房地产交易制度政策-(1)

第一章房地产法律制度概述
第一节房地产及房地产业
一、房地产业的概念和性质
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房
地产中介服务自有房地产经营活动和其他房地产活动。

在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业,是为生产和生活服务的部门。

房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产'忆是我国现阶段的一个重要支柱产业。

引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长,有利于满足广大居民的合理住房消费需求，有利于人民群众安居乐业。

与房地产业密切相关的建筑业，可以从“广义”、“狭义”两个层面来理解。

广义的建筑业涵盖了建筑产品的生产（即施工）及与建筑生产有关的所有服务内容，包括规划、勘察、设计、建筑材料与成品及半成品的生产、施工及安装，建成环境的运营、维护及管理，以及相关的咨询和中介服务等。

狭义的建筑业是指建筑产品的生产活动。

根据最新发布的《国民经济行业分类》，建筑业包括：房屋建筑业、土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰和其他建筑业、建筑产品包括住宅、公寓、别墅等居住建筑；行政办公、商业办公、文化、体育、医疗等公共建筑，铁局、桥梁、运河、大坝和隧道等基础设施以及钢铁厂、炼油厂、汽车制造厂等工业设施。

房地产业与建筑业既有区别又有联系、它们之间的主要区别是:建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。

这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象主要都是房地产。

在房地产开发活动中，房地产企业与建筑企业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产企业是房地产开发建设的甲方，建筑企业是乙方；房地产企业是投资开发者、策划者、组织者，承担发包任务；建筑业则是建设承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。

二、房地产业的地位和作用
（I）可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。

（2）房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展。

（3）可以改善人民的住房条件和生活环境。

（4）可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。

通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。

（5）有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。

（6）可以扩大就业。

特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。

（7）可以增加政府财政收入。

随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中仍将发挥重要的作用。

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三、房地产业的行业细分
在房地产开发、经营等过程中，需要多学科的知识和多行业的参与，例如测绘、勘察设计、城市规划、建筑、法律、市场营销等。

但目前普遍认为，房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。

其中,物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。

（一）房地产开发经营业
房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。

房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。

房地产开发企业的收入具有不连续性。

房地产开发企业主要是组织者和决策者，要关注房地产市场的发展变化，把资金、相关专业服务人员和机构、建筑承包商等结合起来完成房地产开发经营活动C目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。

（二）物业管理业
物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物.业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。

从事物业管理活动需要树立服务意识，正确处理好与业主的关系。

物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大，物业管理师是物业管理行业中的高层次专业人员。

物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。

与房地产经纪行.业相关的制度主要有物业承接查验制度和住宅专项维修资金制度。

物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部分、共用设施设备进行检查和验收的活动。

建设单位应当在物业承接查验协议签订后10天内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

交接工作应当形成书面记录，由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

住宅专项维修资金交存的范围包括:住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

属上述范围的，出售的公有住房，售房单位也应当按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，交存住宅专项维修资金。

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%~8%。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2乐售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30乳从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金的存储利息、利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益、住宅共用设施设备报废后回收的残值、利用住宅共用部位共用设施设备进行经营的业主所得收益，除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。

住宅专项维修资金的管理。

业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

业主大会成立后,业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，将有关账目等移交业主委员会。

业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

住宅专项维修资金的使用。

住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设旅设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

国家鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利的行为。

从长远发展方向看，随着市场经济体制的建立和人民经济收入水平及生活水平的提高，物业服务收费应在市场竞争机制下，由物业委托者和物业服务企业双方协商，按质论价、质价相符。

（三）房地产咨询业
房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项F1策划等O目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。

（四）房地产估价业
房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。

房地产估价通常要求独立、客观、公正。

房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。

从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。

房地产估价业是知识密集型行业。

（五）房地产经纪业
房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。

房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。

从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。

房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。

随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。

在成熟的房地产市场中，房地产经纪业居房地产业的主体地位。

第二节城镇住房制度的改革与发展
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新中国成立后，我国实行计划经济体制，城镇住房投资、建设、分配和管理由国家和单位统包，实物分配，职工支付很低的租金。

个人建房和购置住房被限制。

这种制度在特定历史条件下起了积极作用，但资源配置效率低，不利于住房投资良性循环。

随着城镇人口的迅速增加，住房短缺问题日益突出。

1978年全国城镇人均住宅建筑面积仅6.7平方米，低于解放初期水平。

解决城镇居民住宅短缺和改革住房制度，成为改革开放初期面临的迫切任务。

近年来我国初步形成了商品房与保障房双轨制的住房供应体系，城镇居民的居住水平与以往相比有了较大改善。

总体来看，我国城镇住房制度改革经历了以下三个阶段：
一、试点探索阶段
二、全面推进阶段
三、深化改革阶段
第三节房地产法律体系
房地产法律制度，是指由房地产法律、法规等规范性文件所规定的，用于调整和规范房地产行业管理以及人们从事房地产开发、交易、物业管理等的行为准则。

一、房地产法律的调整对象
房地产法律有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是与房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系，具体地说，房地产法律的调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系及物业管理关系等。

（1）房地产开发关系，是指房地产开发企业依法取得建设用地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容：
第一，获得建设用地使用权；
第二，在获得建设用地使用权的土地上建造房屋。

（2）房地产交易关系，是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系、开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系、房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。

（3）物业管理关系，是指物业所有者（业主）委托特定的物业服务企业对其所有的物业提供修缮、养护、保管、看管等活动时产生的法律关系。

物业管理服务涉及面比较广泛，酒店、办公楼、住宅小区等都可以通过这种方式来进行管理。

（4）房地产行政管理关系，是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法律关系。

这种法律关系同前几种关系不同，典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。

（5）住房保障法律关系，是指政府通过配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式，以解决城镇中低收入家庭和个人的住房困难，实现住有所居过程中所产生的行政法律关系与民事法律关系的总称。

在住房保障法律关系中涉及以下重点问题：
第一，保障对象。

保障对象为住房困难且收入、财产等符合条件的城镇常住家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员。

第二，保障方式。

包括配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式。

第三，房源筹集。

保障性住房通过建设、收购、租赁、受赠等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持，社会力量投资。

其中新建的保障性住房可以在商品房项目中配建，也可以采取集中建设的方式。

第四，租赁型保障房运作模式。

租赁型保障房采取市场租金、分档补贴的运作模式，同时在保障对象承租保障房满一定条件的前提下可以购买承租的保障性住房。

各地要结合本地区经济发展水平、财政承受能力、住房市场租金水平、建设与运营成本、保障对象支付能力等因素，进一步完善公共租赁住房的租金定价机制，动态调整租金。

具体来说，公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。

政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金,对符合条件的保障对象采取租金减免。

社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可按规定对符合条件的低收入住房保障对象予以适当补贴。

各地可根据保障对象支付能力的变化，动态调整租金减免或补贴额度，直至按照市场价格收取租金。

第五，产权型保障房运作模式。

产权型保障性住房采取共有产权的运作模式,产权份额根据配售价格与同地段、同类型商品住房价格的比例，参考政府土地出让价款减让、税费优惠等因素确定，产权型保障房在满足条件的前提下可以上市交易。

第六，准入、退出。

保障对象应当按照政府规定的条件及程序申请保障房,同时在不符合保障条件或违规使用保障房时应当退出，拒不退出的主管机关可以申请人民法院强制执行。

二、房地产法规政策体系
房地产法规政策体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。

从立法层次上看,主要包括下列内容：
（一）宪法
《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）是国家的根本大法。

对于房地产,《宪法》也作了原则性规定，如《宪法》第十条不但明确了土地的所有权权属关系“城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。

规定了土地使用权转让问题“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

土地的使用权可以依照法律的规定转让”。

还对土地征收、征用及利用作了原则性规定，”国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”、“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地“。

《宪法》具有最高的法律效力，无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则。

（二）房地产法律
全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律,这些法律的效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）
该法于1994年颁布，1995年1月1日起施行，2007年第一次修订，2009年第二次修订。

制定《城市房地产管理法》的目的是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。

《城市房地产管理法》以城市规划为依据，对如何取得国有土地使用权，如何进行房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出具体规定。

该法是我国第一部全面规范房地产开发用地、房地产开发建设、房地产交易、房地产登记管理的大法，是房地产业立法、执法和管理的主要依据。

2.与房地产相关的法律
（1）《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）
该法于2007年3月16日颁布，2007年10月1日起施行。

颁布《物权法》的目的是“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。

《物权法》使房地产领域涉及的权属界定、物权保护有了明确的法律依据，是保障房地产市场健康运行的重要法律基础。

（2）《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）
该法于1986年颁布，分别于1998年、2004年修订。

颁布《土地管理法》的目的是“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展“。

《土地管理法》是解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征收或征用,即征收或征用农村
集体所有的土地以及使用国有土地等问题的主要依据一
（3）《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）
该法于2007年10月28日颁布、2008年1月1日起施行。

颁布《城乡规划法》的目的是“为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”。

《城乡规划法》重点规范了城市建设用地布局、功能分区和各项建设的具体部署，控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施建设。

此外，与房地产相关的法律还有《民法通则》、《合同法》、《担保法》等。

（三）房地产行政法规
房地产行政法规是以国务院令形式颁布的,主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》等。

（四）地方性法规
是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整至行政区域内房地产法律关系的规范性文件,在本行政区域内有效。

如《安徽省城市房地产交易管理条例》等。

（五）行政规章和规范性文件
行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。

部门规章主要有:《房地产开发企业资质管理规定》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《房地产经纪管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房产测绘管理办法》、《房屋登记办法》、《城市危险房屋管理规定》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《城市房屋白蚁防治管理规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《公共租赁住房管理办法》等。

规范性文件是指行政机关依法制定的具有普遍约束力的文件，具有约束和规范人们行为的性质，近两年房地产规范性文件主要有：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）、《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房[2010]83号）、《关于进一步贯彻落实国发[2010]10号文件的通知》（建房[2010]155号）、《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）、《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房[2010]186号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房
[2011]77号）、《住房公积金行政监督办法》（建金管[2004]34号）、《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管[2005]5号）、《关于试行住房公积金督察员制度的意见》（建稽[2010] 102号）、《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金[2010]179号）、《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151号）、《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发[2010]275号）、《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号）等。

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（六）最高人民法院的司法解释
最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件，如最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》等，也是我国房地产法律体系的组成部分。

另外，有关房地产的技术规范，如《房地产估价规范》、《房地产市场信息系统技术规范》、《房地产登记技术规程》等，也可纳入广义的房地产法律体系的范畴。