房地产增值税科目设置及账务处理-5.13改

增值税会计科目设置及账务处理
一、“应交税费—应交增值税”各会计科目核算的内容和要求列示如下：
1、“销项税额”专栏，平时核算只允许贷方出现数据。

“销项税额”专栏记录企业销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产应收取的增值税额。

企业销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产应收取的销项税额，用蓝字在贷方登记；退回销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产应冲销的销项税额，用红字(负数)在贷方登记。

2、“进项税额转出”专栏，平时核算只允许贷方出现数据。

“进项税额转出”专栏记录企业的购进货物、劳务、服务、无形资产或者不动产等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。

3、“转出多交增值税”专栏，平时核算只允许贷方出现数据。

“转出多交增值税”专栏记录企业预交的增值税额大于纳税申报时应缴纳的增值税额。

4、“进项税额”专栏，平时核算只允许借方出现数据。

“进项税额”主要记录企业购入货物、劳务、服务、无形资产或者不动产而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额(实务操作中应是反映已经在税局认证通过准予抵扣的进项税额)。

企业购入货物、劳务、服务、无形资产或者不动产支付的进项税额，用蓝字登记;退回所购货物应冲销的进项税额，用红字登记。

5、“已交税金”专栏，平时核算每月预缴的增值税额,分5%和11%税率辅助核算来区分简易和一般计税方法预缴的增值税。

6、“减免税款”专栏，平时核算只允许借方出现数据。

“减免税款”专栏记录企业经主管税务机关批准，实际减免的增值税额。

7、“转出未交增值税”专栏，平时核算只允许借方出现数据。

“转出未交增值税”专栏记录企业纳税申报时应缴纳的增值税大于预交的增值税额。

8、“待抵扣进项税”专栏，平时核算只允许借方出现数据。

“待抵扣进项税”专栏用于核算月底收到的增值税发票但未认证的进项税额和不动产进项发票认证后尚未分期转入“进项税额”的进项税。

次月待增值税专用发票认证后或不动产进项达到确认条件时，需要将对应的进项税额从该科目转到“进项税额”专栏。

9、“营改增抵减的销项税额”专栏，用于记录该企业因按规定扣减销售额而减少的销项税额。

而小规模纳税人按规定扣减销售额而减少的应交增值税应直接冲减“应交税费—应交增值税”科目即可。

二、“应交税费—应交增值税、未交增值税”科目的核算
1、一般纳税人的处理(一般计税+简易计税方法)
（1）正常销售
借：银行存款/POS收款
贷：预收账款
应交税费—应交增值税—销项税额【房地产项目辅助核算】【收支类别】【税率辅助核算】
（2）正常购进
借：开成成本/开发间接费用/期间费用/固定资产/在建工程等
应交税费—应交增值税—进项税额【房地产项目辅助核算】【税率辅助核算】
应交税费—应交增值税—待抵扣进项税额—非不动产【房地产项目辅助核算】【税率辅助核算】(收到增值税专用发票未认证)
应交税费—应交增值税—待抵扣进项税额—不动产【房地产项目辅助核算】【税率辅助核算】(购进不动产,进项税额需分批抵扣的)
贷：银行账款/应付商业承兑汇票/应付账款
次月认证取得的增值税发票或购进的不动产进项达到抵扣条件时:
借：应交税费—应交增值税—进项税额【房地产项目辅助核算】【税率辅助核算】贷：应交税费—应交增值税—待抵扣进项税额—非不动产【房地产项目辅助核算】【税率辅助核算】(借方红字)
应交税费—应交增值税—待抵扣进项税额—不动产【房地产项目辅助核算】【税率辅助核算】(借方红字)
（3）每月预缴增值税时
借：应交税费—应交增值税—已交税金【房地产项目辅助核算】【税率辅助核算】贷：银行存款
应预缴税款=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%
适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算；适用简易计税方法的，按5%的征收率计算
（4）每月末不需要做“转出未交增值税”、“转出多交增值税”，待达到增值税纳税申报条件时，根据已交税金和计算应交税金，做如下会计分录：
当预缴税款大于应缴税款时:
借：应交税费—未交增值税
贷: 应交税费—应交增值税—转出多交增值税
当应缴税款大于预缴税款时:
借：应交税费—应交增值税—转出未交增值税
贷:应交税费—未交增值税
（5）补缴增值税或者退回增值税时
补缴时借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款
退税时借：银行存款
贷：应交税费—未交增值税
（6）如已认证抵扣的进项需要转出时
借：开发成本/费用/营业外支出等
贷：应交税费—应交增值税—进项税额转出【房地产项目辅助核算】【税率辅助核算】（7）享受减免政策的(如购进的税控设备全额抵税)
借：应交税费—应交增值税—减免税款
贷：递延收益、营业外收入等科目
2.小规模纳税人的核算：
（1）正常销售
借：银行存款/POS收款
贷：预收账款
应交税费—未交增值税
（3）月初交上月应缴纳的增值税时
借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款
三、“应交税费—增值税留抵税额”科目的核算内容
1、核算增值税一般纳税人经营地点迁移时，注销前尚未抵扣的进项税额（国家税务总局2011年第71号公告）
2、核算增值税一般纳税人资产重组时，原增值税一般纳税人注销税务登记前尚未抵扣的进项税额（国家税务总局2012第55号公告）
3、核算增值税一般纳税人清算注销时尚未抵扣的进项税额（财税[2005]165号）
4、核算“营改增”原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额（财税[2016]36号文附件2）。

开始试点月初，按不得从应税服务、无形资产或者不动产的销项中抵扣的增值税留抵税额，做如下分录：借：应交税费-增值税留抵税额
贷：应交税费-应交增值税-进项税额转出【房地产项目辅助核算】【税率辅助核算】待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，做如下分录：
借：应交税费-应交增值税-进项税额【房地产项目辅助核算】【税率辅助核算】贷：应交税费-增值税留抵税额
四、“递延收益-税控设备购置”科目的核算
1、一般纳税人的会计处理
增值税一般纳税人初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，应在“应交税费—应交增值税-减免税款”核算。

企业购入增值税税控系统专用设备，按实际支付或应付的金额，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。

按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费—-应交增值税-减免税款”科目，贷记“递延收益-税控设备购置”科目。

按期计提折旧，借记“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目；同时，借记“递延收益-税控设备购置”科目，贷记“管理费用”等科目。

企业发生技术维护费，按实际支付或应付的金额，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。

按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费—应交增值税-减免税款”科目，贷记“管理费用”等科目。

2、一般纳税人（简易计税方法）及小规模纳税人的会计处理
一般纳税人（简易计税方法）及小规模纳税人初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，按规定抵减的增值税应纳税额应直接冲减“应交税费—应交增值税”科目。

企业购入增值税税控系统专用设备，按实际支付或应付的金额，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。

按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费—应交增值税”科目，贷记“递延收益-税控设备购置”科目。

按期计提折旧，借记“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目；同时，借记“递延收益-税控设备购置”科目，贷记“管理费用”等科目。

企业发生技术维护费，按实际支付或应付的金额，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。

按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费—应交增值税”科目，贷记“管理费用”等科目。