房地产估价中的价格与价值涵义探讨

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房地产估价中的价格与价值涵义探讨
作者:张俊于海燕
来源:《商业时代》2008年第19期
内容摘要:为了规范房地产估价中价格与价值的使用,本文在比较研究国内外相关观点的基础上,总结出了价格与价值的定义,并对如何准确理解房地产的涵义进行了探讨,最后给出了房地产估价中房地产价格和房地产价值的概念。

关键词:房地产估价价格价值
房地产估价中,房地产价格和房地产价值是两个最基本的概念,它们又可以细分出一系列的关于价格和价值的专业术语。

对房地产价格和房地产价值涵义的准确把握是正确理解这一系列专业术语的基础。

价格与价值的涵义
(一)价格
马克思主义劳动价值论认为价格以价值为基础,是商品价值的货币表现。

西方经济学一般认为价格是为交换商品或服务所支付的代价。

在国内有的学者认为:房地产价格是和平地获得他人的房地产必须付出的代价。

在《国际资产评估标准(94、95卷)》中对价格是这样定义的:Price is a term used for the amount asked, offered, or paid for a good or service.
马克思主义劳动价值论揭示了价格的本质,笔者从其具体的表现形式上借鉴国际资产评估标准的定义,在房地产估价行业内对价格定义如下:价格是为交换商品或服务支付的、要求的或者承诺的货币数量。

一般而言,价格是特定的买者或卖者在特定的条件下,对于商品或服务的相应价值的一种表示。

价格通常用货币来表示,虽然不一定要用货币来偿付,包括购买者应支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

从价格定义可以看到,价格一般可以分为三种:实际支付的、要求的、承诺的。

实际支付的这一类也就是通常所说的成交价格,是在特定条件下,特定购买者同意支付的,且特定出售者同意接受的金额。

要求的这一类主要是指卖者的出价或买者的应价,俗称“讨价还价”中的两
个“价”都是指要求的价格,它不等同于成交价格。

承诺的这一类主要是指合同、契约中所达成的金额,由于合同并不一定得到执行,所以承诺价格不等同于成交价格。

另外,承诺价格相对要求价格而言,由于受一定的信用或条款约束,更加谨慎,具有法律效力和强制执行力,所以承诺价格也不同于要求价格。

由于“代价”的范围太广泛,购买商品房的消费者在支付购房款(商品房的价格)外,还要支付时间、精力等代价,如果再考虑机会成本的话,就更不易精确计算总的代价是多少,加之不同的人付出的代价也不相同,而这些购房款以外的代价在价格中是没有反映的,所以在定义中不用“代价”。

(二)价值
马克思主义劳动价值论认为价值是凝结在商品中的抽象人类劳动,是由生产该商品的社会必要劳动时间决定的。

在胡代光、高鸿业主编的《西方经济学大辞典》中对“价值争论”的解释为:“关于价值问题的争论恐怕是经济学说史上历史最为悠久的理论论争之一,因为人们对于价值的看法从来就没有真正一致过”。

在《国际资产评估标准(94、95卷)》对价值的定义是:Value is an economic concept referring to be the monetary relationship between goods and services available for purchase and those who buy and sell them.
在国内的资产评估界,没有去定义价值,直接对评估价值进行界定。

在国内的房地产估价行业目前也没有对此进行定义。

通过比较、分析,笔者主要参照了《国际资产评估标准(94、95卷)》定义如下:价值是指在特定时间,买方或卖方对商品或服务所值货币的估计值。

价值是一个表示可购买的商品或服务与买卖双方之间货币关系的经济概念。

价值不是一个事实,而是在一定时期内按照特定的价值定义对商品或服务的所值货币的估计值。

价值的经济概念也可以说是在价值有效期内拥有商品或得到服务者增加的收益的货币反映。

价值在房地产估价中具有许多意义,其适合的定义依其范围及用法而定。

在市场上,价值一般被认知为未来可获得利益的期望;由于价值会随时间变动,估价反映特定时点的价值。

为避免困惑,估价师一般不单独使用价值字眼,而称呼为“市场价值”、“使用价值”、“投资价值”、“评估价值”及其他类型的价值。

马克思主义劳动价值论揭示了价值的本质,本文为了便于实际操作,从表象上定义了价值,将其作为一个买者或卖者对商品或服务的主观判断,不同的人在不同的时间对同一商品或服务的价值判断不同。

这里定义的价值也不同于前面定义的价格。

比如,在自愿交易中,买者对商品或服务所值货币的估计值(即商品或服务对于买者的价值)要高于成交价格,而卖者对或服务所值货币的估计值(即商品或服务对于卖者的价值)要低于成交价格,双方都认为自己会得到好处,交易才能成功。

这样,对于在各种特定价值定义下,如交换价值、使用价值、投资价值、评估价值,这个定义都可以适用。

拥有商品或得到服务者增加的收益包括了货币、实物、心理满足等经济收益。

对于房地产,笔者认为不适宜使用未来现金流现值的定义,因为一方面不是所有房地产都产生收益,存在非收益性房地产;另一方面,由于拥有商品或得到服务者增加的利益中有些不是以未来的货币收入为衡量的,如心理上的收益。

房地产的内涵阐释
关于房地产的定义比较多,简单的说是房产加地产,更准确的有代表性的定义如下:《国际资产评估标准(94、95卷)》:不动产是物质形态的土地和附着于土地上的人工构建物。

在《不动产估价(第11版•中文简体版)(美)》中认为,不动产是指实体土地及附着于土地上的定着物。

在《不动产评估与估价手册(英国)》中认为,房地产是指存在于土地(附有和不附有建筑)、厂房机器、减耗资产和与房地产相关资产中的所有权利和收益。

在国内,《房地产估价规范GB/T50291-1999》中:房地产是土地、建筑物及其他地上定着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

另有学者认为,房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

它可视为实物、权益、区位三者的结合。

权益是房地产中无形的、不可捉摸的部分,包括权利、利益和收益。

综合比较后,笔者确定如下:房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,包括物质实体、权利和区位。

定着物是指固定在土地或建筑上,与土地、建筑物不能分离,或虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。

例如,为了提高土地或建筑物的使用价值或功能,种植在地上的树木、花草,埋设在地下的管线、设施,在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。

而在地上临时搭建的帐篷,戏台等则不属于房地产。

物质实体(physical entity)是房地产中看得见、摸得着的部分。

权利是法律赋予房地产法律关系主体享有的某种作为和不作为的许可。

区位是指房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。

由于房地产位置的不可移动性,区位对房地产价值有极其重要的作用。

在曾庆敏主编的《精编法学辞典》中对于权利的解释如下:与义务相对。

法律赋予法律关系主体享有某种作为或不作为的许可。

关于权利的概念,主要观点有自由说、利益说、法律的意志力说、利益和意志混和说、行为可能性说。

权利的具体内容主要由三种权能构成:权利人作出积极行为的权能;要求义务人履行相应义务的权能;请求有关国家机关保障其权利的权能。

权益有两种理解:一般理解成权利与利益,而这里的利益也是由于权利而派生的,而且由上知道“利益”本身就是权利本质的一个重要方面,“利益说”就认为权利是法律确认和保障的利益。

在《现代汉语词典(2002年增补本)》中对权益的解释是“应该享受的不容侵犯的权利”;对权利的解释是“公民或法人依法行使的权力和享受的利益(与义务相对)”。

可见,权益可以理解为“权利和权利的利益”,而权利的利益基本可以认为就是权利,所以从这种理解来看,权益与权利的涵义基本一致。

另外一种理解认为权益是指权利的效益,享受权利而产生的利益。

因为权利只是一种社会关系。

例如:房屋出租人享有向承租人收取租金的权利,到底有没有实现?实现程度如何呢?那就要看出租人是否收到了租金,租金收到了,从而就形成了效益。

所以权利产生的效益是权利享有者的最终目的。

在《现代汉语词典(2002年增补本)》中对利益的解释是“好处”,对收益的解释是“生产上或商业上的收入”。

利益是包括了社会生活中的各种利益,按照其表现的领域,可以分为物质利益、政治利益和精神利益;而物质利益基本与收益类似,所以利益包括了收益。

由上面的分析,可认为“权益包括权利、利益、收益”的观点不准确,而使用“权利”更能全面的表达房地产中无形的、不可触摸的部分。

两宗物质实体和权利状况相同的房地产,如果区位不同,其价值可能有很大的不同,所以将区位加入房地产的定义是必要的。

关于“定着物”、“附着物”的使用。

有的观点认为定着物是指竖直方向依附于土地或建筑物上的,而附着物是水平方面依附于建筑物上的。

笔者认为难以精确划分两者,而且以定着物概括两者,词义上正确,估价实务中可行,所以以“定着物”来概括全部。

综上所述,本文提出:房地产价格是指为交易房地产而支付的、要求的或者承诺的货币数量。

房地产价值是指在特定时间,买方或卖方对房地产所值货币的估计值(如图1、图2所示)。

参考文献:
1.柴强著.房地产估价(修订第四版).首都经济贸易大学出版社,2003
2.理查德•M•贝兹著.不动产评估基础(第五版).经济科学出版社,2002
3.周叔敏,汤究达译.美国评估行业统一操作规范.经济科学出版社,2000
4.舒萍,周保民编译.不动产评估与估价手册.南开大学泰达学院,2001.10。

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