第七章_建设工程施工合同与管理

（二） 项目层次的合同管理 项目经理部是工程承包公司派往工地现场实施 项目经理部 是工程承包公司派往工地现场实施 工程的一个专门组织和权力机构， 工程的一个专门组织和权力机构 ， 负责施工现场的 全面工作。 全面工作。
合同管理工作流程图 （内容）
二.合同管理组织机构的设置
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设置合同管理部门 设立专门的项目合同管理小组 设合同管理员 聘请合同管理专家
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工程承包企业设置合同管理部门（科室） 工程承包企业设置合同管理部门（科室） 由合同管理部门专门负责企业所有工程合同的总体管 理工作。主要包括： 理工作。主要包括： 收集市场和工程信息； （一）收集市场和工程信息； 参与投标报价，对招标文件， （二）参与投标报价，对招标文件，对合同草案进行审 查和分析； 查和分析； （三）对工程合同进行总体策划； 对工程合同进行总体策划； 参与合同谈判与合同的签订； （四）参与合同谈判与合同的签订； 向工程项目派遣合同管理人员； （五）向工程项目派遣合同管理人员； 对工程项目的合同履行情况进行汇总、分析， （六）对工程项目的合同履行情况进行汇总、分析，对 工程项目的进度、成本和质量进行总体计划和控制； 工程项目的进度、成本和质量进行总体计划和控制； 协调各个项目的合同实施； （七）协调各个项目的合同实施； （八）处理与业主，与其它方面重大的合同关系； 处理与业主，与其它方面重大的合同关系； 具体地组织重大索赔工作； （九）具体地组织重大索赔工作； 对合同实施进行总的指导，分析和诊断。 （十）对合同实施进行总的指导，分析和诊断。
1. 2. 3.
做好合同签订前的各项准备工作 加强合同实施阶段的合同管理 提倡协作精神
二.工程承包合同各方的合同管理
（一） 业主对合同的管理
■业主对合同的管理主要体现在施工合同的前期策
划和合同签订后的监督方面
（二） 承包商的合同管理
（ 1 ） 通过投标竞争 ， 战胜竞争对手 ， 承接工程 ， 并 通过投标竞争， 战胜竞争对手， 承接工程，
（4）合同谈判（中标后谈判） 合同谈判（中标后谈判）
经过多方接触、商讨，业主对投标文件作最终 经过多方接触、商讨， 评定，确定一中标人，并发出中标通知书， 评定，确定一中标人，并发出中标通知书，则双 方应商签承包合同协议书。 方应商签承包合同协议书。 在这过程中， 在这过程中，承包商应利用机会进行认真的 合同谈判。尽管按照招标文件要求， 合同谈判。尽管按照招标文件要求，承包商在投 标书中已明确表示对招标文件中的投标条件、 标书中已明确表示对招标文件中的投标条件、合 同条件的认可（完全响应和承诺）， ），并受它的约 同条件的认可（完全响应和承诺），并受它的约 但合同双方通常都希望进一步商谈。 束，但合同双方通常都希望进一步商谈。这对双 方都有利，双方可以进一步讨价还价， 方都有利，双方可以进一步讨价还价，业主希望 得到更优惠的服务和价格， 得到更优惠的服务和价格，承包商希望得到一个 合理的价格，或改善合同条件。 合理的价格，或改善合同条件。
（一） 工程承包企业层次的合同管理 合同管理的重点： 合同管理的重点： 了解各地工程信息，组织参加各工程项目的投标。 ■ 了解各地工程信息 ， 组织参加各工程项目的投标 。 合同谈判工作。 ■ 合同谈判工作。 ■ 合同的实施阶段 ， 保质保量按规定的工期完成工 合同的实施阶段， 程并负责维修。 程并负责维修。
（1）投标决策 承包商通过承包市场调查，大量收集 承包商通过承包市场调查， 招标工程信息。 招标工程信息。在许多可选择的招标工程 综合考虑工程特点、自己的实力、 中，综合考虑工程特点、自己的实力、业 主状况、承包市场状况和竞争者状况等， 主状况、承包市场状况和竞争者状况等， 选择自己的投标方向。这是承包商的一次 选择自己的投标方向。 重要决策。 重要决策。
2 合同总体策划的依据 业主方面：业主的资信、管理水平和能力， ■ 业主方面 ： 业主的资信 、 管理水平和能力 ， 业主 的目标和动机， 期望对工程管理的介入深度， 的目标和动机 ， 期望对工程管理的介入深度 ， 业主 对承包商的信任程度， 对承包商的信任程度 ， 业主对工程的质量和工期要 求等 承包商方面：承包商的能力、资信、企业规模、 ■ 承包商方面 ： 承包商的能力 、 资信 、 企业规模 、 管理风格和水平、 目标与动机、 目前经营状况、 管理风格和水平 、 目标与动机 、 目前经营状况 、 过 去同类工程经验、企业经营战略等。 去同类工程经验、企业经营战略等。 工程方面：工程的类型、规模、特点、 ■ 工程方面 ： 工程的类型 、 规模 、 特点 、 技术复杂 程度、 工程技术设计准确程度、 计划程度、 程度 、 工程技术设计准确程度 、 计划程度 、 招标时 间和工期的限制、 项目的盈利性、 工程风险程度、 间和工期的限制 、 项目的盈利性 、 工程风险程度 、 工程资源（如资金等）供应及限制条件等。 工程资源（如资金等）供应及限制条件等。 环境方面：建筑市场竞争激烈程度， ■ 环境方面 ： 建筑市场竞争激烈程度 ， 物价的稳定 地质、气候、自然、现场条件的确定性等。 性，地质、气候、自然、现场条件的确定性等。
第七章 建设工程施工合同与管理
第一节 第二节 第三节 第四节 工程施工合同管理概述 合同管理的任务和主要工作 工程承包企业的合同管理 项目层次的合同管理
第一节
工程施工合同管理概述
一 . 虽然工程承包合同是业主和承包商双方的一 个协议， 包括若干合同文件 ， 个协议 ， 包括若干合同文件， 但合同管理的深 层涵义， 应该引伸到合同协议签订之前 ， 层涵义 ， 应该引伸到合同协议签订之前， 从下 面三个方面来理解合同管理， 面三个方面来理解合同管理 ， 才能做好合同管 理工作：
（2）承包商编标和投标 1）全面分析和正确理解招标文件 2）全面的环境调查 3）确定实施方案 4）工程预算 5）制定报价策略并作出报价 编制投标文件，递送标书。 6）编制投标文件，递送标书。
（3）向业主澄清投标书中的有关问题。 向业主澄清投标书中的有关问题。 按照通常的招标投标规则，开标后， 按照通常的招标投标规则，开标后，业 主选3 主选3～5家投标有效且报价低而合理的投 标商作详细评标。评标是业主（工程师） 标商作详细评标。评标是业主（工程师） 对投标文件进行全面分析， 对投标文件进行全面分析，在分析中发现 的问题、矛盾、错误、不清楚的地方， 的问题、矛盾、错误、不清楚的地方，业 工程师） 主（工程师）一般要求承包商在澄清会议 上作出答复、解释， 上作出答复、解释，也包括对不合理的实 施方案、组织措施或工期作出修改。 施方案、组织措施或工期作出修改。
三.建筑企业工程承包合同管理的主要工作☆ 建筑企业工程承包合同管理的主要工作☆ 3.1 合同签订前的准备阶段的合同管理 合同签订前的准备阶段的合同管理 （一）概述 1.承包商的主要工作 承包商的主要工作： 1.承包商的主要工作： （1） 投标决策 （2） 承包商编标和投标 （3） 向业主澄清投标书中的有关问题 合同谈判（中标后谈判） （4） 合同谈判（中标后谈判）
目管理各种职能工作联系起来， 目管理各种职能工作联系起来，形成一个完整 的体系
（二）承包商的合同总体策划 1 合同总体策划基本概念 确定带根本性和方向性的对整个工程、 确定带根本性和方向性的对整个工程、对整个合同 的实施有重大影响的问题. 的实施有重大影响的问题. 如：
（1）如何将项目分解成几个独立的合同？每个合同有多大的工 如何将项目分解成几个独立的合同？ 程范围？ 程范围？ 采用什么样的委托方式和承包方式？ （2）采用什么样的委托方式和承包方式？采用什么样的合同形 式及条件？ 式及条件？ 合同中一些重要条款的确定。 （3）合同中一些重要条款的确定。 合同签订和实施过程中一些重大问题的决策。 （4）合同签订和实施过程中一些重大问题的决策。 相关各个合同在内容上、时间上、组织上、 （5）相关各个合同在内容上、时间上、组织上、技术上的协调 等。
以及做好协调工作。 以及做好协调工作。 他是业主和承包商合同之外的第三方， （2）他是业主和承包商合同之外的第三方，是独立的 法人单位
思考：承包商的合同管理和监理工程师的 合同管理的区别？
三.合同管理与企业管理的关系
企业管理以营利为目的， 企业管理以营利为目的，而盈利来自于所实施 的各个项目， 的各个项目 ， 各个项目的利润来自于每一个合同 的履行过程， 而在合同的履行过程中能否获利， 的履行过程 ， 而在合同的履行过程中能否获利 ， 又取决于合同管理的好坏。 又取决于合同管理的好坏。
2 合同状态研究
(1) 合同状态概念 合同价格以工程预算为基础；工程预算又以 合同价格以工程预算为基础； 合同条件（包括合同责任、工程范围和详细的工 合同条件（包括合同责任、 程量）、工程环境、具体实施方案（包括工期、 ）、工程环境 程量）、工程环境、具体实施方案（包括工期、 技术组织措施等）为基础。这几个方面互相联系、 技术组织措施等）为基础。这几个方面互相联系、 互相影响，又互相制约，共同构成本工程的“ 互相影响，又互相制约，共同构成本工程的“合 同状态” 同状态”。 合同状态是合同签订时各方面要素的总和。 合同状态是合同签订时各方面要素的总和。
第二节 合同管理的任务和主要工作
一.工程施工中合同管理的任务 签订好分包合同、 1 签订好分包合同 、 各类物资的供应合同及劳务分包 合同。 合同。 给项目经理和项目管理人员、 2 给项目经理和项目管理人员 、 所属的分包商在合同 关系上以帮助。 关系上以帮助。 对工程实施进行有力的合同控制， 3 对工程实施进行有力的合同控制 ， 保证项目部正确 履行合同， 保证整个工程按合同、 按计划、 有步骤、 履行合同 ， 保证整个工程按合同 、 按计划 、 有步骤 、 有秩序地施工，防止工程中的失控现象。 有秩序地施工，防止工程中的失控现象。 及时预见和防止合同问题， 4 及时预见和防止合同问题 ， 以及由此引起的各种责 任。 5向各级管理人员和向业主提供工程合同实施的情况报 提供用于决策的资料、 告，提供用于决策的资料、建议和意见 。