一套复杂的住宅项目定价体系(11张表格)
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房地产住宅价格表的制作
朝龙观路，楼下商业街广场，对面为5-8层汽车维修厂、医院
沙漏模式的应用
价格分布：拉高中低层价格,压低中高层价格,低层和高层价格适中； 适用范围：向园林,楼距适中。
价格走势图(均价5000)
5,500
中低层看园林 价格可拔高些
5,000 低层看小面积园 林，起价可适中
高层视野采光 较好，价格可 适度拉高
单价=均价×综合系数 =均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+增值系数） =均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数） ×（1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积）
✓公式源自市场比较法； ✓以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）； ✓系数的规律性更强； ✓通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；
一、定价目标
二、价格制定
内
1、公式
容
2、取值
导
3、步骤
航
三、价格审核 四、价格统计
五、定价说明书
六、实例演示
水平系数
步骤
垂直系数
增值系数
特殊系数
或=单价已考虑赠送面积×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面积 ={[试算价×（1+水平系数）±层差 － 干扰] ×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）} ÷建筑面积
修正基准与修正标准不统一，规律性不强
方法二、系数修正法（推荐）
借鉴：市场比较法公式
评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数×个别因素修正系数
了！
客户
目标
• 快速、均衡、销售控制 • 合理的价位 • 定价方法取得发展商认同
沙漏模式的应用
价格分布：拉高中低层价格,压低中高层价格,低层和高层价格适中； 适用范围：向园林,楼距适中。
价格走势图(均价5000)
5,500
中低层看园林 价格可拔高些
5,000 低层看小面积园 林，起价可适中
高层视野采光 较好，价格可 适度拉高
单价=均价×综合系数 =均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+增值系数） =均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数） ×（1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积）
✓公式源自市场比较法； ✓以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）； ✓系数的规律性更强； ✓通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；
一、定价目标
二、价格制定
内
1、公式
容
2、取值
导
3、步骤
航
三、价格审核 四、价格统计
五、定价说明书
六、实例演示
水平系数
步骤
垂直系数
增值系数
特殊系数
或=单价已考虑赠送面积×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面积 ={[试算价×（1+水平系数）±层差 － 干扰] ×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）} ÷建筑面积
修正基准与修正标准不统一，规律性不强
方法二、系数修正法（推荐）
借鉴：市场比较法公式
评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数×个别因素修正系数
了！
客户
目标
• 快速、均衡、销售控制 • 合理的价位 • 定价方法取得发展商认同
房地产住宅项目定价方案附图
0.8
1
1.2
1.1
1.1
楼体素质
15%
1
0.9
0.7
0.9
1
1
0.7
1.2
1.2
1.2
景观设计
10%
1
0.8
0.9
1.1
0.9
1.2
0.8
1.2
1
1.2
物业服务
10%
1
0.8
1
0.9
1
1
0.8
1.2
1.2
1.1
近期实收均价
4900
4900
4800
5100
5000
4700
5100
5000
4900
价格
快速销售
降低价格
（客户心理价位）
速度
项目价格表制定说明
首批产品分布
项目首批房源推出的为： 洋 房：1、2#楼 小高层：7、8、9#楼 高 层：15#楼 其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。 本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式， 高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好；
以东户为例
1层：4600
24层： 5420
1层：4700
24层： 5380
0
60
120
80
50
0
同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平
西单元
东单元
19层：5200
16层：5150
以东户为例
1层：4600
24层： 5310
1层：4700
24层： 5360
1
1.2
1.1
1.1
楼体素质
15%
1
0.9
0.7
0.9
1
1
0.7
1.2
1.2
1.2
景观设计
10%
1
0.8
0.9
1.1
0.9
1.2
0.8
1.2
1
1.2
物业服务
10%
1
0.8
1
0.9
1
1
0.8
1.2
1.2
1.1
近期实收均价
4900
4900
4800
5100
5000
4700
5100
5000
4900
价格
快速销售
降低价格
（客户心理价位）
速度
项目价格表制定说明
首批产品分布
项目首批房源推出的为： 洋 房：1、2#楼 小高层：7、8、9#楼 高 层：15#楼 其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。 本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式， 高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好；
以东户为例
1层：4600
24层： 5420
1层：4700
24层： 5380
0
60
120
80
50
0
同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平
西单元
东单元
19层：5200
16层：5150
以东户为例
1层：4600
24层： 5310
1层：4700
24层： 5360
2024住宅定价表、定价公式
住宅定价表、定价公式
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=15000×80+2000×80+500×80+1000×80+2000×80=1640000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=10000×200+1500×200+0+500×200+0=2400000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=12000×120+3000×120+200×120-500×120+500×120总价=1824000元
结论：需要注意的是，在实际交易中，还需要考虑其他因素，如地段、房屋朝向、装修程度等，因此房屋价格可能会有所浮动。
此外，在不同地区和不同时间段，住宅定价表中的单价也会有所变化。
住宅定价表
135 135 135 135 135 135 135 135 140 140 140 140 140 140 140 140 145 145 145 145 145 145 145 145 150 150 150 150 150 150 150 150 155 155 155 155 155 155 155 155 160 160 160 160 160 160 160 160 155 155 155 155 155 155
100 90 90 105 105 90 90 100 100 90 90 105 105 90 90 100 100 90 90 105 105 90 90 100 100 90 90 105 105 90 90 100 100 90 90 105 105 90 90 100 100 90 90 105 105 90 90 100 100 90 90 105 105 90
90 105 105 90 90 100 100 90 90 105 105 90 90 100 100 90 90 105 105 90 90 100 100 90 90 105 105 90 90 100 100 90 90 105 105 90 90 100 100 90 90 105 105 90 90 100 100 90 90 105 105 90 90 100
小套一 套二 套二 大套一 大套一 套二 套二 小套一 小套一 套二 套二 大套一 大套一 套二 套二 小套一 小套一 套二 套二 大套一 大套一 套二 套二 小套一 小套一 套二 套二 大套一 大套一 套二 套二 小套一 小套一 套二 套二 大套一 大套一 套二 套二 小套一 小套一 套二 套二 大套一 大套一 套二 套二 小套一 小套一 套二 套二 大套一 大套一 套二
楼圈房地产定价大全分享课件
资金回笼压力小，去化时间为10个月
7500
价格定位：乐观预期
乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米
2.5
12.5
32.5
11
30.5
10
25
2
12
24
11
21
10
20
1
11
11
11
11
10
10
1
10
10
9
9
10
10
0.5
11
5.5
10
5
10
5
1.5
11
16.5
9
14
10
15
1.5
10
15
9
14
产品定价—参考楼盘
产品定价—参考楼盘
万科燕南园于2005年9月首次开盘，目前仍处于持续销售中
万科燕南园供求走势
2005年成交均价（元/平方米）
2006年成交均价（元/平方米）
好世麒麟园
13297
13885
万科燕南园
11044
11832
价格梯度
1.20
1.17
产品定价—单价梯度
我们选取好世麒麟园和万科燕南园05、06年的成交均价， 以此确定这两个项目间的价格梯度：
3
100
3
110
3.3
100
98.2
104.4
106.2
方法逻辑
主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、 9500和11500元/㎡，结合比较系数，计算本案的均价为：(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡整盘推案价格应为：10500元/ ㎡
住宅定价表(附带计算公式)
住宅定价表（附带计算公式）1. 简介住宅定价表是用于计算住宅房屋售价的工具，通过综合考虑多个因素，包括房屋面积、地理位置、房龄、房屋结构等，确定合理的售价范围。
这样的定价表可以帮助开发商、中介机构和个人房主制定公正合理的房屋售价，同时也可以帮助购房者评估房价是否合理，并作为议价的参考依据。
2. 定价因素住宅房屋的定价需要考虑多个因素，下面介绍一些常见的定价因素：2.1. 房屋面积房屋面积是最基本的定价因素之一。
一般情况下，房屋面积越大，售价越高。
在计算房屋售价时，一般采用每平方米的价格乘以房屋面积来确定最终的售价。
计算公式：售价 = 每平米价格 * 面积2.2. 地理位置地理位置也是影响房屋售价的重要因素之一。
一般来说，位于黄金地段、交通便利、配套设施完善的房屋售价较高。
而地处偏远、交通不便、配套设施欠缺的房屋售价较低。
定价时可以通过设定不同地理位置的权重因子，对房屋售价进行调整。
计算公式：售价 = 面积 * 每平米价格 * 地理位置权重因子2.3. 房龄房屋的使用年限也会对房价产生一定影响。
一般情况下，新建的房屋售价较高，而老旧的房屋价格较低。
计算公式：售价 = 面积 * 每平米价格 * 房龄权重因子2.4. 房屋结构房屋的结构设计也会对售价产生一定影响。
多层建筑、现代化装修的房屋价格较高，而简单结构、装修陈旧的房屋价格较低。
计算公式：售价 = 面积 * 每平米价格 * 结构权重因子3. 定价表示例下面是一个住宅定价表的示例，通过不同因素的权重调整，确定了不同类型住宅的定价范围：房屋类型地理位置权重房龄权重结构权重别墅 1.2 1.5 1.2高层公寓1 1.21复式公寓0.810.8普通住宅0.60.80.6在计算具体房屋售价时，首先需要确定每平米的基准价格，然后根据不同因素的权重因子进行调整。
4. 总结住宅定价表提供了一种简单又合理的方法来确定住宅房屋的售价范围。
它不仅对开发商、中介机构和个人房主定价提供了依据，也可以帮助购房者评估房价的合理性。
房在产定价完整体系表
4566 4514 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 5000 5036 已售 已售
539,701 528,499
4561 4597 4633 4668 已售 已售 已售 4860 4908 4956 5003 5040 5075 5111 5147 5183
598,951 604,000 606,043 610,621
117.10 117.10 117.10 117.10 118.72 118.72 118.72 117.10 117.72
117.45 117.45 118.93 118.93 118.93 117.45
117.65 5016 664,319 4922 注：以上总价计算按四舍五入取整值
一期 3栋楼价表格
4473 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 4900 4936 4965 5019
529,201
118.20 117.08 118.13 116.64 116.64 116.64 116.64 116.64 116.64 116.64 116.64 116.64 118.26
已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 4583 4630 4678 4727 4768 4804 4839 4870 538,273 543,794 549,431 555,186 567,058 571,340 575,502 571,982 579,073
已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 4779 4808 4845 4880 4923 4941 559,621 570,806 575,198 579,354 576,483 581,655
4393 4430 4465 4501 4537 4585 4644 4692 已售 4789 已售 4872 4908 4944 4980
住宅价格制定表
价格走势图(均价5000)
5,500
高层无景观，楼距 小，应压低其价格 （此曲线不合理）
低层看园林 可拉高其价格
单价 5,000
中层景观一般， 视野较窄，价格 不能高
矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏
4,500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
楼层
住宅价格表的制作
策略中心 · 技术资源部 二00六年四月
一、定价目标 二、价格制定 1、公式（重点） 2、取值（重点） 3、步骤 三、价格审核（重点） 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示
内容导航
代理商
定价唔好太高或者太 低，发展商同个客都 接受就得啦，快D卖 晒收钱
现在穷啊！！ 房子都买不起 了！ 中原你给我卖高 点价，可以不用 开盘当天就卖完
5,000
低层看小面积园 林，起价可适中 中高层景观较 差，视野一般 应压低其价格
高层视野采光 较好，价格可 适度拉高
矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏
单价
4,500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
楼层
特殊系数
考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素
系数
单价
10% 8% 6% 4% 2% 0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
5,000
4,500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 楼层
矩形模式的应用
价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼层单位价格适中； 适用范围：景观视野较佳的单元。
5,500
高层无景观，楼距 小，应压低其价格 （此曲线不合理）
低层看园林 可拉高其价格
单价 5,000
中层景观一般， 视野较窄，价格 不能高
矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏
4,500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
楼层
住宅价格表的制作
策略中心 · 技术资源部 二00六年四月
一、定价目标 二、价格制定 1、公式（重点） 2、取值（重点） 3、步骤 三、价格审核（重点） 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示
内容导航
代理商
定价唔好太高或者太 低，发展商同个客都 接受就得啦，快D卖 晒收钱
现在穷啊！！ 房子都买不起 了！ 中原你给我卖高 点价，可以不用 开盘当天就卖完
5,000
低层看小面积园 林，起价可适中 中高层景观较 差，视野一般 应压低其价格
高层视野采光 较好，价格可 适度拉高
矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏
单价
4,500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
楼层
特殊系数
考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素
系数
单价
10% 8% 6% 4% 2% 0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
5,000
4,500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 楼层
矩形模式的应用
价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼层单位价格适中； 适用范围：景观视野较佳的单元。
项目价格方案及定价明细表
项目价格方案（含定价明细表）一、销售价单系数分类房屋销售单价=销售均价×楼幢系数×立面（楼层）系数×平面系数×其他系数其他系数包括：景观系数、户型系数、面积系数、采光系数、综合系数等。
二、系数设定在整个销售价单制定过程中，平面系数、立面（楼层）系数及楼幢系数这三个系数值为基本系数值。
基本系数值中楼幢系数必需根据地块中各楼幢的布局情况方可确定，平面系数与楼层系数的确定受其它因素影响相对来说比较小，因此，这两系数值的统一标准制定有可操作性及合理性。
基本系数值的确定对楼盘的定价更科学、合理。
再加上后期其它系数值的合理设定将使得每套房屋能真正体现出其合理的价值，同时能达到房屋销售的合理去化。
三、适用范围本系数标准设定适用于：多层、小高层、高层。
四、销售价单第一次定价系数方案及规范（一）、多层产品（六层）1、楼层系数多层（无电梯）以“金三银四”为原则设定楼层系数，其它楼层需考虑采光、日晒、爬楼高度等因素。
带电梯多层设定楼层系数只需考虑采光、日晒及电梯使用率等方面。
（六层无电梯）（六层带电梯）2、平面系数根据单套户室所处该楼幢方位不同，分为东、中、西三个系数（二）、小高层产品（11层）1、楼层系数2、标准平面系数根据单套户室所处该楼幢方位不同，分为东、中、西三个系数（三）、高层产品（18层）1、楼层系数2、标准平面系数根据单套户室所处该楼幢方位不同，分为东、中、西三个系数（四）、超高层产品（30层）2、标准平面系数根据单套户室所处该楼幢方位不同，分为东、中、西三个系数五、第二次定价指导意见及要求（一）、楼层系数1、多层产品：1)一层底下为半地下库（地下车库）：底层系数加≥ 0.02 。
2)一层带花园：底层系数加≥0.05。
3)顶层带阁楼（阁楼不计建筑面积）：顶层系数加≥0.10。
4)顶层带阁楼（阁楼部分计建筑面积）：顶层系数不变，阁楼另行定价。
2、小高层产品1)一层不架空并带花园：底层系数加≥0.05。
房地产楼盘定价体系表
11栋 表价总价 表价单价 折扣率
折扣 1) 促销优惠3万元 2）促销优惠1 3）促销优惠2 4）一次付清 5）大客户优惠 6）内部员工折扣
比例 60% 100% 100% 30% 30% 10%
101973863 7124.831 92.66%
优惠额 5.1% 2.0% 1.0% 2.0% 2.0% 1.0%
未售建面 实收总价 实收单价
14312.46 94492987 6602.149
9栋 表价总价 表价单价 折扣率
折扣 1) 促销优惠3万元 2）促销优惠1 3）促销优惠2 4）一次付清 5）大客户优惠 6）内部员工折扣
比例 60% 100% 100% 30% 30% 10%
未售建面 实收总价 实收单价
27914.34 179401067 6426.843
10栋 表价总价 表价单价 折扣率
折扣 1) 促销优惠3万元 2）促销优惠1 3）促销优惠2 4）一次付清 5）大客户优惠 6）内部员工折扣
比例 60% 100% 100% 30% 30% 10%
未售建面 实收总价 实收单价
27850.16 175859319 6314.481
6418
合计 6.77%
合计 6.82%
楼栋 9 10 11
面积 14312.5 27914.3 27850.2 70077
总盘考虑（均价6400）
表价
成交价
101973863 7125 94492987
6602
192427448 6893 179401067
6427
188726561 6776 175859319
6314
483127872 6894 449753373
房地产住宅小区项目成本体系模板
下
XX业态
XX业态
机动车位 地下车位
地面车位
停车楼车位
建筑面积 （m²） 8996.48 63335.7 6032.68 17853 1986.34
建筑面积
可售面积 23095.56
总车位数 209 216
XX项目规划指标
规划用地面积 地下建筑面积 不计容建筑面积
建筑密度 绿地率
其中（m²） 持有面积
总用地面积 地上建筑面积 计容建筑面积 容积率（不含地下部分） 地下容积率（商业部分）
76632 m² 81558.04 m² 81558.04 m²
1.20
产品构成
地下人防车库
住宅
储业态
上
XX业态
XX业态
XX业态
XX业态
XX业态
XX业态
XX业态
XX业态
地
XX业态
67988 m² 16646.16 m² 16466.16 m²
20.80% 39.0%
分摊面积
电梯
可售车位
非机动车位
总建筑面积 广场面积 人防面积 绿地面积 道路面积
98204.2 m² m² m² m² m²
电梯数量 单元数
扶梯 观光电梯
户数
61
700
建筑面积
总车位数
可售车位
合计
住宅项目定价体系1051366450
各楼座价格表制定
此价格表制定过程需市场人员、策划人员、销售人员等，深入研究产品，具体情况具体分 析，制定出各楼座价格表。
三单元 东户 层数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
单 价 面 积 总 价 单 价
二单元 西户
面 积 总 价 单 价
一单元 西户 东户
总 价 单 价 面 积 总 价 单 价
东户
面 积 总 价 单 价
西户
面 积 总 价
面 积
谢谢聆听！
完美顾问
07年07月25日
D元一柏庄 得分 7 8 9 5 9 8 8 9 9 8 7 加权值 1.05 1.2 0.45 0.75 0.9 0.4 0.4 0.45 0.45 0.4 1.05
E世纪阳光花园 得分 6 8 7 5 8 7 8 8 8 7 6 加权值 0.9 1.2 0.35 0.75 0.8 0.35 0.4 0.4 0.4 0.35 0.9
E加权值和/F加权值和*E市场均价*E项目权重+
二、各楼座均价分析
12# 加权因素 楼座位置 户型设计 户型面积 权重系数 20% 10% 15% 15% 15% 5% 5% 5% 10% 100% 得分 7 7 8 8 6 6 7 6 8 加权值 1.4 0.7 1.2 1.2 0.9 0.3 0.35 0.3 0.8 7.05 得分 8 7 8 6 8 7 6 8 8 11# 加权值 1.6 0.7 1.2 0.9 1.2 0.35 0.3 0.4 0.8 7.25 得分 7 7 8 6 6 6 8 7 8 6# 加权值 1.4 0.7 1.2 0.9 0.9 0.3 0.4 0.35 0.8 7.5
住宅项目定价体系
价格制定流程
多层住宅定价模式表(带公式)
修 正 因 素
二、楼层价
楼层 一楼 系数 0.96 价格 1387.3728 修正值 1390 类别 户型 系数 正负1-5%
三、单套房价
备注
端头户型加20元,C户型加80元,D户型加40元,E户型加40元,F户型减20元
二楼
1
1445.18
1450
三楼 四楼 五楼
1.035 1.025 1
1495.7613 1481.3095 1445.18 1300.662 1156.144 审核:
1500 1490 1450 1300 1160
单 套 住 宅 修 正号加20元,双号加10元;3-3单号加20元,双号加30元;3-4单元加10元,3-5,6,7-双 加20元,7-单加10元,1-3-3号,2-1-1号加20元
通风采光 朝向布局 污染状况 销售情况
正负1-3% 正负1-3% 正负1-3% 正负1-6%
1#楼1楼降20元,1-3的1,2号二楼降20元 1-3-3号,2-1-1号,3-5-7单元降10元 3-1,2,3,4-单降10元,4-双,5,6,7降20元 升降10-30元(预约情况)
六跃七(两室) 0.9 六跃七(三室) 0.8 批准:
制表:
定价标准<多层住宅>
一、均价
类别 基 本 因 素 序号 1 2 3 4 1 2 3 4 参考因素 成本价加行业平均利润（20%） 成本价加公司预期利润（30％） 客户心理价格 专家顾问组预计价格 国家宏观政策预期（正负2-5%） 区域市场走势（正负2-5%） 销售周期调整（正负2-5%） 销售阶段调整（正负1-6%） 修正后均价 1320 1430 1350 1420 1379 1432.76 1460.34 1432.76 1405.18 权重 30% 30% 20% 20% 数据 396 429 270 284 53.76 27.58 -27.58 -27.58 1445.18 主要依据宏观政策及本地价格走势(上升4%) 依据区域市场走势(上升2% 期房后标准1年，每提前按1-2/季计(下降2%) 分期房、准现房、现房、尾房，现房为价格最高点 另加40元销售折扣及特批优惠 修正后数据 备注
XXXX项目住宅价格体系
比高及低价房源
高层房源
、缺憾房源 2.2除夕 9 11月 4% 1119 12 55 7497 8387767 1090 10 12月 3% 839 9 46 7644 6414175 802 11 1月 1% 280 3 43 7644 2138058 490 2月—— 15% 4196 43 0 7644 32070874 1454 100%
8 10月 6% 1678 17 170 7497 12581651 11323485 135043049
67009624 102750146
销售面积 8391 86 4196 43 8951 92 6433 66
销售额(万) ￥5,797 7300 ￥3,115 ￥6,710 ￥4,918 7500 7800 8000
4 6月 5% 1399 14 230 7497 10484709 25564187
5 7月 5% 1399 14 216 7497 10484709 12550813
6 8月 稳步销售 5% 1399 14 202 7497 10484709 10484709 90045146
7 9月 5% 1399 14 187 7497 10484709 1048选房 二次选房 7350 稳步销售 持续销售 整体均价 均价调整 修正均价 -6% 514.5 1% 73.5 2% 147 4% 7644 8% 7032 0.99 7721 7497 8% 6897 0.99 7573 7424 8% 6830 0.98 7575 6909 起价降点 折后起价 8% 6356 面价折扣 0.95 面价均价 7273 去化房源 30% 销售套量 15% 销售套量 32% 销售套量 23% 销售套量 参考总销售额 预算总销售额 偏移量 平均套面积 预计销售面积 ￥205,582,525 ￥205,397,501 ￥-185,024 97.1 27970.41155 1 月份 销售节点 销售比例 销售面积 销售套量 房源存量 实际均价 预计售额 预计回款 3月 首批选房 30% 8391 86 202 6909 57974272 2319 2 4月 二次选房 15% 4196 43 158 7424 31145753 4145 5% 1399 14 144 7497 10484709 2556 5% 1399 14 130 7497 10484709 1255 5% 1399 14 115 7497 10484709 1048 288 3 5月 销售节点 首批选房 二次选房 持续销售 尾盘清理 4 6月 价格调控策略 略低价收拢VIP客户，率先去化性价比高及低价房源 平稳拉价，持续销售，去化底层及中高层房源 价格涨幅趋缓，逐渐消化高层、高价、缺憾房源 视市场情形，价格略涨，持续销售 5 7月 6 8月 稳步销售 5% 1399 14 101 7497 10484709 1048 6% 1678 17 84 7497 12581651 1132 6% 1678 17 66 7497 12581651 1237 7 9月 8 10月
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去化房源 30%
销售套量 15%
销售套量 32%
销售套量 23%
销售套量
参考总销售额 预算总销售额
偏移量 平均套面积 预计销售面积
￥205,582,525 ￥205,397,501
￥-185,024 97.1
27970.41155
销售节点 价格调控策略 首批选房 略低价收拢VIP客户，率先去化性价比高及低价房源 二次选房 平稳拉价，持续销售，去化底层及中高层房源 持续销售 价格涨幅趋缓，逐渐消化高层、高价、缺憾房源 288 尾盘清理 视市场情形，价格略涨，持续销售
10484709 10484709
90045146 123719563
8 10月
6% 1678 17 170 7497 12581651 11323485 135043049
销售面积 8391 86 4196 43 8951 92 6433 66
销售额(万) ￥5,797 ￥3,115 ￥6,710 ￥4,918
0 7644 32070874 1454
9 11月
10 12月
6% 1678 17 153 7497 12581651 12371956 124225296
4% 1119 12 141 7497 8387767 10904097 158319102
11 1月 持续销售 3% 839 9 132 7644 6414175 8017718 166336821
月份 销售节点 销售比例 销售面积 销售套量 房源存量 实际均价 预计售额 预计回款 总回款量
1
2
3月
4月
首批选房
30%
8391
86
202
6909
57974272
23189709
23189709
3 5月 二次选房 15% 4196 43 245 7424 31145753 41445437 64635146
2.2除夕
2月
3月——
1% 280
3 130 7644 2138058 4901087 171237908
15% 4196 43 86.4 7644 32070874 33781320 2050积 销售套量 房源存量 实际均价 预计售额 预计回款
1 3月 首批选房 30% 8391 86 202 6909 57974272 2319
2 4月 二次选房 15% 4196 43 158 7424 31145753 4145
3 5月
5% 1399 14 144 7497 10484709 2556
销售阶段 首批选房 二次选房 稳步销售 持续销售
销售测算
整体均价 7350
均价调整 -6%
514.5 1%
73.5 2% 147 4%
修正均价 6909 7424 7497 7644
起价降点 折后起价
8%
6356
8%
6830
8%
6897
8%
7032
面价折扣 0.95 0.98 0.99 0.99
面价均价 7273 7575 7573 7721
4 6月
5% 1399 14 230 7497 10484709 25564187 67009624
5 7月
5% 1399 14 216 7497 10484709 12550813 102750146
6
7
8月
9月
稳步销售
5%
5%
1399
1399
14
14
202
187
7497
7497
10484709 10484709
4 6月
5% 1399 14 130 7497 10484709 1255
5
6
7月
8月
稳步销售
5%
5%
1399
1399
14
14
115
101
7497
7497
10484709 10484709
1048
1048
7 9月
6% 1678 17 84 7497 12581651 1132
8 10月
6% 1678 17 66 7497 12581651 1237
7300 7500 7800 8000
比高及低价房源 高层房源 、缺憾房源
9 11月
10 12月
4% 1119 12 55 7497 8387767 1090
3% 839 9 46 7644 6414175 802
2.2除夕
11
1月
2月——
1% 280
3 43 7644 2138058 490
15% 100% 4196 43