南京市地产开发流程示意图
南京市建设项目规划审批办理流程-标准化2016
一、建设项目规划审批事项1.1规划行政许可权力事项1) 建设项目选址意见书的核发；2) 建设用地规划许可证的核发及规划条件的出具；3) 建设工程规划许可证的核发及规划设计方案审查意见的出具。
1.2规划非行政许可权力事项1) 建设工程验线；2) 规划条件核实；3) 既有住宅增设电梯项目规划备案；4) 利用住宅作为经营性用房的规划确认。
1.3其他事项1) 变更规划行政许可；2) 规划审批结果有效期延期；3) 注销规划行政许可；4) 规划审批成果图件遗失补办。
二、基本材料2.1.申报授权书，原件1份（首次申报）建设单位申报人代表建设单位申报项目的身份证明材料，其上应注明申报人的姓名、身份证号码、单位内职务、申报的项目名称、授权时间段等。
同一个项目，申报授权书提交后，更换申报人的，应重新提交申报授权书。
2.2建设单位《营业执照》或《中华人民共和国组织机构代码证》，复印件1份（首次申报）2.3《建设项目基本信息表》,原件1份；（首次申报）表中内容应机填。
“项目名称”应与立项批复中项目名称一致；“建设地址”栏内应准确填报详细地址，已有土地证明文件的以土地证明文件记载为准，尚未取得土地证明文件的填写用地四至范围。
2.4现势性地形图1份（非免费供图的项目）（首次申报）在地形图上标出拟用地范围，加盖建设单位公章。
2.5《南京市规划局建设项目审批事项申请表》，原件1份，（每次申报）“建设单位”应与《营业执照》或《中华人民共和国组织机构代码证》名称一致；“项目编号”应为我局规划管理系统案卷编号中前9位数字（项目第一次申报时无需填报）；“报送图件清单”栏内应填全报送材料图件的全名、文号、电子文件名、份数、页数等内容，其中设计图纸的“文号”填写“图号+版本号”，或“出图时间”。
2.6《南京市规划局建设工程设计方案自审表》，原件1份，（数字申报项目）由建设单位和设计单位共同签字、盖章确认。
2.7规划设计方案图和工程施工设计图符合国家有关设计规范要求，可以为蓝晒图或打印蓝、白图，图面上应包括但不仅限于包括以下内容：①设计单位出图章。
万科房地产开发流程图(含土地一级开发)
施工图
意见书
（市政工程）
可证（市政工程）
⒄20个工作日 ⒆ 20个工作日（规委）
(20) 20个工作日（规委）
纸审查 (22)
（市规委）
一级开发大市政
第3页
第4页
a、建设项目批准文件 b、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证 c、国有土地使用批准文件 d、城市房屋拆迁单位资格证
e、拆迁补偿安置资金证明文件 f、拆迁计划 g、拆迁方案
c、建设项目市政管线设计 综合1套，包括设计综合 说明书及相关图纸
管线项目 各市政
综合方案 专业施
⒀ 审查及会 议纪要
⒁工图设 计
⒃
管线设 计方案
审查及会 议纪要
b、建设项目规划许可及其他事项申报表 c、《规划意见书》及附图
c、《规划意见书》及附图复印件
d、《建设用地规划许可证》（含附图、附件）
d、主管部门批准建设项目
市政 部门 接用 意见 ⑾ 20个工 作日
第1页
第2页
a、申请报告由具有相应资格的机构编制，5份
（危改、开发区、绿隔）
b、规划意见书
拟建项目情况说明
c、建设项目用地预审意见
d、环评批复
e、交评批复
f、房地产开发企业资质证明文件
a、区县政府建设用地申请文件
委托钉桩
征求相关 ⑩
项目核准 ⑿
个工作日 委办局意见 45个工作日
a、确定土地出让方案 b、发布土地出让公告 c、制定招拍挂文件 d、竞买单位购买土地招拍挂文件
e、交竞买保证金或投标保证金 f、参加招拍挂竞价活动
及市政府审批 》
设用地有偿使用费
其他事项申报表（市政工程）
证》（含附图、附件） 须提交的有关文件 的有关行政主管部门的 件、会议纪要、协议
房地产项目开发流程完整版
房地产项目开发流程完整版第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
城市规划与发展——南京篇
二、南京规划简史
1、 “东吴建邺城规划格局” 2、 “明朝应天府城”规划格局 3、 民国时期《首都计划》 4、 《南京市城市总体规划 （1981-2000）》 5、 《南京市城市总体规划 （1991-2010）》
城市规划与发展——南京篇
二、南京规划简史
➢ 古代六朝建康城、明代都城均有严格的城市建设规制；
宜城市
黄山市
九江市
景德镇市
南昌市
城市规划与发展——南京篇
3.2 构筑一日生活圈和一小时通勤圈
林场
桥林
铜井 禄口
仙林 汤山
南京与周边城市联系的轨道交通规划图
南京机场到周边城市高快速交通网络规划图
➢ 加强轨道交通向都市圈城市的延伸：规划新增六条南京都市区通往南部两县以及周围城镇的都市圈 快速轨道交通线。分别是：宁高线，禄口-高淳；宁马线，铜井-马鞍山；宁和线，桥林-和县；宁滁县， 林场-滁州；宁仪线，仙林-仪征；宁句线，汤山-句容。
行政区划：共辖11个市辖区，2个县——鼓楼，白下，玄 武，秦淮，建邺，下关，雨花台，栖霞、浦口、江宁、六 合区、高淳县、溧水县。
面积：全市总面积6600k㎡，其中市区面积4730.74k㎡， 江南八区总面积782.75K㎡。
人口：
区域/人口（万人） 全市
市区
户籍人口
629.77 545.97
常住人口
城市规划与发展——南 京篇
2020/11/10
城市规划与发展——南京篇
目录
一、 南京概况 二、 南京规划简史 三、 南京现行规划 四、 三副城规划 五、 南京房地产板块分析
城市规划与发展——南京篇
一、南京概况
1、区位 2、历史 3、地形 4、气候 5、行政区划 6、交通
万科房地产项目开发全流程图
建筑方案送审 取得许可证
申报单位（人）委托代理的，需提 交授权委托书
建筑设计方案申报表
研发：配合提供设计院盖章确认
1/500现势地形图1份
土地出让合同
发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及 相关图纸
投资计划
建筑设计方案2份（含建筑效果、 总平面、各层平面、立面、剖面图 等）、重要项目需提交模型 申报单位（人）委托代理的，需提 交授权委托书
地质勘察报告
组织现场勘察，并提供地质勘察报 告
研发：负责提供规划总平面图
总平面图
研发
工程 研发
放线图
研发
桩位图
研发
施工图报建图
研发
消防、人防报建图
研发
施工图设计组织
施工图审查全图及计算书 编制典型楼座建安预算
研发 运营
施工图成果
施工图会审
运营：参与施工图会审，审核对成本影响较 大的项目，提出优化意见 工程：对施工图的完整性、设计选材、选型 的合理性、经济性及施工的可行性进行审核
开发 销售 工程 商业
方案设计组织
彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 修建性详规成果
研发部：负责提供图纸 开发：提供参考意见
开发部 研发
研发部 开发
详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府） 研发部：负责提供图纸
开发部
研发部
销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在
规 划
建筑平、立面功能效果及成 本测算的研讨及确定
圈现状调研（商业部分） 状况、经营特点、预期发展方向 时组织相关专业人士进行专业论证
市场组
商业招商部
4、同期操作商业地产项目 调查（商业部分）
竞争项目开发规模、定位种类、操 作方式、开发周期 提取数据库相关数据进行重点分析 、竞争项目实地调研了解相关信息
一张图看懂房地产开发流程
一张图看懂房地产开发流程房地产开发流程一、项目土地出让阶段二、建设用地规划许可阶段三、建设工程规划许可阶段四、建筑工程施工许可阶段五、商品房预售阶段六、综合验收阶段（竣工交付）七、办理不动产阶段项目获取行政划拨转让出让（招、拍、挂、协议）立项获取土地拍卖步骤：编制拍卖文件发布拍卖公告出售拍卖文件组织现场踏勘受理竞买申请审查竞买资格举办拍卖会公布成交结果签订出让合同核准制备案制审批制政府投资项目、银行政策性贷款项目、外国政府贷款项目企业自主投资的一般项目，采用备案制企业自主投资的对经济社会有重大影响的项目、外商投资项目项目备案土地使用权出让合同或建设用地批准文件等营业执照复印件或法人证明材料、企业资质证明材料项目备案报告附项目备案表备注：项目申请人基本情况、拟建项目基本情况、资源利用和能源耗用分析、生态环境影响分析建设用地规划许可证建筑设计方案及初步设计批复（二合一审查）办理建设用地批准证书、不动产证（土地证）不动产证用地批准书契税、印花税缴纳土地测绘（可委托先做）交地协议土地款缴纳领取不动产证权籍调查建设项目选址意见书或规划条件（包括附图），出让土地项目同步提供含规划条件的土地出让合同（须提供原件核对）项目立项批准、核准或备案文件（须提供原件核对）工商营业执照活组织机构代码证复印件（加盖单位公章），授权委托书，委托身份证明（须提供原件核对）《建设工程方案设计审1/ 8查申请表》特殊情况需要提供的其他资料相关行政主管部门审查意见等资料规划公示材料，包括现场公示图片，社区反馈意见景观分析报告（拟批建设项目处于城市规划确定的景观控制区时提供）日照分析成果相应资质的设计单位编制的含方案说明书，效果图，总平面图，建筑方案图等的设计方案文本一套（同时提交电子文件一份）方案设计/500（范围较大时1/1000）总平面蓝图二份有效土地权属证明（存量土地提供土地证、新征土地视情况提供用地规划许可证）（须提供原件核对）施工图图审机构摇号建设工程规划许可证（建筑类）立项批文地址勘察报告（详勘）完成设计单位和设计方案已确定摇号条件摇号所需资料（均盖公章）营业执照或组织机构代码证复印件授权委托书工程勘察文件审查申请表经办人员身份证复印件立项批文复印件特殊情况需要提供其他资料需公示项目的公示材料，包现场公示图片，社区反馈意见。
房地产开发基本流程(图解)66521
选择监理单位
三、项目建设阶段
组织承包商进场
加强开发项目工程管理与监控
申领《商品房预售许可证》
项目的竣工验收
四、项目销售及售后服务阶段
办理竣工后的产权登记手续
申领《商品房销售许可证》
与物业公司签订物业委托管理合同
提交相关材料
与用户签订商品房销售合同或租赁合同
做好物业管理工作
房地产开发流程图解
一、项目立项阶段
投资机会研究
申领项目《选址意见书》
及《ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ目立项批文》
申请定点
申请购置土地、办理
土地产权手续
申领规划红线图、规划设计
条件通知等文件
申领《建设用地
规划许可证》
二、项目前期准备阶段
选择勘探队伍和设计单位
申领《工程规划许可证》和《施工许可证》
申领《房屋拆迁许可证》
做好“七通一平”工作
南京新地中心推介案(二期)-45p
部消防梯
外墙：360度通透玻璃幕 墙（中空LOW-E玻璃） 柱间距：8.7米柱间距
底层商铺平面示意图 紧邻CBD核心步行街及商场 层高：5.4米
图中咖啡馆位置约500平米，
一二层共计约1000平米 有楼梯连通，此面积可在面 积预测前调整（可适当扩大）
项目参数
※ 南京新地中心 ※
地 址 竣工日期
庐山路188号 2013年年底 开发商:青岛新地集团南京阳光新地置 地有限公司 物业管理公司: 青岛雅园物业管理有限 公司 南京分公司 写字楼约6万㎡ 约3000平米 尚未测算 玻璃幕墙为low-e中空玻璃 3.8米 中央空调
开发团队
总建筑面积 标准层面积 得房率 幕墙 层高 空调
新地中心入驻企业：
金融类： 汇丰银行 台湾永丰银行永丰金控 台湾台新金控
南京新地中心一期已然成就大南京金融总部地标
丘博保险江苏分公司管理总部 太阳联合财险江苏分公司管理总部 科技类： Chevron雪佛龙德古仕 三星电子中国研发总部
艾默生科技
房产类： 香港新鸿基 香港和记黄埔 美国富顿（JP摩根）
空调
照明 内墙面 外墙面 地面
中央空调、中央新风(热回收)
筒灯、T5管灯、装饰吊灯 干挂高级石材、不锈钢等 无 高级石材
※ 卫生间实景图 ※
关键词：尊贵、舒适、人性化
吊顶 消防 空调 照明 内墙面 外墙面 地面
石膏板天花 烟感探头、温感探头及喷淋系统 中央空调、中央新风(热回收) 筒灯、T5管灯、装饰顶灯 干挂进口高级石材、不锈钢装饰条等 无 高级进口石材
花样年
绿城 其他： 安永会计师事务所 华润电力 中化石油
南京市地块城市设计图则技术标准
南京市地块城市设计图则技术标准（试行）南京市规划局2013年12月一、总则1、为加强和规范我市地块城市设计工作，规范地块城市设计图则的内容、形式、制图标准等要求，特制定本标准并试行。
2、本标准适用于对《南京市出让地块城市设计工作暂行规定》（宁规字〔2013〕431号）明确的需提出地块城市设计图则的地块。
在规划编制（控制性详细规划和地段城市设计）阶段，以及单独编制地块城市设计（已编制的上位规划中尚未明确地块城市设计图则）时，应遵守本规定。
3、本技术标准作为地块规划条件的组成部分，强调地块城市设计图则的简明有效、便于操作，并能确保建筑设计的灵活性。
本图则编制的基本原则包括：（1）合理性原则——图则内容应在满足地块规划条件的基础上，充分体现《南京市城市设计导则》和该地段城市设计研究的相关要求。
（2）有效实施原则——突出图则对城市空间秩序的有效控制引导，利于规划管理的具体实施和控制。
（3）可操作性原则——图则制定应因地制宜，图则内容和表达应简单、准确和明晰，便于土地出让和规划管控中各环节的操作。
（4）灵活性原则——图则制定以控制城市空间秩序中不利情况的发生为基本目的，同时为用地布局和建筑设计留出空间。
4、位于城市中心区以及其他一般地区的地块应按照本标准执行；位于历史文化街区和历史风貌区、风景（名胜）区内的地块可参照本标准执行。
二、内容与要求1、地块城市设计及其图则是对各层次上位规划和城市设计的落实和表达，是对地块规划条件的补充和完善，其主要内容是在地块层面对“空间形态、交通流线、地下空间、界面类型、建筑设计、环境设计以及其他方面”提出城市设计的控制和引导要求。
具体地块编制本图则应根据该地块所涉及问题的具体情况，在本技术标准所列的地块城市设计内容框架中，选择需要表述的内容提出控制与引导的要求。
特殊情况，也可适当增补表述内容。
2、图则的具体要求在“图则说明”中以文字形式归类表述，包含对各大类问题进行综述的“控制引导意图”和对各分项提出要求的具体“说明”两个部分。
最全房地产开发全流程图解
最全房地产开发全流程图解1998年前，农村土地征后无偿划拨给城市的用地者，而后则有偿和招拍挂出让，1978年后仅城市建成区和县建成区就从1050万亩扩大到了8500万亩，仅城市建设就从农村征用了7500万亩左右的土地，地方政府累积获得了43万亿元之巨的土地出让金，分配给了农民多少？房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角案例：佳兆业项目整体开发流程18个关键节点——里程碑计划（一级计划）签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。
）项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；施工许可证（指施工许可证的签发时间）；主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；预售证（指预售许可证的签发时间）；开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
房地产开发流程图(超级详细)
a、教育意见
它事项申报表》（市政工程）
及的相关部门审查意见
c、施工合同原件及施工企业中标通知书原件
e、与一级开发单位签订相关补充协议
b、规划意见书
b、市政各专业项目咨询方案资料
d、配套市政管线设计综合图
d、监理合同原件及监理单位中标通知书原件
f、支付土地补偿费
c、审定设计方案通知书
c、市政管线项目综合二套，
e、规划意见书注明申报时须提交的有关文件
e、规划意见书注明申报时须提交的有关文件
b、项目综合审查会议纪要
的有关文件原件
f、初步设计审查要求取得的有关行政主管部门的
f、初步设计审查要求取得的有关行政主管部门的
注：符合下列条件之一的项目应进行技术审查总建筑面积在10万平方米以上（含）集中成 片开发区、居住区、危旧房改造区；5万平方米以上（含）公建；城市道路等建设项目
f、《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》 g、《国有土地使用权出让合同》及相关文件 h、建设用地钉桩成果 I、按钉桩成果绘制的1：500或1：2000地形图5份
交通报建
(44)
市交管局
d、《规划意见书附件》及附图 e、国土行政主管部门批准用地的文件（自有用地不需此项，
翻建工程需提交房屋产权证明文件和上级主管部门的意见） f、建设工程施工图1套，设计总平面图5份
10个工作日（市建委）
（区规委）
a、商品房预售许可申请表
竣工验收 备案
7个工作日 (市建委)
房屋所有权 初始登记( 办理大产权
证)
(65)
(66)
30个工作日（建委）
a、申请书
房屋所有权 转移登记( 分割小产权
证)
b、开发企业营业执照和资质证书
南京江宁滨江经济技术开发区总体规划
1.4 机遇与机会
1）国际资本及其生产要素在全球范围重组带来“转移”机遇 2）相关企业产业链深化和细化带来“配套” 机遇 3）开发区和南京城市化互动带来的发展机遇
1.5 制约和挑战
--- 刚性的生态和环境保护要求 南京市水源保护地
1.5 制约和挑战
---- 竞争和互补并存的产业结构
省沿江开发战略确定了沿江重点发展的8大产业集群，包括 • 装备制造集群 • 化工产业集群 • 冶金产业集群 • 材料产业集群 • 造纸产业集群 • 物流产业集群 • 纺织产业集群
二是南向东翼： 南京主城-东山新市区-江宁 开发区
“都会区 --新城--- TOD模式---生态开敞空间”
巴黎
3.3 案例比较：
巴黎新城：指定优先发展轴线 （轻轨）
一个强大的中心城市不可能 依靠一个贫穷的腹地支撑，一个 发达区域，也不能只依靠一个中 心城市的单向辐射。在南京古城 保护形式这么严峻的情况下，南 京的城市发展更应该借鉴国外城 市区域化发展的经验，以“TOD都会区-新城-生态开敞空间”这 一都市圈发展模式，尽快发展腹
经委、海关)与台资厂商的关系，并组织好台商的联谊活动，增进沟 通。台商比较团结，尽管同行业中存在竞争，但是业余时间的聚会较 多，通过这种饭桌上、高尔夫球场中、饮茶时等非正式交流机会，互 通了许多信息，交流了生产经营的经验。
②众多的配套厂
开发策略一
传统的产业 创新的空间
--从接纳到衍生
功能
产业
用地和规划要求
仓储服务
配套公共服务
功
能
创业基地
设
新产业园区功能
专业区企业集群
置 区域物流枢纽
中小企业
地铁综合发展区
新城开发
南京市城镇低效用地开发实施方案编制要点(试行)
南京市城镇低效用地再开发项目实施方案编制要点一、工作任务一）落实再开发地块二）确定项目建设方案三）明确组织管理措施四）评价项目实施效益二、实施方案编制程序三、文本要求四、附表、工作任务按照城镇低效用地再开发专项规划和年度实施计划要求，落实城镇低效用地再开发项目任务与目标，说明项目基本情况，明确项目规划设计要求及各类用地的空间布局与规模，确定项目建设的实施步骤及进度安排，提出项目实施的管理措施，开展项目实施效益评价等。
（一）落实再开发地块以城镇低效用地再开发专项规划和年度实施计划为基础，根据土地利用总体规划、城镇建设规划及社会经济发展条件，因地制宜实施再开发，将再开发任务与目标落实到具体地块，分析论证项目实施的可行性和必要性，说明项目名称、位置、低效用地类型、面积、权属、利用强度、现状用途、地上建筑物和用地手续办理情况等信息。
（二）确定项目建设方案根据项目任务与目标，结合低效用地现状情况，与城镇总体规划、控制性详细规划、城市更新改造规划等充分衔接，按照节约集约利用和城镇规划相关要求，明确项目的规划设计要求，确定项目建设内容, 统筹安排各类用地的空间布局和规模，并对项目建设的实施步骤及进度等进行详细安排，明确项目的产业转移方式及补偿安置方案。
（三）明确组织管理措施依据项目建设方案，说明实施管理方式、组织形式和组织机构的设置情况，明确项目实施单位及职责，确定项目实施保障措施等。
（四）评价项目实施效益对城镇低效用地再开发项目实施可能带来的经济、社会、生态等效益进行评价；结合政策环境、经济发展水平、相关规划、计划变动等，对项目可能存在的风险和不确定因素进行综合分析。
、实施方案编制程序1.明确方案编制主体：城镇低效用地再开发项目属于政府组织实施再开发的，由具体负责实施的土地储备机构和政府相关平台组织编制项目实施方案；城镇低效用地再开发项目属于原国有土地使用权人及其他市场主体组织实施再开发的，由原国有土地使用权人及其他市场主体自行组织编制项目实施方案。