中原地产-鄞州市格林春城项目营销提报

过剩，还是短缺？
目前中国楼市出现了“短缺”与“过剩”并存的怪现象， 反映了住宅供应的结构性矛盾：一方面，是开发商追逐高 利润，大多钟情于高档住房的开发；另一方面，是广大中 低收入阶层有庞大的市场需求，却苦于无房可买，或者有 房难买。
低收入与高房价，蜗牛与火箭的赛跑？
建设部统计，今年6月份，全国70个大中城市中有8个城市 新建住房的价格指数同比涨幅超过10%。据2006年8月14 日《人民日报海外版》消息：近20年里中国人平均工资水 平增长率约为6.4—8.4%。普通人“像蜗牛一样爬的工资” 远远赶不上“坐上火箭的房价”。
45 万平方米
套 2500
40
35
2000
30
25
1500
20
1000
15
10
500
5
0
0
05.10 05.11 05.12 06.1 06.2 06.3 06.4 06.5 06.6 06.7 06.8 06.9
月供应
四区成交
区域去化特征分析
住宅区域特征分解
➢ 中心城区住宅供应逐渐减少。 ➢ 鄞州中心区住宅供应比例保持平稳比例。 ➢ 周边各个区域特色浓厚的居住板块兴起。
07年下半年 08年初 08年初 08年初 08年初 08年中下
08年下半年
中原资料显示，未来07年初到08年中期，整个城西版图内的新增住宅供应预 计将在90万方左右。另包括40万平方米的经济适用房。市场未来供应比较平 稳，绝大部分供应集中在海曙姚江板块和江北洪塘。经济适用房对市场的带 来怎样的冲击我们拭目以待。
容积率
1.5 1.2 2.0 1.65 1.25 2 1.9 1.5 1.6 1.0
总建面 (平方米) 59687 36220 26068 12134 40468 16998 128350 123862 92288 99714
楼面地价 (元/平方米)
1320
预上市期 07年底
1000
08年初
1182 782 2959 630 630 769 590
供应结构方面，从05年11月至06年11月一年间开出的所有楼盘，成交均价都 低于6000元/平方米，低于全市住宅均价。宁波西面整体住宅档次偏低。
小高层（高层）比例逐渐增加，并成为迅速去化的主力产品。并且在宁波市 区中，为数不多的多层产品，大部分分布在城西大版图内。
除江北洪塘亲亲家园外，所有楼盘均为本地企业开发，没有外地知名地产企 业涉足城西开发。
已售套数 (户) 179 660 2 112 11 275 792 462 195 290 427 86 144 70 665
销售率 (%) 62% 52% 2% 43% 3% 90% 96% 76% 99% 43% 75% 40% 44% 15% 94%
销售均价 (元/平方米)
6009 5599/5701
去化最为迅速。 石碶楼盘层次最低，吸引本区域以外客群能力最弱，去化速度最慢。 城西“散盘”规模最小，离市区最远，价格最低。
城西板块后续供应（06.11— ）
区域/板块
地块
海曙姚江 江北姚江
洪塘 机场路
水上公园三期地块1#-b 水上公园三期地块1#-c 水上公园三期地块1#-d
香溪园地块 东方威尼斯Ⅱ
姚江板块/洪塘：水岸心境、青林湾项目后续都有大量待开发土地，洪 塘亦在今年放出数块居住用地并拍得高价。居住郊区化、板块化的特 征将更加明显。 洪塘板块的公寓价格上涨已成必然，有望在明后年冲 击6000元/平方米。
城西区域市场
未来短期持续升温的板块
洪都花园
亲亲家园 颐和名苑
盛世郦都 八方锦苑
水岸心境 青 林 湾 ·瞻 洲
亲亲家园-4 颐和名苑-2 姚江北侧3#地块 洪塘居住小区4#地块 江北投资创业中心核心区 (一期)2#、4#地块 江北投资创业中心核心区
C区6#地块 机场路以东胜丰路以北
西湖花园以西
土地面积 (平方米) 42500 39900 29600 14598 38694 40121 41247 99084
260 180
2006年
供应需求分析
05年10月至06年9月间宁波市四区的住宅供应市场表现平稳，淡、旺季间的 “呼吸节奏”明显。市四区销售情况也印证了市场的平稳表现，商品房的去 化对于供应量增减的响应迅速。虽然今年房产政策依然接踵而至，但在各个 时段推出的楼盘，并没有很直接的由于市场或政策面的变化而造成明显的供 求方面的波动 。
格林春城项目提报
前言
做大事要纵览全局，看清事物本质！
繁荣，还是泡沫？
由于城市化进程及居民购房能力不断增强形成的需求支持， 房地产将继续其“繁荣”的局面。这是一部分人的观点。
“我认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联 储加息的不断发展，离‘最后算帐’的日子越来越近了。” 这是摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠对中国房地产 的“警告”。
人 江东最多 /宁海/象山）也有部分 作的外地人。面向 主创业者
海曙以南购房
群
购买者
养老、结婚居多
者，以为区域
南部乡镇
板 发展成型需 过多的投资客增加市场 规划落后，难以矫 中高端需求潜 城乡结合部，
块 要时间，世 的不确定性
弱 势
纪大道隔断 很大一部分 购房者
正；各种配套档次 力明显不足，
ห้องสมุดไป่ตู้
偏低，流动人口多， 宁波大户型滞
34287 47505
楼面地价 (元/平方米)
预上市期
2560
07年下半年
2379 3100 1421 614 1800 1250
554
902
1400 2303
07年中 07年4月 07年4月 07年6月 07年底 07年底
08年中期
08年下半年
07年中 07年10月
城西板块后续供应（06.11— ）续表
联丰、城西
姚江、洪塘
石碶街道
起点高，区 区域日渐成熟。生活配 老城区、认知度高， 地理位置的认 城西南门户，
域环境好， 套，商业配套完善。鄞 区域成熟、各方面 同，环境优势， 内外交通便利。
竞 交通便捷， 州写字楼的大量涌现， 配套齐全，价格相 规划优势
轻纺城、本地
争 规划优势明 （加上鄞州一整套区政 对较低
5164 4726 4922 4791 5078 5172 4931/5136 4233 4550 3338 4577 4500 3676
区域板块分析
城西板块，在过去12个月中的住宅总供应81.39万方。可售户数7163户，目前 已售4370户，整体销售率61%，供求关系平稳。
居住区由原本以海曙为中心逐渐转向环城西路以西甚至机场路以西。机场路 以西成为居住的新重心，并向四个方向分散发展，四个区域次重心又各自形 成鲜明的特色。
市区住宅供应
05年市四区的新增供应量与消化量分别约241万和142万平方米，环比 04年下降约16%和34%。政策引发的观望和投资客的撤离，是供需双 双下跌的主因。
04、05年的平均去化率分别约为75%和59%，整体市场供需平稳。由 于政策因素对于市场影响巨大，大量供应在第四季度推出，导致截止 年底统计的去化率仅为59%，但已比较理想。
自用客入场，市场回归理性，产品力成为关键。 差异化竞争愈演愈烈，精确定位成为营销关键 综合性价比成为考量项目的重要条件（生活配套、园林、价格等） 大牌开发商接踵入甬，产品、居住理念革命一触即发。 周边居住板块群雄逐鹿，板块效应正在形成，住宅郊区化趋势明显。 专注产品、超越产品、引领生活成为未来竞争生命力所在。
45
单位：万平方米
40
35
30
25
20
15
10
5
0
05.10 05.11 05.12 06.1 06.2 06.3 06.4 06.5 06.6 06.7 06.8 06.9
市中心 鄞州中心区 鄞州周边 科技园区 联丰居住圈 鄞州远郊 江北远郊 石碶
板块竞争状况
区域板块图
区域板块分析
科技园区
鄞州中心区
区域气质较差
销最为严重的
区域
规划落后，人 员杂乱。区域 档次低
未来短期持续升温的板块
科技园区：年内推出的数个项目的消化，江南一品的后续别墅消化将 持续明年一年，江南一品二期高层预计也将在明年内上市。科技园区 皇冠花园、ART蓝湾等的上市，数个综合项目的居住部分陆续上市。 可预见明年科技园区的楼市将掀起高潮，价格方面，鉴于板块各方面 尚不成熟、上市量巨大的压力，预计公寓价格将突破6000元/平方米。
本案所处的位置在联丰路延伸段远侧，离成熟城区有一定距离，周边配套几 乎为零，在多数消费者眼中已是城郊结合部，整体形象不佳。
板块特色之“最”
洪塘板块多层、联排供应量为主，市政规划优势最强，整体档次最高。 海曙姚江板块楼盘体量最大，大盘优势最为明显，趋势效应最强。 联丰板块楼盘性价比最高，吸引年轻购房者最多，一次置业人群最多，
06年1~9月，宁波市四区推出的商品房可售面积已超过170万平方米。 预测今年宁波住宅供应面积将略超过05年，年度去化方面相比05年也 将有明显提高。
市区住宅供应
350
287.6
300
250
214.4
200
150
100
50
0 2004年
240.7 141.6
2005年 供应量 消化量
单位：万平方米
城西板块市场预判
宏观调控的影响，尤其是“7090细则”将逐渐显示出对市场的影响，当7090的作用在 全市蔓延，将造成城西楼盘的相对过剩，特别是中低端项目（高性价比项目），竞争将 更加激烈，乐观估计将至少延长楼盘20%的销售周期。
70%与90平方米的界限， 有人叫好，有人叫苦。
有人号召“买房要趁早”， 有人号召，“三年不买房”。
有人坚持为有钱人造房， 有人开始征集“城市中低收入人群居住解决
方案”。 ………………
动中决断 静中思远 格林春城
在左右矛盾中寻找和谐
市场环境篇
后政策时代，我们身边发生什么
05年新政策推出后的的观望阴云，被一连串的单身公寓和鄞州中心区 高性价比楼盘突围，投机客大量退场，剩余投机客也转短线投机为长 线投资。
上市面积 (万平方米)
3.89 18.6 1.62 4.23 3.16 3.22 9.84 6.47 1.91 4.68 7.28 2.60 3.04 3.10 7.75
上市套数 (户) 288 1257 112 269 348 307 825 611 197 674 570 215 324 460 706
开发商与购房者，朋友，还是敌人？
对于购房者来说，住房是他们最大的生活必需品，自然会 求全责备；而对于血汗钱的使用，自然是谨慎为上，务求 物有所值甚至超值；对于开发商来说，要赚足利润才能存 活，甚至为保证利润不得不降低产品的质量；况且还有少 数发展商跟诚信问题过不去。
投机需求，还是真实需求？
在投机市场上，“买涨不买跌”是投机操作的原则，房价 上升会进一步吸引更多资金的进入，在“羊群效应”的影 响下，更多的投机力量进一步推波助澜，成为房价继续上 涨的推动力量；同时，房价攀升导致市场的有效需求进一 步萎缩，市场的结构性过剩日益严重。
1697
17357
44698
20169 27944
容积率
1.4 1.6 1.7 2.8 1.38/2.1 1.6 1.6 1.6 1.5
2.7
1.5
1.7 1.7
总建面 (平方米) 59500 63840 50320 40849 66135 64194 65995 158477
2546
46864
67047
青年才郡
西堤阳光
迎春水岸
西城十二庭院
格林春城
盛世华城
雍景苑 阳光丽园
城西板块在售楼盘表（05.11—06.11）
区域/板块 海曙姚江
洪塘
联丰 石碶 城西
楼盘
水岸心境二期 青林湾·瞻洲 颐和名苑一期 洪都花园二期 亲亲家园(3) 亲亲家园(2) 盛世华城二期 西城十二庭院
迎春水岸 阳光丽园 雍景苑一期 八方锦苑 西堤阳光 青年才郡 盛世郦都
企业多年积淀，
力 显。
府在驻）必使其形成生
区域内归属感
活、工作于一体的城市
强。
副中心
打造新城概 鄞州中心区本地为主， 联丰本地，区域周 江北，海曙、 石碶街道本地 影 念。客户主 工厂、企业私营业主为 边的海曙、鄞州交 洪塘一带的年 客户占70%以
响 要来自外部， 主。宁波南三县（奉化 界区域，来宁波工 青购房者，自 上，吸引部分
区域/板块
联丰路 集仕港
高桥 慈城 海曙
洪塘经济 适用房
地块
集仕港联丰路1B
联丰路延伸段北侧3号
望童路北侧2号 枫湾家园二期 塑料四厂1#地块 经济适用房1#-2 经济适用房3# 洪塘经济适用房6#-2 洪塘经济适用房8#
土地面积 (平方米) 39791 30183(住) 13034(商)
7354 32374 8499 68860 84751 57217 99714