空间品质提升背景下的行动计划编制探索——以深圳市北站商务中心区为例

空间品质提升背景下的行动计划编制探索——以深圳市北站
商务中心区为例
摘要：本文以深圳北站商务中心区为例，分析了在新时代发展背景下深圳北站
商务中心区近期建设面临的主要问题，基于高品质发展的要求，从用地空间、产
业发展、城市建设三大方面提出了相应的发展策略，并以规划研究、土地出让、
城市更新、公共设施、基础设施、招商引资为落脚点提出了六大行动计划，充分
将空间品质提升的要求落实到行动计划中，作为深圳北站商务中心区规划实施和
建设管理的把手，同时为空间品质提升背景下行动计划的编制提供新的思路。

关键词：空间品质提升；行动计划；深圳北站商务中心区
1.研究背景
深圳市重点片区建设总指挥部要求各个片区对标雄安新区建设标准，高标准、高质量推动重点片区的建设工作。

同时，借“城市质量提升年”的契机，以国际先
进城市为标杆，充分发挥行动计划的统筹引领作用，实现重点片区有质量的增长
和可持续的发展。

深圳北站商务中心区是深圳市17个重点建设区域之一，位于深圳市龙华区，用地面积17.4K㎡（其中核心区6.1K㎡，拓展区11.3K㎡），其作为龙华区唯一
的重点建设区域，且连续两年在全市重点片区综合评分中获得第一名，为引领龙
华区发展，深圳北站商务中心区应积极落实新的发展理念，争当先行示范作用，
积极落实高品质建设要求。

片区行动计划作为引领片区近期建设和发展的重要指南，在新的发展要求下，重要性更加明显。

因此，本文基于空间品质提升的要求，从行动计划的具体内容
切入，探讨将两者融合的行动计划编制路径。

2.深圳北站商务重点区面临的核心问题
在新的发展背景要求下，深圳北站商务中心区应以什么工作为抓手统筹和管
控片区建设工作，以及如何将新的发展理念落实到具体的工作中都是其在规划管
理与实施过程中面临的主要问题。

另外，其在建设过程中遇到的实际困难应如何
以新的理念来解决也是片区建设工作推进的阻碍，通过现场调研、部门访谈及资
料收集整理，本文梳理了深圳北站商务中心区在发展中面临的几个核心问题。

2.1用地方面问题
核心区大量商业用地暂未出让，片区商务办公氛围尚未形成；
核心区用地规模较小，难以支撑片区未来的建设目标。

2.2产业发展问题
招商引资面临瓶颈：区政府要求落实招大商、招好商的工作，但由于片区配
套设施匮乏，缺少一些优惠政策，导致片区暂时难以招到优质企业。

政府回购物业用途不明：汇隆中心、汇德大厦和红山6979等即将建成，政府回购了一定比例的产业用房，但是这些产业用房未来该如何使用是片区也是片区
未来面临的问题。

2.3城建方面问题
空间品质：现状建设品质较好，但是与重点片区开发建设标准尚有一定差距，城市建设的空间品质依然有待提高；
配套设施：部分学校（比如龙华实验学校、玉龙小学等）已建成并投入使用，但大部分设施（新华医院、第二儿童医院、两馆等项目）目前正处于前期研究和
快速建设阶段；
道路交通：片区内目前仅有4号线和5号线通过，两条地铁线路在上班高峰
期及其拥堵，目前6号线正在建设，但是与未来的规划定位相比，片区的轨道交
通承载力还相对薄弱；片区对外联系主要通过布龙路和梅观高速，这两条道路也
难以支撑片区对外的交通联系；另外，片区内目前道路网的密度较低，片区内的
交通通行压力较大。

3.规划策略
3.1用地空间方面策略
3.1.1加快核心区用地出让进程
制定招商引资企业项目库，确保土地出让与产业发展同步进行；
针对用地现状存在的问题，结合用地出让条件的梳理，建立土地出让计划项
目库，指导近中期用地出让；
同时由规土监察局牵头，开展场地清理工作；更新局和街道办牵头，完成用
地征转工作。

3.1.2通过城市更新和土地整备确保用地空间供给
城市更新：对拓展区内的旧工业区和旧村开展相关研究，推动有条件的区域
开展城市更新工作，提升片区的空间品质，促进产业升级转型；
土地整备：针对片区内未征转用地开展土地整备工作，确保用地的供给及设
施的建设；针对不符合片区发展定位的用地（第二强制戒毒所及警犬训练基地）
开展土地整备工作。

3.2产业发展方面策略
3.2.1优化产业目录
结合新政策，优化用地出让条件，强化产业发展监管；开展课题研究，从更
宏观的视野考虑北站与其它片区错位互补发展与合作的可行性，研究北站片区产
业发展方向，优化细化产业准入目录；
3.2.2建立专业招商团队，制定优惠的招商政策
建立专门的招商引资团队，采用多样化的推广宣传形式，开展多样化的招商
引资活动，借鉴相关经验，制定相应政策，招大商、招好商；
对企业总部、战略性新兴产业、文创产业等相关的优质入驻企业，提供优惠
的政策和财政补贴；为优质企业的员工提供相应的保障；
3.2.3回购产业空间利用
高效配置产业空间资源，针对政府回购的产业空间，可考虑由国企/经促部门
统一管理，做以下用途：配建完善的服务设施，建设公共服务平台；
打造“双创”示范基地（主要有3类，即区域性、高校科研院所和企业基地），协调推动片区在科技成果转化、创新企业联合培育、创新创业生态营造等领域的
全面深化合作，探索建设跨地区、跨行业的创新资源共享平台；
与优质企业（比如腾讯众创空间等）合作，打造众创空间或共享办公场所，
孵化创新企业（设置入驻企业的指标门槛）。

3.2.4建设“人才街区” 综合性智慧服务平台
打造集人才服务中心、企业联盟和人才公寓于一体的综合服务平台，解决入
驻企业面临的问题及人才安居等问题，确保入驻企业无忧运营。

3.3城市建设方面策略
3.3.1高质量的开展片区城市建设，加强片区风貌品质管控，健全城市精细化
管理机制
空间品质提升：开展空间品质提升专项规划等工作，对片区内整体建设品质
进行管控；
精细化管控：一方面通过城市设计导则对片区内地块建设进行控制；另一方面，编制重点片区开发建设导则，对片区内的建设项目在二层连廊、绿色建筑、
低碳市政、低碳出行、海绵城市、地下环路等方面提出相应的管控要求。

3.3.2打造高品质的公共服务配套设施
开展国际招标工作，开展高品质的设计工作，确保各类设施高品质的建设。

教育：新建成学校8所（深外龙华分校、春华、民丰、红山等），扩建1所（丹堤实验）；
医疗：建成医院2座（新华医院、第二儿童医院）；
文体：建成文体设施3处（文化馆、美术馆、图书馆调剂库）。

3.3.3完善片区内外的路网体系和公共交通体系
道路交通：推动对外联系快速路（宝龙快速、龙观快速）及主干路（人民路
南延、留仙大道）的建设，推动梅观高速市政化改造；
公共交通：推动深惠城际线、地铁6号线、有轨电车T1南延及公共交通系统的建设；
地下环路：加快北站片区地下环路工程的建设。

3.3.4基础设施及生态环境建设
完成片区内环卫等设施的建设工作；
优先保障核心区绿廊公园的建设，同时开展整个片区的绿廊体系规划，确保
核心区与拓展区建设的一体化，形成完善的公园绿地系统；
践行低冲击开发理念，推动片区海绵城市示范点建设工作。

4.基于空间品质提升的行动计划
4.1行动计划编制遇到的问题
笔者认为，在上述规划策略的指引下及空间品质提升的要求下，编制片区开
发建设行动计划应当着重解决两方面的问题，一是如何将规划的发展策略与片区
建设的实际情况相结合，将策略转化为可以指导建设工作的行动计划和项目库；
二是在如何将空间品质提升的理念落实到行动计划之中，使行动计划实施后，城
市建设品质切实得到改善和提升。

4.2从策略到行动计划的转化
针对第一个问题，笔者在编制深圳北站商务中心区近中期开发建设及行动计
划的过程中多次与管理部门进行沟通，在充分了解管理部门管控需求和片区建设
现状与目标差距的基础上，将三个方面提出的发展策略落实到六大行动计划之上，在成果的形式上，采用文本+项目库的形式，针对每一个项目，确定项目的进度
要求及责任主体，便于管理部门在后续的工作使用。

4.3空间品质提升在行动计划中的落实
4.3.1规划研究
一是规划编制的水平决定片区未来开发建设高度，建议通过规划咨询、公开
招标等形式，提升片区规划研究编制的水准；
二是加强精细化的管控工作，确保规划的落实。

通过编制片区的城市设计导则、重点片区管理办法等，对片区的内的开发建设进行控制。

4.3.2土地出让
土地出让对象和土地出让条件的限制
为避免片区产业发展空心化，在制定深圳北站商务中心区用地出让计划的过
程中，应当优先将优质企业引入，确保土地出让与产业发展同步进行，促进片区
的产业繁荣，这样对于片区整体的软环境打造具有重要意义。

另外，开展带方案土地出让研究，将上位的城市设计内容及建筑设计方案落
实到土地出让条件内，确保用地主体后续的建设实施都在片区建设的总体控制之内，以保障片区高品质的建设质量。

4.3.3城市更新
拆除重建的城市更新项目是片区旧村、旧工业区改头换面的新机遇，行动计
划要求片区内的城市更新单元按照计划的进度有序开展；另一方面，要求片区内
的更新单元编制过程征中落实重点片区目前已经编制的相关规划的要求，包括落
实北站二层连廊、地下环路、绿色建筑、低碳开发及海绵城市等相关规划的限制
内容，从而确保空间品质提升理念在城市更新项目中得到落实。

4.3.4公共设施
大型公共设施的建设对片区知名度及人气的提升有至关重要的作用，深圳北
站商务中心区范围内目前有多处市级重大公共设施，涉及医院、学校、文体等类型。

其中新华医院和第二儿童医院入选第三届中国十佳医院建筑设计方案，优异
的设计方案不仅提升了片区的知名度，未来建成后也是片区优异空间品质的重要
组成部分。

因此，在公共设施的建设方面，行动计划建议片区后续针对重大公共设施项
目开展国际招标，使其在设计及施工方面起到引领和示范作用，建成后对片区的
空间品质提升有一定的带动作用。

4.3.5基础设施
基础社会主要包括市政设施、道路交通设施及公园绿道等。

行动计划建议在
后续市政设施的改造中，落实智慧综合管廊的理念，打造全域智能化的市政设施
监控系统；在道路交通设施方面，一方面落实规划道路网络的建设，另一方面优
化道路景观绿化工程，改善道路沿线的建筑风貌，提升道路两侧的整体形象。

在
公园绿道的建设方面，要求开展高品质的设计，与周边的功能进行衔接，打造形
式丰富、主题多样的公园。

4.3.6招商引资
在重点产业准入目录的指引下，开展相关研究，确定北站商务中心区与市内
其它片区的关系，结合意向入驻企业实际情况，优化产业准入类型；
同时建立意向入驻项目库，确定每个企业都有专门的负责人进行接洽和服务。

5.结束语
本次规划研究对深圳市其它重点片区乃至其它城市的开发建设行动计划编制
具有一定的指导作用，但是由于不同地域在不同时期开发建设过程中遇到的实际
问题各不相同，因此本次研究成果仍具有一定的局限性，还需要不断跟踪片区后
续的建设情况，不断的对行动计划编制内容及成果形式进行完善。

参考文献:
[1] 城市边缘区“城市双修”规划策略——以天津市李七庄街为例[J]. 杜立柱,杨
韫萍,刘喆,刘珺.规划师. 2017(03).
[2] 重庆城市空间环境品质规划研究[D]. 潘大伟.重庆大学 2016
[3] 城市品质:中国城市化模式的一种匡正——基于国内31个城市的数据[J]. 徐林,曹红华.经济社会体制比较. 2014(01).
[4] 质量型城镇化的基本内涵与制度创新[J]. 王道勇.中国国情国力. 2013(08).
[5] 聚焦公共空间艺术,提升城市软实力——关于上海城市公共空间规划与建设
的思考[J]. 张玉鑫,奚东帆.上海城市规划. 2013(06).。