2016年上半年江西省房地产估价师《案例与分析》：居住房地产估价的技术路线及难点处理考试题

2016年上半年江西省房地产估价师《案例与分析》：居住房地产估价
的技术路线及难点处理考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》的条件不得低于级资质企业的条件。

A：一
B：二
C：三
D：四
E：房地产估价机构必须加盖公章
2、《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业的注册资本应在万元以上。

A：50
B：100
C：800
D：2000
E：房地产估价机构必须加盖公章
3、房地产估价的最高最佳使用原则必须同时符合的标准中，并不包括__。

A．价值最大化
B．双方都认可
C．经济上可行
D．技术上可能
4、指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

A：利息备付率
B：偿债备付率
C：资产负债率
D：流动比率
E：借款合同
5、__是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。

A．《中华人民共和国注册会计师法》
B．《中华人民共和国会计法》
C．《中华人民共和国注册会计师管理条例》
D．《中华人民共和国会计管理条例》
6、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过__万元。

A．3.00
B．3.80
C．4.00
7、《中华人民共和国合同法》规定，租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过年。

A：10
B：20
C：25
D：30
E：执行层的组织协调
8、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，应当由__办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但__应将所获得的收益上缴国家。

A．转让方，转让方
B．受让方，受让方
C．转让方，受让方
D．受让方，转让方
9、某宗土地的面积为1 000㎡，其上建筑物的建筑面积为5 000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为。

A：8．0
B：5．6
C：5．0
D：0．7
E：工业用地的监测点评估价格
10、某宗房地产的总价值为200万元，其中土地价值60万元，通过抵押获得贷款100万元，若投火灾保险，则其投保价值应为。

A：200万元
B：140万元
C：100万元
D：60万元
E：工业用地的监测点评估价格
11、物业管理的招标方式通常采取__。

A．公开招标、委托招标
B．公开招标、邀请招标
C．邀请招标、协议招标
D．委托招标、协议招标
12、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
13、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A．10.2
B．11.0
D．11.5
14、某套住宅的采光受到影响。

受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。

该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。

该住宅因采光受影响导致的价值减损为__万元
A．0.50
B．5.63
C．6.25
D．28.14
15、房地产投资决策分析主要包括和项目财务评价两个部分。

A：价格分析
B：市场分析
C：产品分析
D：成本分析
E：借款合同
16、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
17、房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在的房地产估价机构执业后，如被其他房地产估价机构聘用，需办理__。

A．续期注册
B．初始注册
C．撤销注册
D．变更注册
18、在实际估价中，建筑物折旧可以分为几个方面，但并不包括__。

A．物理折旧
B．功能折旧
C．物质折旧
D．外部性折旧
19、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％．某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为．【2003年考题】
A：1.9％
B：2．1％
C：2．3％
D：2．5％
E：工业用地的监测点评估价格
20、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为元／㎡。

A：2025
B：2250
C：2700
E：工业用地的监测点评估价格
21、某居民楼总建筑面积为5000㎡，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150㎡，房地总价值为35万元。

若按照土地价值进行分排，该人占有的土地份额为。

A：3％
B：3.5％
C：7％
D：4％
E：工业用地的监测点评估价格
22、按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。

A：30
B：45
C：60
D：90
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为。

A：签订估价委托合同之日
B：发放抵押贷款之日
C：完成估价对象实地查看之日
D：未来处置抵押房地产之日
E：工业用地的监测点评估价格
24、估价报告书中说明的限定了其用途。

A：估价原則
B：估价方法
C：估价目的
D：估价对象状况
E：工业用地的监测点评估价格
25、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。

A．-100
B．-50
C．50
D．100
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、__是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。

A．物业管理
B．房地产
C．中介机构
D．商品房
2、下列关于建设用地使用权出让，表述正确的是。

A：土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权
B：经出让取得土地使用权的单位和个人，拥有土地所有权
C：土地使用权可以进入市场，进行转让、出租、抵押等经营活动，包括地下埋藏物在内
D：土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书
E：集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让
3、公房出售以后，维修资金由__缴交。

A．售房单位
B．购房人
C．房管局
D．售房单位及购房人双方
4、零售商业物业的商业辐射区域通常包括。

A：核心区域
B：影响区域
C：主要区域
D：次要区域
E：边界区域
5、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有__。

A．较高的收益性
B．较强的流动性
C．直接融资的功能
D．抵御通货膨胀影响的功能
6、项目竣工档案中的技术资料的内容包括__。

A．前期工程资料
B．土建资料
C．安装方面的资料
D．设计文件
E．竣工图
7、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。

当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。

寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查__。

A．①②③④⑤⑥
B．①②④③⑤⑥
C．②①③④⑤⑥
D．②①④③⑤⑥
8、注册管理初审机构自准予注册变更之日起日内，报住房和城乡建设部登记备
案。

A：15
B：30
C：45
D：60
E：执行层的组织协调
9、《注册房地产估价师管理办法》适用中华人民共和国境內的管理。

A：房地产估价师的注册管理
B：注册房地产估价师的执业管理
C：房地产估价机构的监督管理
D：注册房地产估价师的继续教育
E：注册房地产估价师的监督管理
10、下列关于商品房销售的表述中，正确的是__。

A．商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%
B．按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C．按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D．商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款
11、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。

A．土地购置贷款
B．土地储备贷款
C．土地开发贷款
D．建设贷款
12、成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的租金，构成内容有。

A：折旧费、房产税
B：管理费、保险费
C：维修费、贷款利息
D：地租、维修费
E：管理费、利润
13、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。

预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。

当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。

若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。

A．5000
B．12574
C．12650
D．13911
14、收益性房地产包括__。

A．未出租的餐馆
B．旅店
C．加油站
D．农地
E．未开发的土地
15、下列会计科目中，属于资产类的有。

(2009年试题)
A：短期投资
B：累计折旧
C：实收资本
D：委托加工材料
E：坏账准备
16、下列有关各种弹性的表述中，正确的有__。

A．奢侈品的需求价格弹性相对较大
B．占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小
C．商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品D．商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品E．商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性
17、下列关于地租理论，表述正确的是。

A：地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格
B：土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租
C：地租由土地的需求与供给所决定
D：土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量E：当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势
18、房地产投资开发需要__。

A．土地
B．建材
C．相应资质
D．劳动力
E．资金
19、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。

A．市场需求容量调查
B．消费者行为调查
C．市场营销因素调查
D．竞争情况调查
20、协调是建设监理能否成功的关键。

其中外部的协调包括。

A：项目系统各种需求关系的协调
B：项目系统内部关系的协调
C：项目系统组织关系的协调
D：与业主有合同关系的设计单位的协调
E：与业主没有合同关系的社会团体的协调
21、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是。

A：支付土地出让金的贷款
B：支付开发费用的短期资金或“建设贷款”
C：用于土地储备的贷款
D：项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”E：购房贷款
22、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。

A．概率分析
B．解析法
C．蒙特卡洛法
D．杠杆分析
23、责任保险包括等。

A：财产损失保险
B：公众责任保险
C：职业责任保险
D：产品责任保险
E：第三者责任保险
24、工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于__的建筑物的估价。

A．具有重要价值
B．具有现实价值
C．具有巨大价值
D．具有历史价值
25、物业管理的基本特征包括__
A．社会化
B．专业化
C．市场化
D．国际化
E．规模化。