新时代土地储备制度面临的问题及对策

新时代土地储备制度面临的问题及对策
摘要：所谓土地储备，主要是指政府高效率对城市土地进行开发和应用的一
种方式。

对于我国土地储备制度来讲，是我国在土地管理方式内从计划经济体系
到市场经济体系的转变，在土地利用方式从外延粗放型转变为内涵集约型的背景下，在将经营城市当成一项要点，在提升土地利用率和优化土地资源的基础上应
用各种方式，以此达到土地资源保值增值的目的。

关键词：土地储备；制度；问题；发展趋势
前言:土地储备制度是城市土地使用制度不断改革及发展下的重要产物，主
要为解决城市土地多头供应、房地产市场发展不合理的问题。

通过有序开展土地
收储、前期开发以及供应工作，使政府部门能够更好掌握土地一级市场供应，促
进城市土地发展及城市建设。

受各类因素影响，现阶段土地储备制度的落实效果
预期目标存在一定差距，应在现有基础上做好储备制度保障体系的构建工作，明
确政府部门在土地储备期间应当肩负起的各项职责，进一步增强土地储备制度实
施效果。

一、土地储备制度面临问题
1、经营性及公益性出现冲突
土地收购储备是土地一级开发方式，需要涉及土地产权主义以及新开发主体
经济利益，在实施过程中会存在投资量大、开发周期长等问题。

由于在土地储备
制度落实过程中没有充分考虑到调控市场、维护土地利用秩序等工作，导致土地
储备制度的经营性与公益性发生冲突，部分地区政府部门将土地储备制度作为获
取经济利益的主要方式，导致土地储备机制的积极作用无法被充分发挥出来。

2、土地供应结构失衡
土地资源是社会经济发展的基础动力，在土地征收、出让等制度相继出台后，土地储备机构实现了经济效益最大化目标，在一定程度上缓解了地方政府的经济
压力。

但部分政府过于重视多抵押、少出让的出让模式，这使得许多商住用地将
提高土地出让收入为主要目的，进而造成了工业用地供应高、服务业用地供应不
足的现象，导致土地供应结构失衡，影响了第三产业的经济发展，给社会经济发
展带来了负面影响。

3、土地储备成本上涨
当前房地产价格增长速度依然较快，使房地产收购储备成本也大幅度增长，
土地收购储备受到限制。

现阶段国家对房地产价格进行了宏观调控，使收储成本
与市场价格预期之间存在挤压情况，导致土地收缩水平不足，出现入不敷出问题，严重影响到土地供应需求。

土地储备项目在具体应用期间的盈亏平衡度被打破。

4、土地储备风险较大
土地储备项目的资金需求量大、项目开发周期长。

在受市场变化影响的情况下，土地储备项目的风险更为严峻。

现阶段土地储备已然成为地方政府债务重要
组成部分，但在实施过程中依然存在较大的资金缺口。

因此为使土地储备即使能
够充分发挥出应有作用，还需要政府部门采用合理方式防范风险，推动土地储备
开发工作有序开展。

二、土地储备制度问题的解决对策
1、积极改进城乡土地储备制度
为了保证土地收益分配均匀、确保土地储备制度的公平性和公正性，应积极
改进城乡土地储备制度，优化城乡土地市场的经济结构。

就农村土地储备工作而言，要将集体土地所有权的真实归属落实到位，真正让农户感受到土地储备制度
的积极作用，充分体现农村土地权益。

土地储备管理部门也要加快土地征用制度
的改革转型，合理规划征地范围，提高征地程序、补偿机制的标准，提升土地储
备工作的服务质量，将土地收益的投资模式转型为以民生为主的工作模式。

此外，农村土地的经济发展不容忽视，在深化土地储备制度的基础上，应有效整合城市
建设用地，全面掌握农村建设用地的实际情况，通过科学统筹将农村建设用地重
新划分，以增减挂钩等方式将其纳入土地储备范围内。

同时，将国有收储土地、
集体征收土地等重新划分获得的公益用地作为实地管理模块，由此调整土地储备
分配模式，保障土地经济的长效发展。

2、构建完善的土地储备协调体系
在新时代背景下，想要有效落实土地储备制度、加强土地储备执行力度，还
应构建完善的土地储备协调体系，提高各级土地储备管理中心、部门、上下级间
的有效沟通，强化协调机制的重要性。

各级政府应依照市场的动态化发展和土地
储备的实际情况完善土地储备管理规则，明确土地储备管理目标，加强土地储备
管理中心的责任意识，使其充分认识到土地储备管理的积极作用，充分做好发展
改革、国土资源、环境保护等各项工作，落实自身管理职责，抓好土地储备管理
的相关工作。

另外，各级政府也应建立土地储备机构的上下级协调体系，增强各省、市、县等上下级的协调联动，采取合作储备的方式，充分发挥各级土地储备
机构的指导优势，全面展现政策支持、资金筹集的积极作用。

在具体实施过程中，各下级土地储备机构应就土地征收、规划、利用等进行主动汇报、审核，确保土
地储备工作能够有序进行，促进土地市场的经济发展。

3、完善风险机制
在进行土地储备相关工作时，在进行集资等相关运作时，需要采取多种方式
来避免风险，保障资金与效益的可靠性。

只有强化对相关风险的管理，加强对安
全隐患的控制，才能切实地保障制度运作的实效性。

例如，利用一些“土地基金”的形式，或者利用“土地债权化”的形式，都能够实现“吸纳社会资金”的效果。

把大规模的风险进行分散化，以便于降低其风险损失与危害等。

在进行“土地盘活”的相关活动时，既能够保障政府的合理效益，又能够对社会资金进行合理调动。

通过这种形式，既能够促进社会的经济发展，又能在很大程度上降低风险。

4、采取多元化的土地储备资金保障方式
地方政府可对现有土地储备资金、融资的管理方式进行分析，了解其中不足，结合土地市场的发展情况构建土地储备专项债券配套资金财政体系，依照先有项目、再有额度的原则落实土地项目额度管理工作。

各级地方政府可根据年度土地
出让收益的增长幅度合理调整财政资金比例，保证资金调整的时效性、提高土地
储备资金的使用效益，进一步加快国有土地收益基金制度的落实进度。

再者，要
严格控制债券资金的结转结余，禁止债券发行引发严重的债务风险，避免债券资
金闲置现象。

而申报债券项目的经济建设需满足土地利用总体规划及城乡规划的
基础需求，明确项目土地的规划用途，保证其规划设计的标准性及规范性，保障
预期偿债资金来源的可靠性，实现土地储备资金的滚动利用。

5、控制补偿标准
在收购土地的时候，需要对地价进行合理地控制，对补偿标准做好合理安排。

只有制定相应的方案，并且按照科学的计划开展工作，才能保障地价水平的稳定
与合理。

在收购与储备土地的过程中，在供应土地的相关活动中，要充分考虑当
地的城市整体规划。

特别是旧城改造相关的规划，以及房地产的开发规划等，还
有一些用地规划等，这些方面都需要进行分析与研究。

只有与城市发展规划相结合，才能更好地满足市场需求，应对市场变化。

只有这样，才能够促进经济又稳
又快的发展，以及保障地价水平的科学性。

三、结束语
总而言之，实施土地储备制度，有着重要的意义。

它不仅能促进社会经济的
整体发展，而且也有益于增加政府的效益，从而更好地带动社会全面发展。

通过
健全法律体系，控制补偿标准，以及完善风险机制等手段，能够推动这项制度更
好地运行。

对于发展过程中遇到的问题，给予及时地解决，以及进行相应的完善。

长此以往，我国的土地资源将能得到更好的利用，从而发挥更大的开发价值。

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