当前公租房管理存在的问题探讨与对策

当前公租房管理存在的问题探讨与对策
摘要：公租房与廉租房，经济适用房等一样，是政府推出的旨在提高广大中低
收入群众生活水平的举措。

怎样将这一民心工程落实到位，让其成为真正的利民
措施，是城市管理者必须认真考虑的。

公租房是个正在摸索中的新事物，近几年
的发展中，公租房管理出现了筹资困难，租金定价困难，群众不叫好等问题，本
文针对这些问题，提出一些看法和探讨。

关键词：公租房政策投资政策持续性
The current public housing management problems and Countermeasures
Zhang Xiaobin
Chongqing city Beibei district housing management 400700
Abstract: Fair rent a house and low rent housing, affordable housing and so on, is the government's aims to improve low-income people living standard measure. How will the project of common feelings of people to fulfil reach the designated position, make it become real people measures, is the city managers must consider carefully. Public housing is an exploration of the new things, the development in recent years, public housing management of the difficulty of financing, rent pricing difficult, masses not good problems, aiming at these problems, put forward some opinions and discuss. Key words: public housing policy investment policy continuity
公租房与廉租房，经济适用房等一样，是政府推出的旨在提高广大中低收入
群众生活水平的举措。

这一政策是继廉租房和经适房的推出后，群众叫好且特别
关注的政府福利工程。

怎样将这一民心工程落实到位，让其成为真正的利民措施，是城市管理者必须认真考虑的。

当然，很多实施办法，可以从廉租房和经济使用
房中好的措施中吸取经验。

但也要根据公租房服务对象的特殊性，采取与廉租房
和经济使用房不一样的措施。

中国家庭的住房自有率比较高，主要是中国人的乡土情怀重，对房屋这类商
品有特殊喜好。

但中国的城市化水平低，2010年的数据是47.5%。

中国人的大部
分自有住房在农村，很多房屋质量差，公共配套落后，不适宜人居住。

而城乡户
籍制度的遗留问题，城市住房的优势非常大。

另外，人力资源和社会保障部2011年5月２３日发布的２０１０年度人力资源和社会保障事业发展统计公报显示，
２０１０年度全国农民工总量为２４２２３万人，其中外出农民工数量为１５３
３５万人。

中国第六次人口普查显示，中国流动人口已超过2.6亿，农民和毕业
学生是流动人口的主体，新生代民工占到农民工总数的60%。

农村富余劳动力向
非农产业和城镇转移，是世界各国工业化、城镇化的必然趋势，这些人在城市里
都有迫切的住房要求[1]。

因此，中国城市里的住房是非常短缺的，而这类流动人
口又不在廉租房和经适房优惠政策的覆盖范围内，因此推出适宜于这类“夹心层”
的人群居住的住房，是场“及时雨”。

一，公租房管理存在的问题
2010年6月12日电由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展
公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布。

自此，北京，广州，重庆等大城市相继推出符合各自特色的公租房。

这类公租房相对廉租房和经适房有以下几个
优势：
1，大多放开户籍限制，不再只针对原住民，政策适用面大。

2，公租房的经济要求比廉租房高，比经适房低。

3，公租房容许投资方有一定的赢利空间，以利于投资方的多样性以及政策的
持续性。

4，房屋租住权变化快，一旦租住者收入水平超标，可将房屋租住权交给排队
等候者。

5，租售并举。

有些地方规定，在租赁5年期满后，符合条件的承租人可以按以综合造价为基准确定的价格购买。

但是，由于公租房的特点，在政策实施过程中，也出现不少问题。

综合各地
出现的各种现象，主要有以下几个突出问题：
1，公租房政策指导思想混淆不清
公租房到底是政府福利工程还是投资方的新型盈利模式？在这点上政府和舆
论仍旧缺乏深刻讨论和有效宣传。

往往政府明明是做的福利工程，而群众感受不到。

出现这种情况可能是缺乏对投资方的管理和沟通，以及管理中的腐败问题，
导致投资方利益最大化，窃取了本该属于群众的福利。

再就是舆论引导不到位，
群众对福利的预期超过福利起初设计的水平。

对于公租房这种处于“夹心层”地位
的福利工程，容易同廉租房等混淆，一旦宣传误导，很容易激发矛盾，使本来是
服务为民的福利工程，成为口诛笔伐的对象。

2，公租房的土地
公租房的虽然可以通过政府征用解决，但在筹措的过程中，面临拆迁，原住
民安住等，同样具有很大的困难。

另外，公租房主要是针对上班族，不能离市区
太远，这样失去服务目标。

而市中心的地价又很高，会加大租金的压力。

怎样选址，关系到福利是否可持续。

以重庆为例，重庆的公租房除民心佳园外，康庄美地、康居西城、两江名居和民安华福等公租房大多远离市区。

这些远离市区的公
租房往往叫好不叫座。

3，投资缺乏。

公租房适用的人群范围广，包括农民工，个体户，白领，事业单位职员等。

覆盖这么大范围内的人群，必然需要大量的资金，单纯依靠政府投入必然导
致投资缺乏。

据统计资料，重庆城区的公租房造价就为2500元每平米，而按照
公租房建设的原则，直接投入总额高达约130亿元，这是一笔非常巨大的数字[2]。

有些地方尝试引入民间资本，但由于政策指导思想中，对投资后的租金收入的分
配仍有很多值得探讨的空间，导致民间资本不敢贸然进入这个行业。

4，住房质量问题
投资资金的缺乏必然会出现施工过程中的偷工减料，质量隐患是政府工程的
一项通病。

另外缺乏有效监督，投资建设环节也是腐败容易发生的环节。

还有因
拆迁和征地耽误工期而抢工期完工造成的质量问题。

5，租金的确定
租金的数额应该以什么为标准，这个标准的设定既要能维持投资方的持续运转，而又能体现政府福利工程之实。

现行的标准多以市场价70%为准，这个标准
的仍旧需要深入研究。

如同样面积的市区出租房都低于或与公租房价位相当，但
市区出租多带家具和电器设备，且交通费用支出少，这样也减轻了承租人的经济
支出。

6，入住人员的准入管理。

由于我国没有建立个人信用制度和个人收人申报机制，居民收入除了工资、
奖金和补贴之外的“隐形”收入没有办法统计，因而划分居民收入线的基础将很薄弱，而且，即使在收入线划分以后，还存在监督成本过高的问题。

因为“隐形”收
入的存在导致监督居民的实际收入变的异常困难。

再就是当入住者的收入水平已
经超过入住标准，怎样强制其离开而不起纠纷，这些管理的具体问题都需要探讨。

7，小区物业、修缮管理以及入住人员的管理
建成后的福利小区，缺乏专门的管理运营部门，易产生多头管理或无责任人
的现象。

小区物业及修缮管理的费用由谁来出需要确定。

另外由于入住人员的流
动性大，怎么样防止入而不住，或者防止入住人员将房屋转租赢利，也是管理中
面对的问题。

二，问题的探讨及对策研究
我国目前还没有关于公租住房的法律规定，只有2009年决定实施公租房时，提出了一个大的框架。

其后各地方分别就各自城市的特点，制订了一些公租房的
政策。

这些政策立法层次较低，且相互之间规定也不一致，导致了实践中运用条
例产生了一系列的问题。

所以，首先需要在全社会范围深入探讨，根据现有的问
题发掘其深层次矛盾，提出解决方案，并以在实际中效果较好的指导政策为基础，制订一部适合国情的关于公租房的法律。

国外在这方面也有很多经验可借鉴。

如
美国的《住宅与社区发展法》，英国的《住房与建筑法》、《住房与规划法》等。

在制订相关法律时，特别要在法律中明确惩戒制度，对涉及政府福利住房的腐败
问题加大处罚，明确对骗取福利房资格的严惩不贷，维护好政府形象和诚信体系[3]。

公共租赁住房，不仅是解决“夹心层”住房困难的“民心工程”，还可拉动内需，刺激经济。

公租房涉及的房地产业，目前是很多地方的支柱产业，虽然国家提倡
产业升级，涉及民生的基础建设也是必要的。

房地产业每投入一元钱，就可带动
相关行业7.6元的产值。

另外，在生态经济日益增长的呼声下，新的融合生态工
程的房地产项目，不仅可以实现产业升级，而且可以更好服务民生。

当前公租房存在的主要问题仍旧在于研究理论性不足，现有的研究主要停留
在相关措施的操作层面，极少能对建立住房社会保障进行理论上的分析，为制度
的设计寻找理论依据和原则基础。

具体体现就是引入民间资本的政策，可以说，
公租房的未来就在民间资本的加入。

没有这源头活水，再多的政府投入终将告罄。

针对公租房管理中存在的一些问题，本文提出以下对策以共探讨。

1，学习国外的先进经验，制定一部有关公租房的法律法规。

在专家人员的理论指导和地方的实践中，摸索出一条可持续发展的公租房建设政策。

从法学视角，建构公租房建设、运营、管理各环节的法律机制。

2，公租房的土地征用是城市规划的问题，一个城市的管理者将怎样服务于其市民，在制订计划之前，就需要对整个城市的土地功能做通盘考虑，一个经过反
复讨论的成熟的方案，就是对人民的负责，对人民负责的福利工程，在土地征用
中就不会出现太多麻烦。

3，作为一项福利性住房制度，公租房建设和运营的利润空间相当有限，这样的情况下，资金的引入相当困难。

而资金引入是公租房政策可持续性的关键。

一
个政府福利项目可以长久为民谋利，是需要持续资金投入的。

虽然通过住房公积
金贷款和税收分配，可以筹集部分资金，但没有其他的资金渠道，政府最终会入
不敷出。

公租房最有效的资金来源仍旧在于民间资本。

民间资本的引入，是必须
将公租房做成一个可赢利项目为前提的。

这就需要政府智慧地平衡各方利益，积
极引导民间资本的加入。

4，住房质量的控制是个整个系统的设计问题。

需要在体系内设置专人专项负责制。

从招标、规划设计、采购到工程监督，每个环节必须有相应的控制步骤。

5，租金的确定需要具体情况具体考虑，主要参考当地商品房租赁市场的价格。

多个城市将租金控制在市场价的70%—80%，制定价格时还需要考虑住房质量、
配套设施、交通便利、区域性等因素。

6，入住人员的管理
公租房的入住资格是公众比较关心的，由于稀缺性，申请和实际入住比率3：1以上的现象十分常见。

入住申请的审核必须做到公平。

入住的顺序也必须公平。

地方目前实施的办法有信息公开，摇号等。

做到公开透明是群众满意的保证。

符合公租房入住条件的人员综合素质差异大，既有高学历的白领，也有没读
过书的农民。

这些人居住在一起，必然各自的归属感都比较差，容易激发矛盾。

引发刑事案件。

所以需要在小区内部组建居民委员会等，多组织公益活动或者广
设公益设施，让大家溶入社区生活。

针对公祖房区人多事杂，骗租，转租等现象多的问题，可以运用一些现代手段。

如在入住前登记好个人指纹以及身份证有关信息。

在房间安装高科技的个人
身份识别门禁系统等，防止骗租。

7，对于超过了公租房入住条件，逾期仍旧不愿意退房的，首先是在返还租金
和物业管理上对该类型住户施加压力，另外可将入住人员的经济收入信息等在网
上公开，一旦其收入等条件超过入住标准，可随时让大家监督，对其赖租造成舆
论压力，以顺利安排新的满足条件的人居住公租房对缓解住房紧张，平抑房价和
促进社会和谐发展作用重大。

目前，公租房政策的实施仍旧处于起步阶段，各地
应加强制度创新，摸索符合地方特色的福利制度。

相信在不久的将来，这项福利
政策必将遍地开花，给人民群众带来更多幸福。

参考文献：
[1] 方晓超,黎升.余雷.新生代农民工融入城市和政府管理创新[J].商品与质量,
2011(10).
[2] 阎姝, 赵夯.浅析重庆公共租赁房建设制度[J],城市建设理论,2011(14).
[3] 仲崇喆. 社会保障视野下的保障房制度的法律构建[J]. 经济研究导刊, 2011（08）.。