目前有可能违约，发债人须倚赖良好的商业、金融或经济条件才有能力偿还债务.如果商业、金融、经济条件恶化，发债人可能会违约.CC目前违约的可能性较高.由于其财务状况，目前正在受监察.在受监察期内，监管机构有权审定某一债务较其它债务有优先偿付权. 当债务到期而发债人未能按期偿还债务时，纵使宽限期未满，标 SD/D准普尔亦会给予'D'评级，阴雨准普尔相信债款可于宽限期内清还.此外，如正在申请破产或已作出类似行动以致债务的偿付受阻时，标准普尔亦会给予①'评级。

房地产企业风险评估报告

房地产企业风险评估报告一、开发商集团情况（一）基本指标截至2023年月日，集团合同销售金额为亿元，较上年同比增长（或减少）%；销售面积万平方米，较上年同比增长（或减少）%；总资产为亿元，较上年同比增长（或减少）%；营业收入为亿元，较上年同比增长（或减少）%；总负债为亿元，较上年同比增长（或减少）%，净资产为亿元。

（二）三道红线截至2023年月日，集团剔除预收款的资产负债率：%；负债率：%；现金短债比：。

（三）到期指标截至2023年末月日，集团存量债务：亿元，其中：1年内到期亿元。

境内债：亿元，其中：1年内到期亿元。

美元债：亿元，其中：1年内到期亿元。

（四）评级指标截至2023年月日，中金评级: ；境内评级：；国际评级；标普；穆迪；惠普。

（五）负面信息年月日：在（渠道）了解存在负面新闻：。

二、开发商情况（一）开发商基本情况（1）注册地址：（2）注册时间：（3）开发资质：（4）法定代表人：（5）经营范围：（二）股东基本情况（1）经咨询企业本业务相关负责人及通过企查查、红盾网查询，公司股权结构如下：（2）股东基本情况介绍：三、项目情况（一）项目基本情况介绍（1）位置及交通情况。

（2）规划情况。

（占地面积、建筑面积、住房建筑面积、商业建筑面积等信息）（3）项目建设进度。

（栋套已交房；栋套已封顶，预计年月交房；栋套建至层，预计年月交房。

）（4）销售情况。

（取得预售证时间；开盘时间；销售均价，周边项目均价；已售套数，剩余未售套数；总货值；剩余货值。

）（二）项目资金情况。

（1）项目总投资万元，包括：土地费用万元，建设成本万元，销售费用万元，管理费用万元，财务费用万元等。

已投入资金万元，包括：自由资金万元，开发贷万元，销售回笼资金万元等。

项目至完工所需资金万元，包括：监控账户资金万元，按揭回笼款万元，剩余货值万元等。

（2）项目目前建设进度与投入资金的匹配情况分析。

项目建设进度%，已投入资金占总投%，是否匹配。

3.项目至完工资金缺口/盈余测算情况：项目至完工所需资金万元；目前监管账户资金万元；开发贷未提用资金万元；销售回笼款、按揭资金万元。

三大评级公司比较

3 家机构对于部分行业相对风险高低的认识仍然有所不同，其主要原因在于行业认识及评级标准的差异
尽管标普、穆迪及惠誉的档次划分原则基本相同，但为保证行业分档时每档样本量的均衡，标普和穆迪将区间细化为档次时存在一定差异5，导致标普和穆迪一般竞争性行业所属档次的对应关系减弱。为消除此影响，下表将标普和穆迪按照大区间一一对应，即标普分类中的第二档和第三档对应下表的第二区间，穆迪分类中的第四档和第五档对应下表的第四区间。经划分档次标准的统一，标普与穆迪每一对应区间的信用等级分布基本一致。
2012 年 6 月
三大国际评级公司信用等级分布比较分析
评级业务部
迟家欣电话：010-88090100 邮件：chijiaxin@ 邓睿电话：010-88090116 邮件：dengrui@ 闫丽琼电话：010-88090017 邮件：yanliqiong@ 尹海峰电话：010-88090051 邮件：yinhaifeng@ 刘雪城电话：010-88090299 邮件：liuxuecheng@
采矿、信息技术
他制造业
汽车与汽车零部件、信息技术、汽车、医疗保健、服务业、零售和
四
汽车、资源、运输、零售
医疗保健、零售
商业品
建筑材料、纸业与林业产品、建筑及房屋建造、纸\包装及林业
五传媒与娱乐、住宅与建筑、酒产品、传媒与出版、农业产品、休建筑材料
店与博彩、容器与包装
闲\住宿及娱乐
资料来源：中债资信整理
表 2 标普、穆迪及惠誉分区间信用等级分布及所含行业比较
区间
标普
中位值穆迪
惠誉
一
BBB+\BBB\BBB-
BBB+\ BBB-

穆迪esg评分方法

穆迪esg评分方法
穆迪（Moody's）ESG评分方法是指穆迪公司对企业的环境、社会和治理（ESG）表现进行评估和打分的方法。

ESG评分是指对企业在环境、社会和治理方面的表现进行评价，并给予相应的分数。

穆迪公司的ESG评分方法主要包括以下几个方面：
1. 数据收集，穆迪公司会收集关于企业ESG表现的数据，包括企业的环境管理、社会责任和治理结构等方面的信息。

2. 评分标准，穆迪公司根据一系列的评分标准对企业的ESG表现进行评价，这些标准可能涵盖环境保护、碳排放、劳工关系、董事会结构等多个方面。

3. 评分方法，穆迪公司可能采用定量和定性相结合的方法对企业的ESG表现进行评分，以确保评价的客观性和全面性。

4. 综合评定，穆迪公司会综合考虑企业在环境、社会和治理方面的表现，给出相应的ESG评分，这个评分可以帮助投资者和其他利益相关方更好地了解企业的可持续发展能力和风险。

总的来说，穆迪公司的ESG评分方法是通过收集数据、制定评
分标准、采用多种评分方法并进行综合评定，来评价企业在环境、
社会和治理方面的表现，为投资者和利益相关方提供全面的ESG信息。

这种评分方法有助于推动企业改善ESG表现，促进可持续发展。

信用评级标准对照

波动大，采用级别较宽，通常分为9级；、而短期债务时间短，信用波动小，级别较窄，
一般分为4级。在国际上还有一种惯例，即一国企业发行外币债券的信用等级要以所在国
二、定性指标
定性指标主要分两大内容：
一是行业风险评估，即评估公司所在行业现状及发展趋势、宏观经济景气周期、国家
产业政策、行业和产品市场所受的季节性、周期性影响以及行业进入门槛、技术更新速度
等。通过这些指标评估企业未来经营的稳定性、资产质量、盈利能力和现金流等。一般说
来，垄断程度较高的行业比自由竞争的行业盈利更有保障、风险相对较低。
资信信息。评估公司要对评估结果负责，评估结果具有社会公证性质。这就要求信用评级
公司必须具有超脱地位，不带行政色彩，不受任何单位干预，评估依据要符合国家有关法
规政策，具有客观公正性，在社会上具有相当的权威性。
2、内部评估。评估结果不向社会公布，内部掌握。例如，银行对借款人的信用等级评估，就
属于这一种，由银行信贷部门独立进行，作为审核贷款的内部参考，不向外提供资信信息。
如利率风险、通货膨胀风险、再投资风险及外汇风险等等。
其次，信用评级所评价的目标是经济主体按合同约定如期履行债务或其他义务的能力和意愿，
而不是企业本身的价值或业绩。
第三，信用评级是独立的第三方利用其自身的技术优势和专业经验，就各经济主体和金融工具
的信用风险大小所发表的一种专家意见，它不能代替资本市场投资者本身做出投资选择。
或同行业内评级对象信用风险的相互比较。评级指标根据被评对象及经济主体所处行业不同而不同。
一、定量指标
定量指标主要对被评估人运营的财务风险进行评估，考察会计质量，主要包括：
1、资产负债结构
分析受评企业负债水平与债务结构，了解管理层理财观念和对财务杠杆的运用策略，

穆迪：本次中国房地产市场放缓的时长将超过前两个下行周期

梁镇邦助理副总裁–分析师企业融资部Moody's Investors Service Hong Kong Ltd.中国香港特别行政区金钟道88号太古广场一期24楼联系电话(记者)：+852.3758.1350 联系电话(客户)：+852.3551.3077 王智健副总裁 - 高级信用评级主任/经理企业融资部联系电话(记者)：+852.3758.1350 联系电话(客户)：+852.3551.3077 新闻稿发布处：Moody’s Investors Service Hong Kong Ltd.中国香港特别行政区金钟道88号太古广场一期24楼联系电话(记者)：+852.3758.1350 联系电话(客户)：+852.3551.3077 新闻稿穆迪：本次中国房地产市场放缓的时长将超过前两个下行周期(中文新闻稿为英文的翻译件。

如有出入，以英文稿为准。

)香港，2014年6月5日—穆迪投资者服务公司表示，由于中国持续调整经济结构，同时过去几年开发商快速扩张导致库存水平较高，因此本次中国住房需求放缓的时长很可能会超过前两个下行周期。

穆迪助理副总裁/分析师梁镇邦称：“我们预计本次中国房地产市场的放缓将比2008年和2011年的下行周期持续时间更长。

首先，中国政府不太可能完全取消限购政策。

第二，境内信贷和流动性环境不太可能放松。

第三，中国经济增长很可能会持续放缓。

”梁镇邦续称：“除非银行信贷供应量增加和按揭贷款利率下降，否则，即使部分城市取消了限购政策，也不太可能刺激需求大幅增加。

“穆迪是在刚发表的报告中进行上述分析的，该报告题为《穆迪将中国房地产业展望调整为负面后的常见问题》 (Frequently Asked Questions on Our Change to a Negative Outlook for the Property Sector），由梁镇邦撰写。

自穆迪在2014年5月21日将中国房地产业的展望从稳定调整为负面以来，投资者提出了以下问题，上述报告针对这些问题进行解答：1) 穆迪对房地产业的展望调整为负面，但为什么在穆迪评级的中国房地产开发商中，84%的评级展望仍为稳定？2) 未来12个月，穆迪将以哪些主要指标和财务比率来衡量中国房地产业和受评开发商的健康状况？3) 如果政府对更多城市放松限购政策，穆迪会否将房地产业展望从负面调回稳定？4) 本次中国房地产市场的放缓与2008年和2011年的下行周期有何不同？5) 未来12个月，受评开发商是否会减缓购地步伐？6) 经历了2013年的显著下滑以后，2014年和2015年的利润率前景如何？上述穆迪报告指出，大部分获穆迪评级的开发商将会减缓购地步伐，因为他们的主要目标是保持流动性。

穆迪内部评级系统介绍

穆迪内部评级系统介绍由世界上最大的资信评级公司之一穆迪公司所研发设计的信用风险评估系统，是在欧美多家跨国银行被广泛应用的电子化信用风险管理系统。

该系统完全依据欧美银行的需求设计，因此在违约概率的测量、公司情况的评估、抵押物抵押价值的确定及信贷额度等级划分等方面并不一定适合于我国的实际情况。

但这一系统吸收了欧美银行多年来的信用风险控制经验，同时贯彻了新巴塞尔协议的相关要求，其内在的风险控制理念对我国商业银行信用风险控制体系的设计与完善具有相当强的借鉴意义。

故本文即对该系统作以下介绍。

穆迪系统的核心为如下公式：EL％=PD×LGD公式一这个公式涵盖了信用风险控制的全部内容。

EL％指预计损失率，PD指违约概率，LGD指违约损失率。

一、违约损失率(LGD)违约损失率（LGD）用于衡量银行在每一单位的名义风险敞口下，当借款人违约时所实际暴露的风险敞口。

它是一种与借款工具因素（即债项）相关的违约比率，其大小完全只与银行信贷额度所安排的借款工具相关，而与借款人的信用等级没有任何关系。

即对于任何一个借款人而言，如果使用的借款工具是完全相同的，那么计算出的违约损失率也必然相同；对于同一借款人而言，当其使用不同的借款工具时，违约损失率也可能会不同。

其计算公式是：违约损失率=违约敞口/名义风险敞口公式二其中，名义风险敞口指银行某一融资项目总的信贷额度风险敞口；违约敞口则是指扣除了抵押物的价值因素后的风险敞口，即当借款人出现违约时，银行实际风险暴露的数量。

违约损失率的计算步骤如下：（一）确定名义风险敞口的大小。

穆迪系统将名义风险敞口划分为表内金额和表外金额两种作区别对待。

前者即被视为实际借出的金额；后者则只是可能借出的金额，是一种或有风险。

对于表内金额，穆迪系统将其全额计算为名义风险敞口；对于不同种类的表外金额，则按照不同的比例（100％、75％、50％、20％）确定其名义风险敞口。

比如：银行保函和备用信用证等，将按照100％全额计算，因为一旦被要求，银行就必须无条件地进行全额偿付；而开立信用证等，则按照20％计算，因为银行拥有货权凭证，从而大大降低了损失可能性。

穆迪违约损失率模型Moody LGD

Moody’s Analytics Professional Services巴塞尔新资本协议下的违约损失率模型开发与债项评级的解决方案2009年2月介绍大纲巴塞尔新资本协议：关于违约损失率的相关要求违约损失率的影响因素和模型违约损失率模型开发与债项评级的解决方案–中国的挑战–主要问题–解决方案的框架结构–业务流程改进解决方案–模型开发的初步工作：专家模型和模型因素的分析–问题的讨论2Moody’s Analytics Professional Services巴塞尔新资本协议：违约损失率的相关要求标准法和内部评级法：抵押品管理标准法和内评初级法规定有资格的抵押品应该具备以下特点：法律地位明确能够客观估值（可以采取盯市价格）良好的流动性价值波动性较低和交易对象的信用相关性较低有资格的抵押品种类：金融抵押品（标准法和内评初级法）应收账款（内评初级法）商用房地产/居住用房地产（内评初级法）其它抵押品（内评初级法）4标准法：认可抵押品类型标准法认可的抵押品：–现金类，包括存款证明或者银行发行的类似现金的工具。

–黄金–债券类，包括公认的外部信用评级机构评定的债券（国家公共部门发行BB-，其它机构BBB+以上）和未经外部信用评级机构的债券（银行发行、交易所交易、优先债务等）。

–股票类，包括纳入主要市场指数中的股票和可转换债券等。

–证券和基金类，包括集体投资可转让证券和共同基金。

标准法中综合法认可的抵押品（在简化法基础上）：–不属于主要市场成份股，但在认可交易所交易的股份–集体投资可转让证券和共同基金（每日公开报价）–满足一定标准的银行发行的未经外部评级机构评估的债券5标准法：信用风险缓释的调整一、简化法（风险权重）根据替代原则将抵押或者担保部分与风险暴露部分分开计算权重。

二、综合法（风险暴露和风险权重）考虑抵押品无法按面值变现的风险和银行无法对抵押品行使物权的风险–未来贷款期限内抵押价值的波动性–抵押部分和风险暴露部分的价值变化–抵押品标价货币和贷款货币不一致产生的汇率风险风险缓释调整后风险暴露=Max {0, [E x (1 + H e) –C x (1 –H c–H fx)]}H e: 风险暴露本身价值波动的调整折扣H c: 抵押品价值波动的调整折扣H fx: 货币错配的调整折扣（1）标准监管折扣（2）银行自行估计的折扣67内部评级法初级法：违约损失率的标准内评初级法不直接调整风险权重，而是调整PD ，LGD ，和EAD 。

【5A版】世界三大评级机构及评级对照介绍

三、标普-服务与主权评级
服务：
• 对全球数万亿债务进行评级 • 针对股票、固定收入、外汇及共同基金等市场提供客观的信息、分析报告 • 是通过全球互联网网站提供股市报价及相关金融内容的最主要供应商之一 • 标准普尔指数评定程序
决定一国主权信用评级的因素：
• • • • • 政治制度的有效性与政治风险经济结构与增长前景外部流动性与国际投资者头寸财政表现和灵活性以及债务负担货币灵活性
• • • • • • •
前期准备阶段信息收集阶段信息处理阶段初步评级阶段确定等级阶段公布等级阶段跟踪评级阶段
四、标普-评级分类
• • 长期债务评级：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C和D，其中长期信用等级的AA至CCC级可用“+”和“-”号进行微调。短期债券信用等级：A-1、A-2、A-3、B、C和D。
• 穆迪在从Aa到Caa的各个基本等级后面加上修正数字1、2及3。
八、穆迪-评级分类1
穆迪长期债务评级(到期日一年或以上)-穆迪长期债务评级(到期日一年或以上)是有关固定收益债务相对
信用风险的意见，而这些债务的原始到期日须为一年或以上。这些评级是关于某种金融债务无法按承诺履行的可能性，同时反映违约机率及违约时蒙受的任何财务损失。
Aa级（Aa1，Aa2，Aa3） A级（A1，A2，A3） Baa级（Baa1，Baa2，Baa3）
高级
中上级中级
投机级别
Ba级（Ba1，Ba2，Ba2） B级（B1，B2，B3） Caa级（Caa1，Caa2，Caa3） Ca级 C级
评定
具有投机性质的因素缺少理想投资的品质劣质债券高度投机性最低等级评级

世界三大评级机构及评级对照介绍

十、穆迪-评级原则
• 穆迪在达成评级意见时会分析所有相关风险因素及观点，并须遵守一定的分析原则，包括：
• 着眼长远——穆迪的分析重点是影响发行人长期偿债能力的基本
因素，例如经济严重下滑、管理策略出现重大变化或出现重要的监管变化。评级不会随业务或供需周期性变化而变动，也不会反
映短期市场波动。
• 强调现金流的稳定性及可预测性——穆迪的分析重点之一是了解影响现金流的因素，尤其是现金流的可预测性及持续性。穆迪会通过财务分析判断发行人的现金流在经济不景气时的弹性。
的指标级别，即信用评级机构用既定的符号来标识主体和债券未来偿
还债务能力及偿债意愿可能性的级别结果。
• 1975年美国证券交易委员会SEC认可穆迪，标准普尔，惠誉为全国认可的评级组织，此后三家公司开始垄断国际评级行业。
二、标普
• 标准普尔是世界权威金融分析机构，总部位于美国纽约市，由亨利·瓦纳姆·普尔于1860年创立。 • 现在，标准普尔是麦格劳-希尔集团的子公司，专为全球资本市场提供独立信用评级、指数服务、风险评估、投资研究和数据服务，在业内一向处于领先地位。标准普尔是全球金融基础建构的重要一员，在150多年来一直发挥着领导者的角色，为投资者提供独立的参考指针，作为投资和财务决策的信心保证。
十七、惠誉-主权评级2
3. 金融部门和银行系统的稳定性：银行系统风险指标（BSR），宏观谨慎指标（MPI）——惠誉认为，当银行系统实力弱小（以BSI 指标衡量）时，高MPI 值会使情况更加糟糕，因为弱小的银行系统将更难化解高MPI 可能带来的危机；反之亦然。 4.公共财政——国债余额/GDP 指标，国债偿债记录 5.外部金融——经常账户余额/GDP 指标及外债/外汇储备指标等

风险系数配置表

17 DB012 18 DB013 19 DB014 20 DB015 21 DB016 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 DB017 DB018 DB019 DB020 DB021 DB022 DB023 DB024 DB025 DB026 DB027 DB028 DB029 DB030 DB031 DB032 DB033 DB034 DB035 DB036 DB037 DB038 DB039 DB040 DB041 DB042 DB043
风险系数风险厌恶系数21三体风险系数风险报酬系数风险系数计算晨星风险系数风险价值系数财务风险系数风险规避系数风险资本系数
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
风险系数ID QX001 QX002 QX003 QX004 QX005 DB001 DB002 DB003 DB004 DB005 DB006 DB007 DB008 DB009 DB010 DB011
49 DB044 50 DB045 51 DB046 52 DB047 53 DB048 54 DB049 55 DB050 56 DB051 57 DB052 58 DB053 59 DB054 60 DB055 61 DB056 62 DB057 63 DB058 64 DB059 65 DB060 66 DB061 67 DB062 68 DB063 69 DB064 70 DB065 71 DB066 72 DB067 73 DB068 74 DB069 75 DB070 76 DB071 77 DB072 78 DB073 79 DB074 80 DB075 81 DB076 82 DB077 83 DB078 84 DB079 85 DB080 86 DB081 87 DB082 88 DB083 89 DB084 90 DB085 91 DB086 92 DB087 93 DB088 94 DB089 95 DB090 96 DB091 97 DB092 98 DB093 99 DB094 100 DB095 101 DB096 102 DB097 103 DB098

美国商业房地产市场现状及影响分析

2010年第1期HONG GUAN JING JI GUAN LI《宏观经济管理》○钱华费明硕美国商业房地产市场现状及影响分析近期美国几大金融机构最新公布的二季度财报显示，有关商业地产的投资损失和银行坏账大量增加。

其中，摩根士丹利公司价值170亿美元的商业地产投资组合二季度减记7亿美元；富国银行二季度商业地产坏账31亿美元，比一季度增长69%，累计已达76亿美元。

此外，截至2009年10月末，美国共有5521处商业地产项目出现断供、丧失抵押房产赎回权和破产，数量是2008年年底的2倍。

美国商业房地产市场一旦出现大规模的资产坏账，势必会对依然脆弱的美国金融体系造成新一轮的冲击和破坏。

美国商业房地产市场现状1.商业地产市场概况。

根据美国全国地产经纪商协会的最新统计，美国商业房地产市场的资产总规模超过6.7万亿美元，主要包括3.7亿平方米的办公建筑、12.1亿平方米的工业建筑、8.8亿平方米的购物中心和357万平方米的旅馆建筑。

2.商业地产抵押贷款。

商业地产市场资金来源主要包括储蓄贷款社、互助储蓄银行、商业银行、人寿保险公司、抵押贷款公司和养老基金。

其中，人寿保险公司是大型商业性房地产抵押贷款的最重要资金来源，人寿保险公司超过40%的资产都被用于投资商业地产抵押贷款。

3.商业地产抵押贷款证券。

与住宅地产类似，商业地产抵押贷款也支撑着一个规模庞大的债券及衍生产品市场，其产品称为商业地产抵押贷款证券。

由于商业地产抵押贷款的安全性要高于住宅抵押贷款，除一般的投资者以外，保险基金、养老基金、共同基金和对冲基金等大型机构投资者主要购买了商业地产抵押贷款证券产品。

据估计，目前商业地产抵押贷款证券市场的规模约为3000亿美元。

面临的主要问题尽管近期的一些数据显示美国居民住宅市场出现企稳迹象，但商业地产领域不但没有好转，反而正在逐渐滑向深渊，一些影响商业地产回暖的因素仍在不断恶化。

1.空置率大幅上升。

一是由于经济衰退，大批企业倒闭裁员减少了对办公和生产建筑的需求，房地产行业协会数据显示，纽约办公建筑的空置率已经超过了10%。

商务楼宇信用等级评价指标体系严重违约指标体系

商务楼宇信用等级评价指标体系严重违约指标体系
商务楼宇信用等级评价指标体系是一个用于评价商务楼宇信用等级的
指标体系，用于衡量商务楼宇的经营状况、风险管理能力和信用记录等方
面的综合水平。

而严重违约指标体系则是衡量商务楼宇在经营过程中的严
重违规行为的指标体系，用于评估商务楼宇的经营风险和信用风险。

1.经营状况指标：包括营业收入、利润、税收等指标，反映商务楼宇
的盈利能力和发展潜力。

2.资产负债状况指标：包括净资产、负债总额、资产负债比率等指标，反映商务楼宇的资产负债状况和财务稳定性。

3.风险管理能力指标：包括风险控制措施、风险防范措施、风险管理
流程等指标，反映商务楼宇对风险的识别、评估和控制能力。

4.信用记录指标：包括信用历史、信用评级、信用额度等指标，反映
商务楼宇的信用水平和信用记录。

严重违约指标体系主要包括以下方面的指标：
1.违规行为指标：包括虚假宣传、偷逃税款、违规占用公共资源等指标，反映商务楼宇在经营过程中的违规行为。

2.经济损失指标：包括损失金额、损失比例等指标，反映商务楼宇的
经济损失情况。

3.处罚记录指标：包括被行政处罚、被司法追究等记录，反映商务楼
宇的违法记录和处罚情况。

4.信用惩戒指标：包括信用评级降低、信用额度减少等惩戒措施，反
映商务楼宇的严重违约行为对信用的影响。

以上仅为指标的一部分，商务楼宇信用等级评价指标体系和严重违约指标体系的具体指标可以根据实际情况进行调整和补充。

通过对商务楼宇的信用等级评价和严重违约行为的指标分析，可以有效评估商务楼宇的经营状况和信用风险，帮助各方在选择商务楼宇时做出准确的决策。

国际评级机构REITs信用评级方法的研究与比较

国际评级机构REITs信用评级方法的研究与比较上海新世纪资信评估投资服务有限公司陈文沛REITs在国际上，尤其是美国已经取得长足的发展，国际三大评级机构对REITs的评级方法也在实践中趋于完善。

总体来说，标普、穆迪和惠誉的REITs 评级方法有一些相似的地方，都采用与房地产公司一致的评级方法，符合各自公司评级方法的逻辑，也都强调了REITs周期性和资本密集的天然属性。

但在具体的评级逻辑，权重分配，要素选取和具体分析方法上有着显著的差异。

一、REITs介绍（一）REITs的简介房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是一种以发行收益凭证的方式募集特定投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。

简单而言，REITs就是一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有如公寓、酒店、商场、办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产。

投资者通过证券市场可以进行自由的买卖，享受投资回报。

REITS的概念很简单，但是还是有很多人把它和房地产信托、上市房地产公司混淆。

首先是REITS与房地产信托的区别，在业内房地产信托又称为准REITS，在一些媒体上直接把房地产信托写成REITS，产生了误会。

REITS是标准化可流通的金融产品,国内的房地产信托计划是有若干份合同限制的集合非标准化金融产品，不能在证券交易所上市流通。

REITS投资回报是把收入的大多数分配给投资者。

REITS负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；房地产信托计划的运作方式是提供资金、监管资金或部分参与项目公司运作获取回报。

其次是REITS和上市房地产公司的区别，两者同为证券产品，在中国上市房地产公司中间有一些和REITS比较相似。

REITS在投资政策上是有限制的，比如REITS需要额外融资，须得到基金持有人的许可，且投资产业必须与投资策略一致。

邓白氏信用评级

概念：信用评级机构是依法设立的从事信用评级业务的社会中介机构，即金融市场上一个重要的服务性中介机构, 它是由专门的经济、法律、财务专家组成的对证券发行人和证券信用进行等级评定的组织。

发展历史：信用评估最初产生于20世纪初期的美国。

1902年，穆迪公司的创始人约翰·穆迪开始对当时发行的铁路债券进行评级，后来延伸到各种金融产品及各种评估对象。

中国信用评级行业诞生于20世纪80年代末，是改革开放的产物。

最初的评级机构由中国人民银行组建，隶属于各省市的分行系统。

20世纪90年代以后，经过几次清理整顿，评级机构开始走向独立运营。

1997年，人民银行认定了9家评级公司具有在全国范围内从事企业债券评级的资质。

2005年，中国人民银行推动短期融资券市场建设，形成了中诚信、大公、联合、上海新世纪和远东五家具有全国性债券市场评级资质的评级机构。

2006年后，上海远东因“福禧短融”事件逐渐淡出市场。

经过二十多年的发展和市场洗礼，目前规模较大的全国性评级机构只有大公、中诚信、联合、上海新世纪4家。

2006年，美国评级机构开始了对中国信用评级机构的全面渗控。

2006年，穆迪收购中诚信49%股权并接管了经营权，同时约定七年后持股51%，实现绝对控股。

同年，新华财经(美国控制)公司收购上海远东62%的股权，实现了对该机构的直接控制。

2007年，惠誉收购了联合资信49%的股权并接管经营权；标准普尔也与上海新世纪开始了战略合作，双方亦在商谈合资事宜。

在被美国收购的评级机构中，中诚信、联合在全国各省均设有分公司，他们可以从事国内的所有评级业务，市场份额合计超过2/3以上。

美国评级机构借助被收购公司的分支机构，迅速将触角伸展到全中国，直接或间接从事所有评级和相关业务。

穆迪、标准普尔、惠誉三大评级公司也都曾与大公洽谈合资，提出对大公控股或控制经营权，穆迪愿意出价3000万美元购买大公控股权，但都遭到拒绝。

这样，目前中国四家全国性的信用评级机构除大公始终坚持民族品牌国际化发展外，其余已经或正在被美国控制。

穆迪评级报告地产

穆迪评级报告地产穆迪评级是国际上知名的信用评级机构之一，其评级报告对各个行业的发展和风险具有重要的参考价值。

本文将重点探讨穆迪评级报告对地产行业的影响和评价。

1. 穆迪评级报告简介穆迪评级报告是穆迪评级机构发布的一种评估信用风险的工具。

该报告主要评估企业、国家或地区的债券违约风险，对各类债券的信用等级进行评定，并对所评定的信用等级进行解释和分析。

2. 地产行业的重要性地产行业是国民经济的重要组成部分，直接关系到国民经济的稳定和发展。

在我国，地产行业的发展对于促进经济增长、改善居民生活水平起着重要作用。

因此，地产行业的发展和风险对于社会经济的稳定具有重要影响。

3. 穆迪评级报告对地产行业的影响穆迪评级报告对地产行业的影响主要体现在以下几个方面：•信用等级评定：穆迪评级报告会对地产企业的信用等级进行评定。

这一评定结果直接影响地产企业的融资成本和融资渠道选择。

•投资决策参考：穆迪评级报告作为一个权威的评估工具，对地产行业的投资者来说具有重要的参考价值。

投资者可以通过评级报告了解地产企业的信用状况和风险水平，从而做出更明智的投资决策。

•行业声誉建设：获得较高的穆迪评级等级可以提升地产企业的声誉和知名度。

这对于企业吸引更多投资者、合作伙伴以及获取更优质的融资资源都具有积极作用。

4. 对穆迪评级报告的评价和挑战尽管穆迪评级报告对地产行业具有重要影响，但也面临一些评价和挑战：•评级准确性：穆迪评级报告的准确性受到一定的质疑。

过去的金融危机中，一些被评级为高信用等级的债券最终违约，引发了对评级机构的质疑。

这也说明评级报告的评估方法和数据来源需要进一步改进。

•市场波动风险：穆迪评级报告对市场的影响力较大，一次不准确的评级可能引发市场的剧烈波动。

因此，评级机构需要加强对市场的监测和预测，避免不必要的市场风险。

•信息透明度：评级报告对于投资者来说具有重要参考价值，但评级机构的信息透明度也备受关注。

评级机构需要公开其评级方法和数据来源，以提高报告的可信度和公正性。

穆迪手册

穆迪手册穆迪手册，包含工业手册、运输手册、银行及金融手册等诸多内容。

是由穆迪投资者服务公司（Moody’s Investors Service）每年定期发行的指导性分析报告。

其是穆迪公司的子公司。

该公司主要针对广泛的债务证券提供评级、研究和风险分析服务。

统计数据显示，穆迪公司由约翰•穆迪于1909年创立，同年出版《穆迪工业和杂项证券手册》，主要提供金融机构、政府机构、制造业、采矿业、公用事业以及食品类公司的股票、债券相关的信息以及统计数据。

当1907年股票市场崩盘时，穆迪公司没有足够的资本存活，穆迪先生不得不出售了手册业务。

1909年穆迪公司杀回金融市场，此次他不再简单地收集客户的资产、注册资本、管理层等相关信息，而是为投资者提供一份证券价值的分析结果。

公司出版的书籍分析了铁路以及发行在外的证券的情况，并采用字母评级符号对这些证券的相对投资质量提供了明确的结论，至此穆迪已经进入到股票和债券的分析行业，并成为首家对公开市场政权进行评级的公司。

1909年出版的穆迪铁路投资分析向读者描述了穆迪用来评价一个铁路的经营、管理和财务状况的分析原则，这本新的手册迅速在投资者中占有了一席之地。

1913年穆迪先生又扩展了分析对象，开展对工业公司和公用事业的评价，此是穆迪评级已经成为债券市场的要素之一。

1914年7月1日，穆迪投资者服务公司正式挂牌，同年穆迪将评级业务扩展到美国城市和其他地方政府发行的证券，1924年穆迪评级的产品就覆盖了美国债券市场大约100%的债券。

在30年代的经济大萧条时期该公司仍然出版并监督评级情况，到20世纪70年代该公司的评级产品延伸到商业票据和银行储蓄评级。

2002年穆迪公司报告的收入达到10亿美元，在全球18个国家建立了办事处，员工人数大约有2100人。

到2004年，穆迪公司的收入额达到14亿美元，员工大约为2700人，在20个国家有办事处。

1975年，美国证券交易委员会SEC认可穆迪公司、标准普尔、惠誉国际为“全国认定的评级组织”或称“NRSRO”（Nationally Recognized Statistical Rating Orga nization）。