第八章 房地产中介服务管理制度与政策

第八章房地产中介服务管理制度与政策
第一节房地产中介服务行业管理概述
房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产估价机构、房地产经纪机构等。

国家实行房地产价格评估制度。

国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

一、房地产中介服务的概念及特点
（一）房地产中介服务的概念
包括：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪（居间、代理）
二、房地产中介服务行业管理内容
（一）房地产中介服务人员的资格管理
（1）国家实行房地产价格评估人员资格制度
（2）国家实行房地产经纪人员职业资格制度，包括高级房地产经纪人、房地产经纪人和房地产经纪人协理。

（二）房地产中介服务机构管理
采取备案、资质分级、资信评价与日常监督相结合的管理模式。

设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。

三、房地产中介服务收费
房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，一般均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。

房屋买卖代理收费，一般按成交价格总额的一定比例收取。

比例一般为0.5%～3%。

一项服务包含多个项目和标准的，应明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价
捆绑标价；代收代付的税、费也应予以标明。

房地产中介服务机构不得收取任何未标明费用。

第二节房地产估价机构管理
一、房地产估价机构的组织形式
合伙形式的评估机构，应当有两名以上评估师；其合伙人三分之二以上应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。

采取公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师和两名以上股东，其中三分之二以上股东应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。

评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。

二、房地产估价机构设立和备案
设立评估机构，应当向工商行政管理部门申请办理登记。

评估机构应当自领取营业执照之日起三十日内向有关评估行政管理部门备案。

2016年12月1日起，设立房地产评估机构实行备案管理制度，不再实行资质核准。

从事房地产估价的机构应当自领取营业执照后三十日内向所在地省级住房城乡建设（房地产）主管部门备案。

三、房地产估价机构等级
（一）房地产估价机构分级
房地产估价机构等级分为一、二、三级。

新设立房地产估价机构等级核定为三级，设1年的暂定期。

四、房地产估价机构监管
（一）房地产估价机构业务范围
一级房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。

二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。

暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

（二）房地产估价机构分支机构监管
一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。

二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。

各等级的房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点（站）”等机构。

一级资质房地产估价机构设立分支机构应当符合下列条件：
（1）名称采用“房地产估价机构名称＋分支机构所在地行政区划名＋分公司（分所）”的形式；
（2）分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；
（3）在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师；
注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。

（三）房地产估价机构合并、分设
房地产估价机构合并，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的等级，但应当符合相应的等级条件。

房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方房地产估价机构承继原等级，但应当符合原房地产估价机构等级条件。

承继原房地产估价机构资质的一方由各方协商确定，其他各方按照新设立的中介服务机构申请房地产估价机构等级。

（四）开展评估活动的基本要求
对受理的评估业务，评估机构应当指定至少两名评估专业人员承办，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法。

评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章。

评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。

委托人或者评估报告使用人违反规定使用评估报告的，评估机构和评估专业人员不承担责任。

（五）房地产估价机构业务监管
1.业务承揽
房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。

房地产估价业务由房地产估价机构统一接受委托，统一收取费用。

房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务。

房地产估价机构根据业务需要建立职业风险基金，或者自愿办理职业责任保险，完善风险防范机制。

2.异地执业
房地估价机构在其工商注册所在地行政区域外从事房地产估价业务的，完成估价业务后，房地产估价机构应向业务发生地县级以上地方政府住房建设主管部门留存房地产估价报告备查。

3.业务转让
经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。

4.报告出具
房地产估价报告由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。

分支机构以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，有至少2名专职注册房地产估价师签字并加盖该房地产估价机构公章。

5.估价档案保管
根据《资产评估法》，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。

《房地产估价机构管理办法》还规定，房地产估价报告的保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。

房地产估价机构破产、解散时，其房地产估价报告及相关资料应当移交当地建设（房地产）行政主管部门或其指定的机构。

第三节房地产估价师执业资格制度
一、房地产估价师注册
（一）房地产估价师注册管理部门
根据《资产评估法》，评估专业人员从事评估业务，应当加入评估机构，并且只能在一个评估机构从事业务。

从事房地产估价，应当加入房地产估价机构并经注册后，方可执业。

房地产估价师注册管理部门为住房城乡建设部。

（二）房地产估价师注册种类
分为：初始注册、变更注册、延续注册、注销注册和撤销注册。

初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请；
注销注册可由当事人申请，也可由国务院建住房城乡建设主管部门依职权直接作出；
撤销注册由国务院住房城乡建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求直接作出。

（三）房地产估价师注册条件
1.房地产估价师注册的条件
（1）取得房地产估价师执业资格；
（2）达到房地产估价师继续教育合格标准；
（3）受聘于房地产估价机构；
（4）无不予注册的情形。

2.不予注册的情形
（1）不具有完全民事行为能力的；
（2）刑事处罚尚未执行完毕的；
（3）因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；
（4）因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的；
（5）被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的；
（6）以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的；
（7）申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的；
（8）为现职公务员的；
（9）年龄超过65周岁的；
（10）法律、行政法规规定不予注册的其他情形。

（四）房地产估价师注册提交的材料
1.取得执业资格超过3年申请初始注册的，还要提供达到继续教育合格标准（120学时）的证明材料。

2.变更注册需提交（变更单位）
【注】离退休人员，大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员，外国人和台港澳人员：不需要提供聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证；应分别提供离退休证影印件，所在单位同意其注册的书面意见，外国人、台港澳人员就业证书影印件。

（五）房地产估价师注册有效期
房地产估价师注册有效期为3年，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。

准予延续注册的，注册有效期延续3年。

注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。

变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。

（六）房地产估价师注册证书
注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。

下列情形之一的，其注册证书失效：
（1）聘用单位破产的；
（2）聘用单位被吊销营业执照的；
（3）聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的；
（4）已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的；
（5）注册有效期满且未延续注册的；
（6）年龄超过65周岁的；
（7）死亡或者不具有完全民事行为能力的；
（8）其他导致注册失效的情形。

（七）房地产估价师注销注册
（1）注册证书失效的；
（2）依法被撤销注册的；
（3）依法被吊销注册证书的；
（4）受到刑事处罚的；
（5）法律、法规规定应当注销注册的其他情形。

（八）房地产估价师撤销注册
（1）注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的；
（2）超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的；
（3）违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的；
（4）对不符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的；
（5）依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形。

二、注册房地产估价师执业监管
（一）注册房地产估价师管理体制
县级以上人民政府房地产主管部门，对注册房地产估价师的注册、执业和继续教育情况实施监督检查。

（二）注册房地产估价师权利和义务
1.注册房地产估价师享有的权利：
（1）使用注册房地产估价师名称；
（2）在规定范围内执行房地产估价及相关业务；
（3）签署房地产估价报告；
（4）发起设立房地产估价机构；
（5）保管和使用本人的注册证书；
（6）对本人执业活动进行解释和辩护；
（7）参加继续教育；
（8）获得相应的劳动报酬；
（9）对侵犯本人权利的行为进行申诉。

2.注册房地产估价师应当履行的义务：
（1）遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；
（2）执行房地产估价技术规范和标准；
（3）保证估价结果的客观公正，并承担相应责任；
（4）保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密；
（5）与当事人有利害关系的，应当主动回避；
（6）接受继续教育，努力提高执业水准；
（7）协助注册管理机构完成相关工作。

注意：权利可以放弃，义务必须履行。

（三）注册房地产估价师执业
1.取得房地产估价师执业资格的人员，受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经国务院建设行政主管部门准予房地产估价师执业资格注册后，方能以注册房地产估价师的名义执业。

2.注册房地产估价师从事执业活动，由聘用单位接受委托并统一收费。

3.房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任的，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。

（四）注册房地产估价师继续教育
注册房地产估价师继续教育，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织，经继续教育达到合格标准的，颁发继续教育合格证书。

每一注册有效期内即3年内，继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课各为60学时。

第四节房地产经纪机构和人员管理
一、房地产经纪机构管理
（一）房地产经纪机构备案
房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。

（二）房地产经纪合同要求
房地产经纪服务实行明码标价制度；
一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。

房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准
的，不得收取佣金。

两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。

二、房地产经纪专业人员管理
房地产经纪人员职业资格考试分为房地产经纪人资格考试和房地产经纪人协理资格考试。

国家设立水平评价类房地产经纪专业人员职业资格制度，房地产经纪专业人员职业资格分为房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人3个级别。

房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格实行统一考试的评价方式。

第五节房地产中介服务行业信用档案
一、房地产中介服务行业信用档案体系
房地产信用档案的建立范围是房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业服务企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员（统称执（从）业人员）。

房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。

（一）房地产中介服务行业信用档案的构成
包括房地产估价机构信用档案、注册房地产估价师信用档案、房地产经纪机构、注册房地产经纪人信用档案等房地产中介服务机构及其执（从）业人员信用档案。

（二）房地产中介服务行业信用档案的管理
1.组织实施
住房和城乡建设部组织建立一级资质房地产估价机构及执业人员信用档案系统。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在住房和城乡建设部领导下，负责一级资质房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。

2.投诉处理
15日内反馈意见（包括处理结果或正在处理情况）。

无正当理由未按时反馈的，将在网上公示投诉情况。

机构对已公示的违法违规行为整改后，可提请相关行政主管部门组织考核验收，并在网上公布整改结果。

如要撤销公示，须由被公示单位提出申请，经相关行政主管部门同意。

3.信息查询
信用档案分为公示信息和授权查询信息两类。

任何单位和个人有权查阅信用档案公示信息。

授权查询信息，如房地产估价机构信用档案中估价项目名称、委托人名称、委托人联系电话等内容，需按照房地产信用档案管理规定的条件和程序进行查询。

第六节住房置业担保管理
一、住房置业担保概述
住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。

二、住房置业担保机构管理制度
1.设立条件
（1）有自己的名称和组织机构；
（2）有固定的服务场所；
（3）有不少于1000万元人民币的实有资本；
（4）有一定数量的周转住房；
（5）有适应工作需要的专业管理人员；
（6）有符合《公司法》要求的公司章程。

2.机构的风险管理
担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务（房地产开发除外），不得经营财政信用业务、金融业务等其他业务，也不得提供其他担保。

担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金，并存入借款人的贷款银行。

担保公司应当建立担保风险基金，用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。

担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。

第七节房地产中介服务行业自律
一、房地产中介服务行业组织
（一）行业组织的法定职能
《资产评估法》规定评估行业按照专业领域设立全国性评估行业协会，根据需要设立地方性评估行业协会。

（二）全国房地产估价和经纪行业组织
2004年7月，中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会（英文缩写为CIREA）。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会的最高权力机构是全国会员代表大会。

闭会期间，理事会为中国房地产估价师与房地产经纪人学会的领导机构。